一,、案情介紹

1966年3月17日，屠福炎的父親屠珠花與滕菊仙簽訂了一份房屋買賣契約，約定屠珠花向滕菊仙購(gòu)買坐落于余姚市泗門鎮(zhèn)泗北村的房屋一套,。在該買賣契約中注明：“出入行路有朝東廂見(jiàn)門,，向南進(jìn)入無(wú)阻，道地公用”,。屠珠花去世后,，該房屋歸屠福炎所有。屠福炎的東鄰為王義炎,。1991年2月24日,，屠福炎與王義炎簽訂協(xié)議書(shū)一份，該協(xié)議書(shū)約定“現(xiàn)因屋前有惠明兩間房屋,，現(xiàn)經(jīng)協(xié)商,，如惠明房屋出賣，應(yīng)有福炎歸買,，但歸買后要拆除,，福炎道地按原住房對(duì)出8公尺，義炎,、福炎出入行路各人朝南過(guò)東,，福炎房屋買進(jìn)后拆除”。1991年后,，原告的戶籍已經(jīng)不在余姚市泗門鎮(zhèn)泗北村,。1994年5月31日，屠福炎取得了余集建(泗)字第9400452號(hào)集體土地建設(shè)用地使用證,，用地面積為265．62平方米,。1997年3月份，王義炎購(gòu)買了徐渭明的房子,，并向當(dāng)時(shí)的村集體組織繳納費(fèi)用400元,。2000年，王義炎在原屬徐渭明房屋的后墻處打起了圍墻,。2006年11月14日,，王義炎取得了余集用(2006)第11642號(hào)集體土地建設(shè)用地使用證。2009年10月份,，屠福炎,、王義炎雙方發(fā)生糾紛，王義炎從自己的院子內(nèi)用障礙物將屠福炎原向東出行的門堵住,。該糾紛經(jīng)泗北村,、泗門鎮(zhèn)有關(guān)組織多次調(diào)解無(wú)果。

屠福炎的父親屠珠花1966年向滕菊仙購(gòu)買房屋時(shí),，西面是一條水溝,，向西無(wú)法出行,。后因泗北村的規(guī)劃和發(fā)展，該房屋西面的水溝現(xiàn)已填上,，并成為了泗北村內(nèi)的公共道路,。1999年，泗北村村民委員會(huì)將原告的出行路線調(diào)整為向西,、向南出入,。

二、爭(zhēng)議焦點(diǎn)

