• 【發(fā)布單位】南昌市人大常委會
• 【發(fā)布文號】公告第5號
• 【發(fā)布日期】2010-04-09
• 【生效日期】2010-07-01
• 【失效日期】--
• 【文件來源】國務院法制辦
• 【所屬類別】地方法規(guī)

南昌市物業(yè)管理條例

南昌市物業(yè)管理條例 

(公告第5號)





 （2009年12月23日南昌市第十三屆人民代表大會常務委員會第二十三次會議通過 2010年3月31日江西省第十一屆人民代表大會常務委員會第十五次會議批準 2010年4月9日南昌市人民代表大會常務委員會公告第5號公布 自2010年7月1日起施行）





 目錄




第一章 總則




第二章 業(yè)主,、業(yè)主大會及業(yè)主委員會




第三章 前期物業(yè)管理




第四章 物業(yè)管理服務




第五章 物業(yè)的使用與維護




第六章 法律責任




第七章 附則




第一章 總則




第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動,，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，營造安全,、舒適、文明,、和諧的生活和工作環(huán)境,，根據《
中華人民共和國物權法》,、《物業(yè)管理條例》等有關法律,、法規(guī)，結合本市實際,，制定本條例。




第二條 本市行政區(qū)域內的物業(yè)管理活動及其監(jiān)督管理適用本條例,。



 本條例所稱物業(yè)管理,，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè),，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定,，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護,、管理,，維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。




第三條 市房產主管部門負責全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作,。



 區(qū),、縣房產主管部門負責所轄區(qū)域內物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理和指導工作。



 建設,、城鄉(xiāng)規(guī)劃,、物價、公安,、環(huán)境保護,、民政、城市管理行政執(zhí)法等行政部門應當按照各自職責,，做好與物業(yè)管理相關的工作。




第四條 街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府具體指導所轄區(qū)域內業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉,、換屆工作，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責,，調解物業(yè)管理中的糾紛,，協調物業(yè)管理與社區(qū)管理的關系。社區(qū)居民委員會,、村民委員會協助和配合街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府工作。




第五條 物業(yè)管理行業(yè)協會應當依法加強行業(yè)自律管理,，規(guī)范行業(yè)服務行為,，維護市場秩序和公平競爭，督促物業(yè)服務企業(yè)及其從業(yè)人員依法誠信經營和服務,，促進行業(yè)健康發(fā)展,。




第六條 市和區(qū),、縣人民政府對配套設施不齊全、環(huán)境質量較差的住宅區(qū),，應當組織整治改造,，逐步推行物業(yè)管理。




第二章 業(yè)主,、業(yè)主大會及業(yè)主委員會




第七條 房屋的所有權人為業(yè)主,。




第八條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權利：



 （一）按照物業(yè)服務合同的約定,，接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務,；



 （二）提議召開業(yè)主大會會議,，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議；



 （三）提出制定和修改管理規(guī)約,、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議,；



 （四）參加業(yè)主大會會議，行使投票權,；



 （五）選舉業(yè)主委員會成員,，并享有被選舉權,；



 （六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；



 （七）監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同,；



 （八）對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權,；



 （九）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用,；



 （十）法律,、法規(guī)規(guī)定的其他權利。




第九條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中,，履行下列義務：



 （一）遵守管理規(guī)約,、業(yè)主大會議事規(guī)則,；



 （二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；



 （三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定,；



 （四）按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金,；



 （五）遵守房屋裝飾裝修的有關規(guī)定和要求,；



 （六）按時交納物業(yè)服務費用；



 （七）法律,、法規(guī)規(guī)定的其他義務。




第十條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會,。



 物業(yè)管理區(qū)域的劃分,，應當考慮物業(yè)的共用設施設備、共用場地,、建筑物規(guī)模和社區(qū)建設等因素,。物業(yè)管理區(qū)域具體劃分辦法按照省有關規(guī)定執(zhí)行。




