一,、了解開發(fā)商的主體資格

開發(fā)商主體資格直接關系到購房者的合法權益,，應查驗五證：

1、土地使用權證,。應以出讓方式取得,，劃撥土地和集體土地均不得進行房地產開發(fā)。居民用地為70年,；工業(yè)用地為50年,；教育、科技,、文化,、衛(wèi)生、體育用地為50年；商業(yè),、旅游,、娛樂用地為40年；綜合或者其他用地為50年,。查驗土地使用權有無查封,、抵押的情況，如有抵押情形,，根椐《物權法》一百八十二條,，土地使用權抵押，土地上房產應一并抵押,，出現此種情形,，可能導致購房合同無效。

2,、建設用地規(guī)劃許可證,。該證件是辦理土地許可證的前提，開發(fā)用地的實際用途,、性質,、界限、容積率等應與開發(fā)商提供的建設用地許可證載明的內容相符,。

3,、建設工程規(guī)劃許可證。開發(fā)商如果沒有取得該證件,，按照《城市規(guī)劃法》,，其開發(fā)項目是違法的，將來無法取得房產證,。城市規(guī)劃部門有權責令開發(fā)商停止建設,，還可以限期拆除或者將違法建筑沒收。

4,、建設工程施工許可證。該證件是辦理房屋產權證的必備要件,，沒有該證,，購房者根本無法取得產權證。

5,、商品房預售許可證或者銷售許可證,。該證件是開發(fā)商對外銷售商品房合法證明文件，沒有取得該證件,，開發(fā)商不得對外銷售商品房,。(1)注意該證件載明的開發(fā)商與商品房買賣合同的出賣人是否為同一個單位；(2)注意該證件是否包含所要購買的樓盤；(3)查驗該證件是否存在轉借,、冒用他人許可證的情形,。

3、當政府行為是基于第三人的過錯做出的,，則不能認定為不可抗力,，不能免除違約方的責任。如違反規(guī)劃超建,、改變容積率等,。

二、房屋面積條款

建設部標準合同（開發(fā)商提供）第五條關于產權登記面積與合同約定面積差異有兩種處理方式：一是雙方自行約定,，有的約定為“按房屋產權證面積進行據實結算,，多退少補”，一般情況下期房的暫測面積與實測面積誤差率不大時不會出現糾紛,，但當誤差率較大時,，購房者就要補交較多的房屋差價款。二是按《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條第二項,，此種約定更有利于平衡各方利益,。即面積誤差比絕對值超過3%時，買受人有權退房,，買受人不退房的,，產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款由買受人補足,；超出3%部分的房價款由了出賣人承擔,，產權歸買受人

三、商品房交鑰匙應注意的問題

商品房具備建設部標準合同第八條及第十四條規(guī)定的交付使用條件,，開發(fā)商應書面通知購房者辦理交付手續(xù),。購房者應根據法律、法規(guī)規(guī)定及合同約定對住宅設備,、設施的正常運行及房屋各主要方面逐項進行驗收,，同時，開發(fā)商應向購房者出示并提供該合同第八條規(guī)定的證明文件和《建筑工程竣工驗收登記備案表》,、房地產管理測繪部門實測房屋面積數據,、《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》等證明文件,。