一,、登記分類

房地產(chǎn)抵押登記分成三種情況,，一是雙方簽訂抵押合同后的權(quán)利設(shè)定登記；二是權(quán)利內(nèi)容變更時(shí)的變更登記,；三是權(quán)利消除時(shí)的注銷登記,。

根據(jù)"中華人民共和國(guó)擔(dān)保法"第41條的規(guī)定，房地產(chǎn)抵押應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記,，抵押合同自登記之日起生效,?！?/p>

房地產(chǎn)抵押登記包括房地產(chǎn)抵押設(shè)定登記、房地產(chǎn)抵押注銷登記和處分抵押房地產(chǎn)后的過戶登記,。

(1)房地產(chǎn)抵押設(shè)定登記,。房地產(chǎn)抵押必須經(jīng)過登記才能發(fā)生法律效力，否則即使簽訂了抵押合同,，經(jīng)過了抵押合同公證,，也起不到擔(dān)保作用。所以房地產(chǎn)抵押合同當(dāng)事人應(yīng)在簽訂抵押合同后即申請(qǐng)房地產(chǎn)抵押登記,，領(lǐng)取《房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證》,。《城市房地產(chǎn)管理法》第61條第1款規(guī)定,，房地產(chǎn)抵押時(shí),，應(yīng)當(dāng)向縣以上地地方人民政府規(guī)定的部門辦理抵押登記。

(2)房地產(chǎn)抵押注銷登記,。在抵押權(quán)所擔(dān)保的主債權(quán)因受償,、抵銷、免除等原因而消滅之后,，房地產(chǎn)抵押合同當(dāng)事人應(yīng)及時(shí)地向房地產(chǎn)抵押登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)注銷登記,。注銷登記后，房地產(chǎn)抵押權(quán)在形式上消滅,。

(3)處分房地產(chǎn)后的過戶登記,。債務(wù)人到期不能償還全部債務(wù)，抵押權(quán)人即可根據(jù)公證機(jī)關(guān)依法賦予強(qiáng)制執(zhí)行效力的《房地產(chǎn)抵押合同》向人民法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行,，拍賣抵押的房地產(chǎn),。抵押房地產(chǎn)一經(jīng)拍賣，即發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬變更,，新的房地產(chǎn)權(quán)利人和抵押人應(yīng)向房產(chǎn)管理部門和土地管理部門申請(qǐng)過戶登記,。

二、根據(jù)《房屋登記辦法》,，申請(qǐng)抵押權(quán)登記,，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：

(1)登記申請(qǐng)書；

(2)申請(qǐng)人的身份證明,；

(3)房屋所有權(quán)證書或者房地產(chǎn)權(quán)證書,；

(4)抵押合同；

(5)主債權(quán)合同,；

(6)其他必要材料,。

登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對(duì)申請(qǐng)人的申請(qǐng)進(jìn)行審查，審查的內(nèi)容主要包括：抵押物是否符合準(zhǔn)許進(jìn)入抵押交易市場(chǎng)的條件,；抵押人提供的房地產(chǎn)權(quán)利證明文件與權(quán)屬檔案記錄內(nèi)容是否相符,，查對(duì)權(quán)屬證書的真?zhèn)蔚?，并由審核人簽字在案。?duì)符合登記條件的應(yīng)在法定期限內(nèi)核準(zhǔn)登記記入登記簿并頒發(fā)他項(xiàng)權(quán)利證書,。

三,、登記程序

房地產(chǎn)抵押登記基本程序如下：

1．抵押登記申請(qǐng)

辦理房地產(chǎn)抵押登記，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)關(guān)提交下列文件：

(1)房地產(chǎn)抵押登記申請(qǐng)書,；

(2)抵押當(dāng)事人的身份證明或法人資格證明,；

(3)抵押合同；

(4)《國(guó)有土地使用證》,、《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)證》,；

(5)可以證明抵押人有權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的文件與證明材料；

(6)可以證明抵押房地產(chǎn)價(jià)值的資料,；

(7)登記機(jī)關(guān)認(rèn)為必要的其他文件,。

2．受理申請(qǐng)

審查申請(qǐng)人所提交的文件是否真實(shí)、齊備,，申請(qǐng)文件不符合規(guī)定的,，不予受理；申請(qǐng)文件符合規(guī)定的,，則予受理,，給該申請(qǐng)編號(hào)并給回執(zhí)，回執(zhí)注明所收取的文件,、受理日期和編號(hào),。

3．審核

(1)登記機(jī)關(guān)從房地產(chǎn)登記冊(cè)查明申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記的房地產(chǎn)權(quán)利狀況，如有下列情形之一的,，駁回轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)：

A．權(quán)屬來(lái)源的性質(zhì)是限制抵押(包括福利房,、微利房，行政劃撥土地,、減免地價(jià)土地)而未取得有關(guān)部門同意的,；

B．根據(jù)城市規(guī)劃，政府決定收回土地使用權(quán)的,；

C．司法機(jī)關(guān),、行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的,；

D．共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的,；

E．權(quán)屬有爭(zhēng)議的,；

F．法律、法規(guī)或市,、區(qū)政府規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的,。

駁回登記申請(qǐng),，應(yīng)自受理申請(qǐng)之日起在規(guī)定時(shí)間內(nèi)書面通知申請(qǐng)人。

(2)從房地產(chǎn)登記冊(cè)或電腦記錄中查明申請(qǐng)抵押登記的房地產(chǎn)的權(quán)利狀況后,，審查下列文件是否真實(shí),、齊全和有效：

