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《物權(quán)法》第74條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi),，規(guī)劃用于停放汽車的車位,、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi),，規(guī)劃用于停放汽車的車位,、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售,、附贈或者出租等方式約定,。占有業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有,?！笨梢姡加袠I(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,，屬于業(yè)主共有,，這部分停車位的收益也應(yīng)歸全體業(yè)主共有。
最高人民法院的司法解釋對此進一步明確,，《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《最高法解釋》）第6條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外,，占用業(yè)主共有道路或者其他場地增設(shè)的車位，應(yīng)當(dāng)認定為《物權(quán)法》第74條第3款所稱的車位,?！痹撍痉ń忉尩囊?guī)定主要是針對建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場地增設(shè)的車位，屬于業(yè)主共有,。但現(xiàn)在的問題是,，很多路面停車位屬規(guī)劃以內(nèi)，即這些路面停車位也是規(guī)劃確定的,，在規(guī)劃總平圖上有相應(yīng)的位置,，屬于建筑區(qū)劃規(guī)劃范圍之內(nèi)，對這部分規(guī)劃確定的路面停車位的歸屬才是當(dāng)前爭議的焦點,。
有觀點認為,，規(guī)劃確定的路面停車位的土地使用權(quán)已被地面建筑物業(yè)主分攤了，因此,，它應(yīng)屬業(yè)主共有,。當(dāng)前,，不動產(chǎn)登記實務(wù)中,，通常的做法是，對地上房屋等建筑物按照按份共有原則分攤該樓棟的基座面積或建筑物投影面積,，對于宗地內(nèi)的依法屬于業(yè)主共有的道路,、綠地、公共設(shè)施等建設(shè)用地使用權(quán),，則登記為全體業(yè)主共有,，不進行面積分攤，也不單獨發(fā)證,。
當(dāng)然,，也不能說沒有分攤的土地使用權(quán)仍屬開發(fā)企業(yè)所有，比如道路,、綠地等土地使用權(quán)都沒納入分攤,，但法律也明確規(guī)定其屬于業(yè)主共有。登記實務(wù)中,，也是將其登記為全體業(yè)主共有的,。《物權(quán)法》第73條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路,，屬于業(yè)主共有,，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地,，屬于業(yè)主共有,，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所,、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房,，屬于業(yè)主共有。”
目前,，關(guān)于土地使用權(quán)面積如何分攤并無明確法律依據(jù)和統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn),，分攤的土地使用權(quán)面積也無法明確具體的范圍。許多城市都實行對共用宗地只登記宗地面積,、不進行土地使用權(quán)面積分攤的方法,。但筆者認為，這并不能推導(dǎo)出小區(qū)規(guī)劃路面停車位的土地使用權(quán)即歸全體業(yè)主共有,。因為,，如果現(xiàn)行法上能夠證成小區(qū)規(guī)劃路面停車位屬于開發(fā)企業(yè)的專用部分，則其就不再屬于全體業(yè)主共有的范疇,，此種情形下,，開發(fā)企業(yè)也成為業(yè)主，與其他業(yè)主一起共用宗地面積,。也有觀點認為,，當(dāng)業(yè)主購買了住宅等專有部分物業(yè)并取得所有權(quán)后，小區(qū)內(nèi)未分攤的土地使用權(quán)應(yīng)轉(zhuǎn)移給業(yè)主共有,。筆者認為,，以上觀點都并未有相應(yīng)的法律依據(jù)。小區(qū)規(guī)劃路面停車位的權(quán)利歸屬必須回到現(xiàn)行相關(guān)法律規(guī)定上來討論,。
根據(jù)《物權(quán)法》第74條及《最高法解釋》的規(guī)定,，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃范圍的車位,、車庫應(yīng)當(dāng)屬開發(fā)企業(yè)所有,。《最高法解釋》第6條也明確,，只有在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外,，占用業(yè)主共有道路或者其他場地增設(shè)的車位才屬于業(yè)主共有。因此,，建筑區(qū)劃內(nèi),，規(guī)劃確定的路面停車位應(yīng)當(dāng)屬開發(fā)企業(yè)所有。
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2022-08-24 17:48:31
