• 【發(fā)布單位】作者：練仁福
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• 【發(fā)布日期】2012-11-01 14:07:02
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• 【文件來源】來源：東南網(wǎng)
• 【所屬類別】立法追蹤

-福州物業(yè)管理新規(guī)定通過 直指“老大難”問題-

《福州市物業(yè)管理若干規(guī)定修正案（草案）》昨獲表決通過,；建立專項(xiàng)維修資金緊急使用制度,，物業(yè)、業(yè)委會(huì)有責(zé)任勸阻,、舉報(bào)小區(qū)違建等內(nèi)容成為亮點(diǎn),。



 關(guān)注理由：《福州市物業(yè)管理若干規(guī)定》的修訂一直備受社會(huì)各界關(guān)注。該法規(guī)自2011年8月提交福州市人大常委會(huì)一審以來,，歷經(jīng)三審,，數(shù)易其稿。在昨日的福州市第十四屆人大常委會(huì)第六次會(huì)議上終獲得表決通過,。新規(guī)為解決城市物業(yè)管理中的許多新問題提供了法律依據(jù),，也從法律上為物業(yè)企業(yè)、業(yè)主權(quán)益提供了更多保障,。新規(guī)將在上報(bào)省人大常委會(huì)批準(zhǔn)后公布實(shí)施,。



 亮點(diǎn)1.阻撓業(yè)委會(huì)成立 可罰開發(fā)商5萬



 現(xiàn)狀 根據(jù)現(xiàn)有法律規(guī)定，向房地產(chǎn)交易登記機(jī)構(gòu)等單位查閱,、復(fù)制物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各業(yè)主獨(dú)立產(chǎn)權(quán)建筑面積等資料的行為,，屬于業(yè)主大會(huì)籌備組的工作，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會(huì)籌備組來完成,。但在實(shí)踐中,，有時(shí)會(huì)受到開發(fā)商阻撓,。



 新規(guī) 對(duì)此，新規(guī)規(guī)定：“召開首次業(yè)主大會(huì)所需文件資料由建設(shè)單位提供,，建設(shè)單位未能提供的,，由業(yè)主大會(huì)籌備組申請(qǐng)，經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府,、街道辦事處確認(rèn),，可以向房屋登記機(jī)構(gòu)等單位查閱、復(fù)制物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各業(yè)主獨(dú)立產(chǎn)權(quán)建筑面積等資料,，各有關(guān)單位應(yīng)當(dāng)予以配合,。”



 新規(guī)還規(guī)定,，建設(shè)單位如未按要求提供首次業(yè)主大會(huì)成立所需文件資料的,，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的,，處以1萬元以上5萬元以下的罰款,。



 亮點(diǎn)2.小區(qū)業(yè)主委員會(huì) 每屆任期為三年



 現(xiàn)狀 對(duì)于未參與表決的業(yè)主，其投票權(quán)數(shù)作何認(rèn)定問題,，目前福州有些小區(qū)的做法是“少數(shù)服從多數(shù)”,，即投贊成票的人多的話，這些人就算投贊成票,；反之,，就算投反對(duì)票。



 新規(guī) 新規(guī)規(guī)定為：“未參與投票業(yè)主,，其投票權(quán)數(shù)是否可以計(jì)入已表決的多數(shù)票,，按照管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定確定?！睒I(yè)主委員會(huì)每屆任期的規(guī)定也由原先的“不超過三年”修改為“每屆任期三年”,，還新增規(guī)定：“業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的使用情況應(yīng)當(dāng)每三個(gè)月在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公布，并接受業(yè)主監(jiān)督,?！薄皹I(yè)委會(huì)經(jīng)營物業(yè)共用部位應(yīng)當(dāng)經(jīng)過業(yè)主大會(huì)同意，且經(jīng)營收支情況應(yīng)當(dāng)每三個(gè)月在顯著位置公布,?！?


