一,、主要形式

集體土地使用權(quán)有以下三種形式：

宅基地

公民對(duì)其在農(nóng)村依法所有的房屋的宅基地，享有使用權(quán),。使用權(quán)客體的范圍一般以房檐滴水線為準(zhǔn),，房屋所有權(quán)人只對(duì)房檐滴水線內(nèi)的土地享有使用權(quán)。對(duì)于房屋周圍的空地,，如果這些空地面積和宅基地面積之和不超過(guò)該房主人依法可使用的宅基地面積的最高限額,，可以作為宅基地進(jìn)行使用權(quán)登記，但必須在一定期限內(nèi)（一般為兩年）作為宅基地使用,，超過(guò)面積多占部分,，應(yīng)退還集體耕種。新修房屋,，一般應(yīng)利用原有的宅基地,、空地和荒地,，盡量不占用良田。申請(qǐng)取得宅基地使用權(quán),，除經(jīng)土地所有權(quán)人同意外,，還須經(jīng)土地管理部門(mén)批準(zhǔn)，并按批準(zhǔn)的面積和地理位置建房,，不得少批多占,、批東占西。易地建房的,，原宅基地的土地使用權(quán)由集體收回,。

    自留土地

自留地、自留山是農(nóng)業(yè)合作化以后集體分配給社員長(zhǎng)期使用的土地,。自留地主要是菜地,，自留山主要為解決社員的生活用材。這種使用權(quán)形式自確立后一直保持了下來(lái),，1982年憲法也明確肯定了農(nóng)民對(duì)自留地,、自留山的使用權(quán)。自留地只能用來(lái)種植農(nóng)作物,，自留山只能用來(lái)種植林木,，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得改作他用,。

公用企事業(yè)

農(nóng)民舉辦鄉(xiāng)村企業(yè),，或鄉(xiāng)、村興建公用設(shè)施需要占用集體所有的土地的,，除經(jīng)集體土地所有權(quán)人同意或決定外,，還必須經(jīng)土地管理部門(mén)批準(zhǔn)，土地使用者才能取得土地使用權(quán),。利用集體所有的土地興辦鄉(xiāng)村企業(yè),，土地使用權(quán)必須折價(jià)作為企業(yè)的出資，由土地所有權(quán)人依法享有出資的收益,。鄉(xiāng)村企業(yè)終止時(shí),，土地使用權(quán)由集體收回。

二,、轉(zhuǎn)讓機(jī)制

依據(jù)憲法,，土地的所有權(quán)是不能轉(zhuǎn)讓的，土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓,。土地管理法第六十三條規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓,、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè);但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè),，因破產(chǎn),、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外,。

土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)

1、通過(guò)家庭承包取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包,、出租,、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn),。

    土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)應(yīng)當(dāng)遵循以下原則：

   （一）平等協(xié)商,、自愿,、有償,，任何組織和個(gè)人不得強(qiáng)迫或者阻礙承包方進(jìn)行土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)；

   （二）不得改變土地所有權(quán)的性質(zhì)和土地的農(nóng)業(yè)用途,；

   （三）流轉(zhuǎn)的期限不得超過(guò)承包期的剩余期限,；

   （四）受讓方須有農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)能力；

   （五）在同等條件下,，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有優(yōu)先權(quán),。

    2、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的主體是承包方,。承包方有權(quán)依法自主決定土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是否流轉(zhuǎn)和流轉(zhuǎn)的方式,。

    承包期內(nèi)，發(fā)包方不得單方面解除承包合同,，不得假借少數(shù)服從多數(shù)強(qiáng)迫承包方放棄或者變更土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán),，不得以劃分“口糧田”和“責(zé)任田”等為由收回承包地搞招標(biāo)承包，不得將承包地收回抵頂欠款,。

   土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的轉(zhuǎn)包費(fèi),、租金、轉(zhuǎn)讓費(fèi)等,，應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人雙方協(xié)商確定,。流轉(zhuǎn)的收益歸承包方所有，任何組織和個(gè)人不得擅自截留,、扣繳,。

   土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)采取轉(zhuǎn)包、出租,、互換,、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面合同,。采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的,，應(yīng)當(dāng)經(jīng)發(fā)包方同意；采取轉(zhuǎn)包,、出租,、互換或者其他方式流轉(zhuǎn)的,，應(yīng)當(dāng)報(bào)發(fā)包方備案。