屠福炎,、王義炎是否存在相鄰關(guān)系

三,、法律分析

在買賣合同中，買受人受讓的客體只能是出讓人享有完全處分權(quán)的標(biāo)的物,。如果出賣人對(duì)有關(guān)標(biāo)的物不享有處分權(quán),，不僅出賣人無(wú)權(quán)出賣，而且買受人也不可能通過(guò)與無(wú)權(quán)處分人簽訂買賣合同而取得相應(yīng)的權(quán)屬,。在本案中,，原告屠福炎的父親屠珠花生前于1966年向滕菊仙購(gòu)買房屋時(shí)，受讓的客體應(yīng)當(dāng)是雙方當(dāng)事人約定的四址分明的,、出讓人滕菊仙享有完全處分權(quán)的房屋所有權(quán)及相應(yīng)土地使用權(quán),。滕菊仙對(duì)于該房屋及相應(yīng)四址分明的土地使用權(quán)之外的其他土地，客觀上是不享有宅基地使用權(quán)和集體建設(shè)用地使用權(quán)的,。因此原告的父親屠珠花，也不可能通過(guò)與滕菊仙簽訂的買賣合同,，而取得滕菊仙享有處分權(quán)之外的其他土地的宅基地使用權(quán)或者集體建設(shè)用地使用權(quán)的,。雖然屠珠花與滕菊仙在買賣合同中載明了房屋“出入行路有朝東廂見(jiàn)門，向南進(jìn)入無(wú)阻,，道地公用”,，但是該約定只是屠珠花與滕菊仙之間的約定，對(duì)第三人沒(méi)有約束力,。作為該房屋的相關(guān)權(quán)利人,，包括滕菊仙、屠珠花以及本案原告屠福炎,，在一定條件下,，可以向東、向南出行,，并非是基于對(duì)向東,、向南土地的宅基地使用權(quán)或者集體建設(shè)用地使用權(quán)，而是基于民事法律規(guī)范的基本原理之一－－相鄰關(guān)系,。所謂相鄰關(guān)系,，是指兩個(gè)或兩個(gè)以上的相互毗鄰的不動(dòng)產(chǎn)所有人或使用人,，在行使對(duì)自己不動(dòng)產(chǎn)的占有、使用,、收益,、處分等權(quán)益時(shí)，客觀上必須對(duì)相鄰的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)生影響時(shí),，相鄰的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人必須承擔(dān)最低限度的“容忍”義務(wù),。具體到本案，由于滕菊仙出賣給屠珠花房屋時(shí),，該房屋的西面是一條水溝,，該房屋的權(quán)利人向西無(wú)法出行，根據(jù)當(dāng)時(shí)的情況只能向東,、向南出行,，因此其東鄰的有關(guān)權(quán)利人就應(yīng)當(dāng)允許其向東出行。即使原告的父親屠珠花與滕菊仙當(dāng)時(shí)簽訂的買賣合同中沒(méi)有載明“出入行路有朝東廂見(jiàn)門,，向南進(jìn)入無(wú)阻,，道地公用”的約定條款，原告的父親根據(jù)相鄰關(guān)系之原理,，不僅可以,，而且只能向東、向南出行并使用公共道地,，但是這并不意味著原告的父親就取得了向東,、向南出行所必須使用的土地的宅基地使用權(quán)或者集體建設(shè)用地使用權(quán)。原,、被告雙方于1991年2月24日簽訂的協(xié)議書(shū)中,，雖然也涉及到了原告向東、向南出行的問(wèn)題,，但原告向東,、向南出行的原因和基礎(chǔ)與原告父親生前享有向東、向南出行的原因和基礎(chǔ)是一致的,。因此,，原告可以向東、向南出行,，也不意味著原告就取得了向東,、向南出行所必須使用的土地的宅基地使用權(quán)或者集體建設(shè)用地使用權(quán)。事實(shí)上,，對(duì)于農(nóng)村每一戶宅基地使用權(quán)人,，作為排他使用的空間只能是相關(guān)使用權(quán)證中確定的四址范圍內(nèi)的土地。對(duì)于該宅基地范圍之外的出行路線,，應(yīng)當(dāng)是遵從當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)組織的道路規(guī)劃和統(tǒng)一安排,。有關(guān)的組織,，根據(jù)當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)發(fā)展及客觀現(xiàn)實(shí)，也有權(quán)適時(shí)作出相應(yīng)的調(diào)整,，相關(guān)的權(quán)利人也有義務(wù)遵守調(diào)整后的道路規(guī)劃和出行安排,。本案中，隨著泗北村的發(fā)展變化,，原告房屋西面的水溝現(xiàn)在已經(jīng)填平,，泗北村村民委員會(huì)也已經(jīng)于1999年將原告的出行路線調(diào)整為向西、向南出行,，原告宅基地的西南方向現(xiàn)在也已經(jīng)安裝了大門,，出了該大門就是村里的街道。因此,，原告現(xiàn)在從自己的西南方向大門出入,，不僅符合村里的規(guī)劃和安排，也有利于自己的使用和生活,。

由于時(shí)間的推移和村建設(shè)的發(fā)展,，雙方當(dāng)事人房屋的出入通道和四周的道路發(fā)生了明顯的變化。上訴人屠福炎房屋西面的水溝已經(jīng)被填平,，村委會(huì)于1999年將上訴人的出行路線調(diào)整為向西,、向南出行，上訴人也在房屋院子的西南角開(kāi)設(shè)了大門,，出了大門就是村里寬闊的街道,。因此，上訴人從自己的大門出人,，不僅符合村里的規(guī)劃和安排,，也有利于自己的生產(chǎn)、生活,。上訴人主張的東方向行路,，雖曾是上訴人房屋的出入口,，但現(xiàn)在該方向行路已經(jīng)屬于被上訴人王義炎的私人院子,，上訴人欲打此進(jìn)出，對(duì)雙方均不方便,，容易引發(fā)矛盾糾紛,。上訴人房屋南面的圍墻，系被上訴人在購(gòu)入他人房屋后拆除而建造的,，圍墻的中上部是柵欄,，對(duì)上訴人房屋的通風(fēng)、采光影響不大,，且比較原來(lái)的房屋對(duì)上訴人的影響更小,。

三,、裁判結(jié)果

駁回屠福炎的訴訟請(qǐng)求

四、裁判依據(jù)

（1）《中華人民共和國(guó)民法通則》第八十三條

（2）《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第八十四條

（3）《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款