一、了解開(kāi)發(fā)商的主體資格

開(kāi)發(fā)商主體資格直接關(guān)系到購(gòu)房者的合法權(quán)益,，應(yīng)查驗(yàn)五證：

1,、土地使用權(quán)證。應(yīng)以出讓方式取得,，劃撥土地和集體土地均不得進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),。居民用地為70年；工業(yè)用地為50年,；教育,、科技、文化,、衛(wèi)生,、體育用地為50年；商業(yè),、旅游,、娛樂(lè)用地為40年；綜合或者其他用地為50年,。查驗(yàn)土地使用權(quán)有無(wú)查封,、抵押的情況，如有抵押情形,，根椐《物權(quán)法》一百八十二條,，土地使用權(quán)抵押，土地上房產(chǎn)應(yīng)一并抵押,，出現(xiàn)此種情形,，可能導(dǎo)致購(gòu)房合同無(wú)效。

2,、建設(shè)用地規(guī)劃許可證,。該證件是辦理土地許可證的前提，開(kāi)發(fā)用地的實(shí)際用途,、性質(zhì),、界限、容積率等應(yīng)與開(kāi)發(fā)商提供的建設(shè)用地許可證載明的內(nèi)容相符,。

3,、建設(shè)工程規(guī)劃許可證。開(kāi)發(fā)商如果沒(méi)有取得該證件,，按照《城市規(guī)劃法》，其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是違法的,，將來(lái)無(wú)法取得房產(chǎn)證,。城市規(guī)劃部門(mén)有權(quán)責(zé)令開(kāi)發(fā)商停止建設(shè)，還可以限期拆除或者將違法建筑沒(méi)收。

4,、建設(shè)工程施工許可證,。該證件是辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的必備要件，沒(méi)有該證,，購(gòu)房者根本無(wú)法取得產(chǎn)權(quán)證,。

5、商品房預(yù)售許可證或者銷(xiāo)售許可證,。該證件是開(kāi)發(fā)商對(duì)外銷(xiāo)售商品房合法證明文件,，沒(méi)有取得該證件，開(kāi)發(fā)商不得對(duì)外銷(xiāo)售商品房,。(1)注意該證件載明的開(kāi)發(fā)商與商品房買(mǎi)賣(mài)合同的出賣(mài)人是否為同一個(gè)單位,；(2)注意該證件是否包含所要購(gòu)買(mǎi)的樓盤(pán)；(3)查驗(yàn)該證件是否存在轉(zhuǎn)借,、冒用他人許可證的情形,。

3、當(dāng)政府行為是基于第三人的過(guò)錯(cuò)做出的,，則不能認(rèn)定為不可抗力,，不能免除違約方的責(zé)任。如違反規(guī)劃超建,、改變?nèi)莘e率等,。

二、房屋面積條款

建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)合同（開(kāi)發(fā)商提供）第五條關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積差異有兩種處理方式：一是雙方自行約定,，有的約定為“按房屋產(chǎn)權(quán)證面積進(jìn)行據(jù)實(shí)結(jié)算,，多退少補(bǔ)”，一般情況下期房的暫測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積誤差率不大時(shí)不會(huì)出現(xiàn)糾紛,，但當(dāng)誤差率較大時(shí),，購(gòu)房者就要補(bǔ)交較多的房屋差價(jià)款。二是按《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十四條第二項(xiàng),，此種約定更有利于平衡各方利益,。即面積誤差比絕對(duì)值超過(guò)3%時(shí)，買(mǎi)受人有權(quán)退房,，買(mǎi)受人不退房的,，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)受人補(bǔ)足,；超出3%部分的房?jī)r(jià)款由了出賣(mài)人承擔(dān),，產(chǎn)權(quán)歸買(mǎi)受人

三、商品房交鑰匙應(yīng)注意的問(wèn)題

商品房具備建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)合同第八條及第十四條規(guī)定的交付使用條件,，開(kāi)發(fā)商應(yīng)書(shū)面通知購(gòu)房者辦理交付手續(xù),。購(gòu)房者應(yīng)根據(jù)法律、法規(guī)規(guī)定及合同約定對(duì)住宅設(shè)備、設(shè)施的正常運(yùn)行及房屋各主要方面逐項(xiàng)進(jìn)行驗(yàn)收,，同時(shí),，開(kāi)發(fā)商應(yīng)向購(gòu)房者出示并提供該合同第八條規(guī)定的證明文件和《建筑工程竣工驗(yàn)收登記備案表》、房地產(chǎn)管理測(cè)繪部門(mén)實(shí)測(cè)房屋面積數(shù)據(jù),、《住宅質(zhì)量保證書(shū)》,、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》等證明文件。