一,、案情介紹

張阿定與韓紅娣系夫妻關(guān)系。平時(shí)居住在環(huán)湖佳苑36棟車(chē)庫(kù),。

2005年10月10日,，張阿定作為甲方，朱仁良作為乙方,，雙方簽訂了《商品房轉(zhuǎn)讓合同》,，合同約定：甲方將位于環(huán)湖佳苑C區(qū)13號(hào)樓102室動(dòng)遷商品房一幢，面積122.78平方米,，車(chē)庫(kù)17.45平方米,，轉(zhuǎn)讓給乙方。轉(zhuǎn)讓總價(jià)為136223元,。該轉(zhuǎn)讓商品房的產(chǎn)權(quán)證,、土地證手續(xù)，按昆山市房產(chǎn)交易的規(guī)定執(zhí)行,，到期由甲方協(xié)助乙方辦理相關(guān)權(quán)證,。在未辦理產(chǎn)權(quán)證過(guò)戶期內(nèi)，甲方不得變更或轉(zhuǎn)讓,，甲方所辦的產(chǎn)權(quán)證等與商品房相關(guān)的手續(xù)均由乙方保管,。此合同經(jīng)雙方簽訂和鑒證人鑒證后，房款一次性付清,。此后涉及該商品房的一切費(fèi)用均由乙方承擔(dān),。該合同一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份,，自雙方簽字,、鑒證后生效。同日,，朱仁良支付張阿定136223元購(gòu)房款,。

隨后,，張阿定將上述協(xié)議轉(zhuǎn)讓的房屋交付給朱仁良。朱仁良進(jìn)行了裝修后于2006年2月份搬入居住至今,。

2012年5月29日，朱仁良與張阿定協(xié)議轉(zhuǎn)讓的環(huán)湖佳苑C區(qū)31號(hào)樓102室（簽訂協(xié)議時(shí)為環(huán)湖佳苑C區(qū)13號(hào)樓102室,，現(xiàn)公安產(chǎn)證編號(hào)為環(huán)湖佳苑31號(hào)樓102室）房屋產(chǎn)權(quán)登記至張阿定名下,。

2014年12月10日，朱仁良起訴至原審法院請(qǐng)求張阿定協(xié)助辦理環(huán)湖佳苑C區(qū)31號(hào)樓102室房屋及車(chē)庫(kù)產(chǎn)權(quán)登記手續(xù),。2014年12月11日,，張阿定簽收原審法院關(guān)于該案的應(yīng)訴材料。后審理中發(fā)現(xiàn)涉案房屋于2014年12月26日已經(jīng)變更登記至吳永文名下,，朱仁良撤回該訴訟,，遂形成本案訴訟。

2014年12月17日,，張阿定,、韓紅娣作為甲方，吳永文作為乙方,，在未看房的情況下雙方簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》,，該合同載明：甲方將位于昆山市巴城鎮(zhèn)環(huán)湖佳苑31號(hào)樓102室內(nèi)房屋及017、018號(hào)車(chē)庫(kù)轉(zhuǎn)讓給乙方,，金額為40萬(wàn)元,。甲方應(yīng)在2015年5月31日搬出該房屋，交清該房所遺留下來(lái)的所有費(fèi)用,，交出該房屋的鑰匙,，并協(xié)助乙方辦好電話及其他應(yīng)過(guò)戶的事項(xiàng)，留下的物件一律不得搬走,。購(gòu)房人一次性現(xiàn)金支付給售房人房款,，售房人即將所售房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶給購(gòu)房人。所有契稅由購(gòu)房人承擔(dān),。因出售人聲稱已將該房屋租賃給他人居住至2015年5月31日,，故購(gòu)房人同意于2015年5月31日交接該房屋。同日,，張阿定,、韓紅娣向吳永文出具收條，言明收到吳永文購(gòu)房款肆拾萬(wàn)元,。同日,，張阿定、韓紅娣與吳永文辦理涉案房屋的過(guò)戶手續(xù),，2014年12月26日涉案房屋登記至吳永文名下,。

二,、爭(zhēng)議焦點(diǎn)

1、本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)一是張阿定與朱仁良的房屋買(mǎi)賣(mài)合同是否有效,？

2,、二是張阿定、韓紅娣與吳永文簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同是否有效,？

三,、法律分析

關(guān)于爭(zhēng)議焦點(diǎn)一，韓紅娣主張張阿定于2005年10月10日與朱仁良簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同未經(jīng)韓紅娣簽字應(yīng)該無(wú)效,。原審法院認(rèn)為,，韓紅娣居住在環(huán)湖佳苑小區(qū)車(chē)庫(kù)，與涉案房屋屬同一小區(qū),，其自家拆遷房屋屬于家庭重大資產(chǎn),，由其丈夫出賣(mài)給他人近十年，該十年中朱仁良一直居住其中,，韓紅娣不可能對(duì)家庭重大資產(chǎn)近十年不聞不問(wèn),，同居一小區(qū)對(duì)自家出讓的房屋不可能不知情。張阿定與朱仁良簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同不違反法律規(guī)定,，當(dāng)屬合法有效,。

