日前，瀏陽一個廠家出租部分廠房,，最近十幾天停了一個租戶的電,。原來，房東想要簽訂一個補充協(xié)議,，以調(diào)整房租,，并稱簽訂補充協(xié)議后才能恢復。隨著經(jīng)濟的發(fā)展,，有關(guān)房屋租賃合同的糾紛日益增多,，合同訂立時有何風險，房東是否可以隨意補充合同中的內(nèi)容,，一直是很多人關(guān)心的問題,。

瀏陽一飼料廠老板漲租，理由：即將發(fā)行千元人民幣

“1000元面額人民幣”您聽說過嗎,？瀏陽一個廠家出租部分廠房,，最近十幾天停了一個租戶的電，稱簽補充協(xié)議才能恢復,。其中協(xié)議有一條就是“將發(fā)行1000元面額人民幣,，貨幣貶值較大”。事實上,，今年全國兩會時,，全國人大代表、中國人民銀行副行長陳雨露就表示,，據(jù)他所知,，央行沒有發(fā)行大面額人民幣的打算。

8月8日上午，瀏陽樂佰有機營養(yǎng)有限公司（以下簡稱飼料廠）內(nèi),，50人聚集在廠房大門討說法,，他們都是長沙康威日用品有限公司（以下簡稱康威公司）的員工，因為房東——飼料廠老板周建成拉閘斷電十多天,，康威公司無法生產(chǎn),。

康威公司老總周祝躍說，周建成想要和他簽訂一個補充協(xié)議,，以調(diào)整房租,，其中理由之一“1000元面額人民幣”要發(fā)行了，貨幣貶值,。另一個租戶——美盛萊裝飾公司則遭遇了廠房被停水幾個月的情況,。出租部分廠房的飼料廠位于瀏陽市永安鎮(zhèn)制造產(chǎn)業(yè)園，一共有4家企業(yè)租用了其廠房,，只有康威公司遭遇停電,。康威公司主要生產(chǎn)紙尿褲,，記者進入其廠房發(fā)現(xiàn),，尿褲尿片生產(chǎn)線都停了。

周祝躍向記者提供了飼料廠和康威公司的廠房租賃合同,，記者看到,，倉庫租賃自2015年9月1日起，到2018年8月31日止,，租賃期是3年,。他表示，飼料廠老板周建成擬了一個補充協(xié)議,，“補充協(xié)議有17項,，簽字后就同意恢復供電。其中一個奇葩理由是馬上要發(fā)行一千元面值的人民幣,?！?/p>

記者看到協(xié)議第12項寫著：“鑒于8月15日將發(fā)行1000元面額人民幣，貨幣貶值較大,，乙方可根據(jù)實際情況調(diào)整房租價格,。不受2015年7月雙方簽訂的合同約束。雙方協(xié)商不統(tǒng)一,，乙方有權(quán)終止雙方的租賃行為”,。

美盛萊裝飾公司被停了水，公司丁老板表示,，租賃合同簽的是2014年5月到2022年5月,，今年6月起被停水,，“抽馬桶都沒有水”。不過周建成并沒有要丁老板簽補充協(xié)議,。丁老板自己想辦法運水來,。

房東，停電是怕變壓器超負荷

“1000元面額人民幣”這一項咱們先不說,，為什么采取停電的方式要求對方簽協(xié)議,？飼料廠老板周建成進行了解釋。周建成說,，康威交費用不積極,，上個月在一再催促下，才交了一部分房租,，仍有一些房租沒交,。最重要的是，飼料廠一些產(chǎn)品供不應求,，只好加班加點,，而廠房只有一個變壓器,，此前因為多個廠共一個變壓器,，造成變壓器線路起火，電機燒壞,。和康威簽訂合同,，也是說供電半年，對方自己安裝變壓器,。

然而從去年7月份到現(xiàn)在,，康威一直沒有安裝變壓器，“萬一超負荷起火,，怎么辦,？”周建成說，只好停了對方的電,。對此,，康威負責生產(chǎn)的楊先生說，必須有環(huán)保評估才能安裝變壓器,，今年3月底環(huán)評才通過,。美盛萊裝飾公司為何被停水？公司丁老板和周建成都表示,，在水費方面雙方有糾紛,。瀏陽高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管委會也協(xié)調(diào)過幾次未果。

管理方,，希望雙方尊重契約

當天下午的協(xié)調(diào)會上,，來自瀏陽高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管委會的陳飛榮提出,，建議先給康威供電，讓其恢復生產(chǎn),。周建成說,，必須簽補充協(xié)議，才能恢復供電,。對于錯開時間用電的提議,，周建成表示需回去詢問飼料廠是否還需要通宵加班。如果不加班通宵,，后半夜可以給康威供電,。

陳飛榮說，當時租戶需要找廠房租賃,，飼料廠當初需要企業(yè)入駐,，他們幫忙牽了線。對于糾紛,，希望雙方互相體諒,。陳飛榮說，希望雙方拿一個方案,，把問題解決好,；若實在解決不好，也需要一段時間來緩沖,。希望雙方相互體諒,。尊重契約，有合同精神,，按合同辦事,。“管委會提供的是保姆式服務,?！眻@區(qū)副主任馬超容說，他們將為企業(yè)做好服務,，將協(xié)調(diào)供電部門,，爭取將變壓器提前裝好。（紅網(wǎng)）

