一,、登記分類

房地產(chǎn)抵押登記分成三種情況，一是雙方簽訂抵押合同后的權(quán)利設(shè)定登記,；二是權(quán)利內(nèi)容變更時的變更登記,；三是權(quán)利消除時的注銷登記。

根據(jù)"中華人民共和國擔保法"第41條的規(guī)定,，房地產(chǎn)抵押應(yīng)當辦理抵押登記,，抵押合同自登記之日起生效?！?/p>

房地產(chǎn)抵押登記包括房地產(chǎn)抵押設(shè)定登記,、房地產(chǎn)抵押注銷登記和處分抵押房地產(chǎn)后的過戶登記。

(1)房地產(chǎn)抵押設(shè)定登記,。房地產(chǎn)抵押必須經(jīng)過登記才能發(fā)生法律效力,，否則即使簽訂了抵押合同，經(jīng)過了抵押合同公證,，也起不到擔保作用,。所以房地產(chǎn)抵押合同當事人應(yīng)在簽訂抵押合同后即申請房地產(chǎn)抵押登記，領(lǐng)取《房地產(chǎn)他項權(quán)證》,?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第61條第1款規(guī)定，房地產(chǎn)抵押時,，應(yīng)當向縣以上地地方人民政府規(guī)定的部門辦理抵押登記,。

(2)房地產(chǎn)抵押注銷登記。在抵押權(quán)所擔保的主債權(quán)因受償,、抵銷,、免除等原因而消滅之后，房地產(chǎn)抵押合同當事人應(yīng)及時地向房地產(chǎn)抵押登記機關(guān)申請注銷登記,。注銷登記后,，房地產(chǎn)抵押權(quán)在形式上消滅。

(3)處分房地產(chǎn)后的過戶登記,。債務(wù)人到期不能償還全部債務(wù),，抵押權(quán)人即可根據(jù)公證機關(guān)依法賦予強制執(zhí)行效力的《房地產(chǎn)抵押合同》向人民法院申請強制執(zhí)行,，拍賣抵押的房地產(chǎn)。抵押房地產(chǎn)一經(jīng)拍賣,，即發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬變更,，新的房地產(chǎn)權(quán)利人和抵押人應(yīng)向房產(chǎn)管理部門和土地管理部門申請過戶登記。

二,、根據(jù)《房屋登記辦法》,，申請抵押權(quán)登記，應(yīng)當提交下列材料：

(1)登記申請書,；

(2)申請人的身份證明,；

(3)房屋所有權(quán)證書或者房地產(chǎn)權(quán)證書；

(4)抵押合同,；

(5)主債權(quán)合同,；

(6)其他必要材料。

登記機關(guān)應(yīng)當對申請人的申請進行審查,，審查的內(nèi)容主要包括：抵押物是否符合準許進入抵押交易市場的條件,；抵押人提供的房地產(chǎn)權(quán)利證明文件與權(quán)屬檔案記錄內(nèi)容是否相符,，查對權(quán)屬證書的真?zhèn)蔚?，并由審核人簽字在案,。對符合登記條件的應(yīng)在法定期限內(nèi)核準登記記入登記簿并頒發(fā)他項權(quán)利證書。

三,、登記程序

房地產(chǎn)抵押登記基本程序如下：

1．抵押登記申請

辦理房地產(chǎn)抵押登記,，應(yīng)當向登記機關(guān)提交下列文件：

(1)房地產(chǎn)抵押登記申請書；

(2)抵押當事人的身份證明或法人資格證明,；

(3)抵押合同,；

(4)《國有土地使用證》、《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)證》,；

(5)可以證明抵押人有權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的文件與證明材料,；

(6)可以證明抵押房地產(chǎn)價值的資料；

(7)登記機關(guān)認為必要的其他文件,。

2．受理申請

審查申請人所提交的文件是否真實,、齊備，申請文件不符合規(guī)定的,，不予受理,；申請文件符合規(guī)定的，則予受理,，給該申請編號并給回執(zhí),，回執(zhí)注明所收取的文件、受理日期和編號,。

3．審核

(1)登記機關(guān)從房地產(chǎn)登記冊查明申請轉(zhuǎn)移登記的房地產(chǎn)權(quán)利狀況,，如有下列情形之一的,，駁回轉(zhuǎn)移登記申請：

A．權(quán)屬來源的性質(zhì)是限制抵押(包括福利房,、微利房,，行政劃撥土地、減免地價土地)而未取得有關(guān)部門同意的,；

B．根據(jù)城市規(guī)劃,，政府決定收回土地使用權(quán)的；

C．司法機關(guān),、行政機關(guān)依法裁定,，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