關(guān)于爭(zhēng)議焦點(diǎn)二。張阿定,、韓紅娣與吳永文之間的房屋買(mǎi)賣(mài)應(yīng)屬無(wú)效,。理由為：1、朱仁良于2014年12月10日起訴至原審法院要求張阿定履行協(xié)助辦理房屋過(guò)戶義務(wù),，在原審法院向張阿定送達(dá)應(yīng)訴材料后,，張阿定在極短時(shí)間內(nèi)將房屋過(guò)戶至吳永文名下，其在明知涉案房屋已經(jīng)出讓給朱仁良,，朱仁良已經(jīng)居住多年并起訴要求過(guò)戶的情況下仍過(guò)戶至他人,，惡意十分明顯。2,、涉案房屋經(jīng)評(píng)估市場(chǎng)價(jià)格為60余萬(wàn)元,，張阿定、吳永文之間的交易價(jià)格為40萬(wàn)元,，明顯低于市場(chǎng)價(jià)格,。3、吳永文自述其本身是從事眾籌工作,，購(gòu)買(mǎi)涉案房屋屬于投資,。其作為一個(gè)從事投資的理性商人，對(duì)市場(chǎng)行情和商品價(jià)值有著比一般公眾更強(qiáng)的辨識(shí)力,，在涉案房屋顯著低于市場(chǎng)價(jià)格的情況下,，更理性的行為是更為細(xì)致的了解商品的情況,、可能的風(fēng)險(xiǎn)和是否存在瑕疵影響今后出手，但其連購(gòu)房最基本的審查義務(wù)即看房行為都沒(méi)有,，實(shí)與常情相悖,。4、張阿定,、韓紅娣與吳永文交易的房屋系已經(jīng)進(jìn)行過(guò)裝修的房屋,，從雙方簽訂的合同來(lái)看，雙方約定裝修及相關(guān)物品一同轉(zhuǎn)讓,，裝修的好壞及新舊直接影響交易價(jià)格，但吳永文并未察看裝修情況及留存物品,。綜合張阿定在收到法院傳票后立即過(guò)戶房屋,，吳永文作為理性商人連最基本的看房行為都沒(méi)有及張阿定、吳永文之間交易價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格之事實(shí),，能認(rèn)定張阿定,、吳永文之間系惡意串通，損害他人利益,。按照《中華人民共和國(guó)民法通則》第五十八條及《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條之規(guī)定,，張阿定、韓紅娣與吳永文之間簽訂的合同應(yīng)屬無(wú)效,。故對(duì)朱仁良請(qǐng)求確認(rèn)張阿定,、韓紅娣與吳永文之間關(guān)于涉案房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效之主張予以支持。

綜上,，張阿定,、韓紅娣與吳永文之間簽訂的關(guān)于“巴城鎮(zhèn)環(huán)湖佳苑31號(hào)樓102室及017、018號(hào)車(chē)庫(kù)”房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效,，該房屋產(chǎn)權(quán)應(yīng)恢復(fù)至張阿定名下,。朱仁良與張阿定之間的涉及31號(hào)樓102室內(nèi)及一間車(chē)庫(kù)的商品房轉(zhuǎn)讓合同合法有效，張阿定及韓紅娣應(yīng)協(xié)助朱仁良辦理該房屋的完整產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù),，按照合同約定,，辦理產(chǎn)權(quán)相關(guān)稅費(fèi)由朱仁良承擔(dān)。

關(guān)于本案所涉車(chē)庫(kù)問(wèn)題,，因朱仁良與張阿定簽訂《商品房轉(zhuǎn)讓合同》時(shí)僅就31號(hào)樓102室內(nèi)房屋及一個(gè)車(chē)庫(kù)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓,。朱仁良主張018號(hào)車(chē)庫(kù)系通過(guò)中間人介紹直接出資向拆遷部門(mén)認(rèn)購(gòu)，但朱仁良并未提供證據(jù),。故原審法院僅支持朱仁良請(qǐng)求張阿定,、韓紅娣協(xié)助辦理31號(hào)樓102室及017號(hào)車(chē)庫(kù)之主張，對(duì)于朱仁良請(qǐng)求辦理018號(hào)車(chē)庫(kù)手續(xù),，原審法院不予支持,。

四,、裁判結(jié)果

1、張阿定,、韓紅娣與吳永文之間關(guān)于“巴城鎮(zhèn)石牌環(huán)湖佳苑31號(hào)樓102室及31號(hào)樓017,、018號(hào)車(chē)庫(kù)”買(mǎi)賣(mài)行為無(wú)效。

2,、張阿定,、韓紅娣、吳永文于本判決生效后十五日內(nèi)到相關(guān)主管部門(mén)辦理恢復(fù)登記手續(xù),，將巴城鎮(zhèn)石牌環(huán)湖佳苑31號(hào)樓102室及31號(hào)樓017,、018號(hào)車(chē)庫(kù)完整產(chǎn)權(quán)恢復(fù)登記至張阿定名下。

3,、朱仁良與張阿定之間于2005年10月10日簽訂的《商品房轉(zhuǎn)讓合同》有效,。

4、張阿定,、韓紅娣協(xié)助朱仁良辦理巴城鎮(zhèn)石牌環(huán)湖佳苑31號(hào)樓102室以及31號(hào)樓017車(chē)庫(kù)完整產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù),，相關(guān)稅費(fèi)由朱仁良承擔(dān)。

5,、駁回朱仁良其余訴訟請(qǐng)求,。

案件受理費(fèi)3024元，財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)1202元,，評(píng)估費(fèi)5450元,，合計(jì)9676元，由張阿定,、韓紅娣,、吳永文共同負(fù)擔(dān)。

五,、裁判依據(jù)

1,、《中華人民共和國(guó)民法通則》第五十八條

《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條、第五十八條,。