房屋租賃合同訂立的方式和風險

房東任性停電,，希望簽訂補充協(xié)議等行為,，其實已經(jīng)在一定程度上損害了廠家的利益。因此,，在現(xiàn)實生活中,，一定要注意房屋租賃合同訂立的方式和風險。房屋租賃合同訂立的方式一般有三種：書面訂立,、口頭訂立和通過行為等方式的訂立,。在這三種方式中書面訂立比較容易避免糾紛,，也有利于雙方約定具體條款和意外情況?？陬^方式對于短期租賃或許更適合,，但對于長期租賃合同來說，通過行為訂立合同比較適合,，同時也比較符合一般的商業(yè)習慣,，有利于加強雙方當事人彼此的信任感。

在合同訂立的過程中也存在以下風險：首先,，出租人是否可以證明自己是真正的房東,。實際生活中經(jīng)常出現(xiàn)假房東冒充真房東簽訂合同的情況，在這種情況下,，作為承租人首先需要對方出示身份證和房產(chǎn)證,，最好到當?shù)胤慨a(chǎn)管理部門去進行核實以避免風險。其次,，在商定合同條款上一定要細化,，盡量約定明確，例如違約責任的金額或者比例,，房租的繳付時間,，物業(yè)費的繳納，租期屆滿后的通知義務和續(xù)租權(quán)利等,。特別關(guān)于房屋是否用于個人居住還是商業(yè)使用需要特別進行說明,，有部分承租人使用房屋完全違反了合同約定或者治安管理法的相關(guān)規(guī)定，例如從事賭博等,。這有可能導致合同解除，同時要承擔相關(guān)民事責任和行政責任,。最后,，房屋的質(zhì)量或者是否滿足正常使用也是承租人關(guān)注的問題，如果承租人對房屋質(zhì)量沒有仔細檢查,，一旦發(fā)生水電氣或者其他設(shè)施損壞的問題,，追究責任人會出現(xiàn)很大困難。

常見的四種房屋租賃合同效力糾紛

常見的四種房屋租賃合同效力糾紛分別是租賃房屋未經(jīng)消防驗收合格,，租賃合同是否有效,；租賃房屋未經(jīng)整體驗收合格的，租賃合同是否有效,；租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動,，房屋租賃合同是否繼續(xù)有效以及以在建房屋作為租賃標的物的房屋租賃合同效力問題這四個方面。

1,、租賃房屋未經(jīng)消防驗收合格,，租賃合同是否有效

據(jù)《合同法》第52條的規(guī)定,，只有違反法律、行政法規(guī)強制性效力規(guī)定的合同才是無效合同,。認定城市房屋租賃合同因房屋未經(jīng)消防驗收使用而產(chǎn)生效力問題的主要法律依據(jù)是《消防法》第13條第3款規(guī)定：按照國家工程建設(shè)消防技術(shù)標準需要進行消防設(shè)計的建設(shè)工程竣工,，依法應當進行消防驗收的建設(shè)工程，未經(jīng)消防驗收或者消防驗收不合格的,，禁止投入使用,。

因此，租賃房屋根據(jù)《消防法》必須經(jīng)消防驗收而未驗收或驗收不合格的,，應當根據(jù)《合同法》第52條認定租賃合同無效,。當然在在界定何為“必須進行消防驗收的建設(shè)工程”時，需明確只有“按照國家工程建設(shè)消防技術(shù)標準需要進行消防設(shè)計的建設(shè)工程”,，竣工時才必須經(jīng)過消防驗收,。因此不宜籠統(tǒng)地認為城市出租房屋一律須經(jīng)消防驗收，未經(jīng)消防驗收或者驗收不合格租賃合同就無效,。

2,、租賃房屋未經(jīng)整體驗收合格的，租賃合同是否有效

最高人民法院認為,，根據(jù)《建筑法》第61條規(guī)定“建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后,，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的,，不得交付使用,。”未經(jīng)整體驗收合格而簽訂的《租賃合同》,，違反了《建筑法》的強制性規(guī)定,，根據(jù)《合同法》第52條應認定為合同無效。

3,、租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動,，房屋租賃合同是否繼續(xù)有效

最高人民法院認為，依據(jù)《合同法》第229條規(guī)定：租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的,，不影響租賃合同的效力,。出租人與承租人訂立的租賃合同繼續(xù)生效。同時認為現(xiàn)行法律未限制房屋產(chǎn)權(quán)變更后出租人依據(jù)租賃合同主張合同權(quán)利,，追究承租人違約責任,，該合同責任既包括追繳租金，也包括違約方承擔終止合同履行的違約責任,。因此對于出租人提出的解除租賃合同應予以支持,。

4、以在建房屋作為租賃標的物的房屋租賃合同效力問題

在建房屋作為租賃標的物出租,，已經(jīng)成為我國房地產(chǎn)領(lǐng)域的一種常見現(xiàn)象,。人民法院對于當事人以在建房屋作為租賃標的物而簽訂的《租賃合同》及《房屋轉(zhuǎn)租合同》之效力的認定,，同其他合同一樣，實行國家干預原則,，即依職權(quán)審查合同是否存在違法性,。對于合同內(nèi)容沒有違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定,，不具備法定無效要件的合同,，應當尊重當事人合同意思自治原則，認定此類合同有效,。

在如今的市場環(huán)境下,，房屋是財產(chǎn)的主要形式之一。當前,，房屋租賃合同中各種關(guān)系的沖突已經(jīng)是司法實務中屢見不鮮的糾紛形式,。在審判實踐中，確認房屋租賃合同的效力,，解決合同效力的糾紛也是審理過程的難點,。因此，租賃房屋前了解房屋租賃合同的風險,、效力等問題,，是防范租賃合同產(chǎn)生糾紛的有效途徑之一。