第十一條 同一個物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主,，應當在物業(yè)所在地的區(qū),、縣房產主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導下成立業(yè)主大會,，并選舉產生業(yè)主委員會,。業(yè)主較少且經全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的,，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責,。




第十二條 下列事項由業(yè)主共同決定：



 （一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；



 （二）制定和修改管理規(guī)約,；



 （三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員,；



 （四）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)；



 （五）籌集和使用專項維修資金,；



 （六）改建,、重建建筑物及其附屬設施；



 （七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項,。



 業(yè)主大會決定前款第五項,、第六項規(guī)定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意,；決定前款規(guī)定的其他事項,，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主同意。




第十三條 物業(yè)管理區(qū)域內出售并交付使用的物業(yè)建筑面積達到總建筑面積百分之五十以上的，應當召開首次業(yè)主大會會議,。



 新建物業(yè)達到前款規(guī)定條件的,，建設單位應當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公布。




第十四條 符合召開首次業(yè)主大會會議條件的,，應當經十名以上業(yè)主向物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出召開首次業(yè)主大會會議的書面要求,。



 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當在收到書面要求后二十日內,，會同區(qū),、縣房產主管部門指導和協助業(yè)主推薦產生業(yè)主大會籌備組。



 業(yè)主大會籌備組由業(yè)主代表,、建設單位代表,、社區(qū)居民委員會或者村民委員會代表組成，其中,，業(yè)主代表人數不得低于百分之七十,。業(yè)主大會籌備組成員名單確定后，應當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告,，公告時間不得少于十五日,。



 建設單位和前期物業(yè)服務企業(yè)應當協助業(yè)主大會籌備組工作，提供業(yè)主名冊,、物業(yè)的基本資料（包括物業(yè)建筑物,、設施設備和相關場地等）和已籌集的專項維修資金情況等文件資料，并提供必要的工作條件,。




第十五條 業(yè)主大會籌備組應當履行下列職責：



 （一）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間,、地點、形式和內容,；



 （二）草擬業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約,；



 （三）根據業(yè)主名冊確認業(yè)主身份；



 （四）確定業(yè)主委員會成員候選人產生辦法和名單,；



 （五）做好召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作,。



 前款第一項、第二項和第四項的內容應當在首次業(yè)主大會會議召開十五日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告,。



 業(yè)主大會籌備組履行職責的期限,，應當到首次業(yè)主大會會議選舉產生業(yè)主委員會之日終止。




第十六條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式,，也可以采用書面征求意見的形式,；但是，應當有物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主參加,。



 業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會會議的,，應當出具書面委托書,，明確委托權限和期限等內容。



 業(yè)主大會會議采用書面征求意見形式的,，可以按照幢或者單元為單位,，推選一名業(yè)主負責收集本幢或者本單元其他業(yè)主本人簽字或者蓋章的書面意見，提交業(yè)主大會,。




第十七條 業(yè)主大會議事規(guī)則應當約定業(yè)主大會的議事方式,、表決程序、業(yè)主委員會的組成和成員任期,、業(yè)主大會定期會議的時間和形式,、召開業(yè)主大會臨時會議的條件、業(yè)主投票權的確定方法等事項,。




第十八條 管理規(guī)約應當對有關物業(yè)的使用,、維護、管理,，業(yè)主及物業(yè)使用人應當共同遵守的行為準則,，業(yè)主的共同利益和義務，以及違反管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定,。




第十九條 業(yè)主委員會負責執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項，履行下列職責：



 （一）召集業(yè)主大會會議,，報告物業(yè)管理的實施情況,；



 （二）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘或者解聘的物業(yè)服務企業(yè)，簽訂或者解除物業(yè)服務合同,；



