隨著社會(huì)的發(fā)展,私家車(chē)已由“奢侈品”變?yōu)椤按焦ぞ摺弊呷雽こ０傩占?。隨著私家車(chē)的日趨增多,由小區(qū)停車(chē)位衍生出的矛盾日益突出,尤其是小區(qū)車(chē)位權(quán)屬及收益歸屬問(wèn)題,成了小區(qū)車(chē)位所有糾紛的癥結(jié)所在,。目前住宅小區(qū)車(chē)位大致可分為四類(lèi):小區(qū)地面停車(chē)位、人防地下停車(chē)位,、非人防地下停車(chē)位,、小區(qū)內(nèi)獨(dú)立建設(shè)的停車(chē)位(庫(kù)

隨著社會(huì)的發(fā)展，私家車(chē)已由“奢侈品”變?yōu)椤按焦ぞ摺弊呷雽こ０傩占?。隨著私家車(chē)的日趨增多,，由小區(qū)停車(chē)位衍生出的矛盾日益突出,，尤其是小區(qū)車(chē)位權(quán)屬及收益歸屬問(wèn)題，成了小區(qū)車(chē)位所有糾紛的癥結(jié)所在,。
目前住宅小區(qū)車(chē)位大致可分為四類(lèi)：小區(qū)地面停車(chē)位,、人防地下停車(chē)位、非人防地下停車(chē)位,、小區(qū)內(nèi)獨(dú)立建設(shè)的停車(chē)位（庫(kù)）,。要分析小區(qū)各類(lèi)停車(chē)位的權(quán)屬問(wèn)題，應(yīng)結(jié)合各類(lèi)停車(chē)位的不同情況,、特點(diǎn)進(jìn)行分類(lèi)分析,。
一、小區(qū)地面停車(chē)位
地面停車(chē)位是指直接設(shè)置在小區(qū)地表,，以劃線分割方式表明界限的停車(chē)設(shè)施,，可分為規(guī)劃地面停車(chē)位和占用業(yè)主共有道路或其他共有場(chǎng)地的停車(chē)位。
1,、規(guī)劃的地面停車(chē)位,。該類(lèi)車(chē)位是指經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)，小區(qū)開(kāi)發(fā)商在小區(qū)紅線范圍內(nèi)設(shè)置的停車(chē)位,，該類(lèi)停車(chē)位在施工圖,、竣工圖上均有體現(xiàn)?！?a href=http://mzt333.com/zt/list-765-2.html >物權(quán)法》第74條規(guī)定,，“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位,、車(chē)庫(kù)的歸屬,，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定”,?！蛾兾魇∥飿I(yè)管理?xiàng)l例》第七十五條第一款規(guī)定：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃用于停放機(jī)動(dòng)車(chē)輛的車(chē)位,、車(chē)庫(kù),，應(yīng)當(dāng)通過(guò)出售、附贈(zèng),、出租等方式首先滿足業(yè)主的需要,。就目前各住宅小區(qū)的情況看，開(kāi)發(fā)商一般在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中約定此類(lèi)車(chē)位的所有權(quán)歸開(kāi)發(fā)商所有,，待小區(qū)交付后,，將該部分車(chē)位轉(zhuǎn)讓或者出租給小區(qū)業(yè)主。
2,、占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)所用于停放汽車(chē)的車(chē)位,?！段餀?quán)法》第73條規(guī)定，“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路屬于業(yè)主共有,，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外,。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有,，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外,。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房,，屬于業(yè)主共有”,。第74條第3款明確規(guī)定“占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)所用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有”,。對(duì)于該類(lèi)地面車(chē)位的歸屬,，因法律明確規(guī)定屬于全體業(yè)主所有，所以其權(quán)屬爭(zhēng)議不大,。但在實(shí)踐中容易引起業(yè)主不滿的主要原因是物業(yè)公司常常對(duì)這些車(chē)位收取車(chē)位使用費(fèi),。物業(yè)公司收取車(chē)位使用費(fèi)的作法是有法律依據(jù)的，《陜西省物業(yè)管理?xiàng)l例》第七十五條第二款規(guī)定：占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有道路,、場(chǎng)地停放機(jī)動(dòng)車(chē)輛的,，由業(yè)主大會(huì)決定是否收取場(chǎng)地占用費(fèi)、收取標(biāo)準(zhǔn)和用途等事項(xiàng),。業(yè)主大會(huì)決定收取機(jī)動(dòng)車(chē)輛場(chǎng)地占用費(fèi)的，場(chǎng)地占用費(fèi)屬于全體業(yè)主共有,，業(yè)主委員會(huì)可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為收取,。當(dāng)然，物業(yè)公司收取的車(chē)位場(chǎng)地使用費(fèi)在扣除部分車(chē)位管理物業(yè)費(fèi)后應(yīng)納入小區(qū)業(yè)主共有賬戶,，車(chē)位管理物業(yè)費(fèi)的提取比例一般由物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主委員會(huì)協(xié)商確定,。
二、人防地下停車(chē)位
人防地下停車(chē)位是指結(jié)合地下人防工程修建的停車(chē)位,，這些停車(chē)位屬于人防工程的組成部分,。對(duì)于人防地下停車(chē)位的權(quán)屬理論界存在爭(zhēng)議，主流觀點(diǎn)分兩類(lèi)：一類(lèi)觀點(diǎn)認(rèn)為人民防空工程屬于國(guó)防工程的組成部分,，所有權(quán)歸國(guó)家所有,，開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)處分；另一類(lèi)觀點(diǎn)認(rèn)為人民防空工程因由開(kāi)發(fā)商投資建造,，所以應(yīng)屬于開(kāi)發(fā)商所有,，但戰(zhàn)時(shí)國(guó)家可無(wú)條件征用。全國(guó)各地政府對(duì)于人防地下停車(chē)位的權(quán)屬在實(shí)踐中的態(tài)度也不盡相同,，比如廣州的作法為,，在開(kāi)發(fā)商補(bǔ)繳地下車(chē)位的土地出讓金后,，可為開(kāi)發(fā)商辦理地下人防車(chē)位的權(quán)屬初始登記，業(yè)主購(gòu)買(mǎi)這類(lèi)車(chē)位后可辦理該類(lèi)車(chē)位的產(chǎn)權(quán)證,。而北京的作法為,，開(kāi)發(fā)商如想處置該類(lèi)車(chē)位，必須向人民防空辦公室繳納一定比例的人防工程使用費(fèi)后方可處置,。