A．身份證明；

B．《房地產(chǎn)證》或其他房地產(chǎn)權(quán)利證書,；

C．抵押登記申請(qǐng)書是否按要求填寫,；

D．抵押合同書是否符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定,。

經(jīng)審核符合規(guī)定的予以核準(zhǔn)登記,，并通知抵押當(dāng)事人。

4．登記

(1)對(duì)核準(zhǔn)抵押登記的,，在房地產(chǎn)權(quán)利證書上加蓋抵押專用章,，并在房地產(chǎn)登記冊(cè)上作抵押記錄。抵押記錄應(yīng)包括抵押人,，抵押權(quán)人,，抵押物名稱、面積,、價(jià)值,、抵押金額和抵押期限等內(nèi)容。

(2)預(yù)購(gòu)的房地產(chǎn)抵押時(shí),，應(yīng)在買賣合同書上加蓋抵押專用章,。

5．收費(fèi)發(fā)證

(1)登記費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)按國(guó)家或地方的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

(2)將已加蓋房地產(chǎn)抵押專用章的房地產(chǎn)權(quán)利證書在規(guī)定時(shí)間內(nèi)退回抵押當(dāng)事人(由抵押當(dāng)事人憑回執(zhí),、身份證明及交費(fèi)憑證領(lǐng)取),。

6．立卷歸檔

按規(guī)定建立土地和房地產(chǎn)登記的檔案。

四,、登記變更

行政主管部門

1,，國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(建設(shè)部)：負(fù)責(zé)歸門管理全國(guó)的城巾房地產(chǎn)：抵押管理工作；

2．省,、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門(建設(shè)廳)：主管本行政區(qū)域內(nèi)的城市房地產(chǎn)抵押管理工作,；

3，市,、(區(qū))縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(市國(guó)土房管局或(區(qū))縣國(guó)土房管局)負(fù)責(zé)管理本轄區(qū)內(nèi)的城市房地產(chǎn)抵押管理工作,。

相關(guān)主體

1．抵押人，指將依法取得的房地產(chǎn)提供給抵押權(quán)人,，作為本人或者第三人履行債務(wù)擔(dān)保的公民,、法人或者其他組織；

2．抵押權(quán)人，指接受房地產(chǎn)抵押作為債務(wù)人履行債務(wù)擔(dān)保的公民,、法人或者其他組織,。

基本工作流程

1．抵押期間房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移或變更的，當(dāng)事人應(yīng)自轉(zhuǎn)移變更之門起30日內(nèi),，持抵押權(quán)人同意其轉(zhuǎn)移變更的證明文件,，到原登記行政主管部門辦理轉(zhuǎn)移或變更登記。

2．房地產(chǎn)抵押當(dāng)事人發(fā)生變更即合同主體變更的,，當(dāng)事人應(yīng)自變更之日起30日內(nèi),，持抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓合同及有關(guān)證件到原登記行政主管部門重新辦理抵押登記；

3．抵押當(dāng)事人雙方對(duì)抵押合同內(nèi)容進(jìn)行變更的,，應(yīng)自變更之日起15日內(nèi)到原登記行政主管部門辦理變更登記手續(xù),。

4．抵押房地產(chǎn)被處分后。原抵押當(dāng)事人應(yīng)自處分之日起15日內(nèi),，到原登記行政主管部門辦理注銷登記,。

5．已辦理抵押登記的房地產(chǎn)，抵押權(quán)人將其債權(quán)及抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人時(shí),，應(yīng)當(dāng)在抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后,，到原登記行政主管部門辦理抵押權(quán)變更登記手續(xù)。由于抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓無(wú)須事先征得抵押人同意,，因此,，應(yīng)由抵押權(quán)人和受轉(zhuǎn)讓的第三人到原登記行政主管部門辦理抵押權(quán)變更登記手續(xù)。

申報(bào)文件

抵押權(quán)人和受轉(zhuǎn)讓的第三人辦理抵押權(quán)變更登記時(shí)應(yīng)提交以下各項(xiàng)文件,、資料：

1．抵押權(quán)人原持有的房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利執(zhí)照,；

2．抵押權(quán)入和受轉(zhuǎn)讓第三人的身份證明；

3．原抵押合同,；

4．債權(quán)及抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓合同,；

5．市國(guó)土房管局規(guī)定的其他文件。

補(bǔ)充說明

1．《他項(xiàng)權(quán)利執(zhí)照》遺失,，抵押權(quán)人應(yīng)向登記行政主管部門書面報(bào)失,，并在有關(guān)報(bào)紙上聲明作廢，登記行政主管部門于登報(bào)聲明30日后,，補(bǔ)發(fā)《他項(xiàng)權(quán)利執(zhí)照》,。

2．抵押權(quán)人辦理抵押登記，取得《他項(xiàng)權(quán)利執(zhí)照》后,，不得扣押抵押人的房地產(chǎn)權(quán)證,。