一,、異議登記的一般效力

異議登記的目的在于阻斷不動產(chǎn)登記公信力和推定力,，避免第三人善意取得存在錯誤登記的不動產(chǎn)權(quán)利。這就是說,，在發(fā)生異議登記的情況下,，表明有人對登記權(quán)利的歸屬或者內(nèi)容產(chǎn)生了爭議，如果第三人罔故異議登記的警示仍然進(jìn)行交易,，因登記的善意推定效力已不存在,，其將無法主張善意取得。故而,，異議登記的法律效力與不動產(chǎn)權(quán)利的善意取得密不可分,。而不動產(chǎn)權(quán)利的善意取得以登記簿記載的權(quán)利人與善意第三人之間的債權(quán)合同有效成立為前提，因此,，異議登記的法律效力是不動產(chǎn)的交易以及因此帶來的不動產(chǎn)權(quán)利變動聯(lián)系起來的,。就不動產(chǎn)登記法而言，異議登記的法律效力僅及于登記簿記載的權(quán)利人對其權(quán)利的處分所導(dǎo)致的處分登記,。

故而,，在異議登記之后，非基于法律行為導(dǎo)致被異議登記的不動產(chǎn)權(quán)利變動（包括因法院,、仲裁機(jī)構(gòu)法律文書以及人民政府征收,、沒收或者收回土地使用權(quán)決定導(dǎo)致不動產(chǎn)物權(quán)變動,，因繼承或者遺贈導(dǎo)致不動產(chǎn)物權(quán)變動以及因依法建造、拆除等事實行為導(dǎo)致的不動產(chǎn)物權(quán)變動）而引起的宣示登記,，并不受異議登記的影響,。換言之，非基于法律行為導(dǎo)致物權(quán)變動的情況下,，當(dāng)事人申請相應(yīng)登記的,，并不受登記簿上記載的異議登記的影響。

在異議登記之后,，又對被異議登記的不動產(chǎn)申請或者囑托預(yù)告登記,、查封登記或者異議登記等限制登記或者提示登記的，也同樣不受登記簿上記載的異議登記的影響,。

異議登記之后,，因法律行為導(dǎo)致的不動產(chǎn)權(quán)利變動以及相應(yīng)的處分登記，則要受到異議登記的影響,。所謂處分登記,，是指登記簿記載的權(quán)利人，通過合同轉(zhuǎn)移其權(quán)利或者設(shè)定他項權(quán)利或者拋棄其權(quán)利,，而申請的登記,。異議登記并不妨礙因繼承等非基于法律行為導(dǎo)致物權(quán)變動而進(jìn)行的登記。

二,、異議登記與在后處分登記的關(guān)系

（一）關(guān)于異議登記與在后處分登記之間效力的爭論

《物權(quán)法》并未對異議登記的效力進(jìn)行明確規(guī)定,。《物權(quán)法》起草過程中以及不動產(chǎn)登記實踐中,，對完成異議登記之后,，如果登記簿記載的權(quán)利人再行申請?zhí)幏值怯洠怯洐C(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)如何處理,，存在不同認(rèn)識,。

1、暫緩登記說

一種觀點認(rèn)為,，在異議登記之后,，登記權(quán)利人如果處分其財產(chǎn)，則構(gòu)成無權(quán)處分,。因此,，登記機(jī)構(gòu)有權(quán)拒絕辦理處分登記。其理由在于,，《物權(quán)法》雖然沒有直接對異議登記的效力加以規(guī)定,，但是第184條明確規(guī)定“所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn)”不得抵押。做類推解釋,，在產(chǎn)權(quán)存在爭議的情況下,，權(quán)利人顯然無權(quán)處分其權(quán)利。因此,，異議登記期間,，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)暫緩辦理處分登記，否則一旦證明登記權(quán)利人不是真實的權(quán)利人,，登記機(jī)關(guān)又要進(jìn)行變更登記,，從而增加登記機(jī)關(guān)的負(fù)擔(dān)。尤其應(yīng)當(dāng)看到,，如果登記機(jī)關(guān)為其辦理了過戶登記,，第三人再次轉(zhuǎn)讓，后來,，又要撤銷,，可能造成交易秩序的混亂。因為不能及時辦理過戶登記造成受讓人不能及時取得物權(quán)的,，則應(yīng)當(dāng)按照登記權(quán)利人違約處理,。