 （三）聽取業(yè)主,、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同,；



 （四）組織籌集專項維修資金,，并監(jiān)督使用；



 （五）督促業(yè)主按時交納物業(yè)服務費,；



 （六）召集業(yè)主大會會議,，進行業(yè)主委員會換屆和補選；



 （七）督促業(yè)主和物業(yè)使用人遵守法律,、法規(guī)和管理規(guī)約,；



 （八）勸阻業(yè)主或者物業(yè)使用人違章裝飾裝修房屋；



 （九）業(yè)主大會賦予的其他職責,。



 業(yè)主委員會不履行前款第二項,、第六項職責的，物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當進行協調,；協調不成,，經百分之二十以上的業(yè)主向物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出選舉新的業(yè)主委員會的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當指導,、協助選舉新的業(yè)主委員會,。




第二十條 業(yè)主委員會成員由五人以上單數組成。業(yè)主委員會在其成員中選舉產生主任一名和副主任一至二名,。



 選舉業(yè)主委員會成員時,，應當按照成員人數的百分之四十配備候補成員。業(yè)主委員會成員缺員時,，應當由候補成員遞補,。候補成員全部遞補為成員后仍有缺員的，應當召開業(yè)主大會會議補選,。



 分期開發(fā)的物業(yè)達到首次業(yè)主大會會議召開條件時,，一般選舉五名業(yè)主作為業(yè)主委員會成員，以后各期交付使用時,，按照業(yè)主大會議事規(guī)則增選成員,。




第二十一條 業(yè)主委員會成員應當符合下列條件：



 （一）遵守國家有關法律、法規(guī),、規(guī)章,；



 （二）具有完全民事行為能力；



 （三）遵守業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約,，按時交納物業(yè)服務費,；



 （四）身體健康，熱心公益事業(yè),，責任心強,，公正廉潔，具有一定組織能力,；



 （五）能保證必要的工作時間,；



 （六）本人、配偶以及直系親屬未在本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務企業(yè)中任職,。




第二十二條 業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起三十日內,，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣房產主管部門和街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案,，并提交下列資料：



 （一）業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉情況的書面報告；



 （二）業(yè)主大會審議通過的業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約,；



 （三）業(yè)主委員會成員的基本情況,。



 業(yè)主委員會備案的內容發(fā)生變更的，應當自變更之日起三十日內,，將變更內容向物業(yè)所在地的區(qū),、縣房產主管部門和街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。




第二十三條 經三分之一以上業(yè)主委員會成員提議或者業(yè)主委員會主任認為有必要時,，應當及時召開業(yè)主委員會會議,。業(yè)主委員會會議應當有過半數成員出席，作出決定應當經全體成員半數以上同意,。




第二十四條 業(yè)主委員會成員因物業(yè)轉讓,、滅失等原因不再是業(yè)主的，其成員資格自行終止,。



 有下列情形之一的,，經業(yè)主大會會議通過，業(yè)主委員會成員資格終止：



 （一）因疾病等原因喪失履行職責能力的,；



 （二）有違反管理規(guī)約或者侵害業(yè)主合法權益行為的,；



 （三）任職期間，被依法追究刑事責任的,；



 （四）以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭呈的,；



 （五）有拒不交納物業(yè)服務費等不履行業(yè)主義務行為的；



 （六）其他原因不宜擔任業(yè)主委員會成員的,。




第二十五條 業(yè)主委員會任期屆滿二個月前,，應當召開業(yè)主大會會議，進行業(yè)主委員會的換屆選舉,。無正當理由逾期未換屆的,，物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當協調督促其按時完成換屆選舉工作。



 新一屆業(yè)主委員會產生后,，原業(yè)主委員會應當在十日內將其保管的有關財務憑證、檔案等文件資料,、印章以及其他屬于業(yè)主共同所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會,，并做好其他交接工作。業(yè)主委員會成員資格終止的,，應當自終止之日起三日內將其保管的有關資料,、印章和財物移交業(yè)主委員會。




第二十六條 業(yè)主大會,、業(yè)主委員會應當依法履行職責,，不得作出與物業(yè)管理無關的決定，不得從事與物業(yè)管理無關的活動,。



 業(yè)主大會,、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的,，物業(yè)所在地區(qū),、縣房產主管部門或者街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主,。




