一,、概念

宅基地使用權(quán)指的是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的成員依法享有的在農(nóng)民集體所有的土地上建造個人住宅的權(quán)利,。根據(jù)我國物權(quán)法的規(guī)定，宅基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利,，有權(quán)利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施,。

二、特征

（1）、農(nóng)村村民實行一戶一宅制,。即每戶農(nóng)村村民只能在一個地方擁有一處宅基地,。按照本法的規(guī)定農(nóng)村村民建住宅只能使用本集體經(jīng)濟組織所有的集體土地，因此,，農(nóng)村居民只能在戶口所在村（村民組）內(nèi)申請宅基地,，不能到其他鄉(xiāng)村（或村民組）內(nèi)申請宅基地。這主要是對新申請宅基地而言,，但因房產(chǎn)繼承等合法原因形成的多處住宅（包括宅基地）原則上不作處理，農(nóng)村村民可以出賣等方式處理,，也可以維護原狀,，但房屋不得翻建，房屋損壞后,，多余的宅基地應(yīng)當(dāng)退出,。這里還需說明的是一處宅基地不等于一宗地，宅基地是可以分開的,，但面積應(yīng)當(dāng)累計計算,。已擁有一處宅基地并達到規(guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)，不得購買住宅,，也不得到其他地區(qū)購買農(nóng)民集體所有土地的房屋作為住宅,。 　　農(nóng)村村民的宅基地標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū),、直轄市規(guī)定,。我國地域遼闊，人們的生活習(xí)慣和自然環(huán)境差異很大,，各地對住宅的要求也各不相同,，對宅基地的面積也相差較大，無法制定全國統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn),。各省,、自治區(qū)、直轄市根據(jù)原《土地管理法》的規(guī)定已作出了規(guī)定,。各省,、自治區(qū)、直轄市在修改土地管理法實施辦法時將會根據(jù)目前的實際情況作出相應(yīng)的調(diào)整,。 　　

（2）,、農(nóng)村村民建住宅應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有宅基地和村內(nèi)空閑地,。農(nóng)村村民建設(shè)住宅只能使用鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃確定的村莊,、集鎮(zhèn)建設(shè)用地區(qū)的土地，這是本法確定的原則。由于目前農(nóng)村居民點建設(shè)分散,，農(nóng)民宅基地超標(biāo)較為普遍并且村內(nèi)存在許多空閑地,，形成“空心村”。全國農(nóng)村居民人均用地高達190多平方米,，超過最高標(biāo)準(zhǔn)150平方米的27％,。因此，今后農(nóng)民建設(shè)住宅主要是利用原有宅基地和村內(nèi)空閑地,。除實行遷村并點,、土地整理和災(zāi)后重建外，原則上不得占用耕地建住宅,。 　　

（3）,、農(nóng)村村民建住宅，由縣級人民政府審批,。但涉及占用農(nóng)用地的,，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批。農(nóng)村村民宅基地審批要公開,、公平和公正,，要按農(nóng)村村民自治的原則，發(fā)揮村民代表會議的作用,，由村民會議討論是否有申請宅基地的資格,。審批前，應(yīng)當(dāng)聽取農(nóng)村村民的意見,，批準(zhǔn)后,，應(yīng)當(dāng)予以公告，接受群眾的監(jiān)督,。 　

（4）,、農(nóng)村村民出賣、出租住房后不得批準(zhǔn)宅基地,，這是為了防止農(nóng)村村民以建住宅為名搞房地產(chǎn)而采取的措施,。但是村（或村民組）內(nèi)由于兩戶的宅基地都未達到標(biāo)準(zhǔn)，而進行宅基地調(diào)劑,，由其中一戶申請宅基地的,，不屬此列，經(jīng)村民會議討論同意可以依法申請宅基地,。

三,、內(nèi)容

宅基地使用權(quán)人對宅基地享有如下權(quán)利，并承擔(dān)一定的義務(wù)：

(1)占有和使用宅基地,。宅基地使用權(quán)人有權(quán)占有宅基地,，并在宅基地上建造個人住宅以及與居住生活相關(guān)的附屬設(shè)施,。

(2)收益和處分。宅基地使用權(quán)人有權(quán)獲得因使用宅基地而產(chǎn)生的收益,，如在宅基地空閑處種植果樹等經(jīng)濟作物而產(chǎn)生的收益,。

(3)宅基地因自然災(zāi)害等原因滅失的，宅基地使用權(quán)消滅,。對沒有宅基地的村民,，應(yīng)當(dāng)重新分配宅基地。

(4)宅基地使用權(quán)人出賣,、出租住房后,，再申請宅基地的，土地管理部門將不再批準(zhǔn),。并且,，宅基地使用權(quán)的受讓人只限于本集體經(jīng)濟組織的成員。