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• 【發(fā)布日期】2014-08-01 09:51:20
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• 【所屬類(lèi)別】立法追蹤

-東莞公布物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理修訂細(xì)則 征市民意見(jiàn)-

按照東莞市政府的年度主要任務(wù)計(jì)劃,。今年內(nèi)，東莞將完成物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理新政改革,。7月31日,，東莞市物價(jià)局網(wǎng)站上正式掛出《東莞市發(fā)展和改革局、東莞市房產(chǎn)管理局關(guān)于物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則(修訂稿)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“新細(xì)則”),，面向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn),。



 記者對(duì)比發(fā)現(xiàn)，與舊細(xì)則相比,，新細(xì)則提出包括別墅(低層住宅)物業(yè)費(fèi)擬實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)等多項(xiàng)政策調(diào)整措施,。對(duì)新細(xì)則有相關(guān)意見(jiàn)或建議的市民，可在8月10日前通過(guò)信函,、傳真或電子郵件方式反饋給市物價(jià)局,。



 變化



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 物業(yè)費(fèi)除業(yè)主自愿外不得預(yù)收



 記者對(duì)比發(fā)現(xiàn)，與舊細(xì)則相比,，此次公布的新細(xì)則對(duì)部分內(nèi)容進(jìn)行進(jìn)一步補(bǔ)充完善,。



 其中，為系統(tǒng)反映和統(tǒng)一全市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政策,，第十八條增加“物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)法定產(chǎn)權(quán)建筑面積按月計(jì)收,，除業(yè)主自愿外，不得預(yù)收”的規(guī)定,，這意味著今后在業(yè)主不同意的情況下,，物業(yè)公司不能提前預(yù)收小區(qū)業(yè)主的物業(yè)費(fèi)。



 第二十二條則在“業(yè)主對(duì)其物業(yè)進(jìn)行室內(nèi)裝修,，應(yīng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂住宅室內(nèi)裝修管理服務(wù)協(xié)議,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可向業(yè)主或裝修人員收取裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)、證件工本費(fèi),、裝修保證金(押金),，具體標(biāo)準(zhǔn)由市發(fā)展和改革局制定”的基礎(chǔ)上，增加了“除上述費(fèi)用外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得收取與裝修管理相關(guān)的其他任何費(fèi)用”的規(guī)定,，進(jìn)一步規(guī)范了相關(guān)收費(fèi)的項(xiàng)目,。



 另外，新細(xì)則還增加第二十四條,，規(guī)定“物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域?yàn)闃I(yè)主提供配送,、維修、安裝等服務(wù)的外來(lái)人員收取包括辦證費(fèi)在內(nèi)的任何費(fèi)用,?！?


 變化



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 20%業(yè)主聯(lián)名即可申請(qǐng)調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)



 新細(xì)則還就調(diào)整實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行變更調(diào)整作出了多項(xiàng)規(guī)定。



 按照舊細(xì)則,，住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi),，因服務(wù)質(zhì)量、成本變化,、合同期限等原因需要調(diào)整或重新約定標(biāo)準(zhǔn)的,，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主在政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)協(xié)商確定，重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同并備案,。物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須通過(guò)書(shū)面征求意見(jiàn),、記名表決等形式協(xié)商確定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意后實(shí)行,。



 為提高措施的可操作性,，切實(shí)維護(hù)物業(yè)服務(wù)雙方利益，保障“質(zhì)價(jià)相符”,，結(jié)合《價(jià)格法》,、《合同法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》等規(guī)定，新細(xì)則對(duì)相關(guān)條文進(jìn)行如下調(diào)整,。



 新細(xì)則規(guī)定,，物業(yè)服務(wù)雙方變更、重新調(diào)整約定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的行為須按《合同法》有關(guān)規(guī)定進(jìn)行,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或20%以上業(yè)主聯(lián)名可提出申請(qǐng),。市物價(jià)局表示，目前調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)主要是物業(yè)服務(wù)企業(yè),，而且均為漲價(jià)申請(qǐng),。但實(shí)際上，調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)涉及服務(wù)質(zhì)量,、成本變化等原因,，物業(yè)服務(wù)雙方應(yīng)有平等機(jī)會(huì)提出調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的權(quán)利。這有利于平衡和維護(hù)物業(yè)服務(wù)雙方利益,，保障物業(yè)服務(wù)“質(zhì)價(jià)相符”,。



