一,、房屋使用權(quán)的實(shí)質(zhì)

使用權(quán)買賣從法律角度來(lái)說(shuō)，其實(shí)質(zhì)是變更長(zhǎng)期的租賃關(guān)系的承租人,。由于現(xiàn)在買賣的只是房屋的使用權(quán),，雙方存在的只是租賃關(guān)系，所以如果購(gòu)買使用權(quán)后想再上市交易的話,，需先將該房屋按照成本價(jià)購(gòu)買,，然后按照已購(gòu)公房上市手續(xù)，補(bǔ)交土地出讓金后方可上市交易,。

二,、房屋所有權(quán)和房屋使用權(quán)定義

房屋的所有權(quán)和使用權(quán)是在房屋交易中經(jīng)常見(jiàn)到的兩種權(quán)利狀態(tài)。房屋的所有權(quán)是指對(duì)房屋全面支配的權(quán)利,?！吨腥A人民共和國(guó)民法通則》規(guī)定，房屋的所有權(quán)分為占有權(quán),、使用權(quán),、收益權(quán)和處分權(quán)四項(xiàng)權(quán)能，這也是房屋所有權(quán)的四項(xiàng)基本內(nèi)容,。擁有上述房屋所有權(quán)的四項(xiàng)權(quán)能,，所有權(quán)人可以占有、管理,、使用,、處置所有的房屋，包括出售,、出租,、抵押、贈(zèng)予,、繼承,，并且排除他人的權(quán)利。擁有了房屋的所有權(quán)就等于擁有了在法律允許范圍內(nèi)的一切權(quán)利,。房屋的使用權(quán)是指對(duì)房屋擁有的利用及有限占用權(quán),。

通過(guò)房屋租賃或借用實(shí)現(xiàn)的是房屋的使用權(quán)。房屋的使用權(quán)不能出售,、抵押,、贈(zèng)予、繼承等，它包含在房屋的所有權(quán)之中,，是房屋所有權(quán)四項(xiàng)基本權(quán)能之一,。當(dāng)你占有該房屋之時(shí)，此房屋的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任隨之轉(zhuǎn)移,。若此時(shí)房屋發(fā)生風(fēng)險(xiǎn),，盡管此時(shí)房屋未完成過(guò)戶登記，該風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的后果也由你承擔(dān),。

三,、房屋使用權(quán)交易形式

公房承租人之間以互補(bǔ)差價(jià)的方式互換房屋使用權(quán)；公房承租人有償轉(zhuǎn)讓房屋使用權(quán),；公房承租人以房屋使用權(quán)交換住房產(chǎn)權(quán),；公房承租人將其承租的公房部分或全部轉(zhuǎn)租給他人使用。房屋使用權(quán)交易的條件及辦理手續(xù)：

(1)持房屋使用權(quán)上市交易一方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)是公有住房合法承租人,。

(2)房屋使用權(quán)交易,，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面協(xié)議。協(xié)議簽訂后,，當(dāng)事人雙方持下列①-④項(xiàng)相關(guān)材料到房屋所在地直管公房經(jīng)營(yíng)管理單位辦理房屋使用權(quán)互換,、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租手續(xù),。

①申請(qǐng)書,；

②雙方當(dāng)事人身份證；

③公有住房租賃合同及共居人,、合居戶同意意見(jiàn)書,；

④房屋所有權(quán)證和共有人同意意見(jiàn)書。

當(dāng)事人因故不能親自辦理相關(guān)手續(xù)的,，可以委托他人代為辦理,。受委托人應(yīng)當(dāng)提交當(dāng)事人出具的授權(quán)委托書。

以房屋使用權(quán)交換住房產(chǎn)權(quán),，當(dāng)事人雙方須按規(guī)定到房地產(chǎn)行政主管部門辦理交易及產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù),。

(3)房屋使用權(quán)互換、有償轉(zhuǎn)讓,、交換住房產(chǎn)權(quán)前,，公房承租人須結(jié)清房屋租金和其他與該房屋有關(guān)的應(yīng)由承租人交納的各項(xiàng)費(fèi)用,；以房屋使用權(quán)交換住房產(chǎn)權(quán)的,，住房產(chǎn)權(quán)人亦應(yīng)結(jié)清應(yīng)當(dāng)交納的物業(yè)管理費(fèi)等與該房屋管理有關(guān)的各項(xiàng)費(fèi)用。

(4)房屋使用權(quán)互換,、有償轉(zhuǎn)讓,、交換住房產(chǎn)權(quán)后，該房產(chǎn)權(quán)性質(zhì)不變，新的承租人應(yīng)當(dāng)與出租人重新簽訂公有住房租賃合同,。

(5)通過(guò)房屋使用權(quán)互換,、有償轉(zhuǎn)讓和交換住房產(chǎn)權(quán)方式取得房屋使用權(quán)的新承租人，可以將房屋使用權(quán)再次上市交易,。

(6)公房承租人將其所承租的公房轉(zhuǎn)租給他人使用的,，應(yīng)當(dāng)向原出租人進(jìn)行備案。轉(zhuǎn)租人繼續(xù)享有并承擔(dān)原租賃合同規(guī)定的承租人的權(quán)利和義務(wù),，受轉(zhuǎn)租人享有并承擔(dān)轉(zhuǎn)租合同規(guī)定的承租人的權(quán)利和義務(wù),，但原出租人與轉(zhuǎn)租雙方另有約定的除外。轉(zhuǎn)租期間,，原租賃合同變更,、解除或者終止，轉(zhuǎn)租合同也隨之變更,、解除或者終止,。

(7)合居戶公房承租人將其擁有的房屋使用權(quán)上市交易的，在同等條件下,，合居另一方有優(yōu)先權(quán),。合居戶公房承租人將其擁有的房屋使用權(quán)上市交易，不得侵犯合居另一方對(duì)共用部位和設(shè)備設(shè)施的正常使用權(quán),。

(8)可能將公有住房轉(zhuǎn)租給外地來(lái)京務(wù)工人員的,，也可以將公有住房轉(zhuǎn)租給廉租戶，但應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定執(zhí)行,。使用權(quán)買賣的風(fēng)險(xiǎn)使用權(quán)買賣實(shí)際上是限定在直管公房的范圍內(nèi),，這不包括已購(gòu)公房、商品房和私房,，也不包括產(chǎn)權(quán)不明的房屋,，但在實(shí)際操作過(guò)程中，由于違規(guī)開(kāi)發(fā)商和房屋中介的介入,，使得使用權(quán)買賣變成欺詐或詐騙的高發(fā)區(qū),。一套房子幾十萬(wàn)元，對(duì)購(gòu)房人來(lái)說(shuō)都是一輩子的積蓄,，購(gòu)買房屋使用權(quán)被騙的購(gòu)房人大多數(shù)是被拆遷戶,，很多購(gòu)買所謂使用權(quán)的購(gòu)房人血本無(wú)歸，甚至淪落為無(wú)家可歸的地步,。