第二十七條 業(yè)主委員會開展工作的經費由全體業(yè)主承擔,；有物業(yè)共用部位、共用設施設備經營收益的,，可以從經營收益中列支,。經費籌集、管理,、使用的辦法由業(yè)主大會決定,。



 業(yè)主委員會工作經費收支情況應當每半年在物業(yè)管理區(qū)域內的顯著位置公布，接受業(yè)主的監(jiān)督,。




第二十八條 物業(yè)管理實行聯席會議制度,。



 物業(yè)管理聯席會議由區(qū)、縣房產主管部門負責組織召集,，由街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和社區(qū)居民委員會、村民委員會以及公安派出所,、業(yè)主委員會,、物業(yè)服務企業(yè)、相關行政部門等各方代表組成,。



 物業(yè)管理聯席會議主要協調解決下列問題：



 （一）業(yè)主委員會不依法履行職責,；



 （二）業(yè)主委員會換屆過程中出現問題；



 （三）履行物業(yè)服務合同中出現重大問題,；



 （四）物業(yè)服務企業(yè)在變更交接過程中出現問題,；



 （五）需要協調解決的其他物業(yè)管理糾紛。




第三章 前期物業(yè)管理




第二十九條 在業(yè)主,、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前,，建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)的，應當簽訂書面的前期物業(yè)服務合同,。




第三十條 建設單位在銷售物業(yè)前,，應當制定臨時管理規(guī)約，對有關物業(yè)的使用,、維護,、管理，業(yè)主的共同利益,，業(yè)主應當履行的義務,，違反臨時管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定，并在與物業(yè)買受人簽訂買賣合同前向物業(yè)買受人明示,。物業(yè)買受人應當對臨時管理規(guī)約予以書面確認,，并受其約束,。



 建設單位制定的臨時管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權益。




第三十一條 住宅物業(yè)的建設單位,，應當通過公開招標方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)實施前期物業(yè)管理,。



 投標人少于三個或者住宅物業(yè)規(guī)劃總建筑面積小于二萬平方米的項目，經物業(yè)所在地區(qū),、縣房產主管部門批準,，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)。



 提倡非住宅物業(yè)的建設單位通過招投標方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè),。




第三十二條 住宅物業(yè)的建設單位通過公開招標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的,，應當按照以下規(guī)定時限完成招投標工作：



 （一）預售的，在申請《商品房預售許可證》前,；



 （二）現房出售的,，在出售之日起三十日前；



 （三）非出售的,，在交付使用之日起九十日前,。




第三十三條 建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同，應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內容,，載明由物業(yè)買受人交納前期物業(yè)服務費的時間,、標準和方式。



 前期物業(yè)服務費標準由建設單位與物業(yè)服務企業(yè)約定,。物業(yè)服務企業(yè)應當將約定的標準向物業(yè)所在地區(qū),、縣價格主管部門備案。




第三十四條 建設單位應當按照物業(yè)總建筑面積千分之二至千分之三的標準配置物業(yè)管理用房,；三萬平方米以下的物業(yè)項目,，物業(yè)管理用房的建筑面積不得少于一百二十平方米。



 物業(yè)管理用房應當是地面以上具備水,、電,、采光、通風等基本設施的房屋,。地下室、車庫（棚）,、樓梯間,、垃圾房、變電室,、設備間,、架空層、公共門廳,、過道,、人防工程以及層高不足2.2米的房屋等,，不得作為物業(yè)管理用房。



 業(yè)主委員會辦公用房應當從物業(yè)管理用房中安排,，其建筑面積不少于二十平方米,。



 建設單位應當將物業(yè)管理用房納入建設項目總體規(guī)劃，與建設項目同步設計,、同步施工,、同步交付使用。城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應當將物業(yè)管理用房的位置和面積,，納入建設項目修建性詳細規(guī)劃或者建設項目設計方案的審查內容,。




第三十五條 物業(yè)管理用房的所有權屬于全體業(yè)主，主要用于物業(yè)服務企業(yè)辦公,、工作人員值班以及存放工具材料,。未經業(yè)主大會同意，物業(yè)服務企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途,。




