一、存在問題

事實上,，農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)試點工作,，已在全國部分省市展開，實踐也證明這一做法給當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展注入了巨大的活力,，但另一方面,，也普遍存在著一些問題。

民革中央通過調(diào)研分析,，認為當(dāng)前農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)突出存在以下問題:

（1）現(xiàn)行試點和地方法規(guī)與國家法律沖突,。

由于我國憲法和土地管理法都規(guī)定，城市的土地歸國家所有,，農(nóng)村集體土地只有通過政府征收或征用才能轉(zhuǎn)化為城市建設(shè)用地,，所以，只要農(nóng)村集體建設(shè)用地未經(jīng)國家征收和征用便進入市場,，無論采取何種形式，都會改變城市土地單一國有的格局,，從而與憲法和土地管理法產(chǎn)生抵觸,。

（2)土地管理體制不健全,，導(dǎo)致農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)無序。

農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)大多處于自發(fā)和無序狀態(tài),，一是由于城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)下城市規(guī)劃只規(guī)劃國有土地,，對于流轉(zhuǎn)到或即將流轉(zhuǎn)到城市來的農(nóng)村集體建設(shè)用地尚未納入城市建設(shè)整體規(guī)劃中;二是由于地方政府的利益驅(qū)動，導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)土地的開發(fā)整理,、農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)都由各行政區(qū)各自決策,，缺少全國統(tǒng)一的規(guī)劃協(xié)調(diào)和統(tǒng)籌安排;三是違反規(guī)劃擅自轉(zhuǎn)變農(nóng)地用途的現(xiàn)象仍十分嚴(yán)重。

(3)農(nóng)村集體建設(shè)用地和國有建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)地位不平等,。

這種不平等表現(xiàn)在:城市國有建設(shè)用地有正式的土地使用權(quán)拍賣市場,，實行市場定價，而農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的使用權(quán)市場體系和價格制度一直沒有建立起來,，以致造成"同地不同價";城市建設(shè)用地使用主體有使用權(quán)證,，可以作為抵押到銀行等融資機構(gòu)進行再融資和資產(chǎn)評估，而農(nóng)村建設(shè)用地沒有使用權(quán)證,，也不能進行上述的抵押和融資行為,，不具有資產(chǎn)功能。

(4)農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)中產(chǎn)權(quán)界定不清,。

土地管理法第十條對集體土地產(chǎn)權(quán)作出規(guī)定:農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的,，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會經(jīng)營、管理;已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的農(nóng)民集體所有的,，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民小組經(jīng)營,、管理;已經(jīng)屬于鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)村集體經(jīng)濟組織經(jīng)營,、管理,。

二、登記發(fā)證

通過農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證,，依法確認農(nóng)民土地權(quán)利,，強化農(nóng)民特別是全社會的土地物權(quán)意識，有助于有效解決農(nóng)村集體土地權(quán)屬糾紛,，在城鎮(zhèn)化,、工業(yè)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化進程中切實維護農(nóng)民權(quán)益;土地確權(quán)登記發(fā)證的過程，是進一步查清宗地的權(quán)屬,、面積,、用途、空間位置,，建立土地登記簿的過程,，從而確認農(nóng)民集體、農(nóng)民與土地長期穩(wěn)定的產(chǎn)權(quán)關(guān)系,，可以進一步激發(fā)農(nóng)民保護耕地,、節(jié)約集約用地的積極性,。

中共十八屆三中全會審議通過的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》?！稕Q定》指出,，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場。在符合規(guī)劃和用途管制前提下,，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓,、租賃、入股,，實行與國有土地同等入市,、同權(quán)同價。

《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》中指出,，必須健全體制機制,，形成以工促農(nóng)、以城帶鄉(xiāng),、工農(nóng)互惠,、城鄉(xiāng)一體的新型工農(nóng)城鄉(xiāng)關(guān)系，讓廣大農(nóng)民平等參與現(xiàn)代化進程,、共同分享現(xiàn)代化成果,。

（1）構(gòu)建新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營體系

堅持家庭經(jīng)營在農(nóng)業(yè)中的基礎(chǔ)性地位，推進家庭經(jīng)營,、集體經(jīng)營,、合作經(jīng)營、企業(yè)經(jīng)營等共同發(fā)展的農(nóng)業(yè)經(jīng)營方式創(chuàng)新,。堅持農(nóng)村土地集體所有權(quán),，依法維護農(nóng)民土地承包經(jīng)營權(quán)。穩(wěn)定農(nóng)村土地承包關(guān)系并保持長久不變,，鼓勵承包經(jīng)營權(quán)在公開市場上向?qū)I(yè)大戶,、家庭農(nóng)場、農(nóng)民合作社,、農(nóng)業(yè)企業(yè)流轉(zhuǎn),，發(fā)展多種形式規(guī)模經(jīng)營。

（2）全面放開小城市落戶

加快戶籍制度改革,，全面放開建制鎮(zhèn)和小城市落戶限制,，有序放開中等城市落戶限制，合理確定大城市落戶條件,，嚴(yán)格控制特大城市人口規(guī)模,。把進城落戶農(nóng)民完全納入城鎮(zhèn)住房和社會保障體系，在農(nóng)村參加的養(yǎng)老保險和醫(yī)療保險規(guī)范接入城鎮(zhèn)社保體系,。從嚴(yán)合理供給城市建設(shè)用地,，提高城市土地利用率,。

(3）建設(shè)用地市場城鄉(xiāng)統(tǒng)一

在符合規(guī)劃和用途管制前提下,，允許集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓,、租賃、入股,，實行與國有土地同等入市,、同權(quán)同價?？s小征地范圍,，規(guī)范征地程序，完善對被征地農(nóng)民合理,、規(guī)范,、多元保障機制。擴大國有土地有償使用范圍,，減少非公益性用地劃撥,。建立兼顧國家、集體,、個人的土地增值收益分配機制,，合理提高個人收益。