• 【發(fā)布單位】作者：練仁福
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• 【發(fā)布日期】2012-11-01 14:07:02
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• 【文件來源】來源：東南網(wǎng)
• 【所屬類別】立法追蹤

-福州物業(yè)管理新規(guī)定通過 直指“老大難”問題-

《福州市物業(yè)管理若干規(guī)定修正案（草案）》昨獲表決通過,；建立專項維修資金緊急使用制度,，物業(yè)、業(yè)委會有責任勸阻,、舉報小區(qū)違建等內容成為亮點,。



 關注理由：《福州市物業(yè)管理若干規(guī)定》的修訂一直備受社會各界關注。該法規(guī)自2011年8月提交福州市人大常委會一審以來,，歷經(jīng)三審,，數(shù)易其稿。在昨日的福州市第十四屆人大常委會第六次會議上終獲得表決通過。新規(guī)為解決城市物業(yè)管理中的許多新問題提供了法律依據(jù),，也從法律上為物業(yè)企業(yè),、業(yè)主權益提供了更多保障。新規(guī)將在上報省人大常委會批準后公布實施,。



 亮點1.阻撓業(yè)委會成立 可罰開發(fā)商5萬



 現(xiàn)狀 根據(jù)現(xiàn)有法律規(guī)定,，向房地產(chǎn)交易登記機構等單位查閱、復制物業(yè)管理區(qū)域內各業(yè)主獨立產(chǎn)權建筑面積等資料的行為,，屬于業(yè)主大會籌備組的工作,，應當由業(yè)主大會籌備組來完成。但在實踐中,，有時會受到開發(fā)商阻撓,。



 新規(guī) 對此，新規(guī)規(guī)定：“召開首次業(yè)主大會所需文件資料由建設單位提供,，建設單位未能提供的,，由業(yè)主大會籌備組申請，經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府,、街道辦事處確認,，可以向房屋登記機構等單位查閱、復制物業(yè)管理區(qū)域內各業(yè)主獨立產(chǎn)權建筑面積等資料,，各有關單位應當予以配合?！?


 新規(guī)還規(guī)定,，建設單位如未按要求提供首次業(yè)主大會成立所需文件資料的，由房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正,；逾期不改正的,，處以1萬元以上5萬元以下的罰款。



 亮點2.小區(qū)業(yè)主委員會 每屆任期為三年



 現(xiàn)狀 對于未參與表決的業(yè)主,，其投票權數(shù)作何認定問題,，目前福州有些小區(qū)的做法是“少數(shù)服從多數(shù)”，即投贊成票的人多的話,，這些人就算投贊成票,；反之，就算投反對票,。



 新規(guī) 新規(guī)規(guī)定為：“未參與投票業(yè)主,，其投票權數(shù)是否可以計入已表決的多數(shù)票，按照管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定確定,?！睒I(yè)主委員會每屆任期的規(guī)定也由原先的“不超過三年”修改為“每屆任期三年”，還新增規(guī)定：“業(yè)主大會和業(yè)委會工作經(jīng)費的使用情況應當每三個月在物業(yè)管理區(qū)域內的顯著位置公布，并接受業(yè)主監(jiān)督,?！薄皹I(yè)委會經(jīng)營物業(yè)共用部位應當經(jīng)過業(yè)主大會同意，且經(jīng)營收支情況應當每三個月在顯著位置公布,?！?


 此外，原規(guī)定：在物業(yè)管理區(qū)域內,，與物業(yè)管理有關屬于全體業(yè)主權益的糾紛,，“經(jīng)全體業(yè)主投票權三分之二以上決定授權，業(yè)主委員會可以代表全體業(yè)主依法行使民事訴訟權利”,，修訂為“經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意,，業(yè)委會可以代表全體業(yè)主依法行使訴訟權利”。



 亮點3.專項維修資金將可緊急使用



 現(xiàn)狀早在一審時,，就有常委會組成人員提出,，《物權法》關于專項維修資金的使用條件是“應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總人數(shù)2/3以上的業(yè)主同意”。這一規(guī)定存在較大操作難度,，建議在法規(guī)修訂中對于電梯,、壓力容器等保障業(yè)主基本需求的共用設施設備的急修事項給予方便。也有人提出,，可以參考其他城市的做法,，從便民、利民的角度出發(fā),，建立專項維修資金緊急使用制度,，簡化業(yè)主表決和審核手續(xù)。



 新規(guī) 新規(guī)采納了這些建議,，規(guī)定：“市人民政府應當建立專項維修資金緊急使用制度,。業(yè)委會可以根據(jù)專項維修資金緊急使用制度，按照業(yè)主大會確定的使用范圍和金額進行申請,，用于物業(yè)共用部位,、共用設施設備的緊急維修?！?


 亮點4.引入“聯(lián)席會議制”協(xié)調解決小區(qū)難題



 難題 目前福州還存在許多無物業(yè)小區(qū),，它們的管理也一直是個難題。此外,，一些小區(qū)舊物業(yè)公司合同到期,，業(yè)主大會尚未成立或業(yè)主大會沒有就解聘、選聘物業(yè)服務企業(yè)作出決定,，造成“管理真空”,。



 新規(guī)針對這一問題,，新規(guī)規(guī)定：“未產(chǎn)生業(yè)主大會或者未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的住宅區(qū)域，可以由物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織業(yè)主確定物業(yè)管理方式,?！?