這一認(rèn)識也是登記實踐中的通常做法，雖然《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》沒有明確對此加以規(guī)定,，但是其第27條規(guī)定：“登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對權(quán)利人（申請人）的申請進(jìn)行審查,。凡權(quán)屬清楚,、產(chǎn)權(quán)來源資料齊全的,，初始登記、轉(zhuǎn)移登記,、變更登記,、他項權(quán)利登記應(yīng)當(dāng)在受理登記后的３０日內(nèi)核準(zhǔn)登記，并頒發(fā)房屋權(quán)屬證書,；注銷登記應(yīng)當(dāng)在受理登記后的１５日內(nèi)核準(zhǔn)注銷,，并注銷房屋權(quán)屬證書?！边@里所言的“權(quán)屬清楚”,，就暗含了產(chǎn)權(quán)存在爭議情況下不予或者暫緩登記的意思。在地方性法規(guī)中,，多數(shù)地區(qū)對產(chǎn)權(quán)存在爭議的情況下不予或者暫緩登記進(jìn)行了明文規(guī)定,。例如《廣州市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)登記辦法》第19條第6項規(guī)定：“房地產(chǎn)權(quán)屬糾紛尚在訴訟或者仲裁過程中的”，房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)作出不予登記的決定,。陜西省,、上海、天津、新疆,、武漢,、吉林、長春,、南京,、蘇州等地也規(guī)定此種情況下不予登記。而《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》第26條第1項規(guī)定：“產(chǎn)權(quán)糾紛尚未解決的”,，登記機(jī)關(guān)可作出暫緩登記的決定,，并書面通知申請人。廣東省,、福建省,、合肥、珠海,、貴陽,、哈爾濱等地也采用了暫緩登記的做法。故而,，在存在異議登記的情況下,，登記機(jī)構(gòu)也同樣有權(quán)拒絕為登記權(quán)利人對不動產(chǎn)的處分辦理登記。

2,、允許登記說

另一種觀點認(rèn)為,，存在異議登記的情況下，并不妨礙權(quán)利人的處分權(quán),，登記機(jī)構(gòu)也無權(quán)暫緩或者拒絕其登記請求,。

《房屋登記辦法》采取了比較謹(jǐn)慎的態(tài)度，在《物權(quán)法》沒有明文規(guī)定的情況下,，類推《物權(quán)法》第184條,，認(rèn)為在辦理了異議登記的情況下，登記機(jī)構(gòu)不能再為登記簿記載的權(quán)利人辦理處分登記,。至于究竟是不予登記還是暫緩登記,，《房屋登記辦法》第78條考慮到異議登記只是一種臨時性保障措施，故而將異議登記的效力確定為暫緩辦理處分登記,。當(dāng)然,，對這一暫緩存在不同理解，通常認(rèn)為,，應(yīng)當(dāng)是待異議登記注銷后,，登記簿記載的權(quán)利人仍然有權(quán)申請辦理處分登記。也有觀點認(rèn)為,，鑒于《房屋登記辦法》只是規(guī)定“房屋登記簿記載的權(quán)利人處分房屋申請登記的,，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)暫緩辦理”，而對于暫緩的時間并未規(guī)定、何種情況下可以重新啟動處分登記都沒有規(guī)定,。操作中,，登記機(jī)構(gòu)也可以考慮：如果登記簿記載的權(quán)利人處分不動產(chǎn)申請登記的，經(jīng)登記機(jī)構(gòu)告知該不動產(chǎn)上有異議登記后,，申請人雙方仍然執(zhí)意申請的,，登記機(jī)構(gòu)可以要求雙方出具明知該不動產(chǎn)有異議登記、自愿承擔(dān)法律風(fēng)險的書面保證,；待其出具書面保證后,，登記機(jī)構(gòu)可以為其辦理處分登記。

