這天,，小張看上一套海景房，面朝大海,，春暖花開,，激動之余，立即和賣方小王簽訂了房屋買賣合同,，成交價格100萬元,。合同簽訂當(dāng)天,小張支付了定金20萬元。
之后,，小張多次聯(lián)系小王,，要求繼續(xù)交款交房，小王卻“神秘失蹤”,。錢支付不了,，房也交接不成。
萬般無奈之下,，小張?zhí)崞鹆嗽V訟,，請求法院判令解除合同，小王返還購房定金并賠償損失,。
中介證實,，小王眼看房價瘋漲，覺得賣虧了,，“我的房子現(xiàn)在值200萬,，憑什么100萬賣給他？”因此拒絕繼續(xù)履行合同,。
經(jīng)評估,，起訴時,，房產(chǎn)價值200萬元。
法院經(jīng)審理認(rèn)為,小王因房價上漲而故意違約,，致使合同目的不能實現(xiàn)，構(gòu)成根本違約,。因此判決雙方簽訂的合同解除,，小王退還定金20萬元,并賠償房屋增值損失100萬元。
誠實守信是合同的基本原則,。逐夢演藝圈……哦不,，逐利忘本，只能是“賠了夫人又折兵”,。
什么是定金,？
抖音上面，律師小哥哥,，講解一個“寶蓋頭的定”和一個“言字旁的訂”就能收獲幾萬的贊,，我第一個大寫的“不服”。
下面,，我給大家講解一下“定金”和“訂金”的區(qū)別,。
定金，是一種債務(wù)的擔(dān)保,，金額不能超過合同總價款的20%,。支付定金一方違約的，定金不退,；收取定金一方違約的,，雙倍返還定金。這就是“定金罰則”,。
訂金,，法律沒有明確的規(guī)定，不具有擔(dān)保功能,，其實質(zhì)就是一種“預(yù)付款”,，實踐當(dāng)中常見的有意向金、誠意金等,。
如果你買個東西,，交了“訂金”，后悔了,，是可以要回錢的,。但是如果交了“定金”，后悔了,，錢是要不回來的,。
房價上漲,，賣方悔約，雙倍返還定金就能一了百了嗎,？NO!
遇到不少財大氣粗的客戶,，說“房價漲了，房子我不賣了,，大不了雙倍返還定金,，房子賣給別人，我穩(wěn)賺不賠”,。
違約,，不是你想違就能違。
雙倍返還定金,，是買方的權(quán)利,，而不是賣方的避風(fēng)港。
一,、當(dāng)賣方反悔,，買方可以選擇：要房+要錢。
如果買方執(zhí)意要房,，要看房屋買賣合同是否具備繼續(xù)履行的可能性,。
如果房屋存在以下情形，顯然,，繼續(xù)履行是不現(xiàn)實的：房屋已經(jīng)被賣給別人,，并且已經(jīng)居住使用、過戶,。房屋抵押給銀行,，買方又無能力解除抵押權(quán)（即用購房款提前向銀行還款，使房屋具備過戶條件）,。房屋被法院查封,。賣方消失不見，拒不配合,。
……
沒有上述阻礙的,，法院會支持買方的訴請，判決賣方繼續(xù)履行合同,，把房屋賣給買方,。所以，“大不了雙倍返還定金”的想法過于單純,。賣方不僅要把房子過戶給買方,，還要支付一筆不菲的違約金。
二,、當(dāng)賣方反悔,，買方的第二個選擇是：不要房,，要錢。
如果存在上述合同無法繼續(xù)履行的情形,，或者買方經(jīng)過賣方毀約的折騰,，對賣方喪失信心，不想要房,，可以選擇要錢,。
法律規(guī)定，違約金和定金只能二選一,。
所以,，要錢有兩種方法：
方法一：要求賣方雙倍返還定金,，并賠償房屋增值損失,。
本文案例中，合同解除,，小王返還小張20萬元定金,，并且賠償房屋差價100萬元。有人要問,，不是雙倍返還定金嗎,？為什么只返還20萬，而不是40萬,？
基于法律的“填補(bǔ)損害”原則,，定金和損失賠償?shù)臄?shù)額總和不應(yīng)高于因違約造成的損失。
不管如何計算,，小張獲得的賠償總額是不變的,，因為小王悔約，耽誤了小張的時間,，如果房子已經(jīng)如約過戶給小張,，小張轉(zhuǎn)手賣出，就能賺100萬元,。所以,，小張的損失是100萬元。返還定金20萬,，賠償差價100萬,，總計120萬元。其中20萬本來就是小張的,，錢歸原主,，完璧歸趙而已，另外100萬才是賠償損失,。雙倍返還40萬,，其中20萬本來就是小張的,，另外20萬具有懲罰性，因為“定金和損失賠償?shù)臄?shù)額總和不應(yīng)高于因違約造成的損失”,，所以,，小張可以額外獲得的賠償是80萬元，總計120萬元,，其中20萬加80萬,，就是小張的損失100萬。
其實,，沒必要追根究底,，一言以蔽之：你違約了，你還我本錢,，賠我房屋增值損失,！
方法二：要求賣方支付違約金，并且賠償房屋增值損失,。
違約金和定金,，兩者相權(quán)取其高。這要看合同當(dāng)中,，對于違約金是如何約定的,。如果約定了違約金是實際損失的30%，根據(jù)房屋差價損失100萬來計算,，違約金是30萬,，所以，要求違約方支付違約金,，對買方來說,，更有利。
遇到糟心的事,，怨天憂人,，不能解決任何問題。做個精明的買家,，尋求律師的幫助,，機(jī)智應(yīng)對賣方毀約。買個房,，白賺100萬,，何樂不為？

法律規(guī)定
最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋第二十八條買賣合同約定的定金不足以彌補(bǔ)一方違約造成的損失,，對方請求賠償超過定金部分的損失的,，人民法院可以并處，但定金和損失賠償?shù)臄?shù)額總和不應(yīng)高于因違約造成的損失,。合同法第一百一十五條當(dāng)事人可以依照《中華人民共和國擔(dān)保法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保,。債務(wù)人履行債務(wù)后,，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的,，無權(quán)要求返還定金,；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金,。第一百一十六條當(dāng)事人既約定違約金,，又約定定金的，一方違約時,，對方可以選擇適用違約金或者定金條款,。擔(dān)保法第九十一條定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超過主合同標(biāo)的額的20％,。