• 【發(fā)布單位】建設(shè)部
• 【發(fā)布文號】建房字第219號
• 【發(fā)布日期】1997-08-29
• 【生效日期】1997-08-29
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】國家法律法規(guī)

建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)商品房銷售,、房改售房 與物業(yè)管理銜接工作的通知

 建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)商品房銷售,、房改售房
 與物業(yè)管理銜接工作的通知
 
（1997年8月29日建房字第219號文發(fā)布）
各省、自治區(qū),、直轄市建委（建設(shè)廳,、市政管委），直轄市房地局,，計(jì)劃單列市建委：

 隨著房屋商品化的不斷推進(jìn)和住房制度改革的深化,，購買商品房和公有住房的居民越來越多，房屋售后物業(yè)管理也越來越重要,。但是,，目前相當(dāng)數(shù)量的房屋缺乏必要的售后服務(wù)和管理；一些管理單位與業(yè)主及使用人之間責(zé)權(quán)利不明確,；部分業(yè)主和使用人擅自改變房屋使用性質(zhì)、破壞房屋結(jié)構(gòu),，不能正確使用公共設(shè)施,、設(shè)備，造成房屋售后管理難,、居住和工作環(huán)境差,、管理糾紛多等問題。為加強(qiáng)商品房銷售,、房改售房與物業(yè)管理的銜接工作,，搞好售后服務(wù)，解決居民買房的后顧之憂,，創(chuàng)造良好的居住和工作環(huán)境,，現(xiàn)通知如下：



 一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售商品房和公有住房管理單位出售公有住房時(shí),，應(yīng)重視物業(yè)管理工作,。要制定出物業(yè)管理實(shí)施方案，及時(shí)選聘物業(yè)管理企業(yè),，簽訂物業(yè)管理合同,，按照規(guī)定程序進(jìn)行工程驗(yàn)收，確保工程質(zhì)量,，并做好物業(yè)管理接管驗(yàn)收工作,。公房出售的舊住宅小區(qū)，售房單位要提前做好房屋檢修工作,，在規(guī)劃允許的范圍內(nèi)完善配套設(shè)施,，合理解決物業(yè)管理辦公及配套用房，為公房出售后實(shí)施物業(yè)管理創(chuàng)造必要條件。



 二,、售房單位售房前,，要制定《業(yè)主公約》?！稑I(yè)主公約》是維護(hù)全體業(yè)主和物業(yè)使用人的合法權(quán)益,、維護(hù)公共環(huán)境和秩序、保障物業(yè)的安全與合理使用,、全體業(yè)主共同遵守的行為準(zhǔn)則,，要使房屋的所有人和使用人共同自覺地遵守《業(yè)主公約》。售房單位應(yīng)參照《業(yè)主公約示范文本》（見附件）制定《業(yè)主公約》,。購房人應(yīng)全面了解《業(yè)主公約》的內(nèi)容,，在簽訂房屋買賣合同時(shí)，應(yīng)同時(shí)作出遵守《業(yè)主公約》的承諾,。

 售房時(shí)未制定《業(yè)主公約》的,，由銷售單位或物業(yè)管理企業(yè)參照《示范文本》盡快補(bǔ)充制定，業(yè)主委員會成立后,，可結(jié)合實(shí)際情況進(jìn)行修訂,。



 三、要規(guī)范物業(yè)管理的服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),，售房單位與購房人在簽訂房屋購銷合同時(shí),，已確定物業(yè)管理實(shí)施方案的售房單位或物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)向購房人公布物業(yè)管理項(xiàng)目和服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，明確雙方的責(zé)權(quán)利關(guān)系,，物業(yè)管理企業(yè)不得違反規(guī)定隨意加收物業(yè)管理費(fèi)用,，購房人也要按規(guī)定交納物業(yè)管理費(fèi)用。物業(yè)管理企業(yè)對住用戶提供的特約有償服務(wù)要實(shí)行明碼標(biāo)價(jià),，定期地向業(yè)主公布收支況,，接受業(yè)主監(jiān)督。



 四,、要加強(qiáng)公共部位,、共用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)基金的管理。公房出售要嚴(yán)格按照建設(shè)部《關(guān)于加強(qiáng)公有住房售后維修養(yǎng)護(hù)管理工作的通知》（建房〔1997〕65號）的要求,，建立住宅共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)專項(xiàng)基金,，并制定管理辦法。商品房銷售中,，房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)專項(xiàng)基金的提取,、使用與管理，也應(yīng)作出明文規(guī)定,；一些開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)已從售房價(jià)款中提取該項(xiàng)基金的,，應(yīng)在商品房購銷合同中說明，該項(xiàng)基金要專戶存入銀行，不得挪作他用,。需要使用時(shí),，由物業(yè)管理企業(yè)作出使用計(jì)劃，經(jīng)業(yè)主委員會審定,。





 附件：
  業(yè)主公約示范文本



 為加強(qiáng)－－－（以下簡稱“本物業(yè)”）的管理,，維護(hù)全體業(yè)主和物業(yè)使用人的合法權(quán)益，維護(hù)公共環(huán)境和秩序,，保障物業(yè)的安全與合理使用,，根據(jù)國家有關(guān)物業(yè)管理的法規(guī)政策，制訂本公約,。全體業(yè)主和物業(yè)使用人均須自覺遵守,。