《土地登記辦法》第60條則規(guī)定：“異議登記期間,，未經(jīng)異議登記權(quán)利人同意,，不得辦理土地權(quán)利的變更登記或者設(shè)定土地抵押權(quán)”，這種做法較之于《房屋登記辦法》雖略為開放,，允許在異議登記權(quán)利人同意的情況下,，可以辦理處分登記，但其原則上仍然采禁止態(tài)度,。而且,，這種做法可能帶來一系列更為糟糕的問題：異議登記權(quán)利人同意是否意味著其放棄了異議登記，是否應(yīng)當(dāng)同時注銷異議登記,？尤其是異議登記權(quán)利人同意的情況下,，土地權(quán)利的受讓人或者抵押權(quán)人究竟為善意還是惡意，是否構(gòu)成善意取得,；或者其對土地權(quán)利的取得能夠?qū)巩愖h登記申請人最終異議成立之后的物權(quán)請求權(quán),？

（二）從異議登記的本質(zhì)審視異議登記的效力

我們認(rèn)為，從異議登記的本質(zhì)出發(fā),，異議登記之后,，不應(yīng)影響登記簿記載的權(quán)利人另行處分其房屋權(quán)利；登記機(jī)構(gòu)也不應(yīng)拒絕其處分登記的請求,，理由在于：

第一，異議登記并非權(quán)利登記,，并不表征權(quán)利,，它只是一項臨時性的救濟(jì)措施。因此,，其效力主要是警示他人該物權(quán)存在產(chǎn)權(quán)不明的交易風(fēng)險,。按照一般的社會經(jīng)驗，一個合理的交易第三人在發(fā)現(xiàn)了異議登記以后,，他不會輕率地購買房屋,。但異議登記之后，登記權(quán)利人并沒有被剝奪或者限制其權(quán)利，其仍然有權(quán)處分其財產(chǎn),，受讓人也可以購買,，其與相對人訂立的處分其不動產(chǎn)權(quán)利的合同仍然是有效的。但是因為有異議登記,，所以受讓人不能構(gòu)成善意取得,。在登記簿記載的權(quán)利人的處分權(quán)仍然存在且法律沒有對其限制的情況下，如果登記機(jī)構(gòu)拒絕為其辦理處分登記,，不僅缺乏法律依據(jù),，而且妨害了不動產(chǎn)的流轉(zhuǎn)，違背了鼓勵交易的原則,。

第二,，異議登記不影響處分登記，并不妨礙異議登記立法目的的實現(xiàn),。異議登記的本質(zhì)在于為真正權(quán)利人提供臨時性的救濟(jì),，避免在異議登記期間第三人善意取得房屋權(quán)利。這一立法目的無需登記機(jī)構(gòu)在異議登記之后拒絕處分登記,，即可實現(xiàn),。例如某甲的房屋被某乙申請了異議登記，現(xiàn)某甲將房屋賣給某丙,，而登記機(jī)構(gòu)亦為其辦理了轉(zhuǎn)移登記,。此種情況下，某丙明知異議登記的存在而購買房屋,，顯然不能適用善意取得,。因此，如果最終法院判決該房屋系某乙所有,，則某乙可以持判決書直接申請更正登記,，將房屋更正到自己名下。在這一過程中,，某乙的利益并未因登記機(jī)構(gòu)辦理處分登記而受到損害,。而某丙明知異議登記的存在，就意味著其自愿承受了房屋所有權(quán)被更正登記到某乙名下的風(fēng)險,，因此,，不能認(rèn)為其受到損失，故而某丙也無權(quán)要求他人予以賠償,?？梢姡试S登記機(jī)構(gòu)繼續(xù)辦理處分登記,，并不損害真正權(quán)利人的利益,，符合異議登記設(shè)立的本旨,，也不會引發(fā)登記機(jī)構(gòu)的賠償責(zé)任。