第三十六條 建設單位在交付物業(yè)前,，應當對物業(yè)管理用房、共用場地,、共用設施設備配置獨立的水,、電計量器具。




第三十七條 物業(yè)服務企業(yè)在承接物業(yè)時,，應當對物業(yè)共用部位,、共用設施設備進行查驗，發(fā)現問題應當書面告知建設單位,，建設單位應當及時進行整改,。




第三十八條 在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設單位應當向物業(yè)服務企業(yè)移交下列資料：



 （一）竣工總平面圖,，單體建筑,、結構、設備竣工圖,，配套設施,、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；



 （二）設施設備的安裝,、使用和維護保養(yǎng)等技術資料,；



 （三）物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件；



 （四）物業(yè)管理用房資料及物業(yè)管理所必須的資料,。



 物業(yè)服務企業(yè)應當在前期物業(yè)服務合同終止時將上款規(guī)定的資料和物業(yè)管理用房移交給業(yè)主委員會,。




第三十九條 物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，建設單位應當將物業(yè)管理用房移交物業(yè)服務企業(yè),，并為物業(yè)服務企業(yè)啟動工作提供必要的條件,。




第四十條 物業(yè)竣工驗收合格且符合合同約定交付條件的,，方可交付物業(yè)買受人。物業(yè)交付買受人后,，物業(yè)服務費由物業(yè)買受人交納,；已竣工但尚未出售或者尚未交付物業(yè)買受人的，物業(yè)服務費由建設單位交納,。



 建設單位送達書面入住通知后,，物業(yè)買受人在限定期限內無正當理由不辦理相關收房手續(xù)的，視為交付,，其物業(yè)服務費由建設單位墊付,，物業(yè)買受人辦理房屋所有權證時，由物業(yè)買受人返還建設單位墊付的費用,。



 建設單位限定物業(yè)買受人辦理收房手續(xù)的時間不得少于二個月,。




第四十一條 建設單位在物業(yè)交付使用時，應當向物業(yè)買受人提供質量保證書,，并按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍,，承擔物業(yè)的保修責任，并在物業(yè)管理區(qū)域內公布維修聯系電話和地址,。



 物業(yè)服務企業(yè)應當協助業(yè)主或者業(yè)主委員會聯系建設單位落實保修責任,。




第四章 物業(yè)管理服務




第四十二條 物業(yè)服務企業(yè)應當具有獨立的法人資格，依法取得物業(yè)服務企業(yè)資質,，并在其資質許可的范圍內從事物業(yè)管理活動,。任何單位和個人不得轉讓、出租或者轉借物業(yè)服務企業(yè)資質證書,。



 外地物業(yè)服務企業(yè)進入本市從事物業(yè)管理活動,，應當向市房產主管部門備案。




第四十三條 從事物業(yè)管理的人員應當按照國家有關規(guī)定取得職業(yè)資格證書,。職業(yè)資格證書不得轉讓,、出租、轉借,。




第四十四條 一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管理,。




第四十五條 業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務合同。



 物業(yè)服務合同應當對物業(yè)管理事項,、服務質量,、服務費用、雙方的權利義務,、專項維修資金的使用、物業(yè)管理用房,、合同期限,、違約責任等內容進行約定并公示,。



 物業(yè)管理服務事項主要包括：



 （一）共用部位和共用設施設備的使用、維修,、養(yǎng)護和管理,；



 （二）電梯、智能系統等設備的運行服務,；



 （三）環(huán)境衛(wèi)生清掃保潔和綠地,、樹木、綠化設施的養(yǎng)護,、管理,；



 （四）物業(yè)裝飾裝修的管理；



 （五）車輛行駛和停放秩序的服務,、管理,；



 （六）公共秩序維護、安全防范等事項的協助管理服務,；



 （七）為業(yè)主提供日常生活服務和便利,；



 （八）物業(yè)資料的查詢服務和管理。




第四十六條 物業(yè)服務合同期限屆滿三個月前,，物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主大會應當協商續(xù)約事宜,。雙方續(xù)約的，應當重新簽訂物業(yè)服務合同,。雙方不再續(xù)約的,，合同終止前，物業(yè)服務企業(yè)應當繼續(xù)按照合同約定提供服務,，業(yè)主應當按時交納物業(yè)服務費,。