3,、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同一般包括以下條款：

    （一）雙方當(dāng)事人的姓名,、住所；

    （二）流轉(zhuǎn)土地的名稱,、坐落,、面積、質(zhì)量等級(jí),；

    （三）流轉(zhuǎn)的期限和起止日期,；

    （四）流轉(zhuǎn)土地的用途；

    （五）雙方當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù),；

    （六）流轉(zhuǎn)價(jià)款及支付方式,；

    （七）違約責(zé)任。

     土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)采取互換,、轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn),，當(dāng)事人要求登記的，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府申請(qǐng)登記,。未經(jīng)登記,，不得對(duì)抗善意第三人。

     承包方可以在一定期限內(nèi)將部分或者全部土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)包或者出租給第三方,，承包方與發(fā)包方的承包關(guān)系不變,。

     承包方將土地交由他人代耕不超過(guò)一年的，可以不簽訂書(shū)面合同,。

     承包方之間為方便耕種或者各自需要,，可以對(duì)屬于同一集體經(jīng)濟(jì)組織的土地的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行互換。

     承包方有穩(wěn)定的非農(nóng)職業(yè)或者有穩(wěn)定的收入來(lái)源的,，經(jīng)發(fā)包方同意,，可以將全部或者部分土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的農(nóng)戶，由該農(nóng)戶同發(fā)包方確立新的承包關(guān)系,，原承包方與發(fā)包方在該土地上的承包關(guān)系即行終止,。

    承包方之間為發(fā)展農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)，可以自愿聯(lián)合將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股,，從事農(nóng)業(yè)合作生產(chǎn),。

    承包方對(duì)其在承包地上投入而提高土地生產(chǎn)能力的，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)依法流轉(zhuǎn)時(shí)有權(quán)獲得相應(yīng)的補(bǔ)償,。

   4,、 其他方式的承包

    不宜采取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘,、荒灘等農(nóng)村土地,，通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài),、公開(kāi)協(xié)商等方式承包的,，適用本章規(guī)定。

    以其他方式承包農(nóng)村土地的,，應(yīng)當(dāng)簽訂承包合同,。當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)、承包期限等,，由雙方協(xié)商確定,。以招標(biāo)、拍賣(mài)方式承包的,，承包費(fèi)通過(guò)公開(kāi)競(jìng)標(biāo),、競(jìng)價(jià)確定；以公開(kāi)協(xié)商等方式承包的,，承包費(fèi)由雙方議定?；纳?、荒溝、荒丘,、荒灘等可以直接通過(guò)招標(biāo),、拍賣(mài)、公開(kāi)協(xié)商等方式實(shí)行承包經(jīng)營(yíng),，也可以將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)折股份給本集體經(jīng)濟(jì)組織成員后,，再實(shí)行承包經(jīng)營(yíng)或者股份合作經(jīng)營(yíng)。

承包荒山,、荒溝,、荒丘、荒灘的,，應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)法律,、行政法規(guī)的規(guī)定，防止水土流失,，保護(hù)生態(tài)環(huán)境,。

    以其他方式承包農(nóng)村土地，在同等條件下,，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有優(yōu)先承包權(quán),。

    發(fā)包方將農(nóng)村土地發(fā)包給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個(gè)人承包，應(yīng)當(dāng)事先經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報(bào)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準(zhǔn),。

    由本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個(gè)人承包的,，應(yīng)當(dāng)對(duì)承包方的資信情況和經(jīng)營(yíng)能力進(jìn)行審查后，再簽訂承包合同,。

    通過(guò)招標(biāo),、拍賣(mài)、公開(kāi)協(xié)商等方式承包農(nóng)村土地,，經(jīng)依法登記取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證或者林權(quán)證等證書(shū)的,，其土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)讓、出租,、入股,、抵押或者其他方式流轉(zhuǎn)。

   土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)通過(guò)招標(biāo),、拍賣(mài),、公開(kāi)協(xié)商等方式取得的，該承包人死亡,，其應(yīng)得的承包收益,，依照繼承法的規(guī)定繼承；在承包期內(nèi),，其繼承人可以繼續(xù)承包,。