第三,，禁止登記機(jī)構(gòu)繼續(xù)辦理處分登記,，可能損害登記簿記載的權(quán)利人及第三人的利益，并可能引發(fā)登記機(jī)構(gòu)的賠償責(zé)任,。在上一案例中,，如果登記機(jī)構(gòu)拒絕為某丙辦理轉(zhuǎn)移登記，最終法院判決某乙的異議不成立,?？赡艹霈F(xiàn)以下兩種情形：1、此時某甲見房價大漲,，遂在某丙不知情的情況下,，持法院終審判決申請注銷異議登記，再將之賣給某丁并辦理了轉(zhuǎn)移登記,。在此情況下,，某丙只能要求某甲承擔(dān)違約損害賠償責(zé)任，而無法請求交付房屋并辦理轉(zhuǎn)移登記,，從而損害其利益,。其固然可能對某甲請求違約損害賠償，但也可能認(rèn)為登記機(jī)構(gòu)的不作為導(dǎo)致其無法取得房屋所有權(quán),，從而對登記機(jī)構(gòu)要求賠償,；尤其是在某甲無力承擔(dān)賠償責(zé)任的情況下，其往往會要求登記機(jī)構(gòu)賠償,。2,、房價大跌，某丙拒絕再購買該房屋,，從而導(dǎo)致某甲的損害,。在此情況下，某甲固然可以依據(jù)《物權(quán)法》第19條要求異議不當(dāng)?shù)哪骋屹r償,，也可以要求某丙承擔(dān)違約責(zé)任,；但也可能某甲認(rèn)為登記機(jī)構(gòu)的不作為導(dǎo)致了某丙的違約，從而對登記機(jī)構(gòu)要求賠償,。

第四,，可能導(dǎo)致查封制度虛置、異議登記濫用并妨礙不動產(chǎn)的流轉(zhuǎn),。如果認(rèn)為異議登記可以阻止不動產(chǎn)權(quán)利的處分登記，就意味著異議登記具有與人民法院查封相同的法律效力,。但在設(shè)定條件和審查程度上,，異議登記遠(yuǎn)遠(yuǎn)較查封登記寬松,。依據(jù)《物權(quán)法》第19條，申請異議登記無需申請人提供擔(dān)保,，登記機(jī)構(gòu)也僅做純粹的形式審查,。而依據(jù)我國《民事訴訟法》，無論是訴前財產(chǎn)保全還是訴訟財產(chǎn)保全都有較為嚴(yán)格的條件和程序要求,。例如,，申請訴前財產(chǎn)保全，一方面,，法律要求“情況緊急,，不立即申請財產(chǎn)保全將使其合法權(quán)益受到難以彌補(bǔ)的損害”作為訴前財產(chǎn)保全的前提；另一方面,，申請人應(yīng)當(dāng)提供擔(dān)保,，不提供擔(dān)保的，駁回申請,。此外,，人民法院接受申請后，必須作出裁定,；裁定采取財產(chǎn)保全措施的,，應(yīng)當(dāng)立即開始執(zhí)行，即向登記機(jī)構(gòu)發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書,，由其進(jìn)行查封登記,。二者效力相同，但條件和程序上存在天壤之別,，這就必然導(dǎo)致當(dāng)事人通過異議登記來解決訴前財產(chǎn)保全的問題,，從而導(dǎo)致查封制度的虛置。而異議登記極為寬松的申請條件和成本,，以及與之不匹配的嚴(yán)厲效果,，就可能引發(fā)當(dāng)事人濫用異議登記的道德風(fēng)險。例如,，可能出現(xiàn)指使或者收買沒有財產(chǎn)的人,，對競爭對手惡意申請異議登記，使其無法對其房屋進(jìn)行處分,，從而受到損失,。最終即便法院認(rèn)定異議登記不當(dāng)，異議登記申請人也沒有財產(chǎn)進(jìn)行賠償,。這種情況下,，不僅阻礙了不動產(chǎn)的正常流轉(zhuǎn)，實際上也加大了登記機(jī)構(gòu)的風(fēng)險,。