第四十七條 業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)應當遵守法律,、法規(guī)以及管理規(guī)約,，履行物業(yè)服務合同。一方違約,，另一方可以依照物業(yè)服務合同追究違約方的責任,。業(yè)主不得采用拒交物業(yè)服務費及其他費用等方式拒不履行合同；物業(yè)服務企業(yè)不得采用降低物業(yè)服務質量或者中斷物業(yè)服務等方式拒不履行合同,。



 物業(yè)所有權轉移時,，業(yè)主應當與物業(yè)服務企業(yè)結清物業(yè)服務費。




第四十八條 物業(yè)服務合同終止時,，物業(yè)服務企業(yè)應當向業(yè)主委員會交還下列資料和財物：



 （一）本條例第三十八條規(guī)定的資料,；



 （二）物業(yè)管理用房；



 （三）物業(yè)服務期間改造、維修,、保養(yǎng)有關物業(yè)形成的技術資料,；



 （四）物業(yè)服務期間業(yè)主出資配置的固定設施設備；



 （五）其他應當移交的財物,、資料,。



 新選聘的物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，業(yè)主委員會應當向物業(yè)服務企業(yè)移交前款規(guī)定的資料和財物,。




第四十九條 業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務企業(yè)的,，原物業(yè)服務企業(yè)應當與業(yè)主委員會做好交接工作，不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務費或者其他相關費用等理由拒不交接,；新物業(yè)服務企業(yè)按合同約定的時間進入物業(yè)管理區(qū)域服務,。




第五十條 物業(yè)服務費標準由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照公平、合理以及服務費與服務水平相適應的原則在物業(yè)服務合同中約定,。物業(yè)服務企業(yè)應當將物業(yè)服務費標準公示,，并報物業(yè)所在地區(qū)、縣價格主管部門備案,。



 物業(yè)服務企業(yè)為業(yè)主或者物業(yè)使用人提供物業(yè)服務合同約定以外的服務的,，可以另行收費。




第五十一條 業(yè)主應當根據物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用,。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費的,，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任,。



 電梯,、轉供電和二次供水等設施運行費用未納入物業(yè)服務費的，物業(yè)服務企業(yè)應當按照實際支出和約定的收費方式向相關業(yè)主公平,、合理分攤,，并定期公布。




第五十二條 物業(yè)管理區(qū)域內,，供水,、供電、供氣,、通信,、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。



 供水,、供電,、供氣、通信,、有線電視等單位不得強制物業(yè)服務企業(yè)代收有關費用,，也不得因物業(yè)服務企業(yè)拒絕代收代繳費用而停止提供服務,。



 物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收有關費用的，不得向業(yè)主或者使用人收取手續(xù)費等額外費用,。




第五十三條 房產主管部門應當加強對物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)督管理,，建立投訴受理制度，及時協調處理物業(yè)管理糾紛,。




第五章 物業(yè)的使用與維護




第五十四條 物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃建設的教育、醫(yī)療衛(wèi)生,、文化體育,、商業(yè)服務等公共建筑和共用設施，不得擅自改變用途,。



 任何人不得擅自占用,、挖掘物業(yè)管理區(qū)域的道路、場地,，損害業(yè)主的共同利益,。




第五十五條 供水、供電,、供氣,、通信、有線電視等單位,，應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域相關管線和設施設備維修,、養(yǎng)護責任。



 前款規(guī)定的單位因維修,、養(yǎng)護等需要,，臨時占用、挖掘道路場地的,，應當及時恢復原狀,。




第五十六條 利用物業(yè)共用部位、共用設施設備設置戶外廣告或者從事租賃等經營的,，應當在征得相關業(yè)主,、業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)的同意后,，按照規(guī)定辦理有關手續(xù),。