 新細(xì)則還明確,，由當(dāng)?shù)卮?居)委會(huì)組織物業(yè)服務(wù)雙方依法調(diào)整。為避免物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織征求業(yè)主意見(jiàn)工作引起的矛盾和爭(zhēng)議,，根據(jù)物業(yè)管理政策有關(guān)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門(mén)和村(居)委會(huì)協(xié)助,、指導(dǎo)、配合,、監(jiān)督做好物業(yè)管理日?；顒?dòng)的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)雙方對(duì)合同約定標(biāo)準(zhǔn)的變更,、調(diào)整工作由當(dāng)?shù)卮?居)委會(huì)牽頭組織,，增加公平性和透明度，減少物業(yè)服務(wù)雙方爭(zhēng)議,。



 此外,，新細(xì)則還規(guī)定，突破政府指導(dǎo)價(jià)變更或重新調(diào)整約定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的,，須按規(guī)定成立業(yè)主大會(huì)后進(jìn)行,。為切實(shí)保障業(yè)主利益，已建住宅物業(yè)突破政府指導(dǎo)價(jià)變更或重新調(diào)整約定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的,，須按規(guī)定成立業(yè)主大會(huì)。



 變化



 3



 低層住宅納入市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)管理



 在東莞,，住宅物業(yè)收費(fèi)一直實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià),，但最近數(shù)年，隨著物業(yè)管理成本的不斷提升,，不少住宅小區(qū)早已突破政府指導(dǎo)價(jià)最高限價(jià)(2.4元/平方米·月),。



 按原《廣東省物價(jià)局、廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》的規(guī)定,，“別墅”物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià),。為平衡和維護(hù)混合住宅物業(yè)區(qū)域內(nèi)業(yè)主利益，避免物業(yè)服務(wù)企業(yè)在不同物業(yè)類(lèi)型中不合理分?jǐn)偡?wù)成本的情況,，新細(xì)則明確,，東莞市將只對(duì)獨(dú)立別墅區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，而對(duì)混合型住宅物業(yè)中的別墅實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià),。



 市物價(jià)局解讀稱(chēng),，為貫徹省的規(guī)定，并考慮別墅物業(yè)類(lèi)型的性質(zhì),、特點(diǎn)以及業(yè)主承受能力等因素,，明確“別墅”物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。另外,，目前“別墅”沒(méi)有明確定義,，為明確管理范圍,，將“別墅”明確為“低層住宅”。按《民用建筑設(shè)計(jì)通則》規(guī)定,，“低層住宅”是指建筑高度小于等于10米(高度≤10米),，且建筑層數(shù)小于等于3層(層數(shù)≤3層)的住宅物業(yè)。



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 4



 研究制定“菜單式”物業(yè)服務(wù)選擇



 “菜單式”物業(yè)服務(wù)選擇一直是東莞市物價(jià)部門(mén)希望推行的一種物業(yè)管理收費(fèi)新模式,。在此次公布的新細(xì)則中也對(duì)這一期待有所體現(xiàn),。具體來(lái)說(shuō)，第九條增加了分項(xiàng)目分等級(jí)制定公布東莞市住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)參考標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容,。



 市物價(jià)局表示,，住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)具體標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)服務(wù)雙方約定，為解決雙方在協(xié)商過(guò)程中信息不對(duì)稱(chēng),，鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展正當(dāng)?shù)膬r(jià)格競(jìng)爭(zhēng),，引導(dǎo)和促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)形成公平、合理的協(xié)商定價(jià)機(jī)制以及公開(kāi),、透明的消費(fèi)環(huán)境,，滿足業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的多樣性需求，參考其他城市的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn),，新細(xì)則明確要研究制定東莞市“菜單式”住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)參考標(biāo)準(zhǔn),，供建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)確定具體標(biāo)準(zhǔn)，以及業(yè)主,、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商約定住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)時(shí),，結(jié)合本住宅小區(qū)實(shí)際情況參考使用。