 一、在使用,、經(jīng)營,、轉(zhuǎn)讓所擁有物業(yè)時(shí)，應(yīng)遵守物業(yè)管理法規(guī)政策的規(guī)定,。



 二,、執(zhí)行業(yè)主委員會或業(yè)主大會的決議、決定,。



 三、委托物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)房屋,、設(shè)施,、設(shè)備、環(huán)境衛(wèi)生,、公共秩序,、保安、綠化等管理,，全體業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)遵守物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)政府有關(guān)法規(guī)政策和業(yè)主委員會委托制定的各項(xiàng)規(guī)章制度,。



 四、全體業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)積極配合物業(yè)管理企業(yè)的各項(xiàng)管理工作,。



 五,、業(yè)主或物業(yè)使用人對物業(yè)管理企業(yè)的管理工作如有意見或建議，可直接向物業(yè)管理企業(yè)提出,，發(fā)生爭議時(shí)可通過業(yè)主委員會協(xié)調(diào)解決,。



 六、加強(qiáng)安全防范意識,，自覺遵守有關(guān)安全防范的規(guī)章制度,，做好防火防盜工作，確保家庭人身財(cái)產(chǎn)安全。



 七,、業(yè)主或物業(yè)使用人裝修房屋,，應(yīng)遵守有關(guān)物業(yè)裝修的制度，并事先告知物業(yè)管理企業(yè),。物業(yè)管理企業(yè)對裝修房屋活動進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督,，并將注意事項(xiàng)和禁止行為告知業(yè)主和物業(yè)使用人。業(yè)主或物業(yè)使用人違規(guī),、違章裝修房屋或妨礙他人正常使用物業(yè)的現(xiàn)象（如滲,、漏、堵,、冒等）,，應(yīng)當(dāng)及時(shí)糾正，造成他人損失的應(yīng)承擔(dān)賠償損失,；對拒不改正的,，物業(yè)管理公司可采取相應(yīng)措施制止其行為，并及時(shí)告知業(yè)主委員會并報(bào)有關(guān)行政管理部門依法處理,。



 八,、業(yè)主如委托物業(yè)管理企業(yè)對其自用部位和毗連部位的有關(guān)設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行維修,、養(yǎng)護(hù),，應(yīng)支付相應(yīng)費(fèi)用。



 九,、凡房屋建筑及附屬設(shè)施設(shè)備已經(jīng)或可能妨礙,、危害毗連房屋的他人利益、安全,，或有礙外觀統(tǒng)一,、市容觀瞻的，按規(guī)定應(yīng)由業(yè)主單獨(dú)或聯(lián)合維修,、養(yǎng)護(hù)的,，業(yè)主應(yīng)及時(shí)進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)；拒不進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)的,，由業(yè)主委員會委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù),，其費(fèi)用由當(dāng)事業(yè)主按規(guī)定分?jǐn)偂?


 十、與其它非業(yè)主使用人建立合法租賃關(guān)系時(shí),，應(yīng)告知并要求對方遵守本業(yè)主公約和物業(yè)管理規(guī)定,，并承擔(dān)連帶責(zé)任。



 十一,、在本物業(yè)范圍內(nèi),，不得有下列行為：

 （1）擅自改變房屋結(jié)構(gòu),、外貌（含外墻、外門窗,、陽臺等部位的顏色,、形狀和規(guī)格）、設(shè)計(jì)用途,、功能和布局等,；

 （2）對房屋內(nèi)外承重墻、梁,、柱,、板、陽臺進(jìn)行違章鑿,、拆,、搭、建,；

 （3）占用或損壞樓梯,、通道、屋面,、平臺,、道路、停車場,、自行車房（棚）等公用設(shè)施及場地,；

 （4）損壞、拆除或改造供電,、供水,、供氣、供暖,、通訊、有線電視,、排水,、排污、消防等公用設(shè)施,；

 （5）隨意堆放雜物,、丟棄垃圾、高空拋物,；

 （6）違反規(guī)定存放易燃,、易爆、劇毒,、放射性等物品和排放有毒,、有害,、危險(xiǎn)物質(zhì)等；

 （7）踐踏,、占用綠化用地,；損壞、涂劃園林建筑小品,；

 （8）在公共場所,、道路兩側(cè)亂設(shè)攤點(diǎn)；

 （9）影響市容觀瞻的亂搭,、亂貼,、亂掛、設(shè)立廣告牌,；

 （10）隨意停放車輛,；

 （11）聚眾喧鬧、噪聲擾民等危害公共利益或其它不道德的行為,；

 （12）違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽,、家畜及寵物；

 （13）法律,、法規(guī)及政府規(guī)定禁止的其它行為,。



 十二、人為造成公用設(shè)施設(shè)備或其它業(yè)主設(shè)施設(shè)備損壞,，由造成損壞責(zé)任人負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償經(jīng)濟(jì)損失,。



 十三、按規(guī)定交納物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)收取的各項(xiàng)服務(wù)費(fèi)用,。



 十四,、業(yè)主使用本物業(yè)內(nèi)有償使用的文化體育設(shè)施和停車場等公用設(shè)施、場地時(shí),，應(yīng)按規(guī)定交納費(fèi)用,。



 十五、自覺維護(hù)公共場所的整潔,、美觀,、暢通及公用設(shè)施的完好。



 十六,、加強(qiáng)精神文明建設(shè),，弘揚(yáng)社會主義道德風(fēng)尚，互相友愛,，和睦相處,，共同創(chuàng)造良好的工作和生活環(huán)境。