 經營所得收益經業(yè)主大會決定可以由業(yè)主委員會負責管理，也可以委托物業(yè)服務企業(yè)代為管理,，主要用于補充專項維修資金,，也可以按照業(yè)主大會的決定使用，收益和使用情況應當公示,。




第五十七條 業(yè)主應當按照規(guī)劃設計的用途使用住宅,，不得擅自改變住宅的使用用途,。



 業(yè)主改變使用用途的，應當遵守法律,、法規(guī)以及管理規(guī)約,，并征得利害關系人的同意。




第五十八條 業(yè)主需要裝飾裝修房屋的,，應當事先告知物業(yè)服務企業(yè),，物業(yè)服務企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主，并與其簽訂裝飾裝修服務協議,。



 物業(yè)服務企業(yè)不得以任何形式收取裝飾裝修保證金,。



 物業(yè)服務企業(yè)應當加強物業(yè)管理區(qū)域內裝飾裝修安全事項的巡查，業(yè)主應當予以配合,。




第五十九條 物業(yè)管理區(qū)域內禁止下列行為：



 （一）擅自拆改房屋承重結構,；



 （二）破壞或者擅自改變墻體外觀；



 （三）違反物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃搭建建筑物,、構筑物及其他設施,；



 （四）侵占綠地、毀壞花草樹木,；



 （五）亂設攤點或者亂倒垃圾,、堆放雜物、高空拋物,；



 （六）擅自在建筑物,、構筑物上張貼、涂寫,、刻畫,；



 （七）超過規(guī)定標準排放噪音；



 （八）排放或者堆放有毒有害物質,，堆放易燃易爆物品,；



 （九）占用、封閉或者堵塞疏散通道,、安全出口,、消防車通道，損壞或者挪用消防設施,；



 （十）違反規(guī)定飼養(yǎng)動物,；



 （十一）法律、法規(guī)禁止的其他行為,。



 物業(yè)管理區(qū)域內發(fā)生上款規(guī)定的行為時,，業(yè)主、物業(yè)使用人有權投訴,、舉報,，物業(yè)服務企業(yè),、業(yè)主委員會應當根據物業(yè)服務合同或者管理規(guī)約及時予以勸阻、制止,；勸阻,、制止無效的，物業(yè)服務企業(yè),、業(yè)主委員會應當及時報告城市管理行政執(zhí)法部門和其他相關行政部門,。有關行政部門應當及時處理，相關業(yè)主和物業(yè)使用人應當積極配合,。




第六十條 物業(yè)管理區(qū)域內規(guī)劃用于停放機動車輛的車位,、車庫，應當首先滿足本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主的需要,。



 規(guī)劃用于停放機動車輛的車位、車庫的歸屬,，由當事人通過出售,、附贈或者出租等方式約定。



 出租規(guī)劃用于停放機動車輛的車位,、車庫的,，應當首先出租給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人,。在滿足本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主,、物業(yè)使用人的需要后，出租給其他人的,，其租賃合同期限不得超過六個月,。




第六十一條 占用物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主共有的道路或者其他場地停放機動車輛的，應當征得業(yè)主大會同意,。



 占用業(yè)主共有的道路或者其他場地停放機動車輛的,，應當交納場地占用費。場地占用費屬于全體業(yè)主所有,，主要用于養(yǎng)護維修小區(qū)道路和停車設施,、改善共用設施設備等。場地占用費的收取標準和使用辦法,，由業(yè)主大會決定,；未成立業(yè)主大會的，可以由建設單位或者物業(yè)服務企業(yè)先行制定,。場地占用費收取和使用情況應當向業(yè)主公示,。



 業(yè)主對機動車輛有保管要求的，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)另行簽訂機動車輛保管合同,。