 此外，原規(guī)定：在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),，與物業(yè)管理有關(guān)屬于全體業(yè)主權(quán)益的糾紛，“經(jīng)全體業(yè)主投票權(quán)三分之二以上決定授權(quán),，業(yè)主委員會(huì)可以代表全體業(yè)主依法行使民事訴訟權(quán)利”,，修訂為“經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意,，業(yè)委會(huì)可以代表全體業(yè)主依法行使訴訟權(quán)利”。



 亮點(diǎn)3.專項(xiàng)維修資金將可緊急使用



 現(xiàn)狀早在一審時(shí),，就有常委會(huì)組成人員提出,，《物權(quán)法》關(guān)于專項(xiàng)維修資金的使用條件是“應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意”。這一規(guī)定存在較大操作難度,，建議在法規(guī)修訂中對(duì)于電梯,、壓力容器等保障業(yè)主基本需求的共用設(shè)施設(shè)備的急修事項(xiàng)給予方便。也有人提出,，可以參考其他城市的做法,，從便民、利民的角度出發(fā),，建立專項(xiàng)維修資金緊急使用制度,，簡(jiǎn)化業(yè)主表決和審核手續(xù)。



 新規(guī) 新規(guī)采納了這些建議,，規(guī)定：“市人民政府應(yīng)當(dāng)建立專項(xiàng)維修資金緊急使用制度,。業(yè)委會(huì)可以根據(jù)專項(xiàng)維修資金緊急使用制度，按照業(yè)主大會(huì)確定的使用范圍和金額進(jìn)行申請(qǐng),，用于物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的緊急維修?！?


 亮點(diǎn)4.引入“聯(lián)席會(huì)議制”協(xié)調(diào)解決小區(qū)難題



 難題 目前福州還存在許多無物業(yè)小區(qū),，它們的管理也一直是個(gè)難題。此外,，一些小區(qū)舊物業(yè)公司合同到期,，業(yè)主大會(huì)尚未成立或業(yè)主大會(huì)沒有就解聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)作出決定,，造成“管理真空”,。



 新規(guī)針對(duì)這一問題，新規(guī)規(guī)定：“未產(chǎn)生業(yè)主大會(huì)或者未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的住宅區(qū)域,，可以由物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織業(yè)主確定物業(yè)管理方式,。”



 新規(guī)還對(duì)相關(guān)政府部門在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)責(zé)進(jìn)行了更為明確的規(guī)定,。如,，明確了未實(shí)施物業(yè)管理的住宅區(qū)實(shí)施綜合改造的主體單位：“各級(jí)政府應(yīng)當(dāng)逐步組織對(duì)未實(shí)施物業(yè)管理的舊住宅區(qū)域?qū)嵤┚C合改造，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）應(yīng)當(dāng)組織綜合改造后的住宅區(qū)域業(yè)主按照縣（市,、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門確認(rèn)的物業(yè)管理區(qū)域,，確定管理方式，并推廣專業(yè)化物業(yè)服務(wù),?！?


 新規(guī)還提出,，建立物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度，協(xié)調(diào)處理業(yè)主大會(huì)成立,、業(yè)委會(huì)換屆,、業(yè)委會(huì)履行職責(zé)、物業(yè)退出,、物業(yè)糾紛等物業(yè)管理中的實(shí)際問題,，有效化解物業(yè)管理中出現(xiàn)的各種矛盾。規(guī)定：“物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議的召集及具體工作由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）負(fù)責(zé),，成員單位由所在地的縣（市,、區(qū)）房地產(chǎn)、建設(shè),、市容,、公安、環(huán)保等有關(guān)行政主管部門和村（居）民委員會(huì),、業(yè)主委員會(huì),、物業(yè)服務(wù)企業(yè)組成?！?


 亮點(diǎn)5.業(yè)委會(huì)物業(yè)有責(zé)任 勸阻業(yè)主違章搭建



 現(xiàn)狀 業(yè)主違章搭建,、擅自“住改商”如同兩個(gè)頑疾，困擾著福州許多小區(qū),，對(duì)于一些業(yè)主的違規(guī)行為,，其他業(yè)主由于擔(dān)心被報(bào)復(fù)，往往敢怒不敢言,。而一些物業(yè)公司也?？嘤凇靶挠杏喽Σ蛔恪保贁?shù)物業(yè)公司還反映“我們把問題上報(bào)了,，但政府部門行動(dòng)不及時(shí)”,。一審稿規(guī)定物業(yè)企業(yè)有義務(wù)對(duì)業(yè)主違建等違規(guī)行為進(jìn)行勸阻、舉報(bào),，但表決通過的新規(guī)將舉報(bào)的責(zé)任人變更為了“物業(yè)企業(yè)與業(yè)委會(huì)”,。



 新規(guī) 新規(guī)規(guī)定：“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約,，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房或者出租給他人從事經(jīng)營性活動(dòng),。”“在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)委會(huì)發(fā)現(xiàn)有違法行為的,，應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻制止；對(duì)不聽勸阻的，物業(yè)企業(yè)或者業(yè)委會(huì)應(yīng)及時(shí)向有關(guān)行政主管部門書面報(bào)告,?！?


