一,、土地使用的合規(guī)性審查

發(fā)行人及其控股子公司生產(chǎn)經(jīng)營使用土地應(yīng)當(dāng)符合國家有關(guān)土地管理的規(guī)定，保薦人及律師須根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)及規(guī)范性文件,，就發(fā)行人土地使用、土地使用權(quán)取得方式,、取得程序,、登記手續(xù)、募集資金投資項(xiàng)目用地是否合法合規(guī)發(fā)表明確意見,，并核查發(fā)行人最近36個月是否存在違反土地管理的法律,、行政法規(guī)、受到行政處罰,，且情節(jié)嚴(yán)重的情況,。國發(fā)3號文件作為規(guī)范性文件，保薦人和律師應(yīng)將其作為核查及發(fā)表意見的依據(jù),。發(fā)行人未取得土地使用權(quán)或者取得方式不合法,，或者違反《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》有關(guān)要求的,，不予核準(zhǔn)發(fā)行證券。

二,、發(fā)行人經(jīng)營業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)的審查

發(fā)行人經(jīng)營業(yè)務(wù)中包括房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的,，應(yīng)征求國土資源部意見，保薦人和發(fā)行人律師應(yīng)對發(fā)行人的下列問題進(jìn)行專項(xiàng)核查,，并發(fā)表明確意見：

1,、土地使用權(quán)的取得方式、土地使用權(quán)證書的辦理情況,；

2,、土地出讓金或者轉(zhuǎn)讓價(jià)款的繳納或支付情況及其來源；

3,、土地閑置情況及土地閑置費(fèi)的繳納情況,；

4、是否存在違法用地項(xiàng)目,；

5,、土地開發(fā)是否符合土地使用權(quán)出讓合同的相關(guān)約定，是否存在土地使用權(quán)出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年,，完成土地開發(fā)面積不足三分之一或投資不足四分之一的情形,。

6、發(fā)行人募集資金投資于房地產(chǎn)項(xiàng)目的,，有關(guān)投資項(xiàng)目所涉及的土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)已經(jīng)落實(shí),，合法取得了土地使用權(quán)證書。

三,、土地使用的合規(guī)性證明

發(fā)行人應(yīng)在招股說明書中詳細(xì)披露投資項(xiàng)目有關(guān)土地使用權(quán)的取得方式,、相關(guān)土地出讓金、轉(zhuǎn)讓價(jià)款或租金的支付情況以及有關(guān)產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的辦理情況,。

1,、以土地出讓方式取得土地使用權(quán)的，應(yīng)已與相關(guān)土地管理部門簽署土地使用權(quán)出讓合同,，足額繳納土地出讓金，并向有關(guān)土地管理部門辦理土地使用權(quán)登記手續(xù),；

2,、以購買方式從他方取得土地使用權(quán)的，應(yīng)已與該土地使用權(quán)的可合法轉(zhuǎn)讓方簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同,，并向有關(guān)土地管理部門辦理必要的登記手續(xù),；

3、以租賃方式從國家或他方取得土地使用權(quán)的,，應(yīng)以與相關(guān)土地管理部門或該土地使用權(quán)的可合法出租房簽訂土地使用權(quán)租賃合同,，并向有關(guān)土地管理部門辦理必要的登記手續(xù),；

4、以作價(jià)入股方式從國家或他方取得土地使用權(quán)的,，應(yīng)已經(jīng)向有關(guān)土地管理部門辦理必要的登記手續(xù),。