第五,，從比較法來看,，德國法上的異議登記制度的申請條件遠(yuǎn)較我國嚴(yán)苛。依照《德國民法典》第八百九十九條的規(guī)定,，異議登記可以依假處分的原因或者因土地登記簿中的更正所涉及的權(quán)利人的同意而進(jìn)行,。所謂假處分，是德國民事訴訟法所規(guī)定的保全程序（第九百三十五條以下）,。為異議登記而做出的假處分命令無須證明異議人之權(quán)利已受到危害,，而僅需說明原因即可。法院可以視情況要求異議人提供擔(dān)保,?？梢姡洚愖h登記的條件與我國民事訴訟法規(guī)定的財產(chǎn)保全制度近乎相同,。但在異議登記后,，登記的權(quán)利人仍然可以處分其權(quán)利，可以申請權(quán)利移轉(zhuǎn)登記,，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)受理,。如果異議是正當(dāng)?shù)模瑢Σ粍赢a(chǎn)權(quán)利的處分無效,，相對人不受保護(hù),，異議人可以請求注銷在其異議登記后做出的與其異議登記相抵觸的登記。反之,，如果異議是不正當(dāng)?shù)?，其后?quán)利人進(jìn)行的處分有效。異議是否正當(dāng)?shù)膯栴},，可以通過登記記載的權(quán)利人的同意來解決,。如果權(quán)利人同意，自然異議登記視為正當(dāng),；如果權(quán)利人不同意,，異議登記權(quán)利人可請求法院做出判決。這種情況下,，自然由法院來判定異議登記的正當(dāng)性,。這一經(jīng)驗，是值得我們參考的,。

（三）《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》的做法

鑒于《房屋登記辦法》和《土地登記辦法》關(guān)于處分登記效力的規(guī)定可能引發(fā)登記機(jī)構(gòu)沉重的賠償責(zé)任,，《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》第84條結(jié)合《物權(quán)法》的規(guī)定和異議登記的立法目的進(jìn)行了規(guī)定：異議登記期間，不動產(chǎn)登記簿上記載的權(quán)利人以及第三人因處分權(quán)利申請登記的,，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)書面告知申請人該權(quán)利已經(jīng)存在異議登記的有關(guān)事項,。申請人申請繼續(xù)辦理的，應(yīng)當(dāng)予以辦理,，但申請人應(yīng)當(dāng)提供知悉異議登記存在并自擔(dān)風(fēng)險的書面承諾,。

這就是說,，在存在異議登記的情況下,，不動產(chǎn)登記簿上記載的權(quán)利人以及第三人對被申請異議登記的不動產(chǎn)進(jìn)行處分申請登記的,，登記機(jī)構(gòu)僅負(fù)提示義務(wù)，而不能拒絕辦理處分登記,。登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)書面告知申請人風(fēng)險,，如果其要求繼續(xù)辦理的，應(yīng)當(dāng)予以辦理,。同時,，為對第三人（即不動產(chǎn)處分中的受讓人或者抵押權(quán)人、地役權(quán)人）的知情同意承擔(dān)舉證責(zé)任,，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)要求申請人尤其是不動產(chǎn)處分中的受讓人或者抵押權(quán)人提供知悉異議登記存在并自擔(dān)風(fēng)險的書面承諾,。