一,、案情介紹

2007年2月10日,，姜雙林與袁聚財、葉喜有簽訂《旅館轉(zhuǎn)租協(xié)議》,，約定姜雙林將坐落于金華市李漁路661號的房屋出租給被告袁聚財,、葉喜有（后葉喜有退出租賃），租賃期限自2007年2月11日至2014年2月10日,，第一年轉(zhuǎn)讓費22.8萬元（包括旅館設(shè)備和第一年的房租費）,，第二年租金6萬元，提前一個月一次性付清,。2007年2月18日,，姜雙林與被告袁聚財簽訂《補充協(xié)議》，約定租期延長至2028年2月10日,。2008年9月11日,，姜雙林與原告簽訂《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，次日簽訂《補充協(xié)議》,，約定姜雙林將上述租賃協(xié)議及補充協(xié)議項下收取租金的權(quán)利（自2009年2月11日起的租金）轉(zhuǎn)讓給原告,，若袁聚財、葉喜有提前終止與姜雙林的租賃協(xié)議,，則從終止之日起到2028年2月10日止房屋出租的權(quán)利歸原告,。轉(zhuǎn)讓事宜已通知被告袁聚財。依據(jù)轉(zhuǎn)讓協(xié)議,，原告已從被告處收取了2年租金,。被告袁聚財從2011年2月10日起的租金尚未支付。2009年6年18日,，姜雙林,、嚴雪芬（系姜雙林之妻）與呂振東簽訂《抵押借款合同》，借款500萬元,，借期1個月,，并將本案訴爭房屋作抵押，且辦理了公證,。該案進入執(zhí)行程序后,，原告將姜雙林與袁聚財和葉喜有簽訂《旅館轉(zhuǎn)租協(xié)議》及姜雙林與被告袁聚財簽訂《補充協(xié)議》、還有姜雙林與原告簽訂《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》和《補充協(xié)議》等交給原審法院執(zhí)行局,。2010年8月24日,，原審法院執(zhí)行局將（2009）浙金正證經(jīng)字第196號賦予強制執(zhí)行效力的債權(quán)文書公證書、（2010）浙金正證執(zhí)字第1號執(zhí)行證書、評估報告,、《旅館轉(zhuǎn)租協(xié)議》及姜雙林與被告袁聚財簽訂《補充協(xié)議》提供給浙江鼎盛拍賣有限公司（以下簡稱鼎盛拍賣公司）。2010年9月14日,，鼎盛拍賣公司發(fā)出《鼎盛房產(chǎn)拍賣公告》和《浙江鼎盛拍賣有限公司拍賣告特別聲明》,，告知按買賣不破租賃的法律規(guī)定，原租賃合同繼續(xù)有效,，若買受人要解除租賃合同,，自行與承租人協(xié)商。因第一次拍賣未成交,，法院執(zhí)行局于2010年10月18日第二次委托拍賣,。2010年10月20日，鼎盛拍賣公司再次刊登《鼎盛拍賣公告》和發(fā)出《浙江鼎盛拍賣有限公司拍賣告特別聲明》,，再次告知原房東姜雙林與袁聚財簽有《旅館轉(zhuǎn)租協(xié)議》和《補充協(xié)議》,，原租賃合同繼續(xù)有效。兩次委托拍賣中,，執(zhí)行局未將原告提交的《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》和《補充協(xié)議》提交鼎盛拍賣公司,。該房屋于2010年11月5日經(jīng)拍賣得拍賣款5600000，先支付評估費,、執(zhí)行費,、訴訟費等合計76894元后，余款為5523106元,。呂振東申請的執(zhí)行標的為5536167元,，因可分配余額不足，呂振東收到5523106元后,，該案執(zhí)結(jié),。

2011年2月24日，馮碧瑩訴至原審法院,，請求判令：一,、被告袁聚財支付原告馮碧瑩2011年度租金6萬元；二,、本案訴訟費用由被告袁聚財承擔(dān),。

二、爭議焦點

關(guān)于拍賣后原告是否有權(quán)繼續(xù)按債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議向被告收取房租（含房屋出租權(quán)）的問題,。