 機動車輛和非機動車輛在物業(yè)管理區(qū)域內行駛,、停放的具體管理辦法,，由業(yè)主大會決定并公示。未成立業(yè)主大會的,，按照前期物業(yè)管理服務合同的約定執(zhí)行,。




第六十二條 物業(yè)共用部位、共用設施設備維修,、更新時,，相關業(yè)主、物業(yè)使用人應當予以配合,。因相關業(yè)主,、物業(yè)使用人阻撓維修、更新,，造成其他業(yè)主,、物業(yè)使用人財產損失的，責任人應當予以賠償,。



 因物業(yè)共用部位,、共用設施設備維修、更新等原因,，造成房屋,、設施設備等損害的，責任人應當予以恢復原狀或者賠償,。




第六十三條 住宅物業(yè),、住宅小區(qū)內的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金,。



 專項維修資金應當按幢建帳,，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修,、更新和改造,，不得挪作他用。



 根據物業(yè)服務合同約定,，應當由物業(yè)服務企業(yè)從物業(yè)服務費用中支出的物業(yè)共用部位,、共用設施設備的維修、養(yǎng)護費用,，不得從專項維修資金中列支,。



 住宅專項維修資金管理由市人民政府依照國家和省有關規(guī)定予以規(guī)范。




第六章 法律責任




第六十四條 違反本條例規(guī)定的行為,，法律,、法規(guī)已規(guī)定行政處罰的，由有關部門依法處罰,。




第六十五條 違反本條例規(guī)定,，建設單位出售物業(yè)時未向物業(yè)買受人明示臨時管理規(guī)約的,，由房產主管部門責令限期改正；拒不改正的,，處三千元以上一萬元以下罰款,。




第六十六條 違反本條例規(guī)定，業(yè)主委員會成員資格終止或者業(yè)主委員會換屆后,，未在規(guī)定的時間內將保管的資料,、印章和財物移交的，房產主管部門應當責令限期改正,；業(yè)主委員會也可以依法向人民法院提起訴訟,；造成財物毀壞、滅失的,，依法承擔賠償責任,。




第六十七條 違反本條例規(guī)定，轉讓,、出租或者轉借物業(yè)服務企業(yè)資質證書的,，由房產主管部門責令限期改正；逾期不改正的,，處一萬元以上三萬元以下罰款。




第六十八條 違反本條例規(guī)定,，轉讓,、出租或者轉借物業(yè)管理人員職業(yè)資格證書的，由房產主管部門責令限期改正,；逾期不改正的,，處五百元以上一千元以下罰款。




第六十九條 違反本條例規(guī)定,，原物業(yè)服務企業(yè)以業(yè)主欠交物業(yè)服務費或者其他相關費用等理由拒不交接的,，由房產主管部門責令限期改正；逾期不改正的,，處五萬元以上十萬以下罰款,。




第七十條 違反本條例規(guī)定，對未納入物業(yè)服務費的電梯,、轉供電和二次供水等設施運行費用,，物業(yè)服務企業(yè)未定期公布的，由房產主管部門責令限期改正,；逾期不改正的,，處一千元以上五千元以下罰款。




第七十一條 違反本條例規(guī)定,，物業(yè)服務企業(yè)收取裝飾裝修保證金的,，由價格主管部門責令限期改正,；逾期不改正的，處二千元以上五千元以下罰款,。




第七十二條 房產主管部門或者其他行政部門的工作人員在物業(yè)監(jiān)督管理工作中玩忽職守,、濫用職權、循私舞弊的,，依法給予處分,；構成犯罪的，依法追究刑事責任,。




第七章 附則




第七十三條 業(yè)主人數,，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算,。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分,，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算,。




第七十四條 管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則的示范文本,，由市房產主管部門制定。



 物業(yè)服務合同和前期物業(yè)服務合同的示范文本,，由市房產主管部門會同市工商行政管理部門制定,。




第七十五條 業(yè)主自行管理或者委托其他管理人管理物業(yè)的，可以參照本條例執(zhí)行,。




第七十六條 本條例自2010年7月1日起施行,。