三,、非人防地下停車(chē)位
《城市地下空間開(kāi)發(fā)利用管理規(guī)定》對(duì)該類(lèi)車(chē)位的權(quán)屬有不同于物權(quán)法的規(guī)定，該法規(guī)25條規(guī)定,，“地下工程應(yīng)本著‘誰(shuí)投資,、誰(shuí)所有、誰(shuí)受益,、誰(shuí)處分’的原則,，允許建設(shè)單位對(duì)其投資開(kāi)發(fā)建設(shè)的地下工程自營(yíng)或依法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、租賃”,。就目前的情況,，對(duì)于該類(lèi)地下車(chē)位，開(kāi)發(fā)商可以選擇向國(guó)土部門(mén)繳或者不繳土地出讓金,，如果開(kāi)發(fā)商繳納該車(chē)位的土地出讓金,，國(guó)土部分可以為包含該類(lèi)車(chē)位的地庫(kù)辦理權(quán)屬初始登記，但因?yàn)閱蝹€(gè)地下車(chē)位不符合“房屋”獨(dú)立使用空間的特征,，即使該地庫(kù)辦理了初始登記也無(wú)法辦理該類(lèi)車(chē)位的單獨(dú)的產(chǎn)權(quán)證,。目前的住宅小區(qū)，開(kāi)發(fā)商一般選擇轉(zhuǎn)讓車(chē)位使用權(quán)或者出租的方式處分該部分車(chē)位,，但該類(lèi)車(chē)位的處分過(guò)程中,，不管是轉(zhuǎn)讓協(xié)議還是租賃協(xié)議均無(wú)法辦理備案，屬監(jiān)管的空白區(qū),，亟待政府出臺(tái)監(jiān)管措施,。
四、獨(dú)立建設(shè)的停車(chē)位（庫(kù)）
該類(lèi)車(chē)位具有獨(dú)立性,，其是在開(kāi)發(fā)商擁有獨(dú)立使用權(quán)的土地上投資建設(shè)的車(chē)位,，能夠依法辦理產(chǎn)權(quán)初始登記和轉(zhuǎn)移登記，初始登記后其所有權(quán)明確由開(kāi)發(fā)商享有,，在出售給特定業(yè)主辦理轉(zhuǎn)移登記后,，產(chǎn)權(quán)為特定業(yè)主所有。
該類(lèi)車(chē)位為最“正規(guī)”的車(chē)位,，基本可等同于房屋看待,，轉(zhuǎn)讓協(xié)議等均須在政府部門(mén)備案，并可辦理不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)屬證書(shū)。但是因投資成本較大等原因,，開(kāi)發(fā)商投資修建該類(lèi)車(chē)位的意愿不高,，該類(lèi)車(chē)位在實(shí)踐中不多。

小區(qū)車(chē)位除上述四類(lèi)外,，目前比較常見(jiàn)還有機(jī)械車(chē)位,，但機(jī)械車(chē)位根據(jù)其布局位置都可歸屬于上述前三類(lèi)車(chē)位之中。另,，從上述分析也可看出,，除地面停車(chē)位和獨(dú)立建設(shè)的停車(chē)位（庫(kù)）其權(quán)屬法律規(guī)定明確外，現(xiàn)有法律法規(guī)對(duì)于其余兩類(lèi)地下停車(chē)位的權(quán)屬并無(wú)特別明確規(guī)定,，實(shí)踐中也處于政府監(jiān)管的盲區(qū),，其權(quán)屬的厘清尚待法律法規(guī)的完善。