 新規(guī)還對相關政府部門在物業(yè)管理活動中的權責進行了更為明確的規(guī)定。如,，明確了未實施物業(yè)管理的住宅區(qū)實施綜合改造的主體單位：“各級政府應當逐步組織對未實施物業(yè)管理的舊住宅區(qū)域實施綜合改造,，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）應當組織綜合改造后的住宅區(qū)域業(yè)主按照縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門確認的物業(yè)管理區(qū)域,，確定管理方式,，并推廣專業(yè)化物業(yè)服務?！?


 新規(guī)還提出,，建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，協(xié)調處理業(yè)主大會成立,、業(yè)委會換屆,、業(yè)委會履行職責、物業(yè)退出,、物業(yè)糾紛等物業(yè)管理中的實際問題,，有效化解物業(yè)管理中出現(xiàn)的各種矛盾。規(guī)定：“物業(yè)管理聯(lián)席會議的召集及具體工作由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）負責,，成員單位由所在地的縣（市,、區(qū)）房地產(chǎn)、建設,、市容,、公安、環(huán)保等有關行政主管部門和村（居）民委員會,、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)組成,?！?


 亮點5.業(yè)委會物業(yè)有責任 勸阻業(yè)主違章搭建



 現(xiàn)狀 業(yè)主違章搭建、擅自“住改商”如同兩個頑疾,，困擾著福州許多小區(qū),，對于一些業(yè)主的違規(guī)行為，其他業(yè)主由于擔心被報復,，往往敢怒不敢言,。而一些物業(yè)公司也常苦于“心有余而力不足”,，少數(shù)物業(yè)公司還反映“我們把問題上報了,，但政府部門行動不及時”。一審稿規(guī)定物業(yè)企業(yè)有義務對業(yè)主違建等違規(guī)行為進行勸阻、舉報,，但表決通過的新規(guī)將舉報的責任人變更為了“物業(yè)企業(yè)與業(yè)委會”,。



 新規(guī) 新規(guī)規(guī)定：“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約,，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房或者出租給他人從事經(jīng)營性活動,。”“在物業(yè)管理區(qū)域內,，物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)委會發(fā)現(xiàn)有違法行為的,，應當及時勸阻制止；對不聽勸阻的,，物業(yè)企業(yè)或者業(yè)委會應及時向有關行政主管部門書面報告,。”



 新規(guī)中列舉了6種應當舉報的違法行為,，分別是：違建,、擅自改變建筑物用途及其配套設施（含架空層、幼兒園,、共用綠地等）使用功能的,；擅自拆改房屋結構的；擅自占用公共消防通道的,；未取得營業(yè)執(zhí)照從事經(jīng)營活動的,；破壞小區(qū)園林綠化的；商業(yè)經(jīng)營,、文化娛樂場所邊界噪聲及超標排放有害氣體,、污水的。



 分析一業(yè)內人士表示,，明確必須“書面報告”,，這不僅是為監(jiān)督物業(yè)或業(yè)委會履行管理義務，也是為了留下書面證據(jù),，監(jiān)督與防范一些行政管理部門不作為,。“因為義務的履行主體是兩個,，我擔心在執(zhí)行中又留下了一個‘麻煩’,，兩者會互相扯皮?！?


 亮點6.物業(yè)服務推行分級,、分類



 現(xiàn)狀 近年來，福州物業(yè)服務企業(yè)業(yè)內一直在呼吁“政府指導價實行動態(tài)的調價機制”,。他們稱目前福州市規(guī)定的政府指導價是多年前制訂的,，但近年來,，無論是CPI還是勞動力成本都有了大幅度的增長，“指導價一直沒有變動,，給物業(yè)企業(yè)帶來很大生存壓力”,。甚至于有一些小區(qū)物業(yè)為了控制成本，物業(yè)服務質量出現(xiàn)下降,。



 審議時也有常委會組成人員提出,，物業(yè)服務收費政府指導價的構成合理與否是指導價是否為物業(yè)管理各方接受的主要因素，法規(guī)除應要求政府主管部門定期公布指導價外,，還應要求適時公布價格構成,。



 新規(guī) 對此，新規(guī)規(guī)定：“價格主管部門應當會同房地產(chǎn)行政主管部門每年公布一次政府指導價及其構成,，推行分級分類服務,，明碼標價?！?


 此外,，為了增加物業(yè)管理的透明度，物業(yè)服務企業(yè)應當公示物業(yè)服務的內容和標準,。新規(guī)增加了規(guī)定：“應當在物業(yè)管理區(qū)域內的顯著位置公布物業(yè)服務內容,、服務標準、收費項目,、計費方式,、收費依據(jù)和標準等有關事項?！薄懊吭略谖飿I(yè)管理區(qū)域內的顯著位置公布共用設施設備費用分攤等物業(yè)服務代收代支費用情況,。”



 亮點7.解聘物業(yè)需提前兩月告知



 現(xiàn)狀 生活中,，一些原物業(yè)在合同到期后被業(yè)委會解聘,，但卻以種種理由不退出，使新物業(yè)無法進駐提供服務,。對這一難題,，新規(guī)給出了解決辦法。



 新規(guī) 新規(guī)規(guī)定：“物業(yè)服務合同期限屆滿兩個月前,，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會,，決定續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務企業(yè),，并將決定書面告知物業(yè)服務企業(yè),。物業(yè)服務企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務合同的，應當在物業(yè)服務合同期限屆滿兩個月前書面告知業(yè)主委員會,?！睘榉乐乖飿I(yè)拒不退出的情況出現(xiàn),，新規(guī)增加規(guī)定：“移交完畢后，原物業(yè)服務企業(yè)應當及時退出該物業(yè)管理區(qū)域,，不得以物業(yè)服務中的債權,、債務糾紛未解決等為由拒絕退出?！?