 新規(guī)中列舉了6種應(yīng)當(dāng)舉報(bào)的違法行為,，分別是：違建,、擅自改變建筑物用途及其配套設(shè)施（含架空層、幼兒園,、共用綠地等）使用功能的,；擅自拆改房屋結(jié)構(gòu)的；擅自占用公共消防通道的,；未取得營業(yè)執(zhí)照從事經(jīng)營活動(dòng)的,；破壞小區(qū)園林綠化的；商業(yè)經(jīng)營,、文化娛樂場(chǎng)所邊界噪聲及超標(biāo)排放有害氣體,、污水的。



 分析一業(yè)內(nèi)人士表示,，明確必須“書面報(bào)告”,，這不僅是為監(jiān)督物業(yè)或業(yè)委會(huì)履行管理義務(wù)，也是為了留下書面證據(jù),，監(jiān)督與防范一些行政管理部門不作為,。“因?yàn)榱x務(wù)的履行主體是兩個(gè),，我擔(dān)心在執(zhí)行中又留下了一個(gè)‘麻煩’,，兩者會(huì)互相扯皮?！?


 亮點(diǎn)6.物業(yè)服務(wù)推行分級(jí),、分類



 現(xiàn)狀 近年來，福州物業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)內(nèi)一直在呼吁“政府指導(dǎo)價(jià)實(shí)行動(dòng)態(tài)的調(diào)價(jià)機(jī)制”,。他們稱目前福州市規(guī)定的政府指導(dǎo)價(jià)是多年前制訂的,，但近年來，無論是CPI還是勞動(dòng)力成本都有了大幅度的增長,，“指導(dǎo)價(jià)一直沒有變動(dòng),，給物業(yè)企業(yè)帶來很大生存壓力”。甚至于有一些小區(qū)物業(yè)為了控制成本,，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量出現(xiàn)下降,。



 審議時(shí)也有常委會(huì)組成人員提出，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)的構(gòu)成合理與否是指導(dǎo)價(jià)是否為物業(yè)管理各方接受的主要因素,，法規(guī)除應(yīng)要求政府主管部門定期公布指導(dǎo)價(jià)外,，還應(yīng)要求適時(shí)公布價(jià)格構(gòu)成。



 新規(guī) 對(duì)此，新規(guī)規(guī)定：“價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門每年公布一次政府指導(dǎo)價(jià)及其構(gòu)成,，推行分級(jí)分類服務(wù),，明碼標(biāo)價(jià)?！?


 此外,，為了增加物業(yè)管理的透明度，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)公示物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn),。新規(guī)增加了規(guī)定：“應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公布物業(yè)服務(wù)內(nèi)容,、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目,、計(jì)費(fèi)方式,、收費(fèi)依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)事項(xiàng)?！薄懊吭略谖飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公布共用設(shè)施設(shè)備費(fèi)用分?jǐn)偟任飿I(yè)服務(wù)代收代支費(fèi)用情況,。”



 亮點(diǎn)7.解聘物業(yè)需提前兩月告知



 現(xiàn)狀 生活中,，一些原物業(yè)在合同到期后被業(yè)委會(huì)解聘,，但卻以種種理由不退出，使新物業(yè)無法進(jìn)駐提供服務(wù),。對(duì)這一難題,，新規(guī)給出了解決辦法。



 新規(guī) 新規(guī)規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿兩個(gè)月前,，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì),，決定續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并將決定書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè),。物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的,，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿兩個(gè)月前書面告知業(yè)主委員會(huì)?！睘榉乐乖飿I(yè)拒不退出的情況出現(xiàn),，新規(guī)增加規(guī)定：“移交完畢后，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)退出該物業(yè)管理區(qū)域,，不得以物業(yè)服務(wù)中的債權(quán),、債務(wù)糾紛未解決等為由拒絕退出?！?