D．共有房地產(chǎn),，未經(jīng)其他共有人書面同意的,；

E．權(quán)屬有爭議的；

F．法律,、法規(guī)或市,、區(qū)政府規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的。

駁回登記申請,，應(yīng)自受理申請之日起在規(guī)定時間內(nèi)書面通知申請人,。

(2)從房地產(chǎn)登記冊或電腦記錄中查明申請抵押登記的房地產(chǎn)的權(quán)利狀況后，審查下列文件是否真實,、齊全和有效：

A．身份證明,；

B．《房地產(chǎn)證》或其他房地產(chǎn)權(quán)利證書；

C．抵押登記申請書是否按要求填寫,；

D．抵押合同書是否符合有關(guān)法律,、法規(guī)的規(guī)定。

經(jīng)審核符合規(guī)定的予以核準登記,，并通知抵押當事人,。

4．登記

(1)對核準抵押登記的，在房地產(chǎn)權(quán)利證書上加蓋抵押專用章,，并在房地產(chǎn)登記冊上作抵押記錄,。抵押記錄應(yīng)包括抵押人，抵押權(quán)人,，抵押物名稱,、面積、價值,、抵押金額和抵押期限等內(nèi)容,。

(2)預(yù)購的房地產(chǎn)抵押時，應(yīng)在買賣合同書上加蓋抵押專用章,。

5．收費發(fā)證

(1)登記費的收取標準按國家或地方的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行,。

(2)將已加蓋房地產(chǎn)抵押專用章的房地產(chǎn)權(quán)利證書在規(guī)定時間內(nèi)退回抵押當事人(由抵押當事人憑回執(zhí),、身份證明及交費憑證領(lǐng)取)。

6．立卷歸檔

按規(guī)定建立土地和房地產(chǎn)登記的檔案,。

四,、登記變更

行政主管部門

1，國務(wù)院建設(shè)行政主管部門(建設(shè)部)：負責歸門管理全國的城巾房地產(chǎn)：抵押管理工作,；

2．省,、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門(建設(shè)廳)：主管本行政區(qū)域內(nèi)的城市房地產(chǎn)抵押管理工作；

3,，市,、(區(qū))縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(市國土房管局或(區(qū))縣國土房管局)負責管理本轄區(qū)內(nèi)的城市房地產(chǎn)抵押管理工作。

相關(guān)主體

1．抵押人,，指將依法取得的房地產(chǎn)提供給抵押權(quán)人,，作為本人或者第三人履行債務(wù)擔保的公民、法人或者其他組織,；

2．抵押權(quán)人,，指接受房地產(chǎn)抵押作為債務(wù)人履行債務(wù)擔保的公民、法人或者其他組織,。

基本工作流程

1．抵押期間房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移或變更的,，當事人應(yīng)自轉(zhuǎn)移變更之門起30日內(nèi)，持抵押權(quán)人同意其轉(zhuǎn)移變更的證明文件,，到原登記行政主管部門辦理轉(zhuǎn)移或變更登記,。

2．房地產(chǎn)抵押當事人發(fā)生變更即合同主體變更的，當事人應(yīng)自變更之日起30日內(nèi),，持抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓合同及有關(guān)證件到原登記行政主管部門重新辦理抵押登記,；

3．抵押當事人雙方對抵押合同內(nèi)容進行變更的，應(yīng)自變更之日起15日內(nèi)到原登記行政主管部門辦理變更登記手續(xù),。

4．抵押房地產(chǎn)被處分后,。原抵押當事人應(yīng)自處分之日起15日內(nèi)，到原登記行政主管部門辦理注銷登記,。

5．已辦理抵押登記的房地產(chǎn),，抵押權(quán)人將其債權(quán)及抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人時，應(yīng)當在抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后,，到原登記行政主管部門辦理抵押權(quán)變更登記手續(xù),。由于抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓無須事先征得抵押人同意，因此,，應(yīng)由抵押權(quán)人和受轉(zhuǎn)讓的第三人到原登記行政主管部門辦理抵押權(quán)變更登記手續(xù),。

申報文件

抵押權(quán)人和受轉(zhuǎn)讓的第三人辦理抵押權(quán)變更登記時應(yīng)提交以下各項文件、資料：

1．抵押權(quán)人原持有的房地產(chǎn)他項權(quán)利執(zhí)照,；

2．抵押權(quán)入和受轉(zhuǎn)讓第三人的身份證明,；

3．原抵押合同,；

4．債權(quán)及抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓合同；

5．市國土房管局規(guī)定的其他文件,。

補充說明

1．《他項權(quán)利執(zhí)照》遺失,，抵押權(quán)人應(yīng)向登記行政主管部門書面報失，并在有關(guān)報紙上聲明作廢,，登記行政主管部門于登報聲明30日后,，補發(fā)《他項權(quán)利執(zhí)照》,。

2．抵押權(quán)人辦理抵押登記,，取得《他項權(quán)利執(zhí)照》后，不得扣押抵押人的房地產(chǎn)權(quán)證,。