三,、法律分析

1、債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議中所轉(zhuǎn)讓的“收租權(quán)”的問題,。債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議中所轉(zhuǎn)讓的收租權(quán)其實是一種附條件的債權(quán),。債權(quán)轉(zhuǎn)讓的生效要件是：（1）需存在有效的債權(quán)；（2）被轉(zhuǎn)讓的債權(quán)具有可讓與性；（3）轉(zhuǎn)讓人與受讓人達到債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議,，并通知債務(wù)人,。其中，債的有效存在,，是債權(quán)轉(zhuǎn)讓的基礎(chǔ),。本案中的租賃合同，已超過20年,，根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定,，對超過部分法律不予保護。本案中的收租債權(quán)轉(zhuǎn)讓的時間跨度20年,，在這20年租賃時間內(nèi),，姜雙林應(yīng)確保：該出租房不滅失、不轉(zhuǎn)讓（包括抵押后被拍賣等）,。如果滅失或轉(zhuǎn)讓（包括抵押后拍賣等）,，姜雙林就喪失所有權(quán)，繼而喪失出租權(quán)和收取租金權(quán),，自然不存在該部分“債權(quán)轉(zhuǎn)讓”問題,。因此，姜雙林轉(zhuǎn)讓給原告的20年收租權(quán)（含房屋出租權(quán)）,，具有不確定因素,，是附條件的債權(quán)，在條件成就的時段,，姜雙林有權(quán)將該時段的收租債權(quán)（含房屋出租權(quán)）轉(zhuǎn)讓給他人,；條件從某時起不能成就，則從某時起喪失收租權(quán)（含出租房屋權(quán)）,，姜雙林也就無收租債權(quán)（含房屋出租權(quán)）可轉(zhuǎn)讓,。可見,，原告受讓的債權(quán),，并非是必然全部有效存在的債權(quán)，而是附條件的債權(quán),。本案中,，姜雙林將收租權(quán)轉(zhuǎn)讓原告一年后，又將該出租房抵押給呂振東后,，就存在該出租房用于清償呂振東債務(wù),，從而失去收租權(quán)（含房屋出租權(quán)）的風(fēng)險。二,、關(guān)于原告受讓的收取租金權(quán)（含房屋出租權(quán)）與抵押擔(dān)保誰更優(yōu)先的問題,。姜雙林把20年的房屋收租權(quán)（含房屋出租權(quán)）轉(zhuǎn)讓原告后,，次年又在該出租房上設(shè)定擔(dān)保物權(quán)，即將該出租房抵押給債權(quán)人呂振東,，并進行了抵押公證,。因姜雙林與原告之間轉(zhuǎn)讓的是債權(quán)，抵押權(quán)屬于擔(dān)保物權(quán),。根據(jù)物權(quán)的優(yōu)先性,，也就是在同一物之上存在數(shù)個互相沖突的權(quán)利時，效力較強的權(quán)利排斥效力較弱的權(quán)利而率先獲得實現(xiàn),。呂振東申請法院執(zhí)行后，法院將該抵押物（出租房）進行拍賣后優(yōu)先清償呂振東的債務(wù),，并無不當(dāng),。三、關(guān)于原告稱其已取得訟爭房屋用益物權(quán)問題,。用益物權(quán)是指他人之物上得以使用收益而設(shè)立的他物權(quán),，其有四個特性：用益物權(quán)是在他人之物上設(shè)立的物權(quán)，是以物的使用收益而設(shè)立的他物權(quán),，是具有獨立性的物權(quán),，用益物權(quán)的享有和行使須以占有標的物為前提。本案原告與姜雙林簽訂的是債權(quán)轉(zhuǎn)讓,，屬于債權(quán)范疇,，用益物權(quán)是物權(quán)范疇，原告不可能通過債權(quán)轉(zhuǎn)讓取得用益物權(quán),。其實,，我國物權(quán)法是實行嚴格的物權(quán)法定原則，排除了通過解釋將法律沒有明確規(guī)定為物權(quán)的權(quán)利認定為物權(quán),。我國物權(quán)法規(guī)定的用益物權(quán)類型有五類：即自然資源使用權(quán),、土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán),、宅基地使用權(quán)和地役權(quán),，其中自然資源使用權(quán)包括海域使用權(quán)、探礦權(quán),、采礦權(quán),、取水權(quán)和使用水域、灘涂從事養(yǎng)殖,、捕撈權(quán),。原告稱其通過債權(quán)轉(zhuǎn)讓取得訟爭房屋的用益物權(quán)，是對《物權(quán)法》第三十九條的誤讀,。四,、關(guān)于執(zhí)行局未將原告的債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議提交給鼎盛拍賣公司是否失當(dāng)?shù)膯栴},。房屋租金是出租房孳息，如前所述,，出租房經(jīng)拍賣成交后,，姜雙林即喪失對出租房屋的所有權(quán)，從而喪失收租權(quán)（含出租房屋權(quán)）,。因此,，執(zhí)行局無需將原告的債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議提交給鼎盛拍賣公司。假如執(zhí)行局將原告的債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議提交給鼎盛拍賣公司,，鼎盛拍賣公司也告知了參拍人,，是否意味著原告仍可以向被告主張收租權(quán)？答案是否定的,。因道理仍然是經(jīng)拍賣后的出租房所有人已經(jīng)不是姜雙林了,，買賣不破租賃規(guī)定，原承租人繼續(xù)按原合同約定的期限和價格履行,，但租金不是交給老房主,，而是應(yīng)當(dāng)交給新房主。其實,，姜雙林轉(zhuǎn)讓給原告的收取租金債權(quán)本身存在不確定性,，致使在同一出租房上存在收租權(quán)和擔(dān)保物權(quán)的沖突，該責(zé)任應(yīng)由原告和姜雙林自行處理,。綜上,，在拍賣前，姜雙林有權(quán)向被告收取該出租房的租金,，也有權(quán)將該出租房在該時段的租金債權(quán)轉(zhuǎn)讓給原告,。但該出租房拍賣后，姜雙林對該出租房已不具有所有權(quán),，從而喪失向被告收取租金的債權(quán),，原告受讓連姜雙林自己都已不具有的“債權(quán)”，向被告主張該出租房經(jīng)拍賣后的租金,，于法無據(jù),，故原告要求被告支付從2011年2月10日起的2011年度租金之請求，不予支持,。

四,、裁判結(jié)果

駁回原告馮碧瑩的訴訟請求。案件受理費1300元（原告已預(yù)交）,，由原告馮碧瑩負擔(dān),。

五、裁判依據(jù)

1,、《中華人民共和國物權(quán)法》第三十九條,；

2,、最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國民法通則》第119條；

3,、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條,。