——上海一中院判決顧某訴黃某房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案
【案情】
2016年9月2日,黃某,、顧某簽訂了《房地產(chǎn)居間協(xié)議》。約定：朱某為雙方交易提供居間服務(wù),。2016年9月14日,黃某,、顧某簽訂《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》及補(bǔ)充協(xié)議。約定：雙方以150萬(wàn)元的價(jià)格交易系爭(zhēng)房屋,，2016年10月10日前共同至房地產(chǎn)交易中心辦理轉(zhuǎn)讓過(guò)戶(hù)手續(xù),。付款時(shí)間：2016年9月14日支付首期購(gòu)房款66萬(wàn)元（含定金5萬(wàn)元），2016年10月10日前,，于房地產(chǎn)交易中心辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)前,支付64萬(wàn)元,辦妥交房手續(xù)且黃某遷出房屋內(nèi)所有戶(hù)口之日支付20萬(wàn)元,。同日,顧某支付了購(gòu)房款61萬(wàn)元。2016年9月19日,，顧某接收系爭(zhēng)房屋并進(jìn)行裝修,。2016年10月22日,黃某向公安部門(mén)申請(qǐng)補(bǔ)辦戶(hù)口簿。2016年10月24日,，顧某發(fā)信息給黃某：錢(qián)我最晚明天到位,，不好意思晚了好些天了。
2016年10月25日,顧某收到黃某解除合同書(shū)面通知,黃某以顧某逾期付款超過(guò)10日為由要求解除雙方買(mǎi)賣(mài)合同,。因協(xié)商未果,，顧某拒絕返還系爭(zhēng)房屋。
2016年12月,，顧某向法院提起訴訟,，請(qǐng)求判令黃某將系爭(zhēng)房屋過(guò)戶(hù)至顧某名下。黃某提起反訴,，請(qǐng)求確認(rèn)系爭(zhēng)房屋買(mǎi)賣(mài)合同于2016年10月25日解除,。
朱某出庭作證表示：房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)日期為2016年10月10日前。10月8日,，黃某曾與證人聯(lián)系,，表示戶(hù)口簿掉了，還沒(méi)有辦好,，叫證人跟顧某打招呼,，希望延后幾天。另外,，黃某還詢(xún)問(wèn)證人是否確定10月10日前往辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，如確定該日期,，其將次日請(qǐng)假去補(bǔ)辦戶(hù)口簿,；當(dāng)時(shí)顧某亦與證人聯(lián)系,，表示未如期收到原有房屋出售后買(mǎi)家貸款，希望晚幾天過(guò)戶(hù),。證人告知黃某,，顧某房款未到位，黃某無(wú)須特意請(qǐng)假去補(bǔ)辦戶(hù)口簿,；又跟顧某說(shuō)黃某需補(bǔ)辦戶(hù)口本,，但并未將黃某10月9日可以請(qǐng)假去辦戶(hù)口簿的事情跟顧某提起。同時(shí),，證人要求雙方辦妥各自事宜后聯(lián)系過(guò)戶(hù)辦理事宜,，但雙方未再與證人聯(lián)系直至黃某提出解除合同。
【裁判】
上海浦東新區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為,，顧某未按約定支付第二期購(gòu)房款且逾期超過(guò)10天,，構(gòu)成違約。由于顧某于2016年10月25日簽收解除合同通知書(shū),，故確認(rèn)該日為合同解除日,。一審法院判決：確認(rèn)顧某與黃某就系爭(zhēng)房屋簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同及補(bǔ)充協(xié)議于2016年10月25日解除；顧某于判決生效之日起10日內(nèi)返還黃某系爭(zhēng)房屋,。顧某不服,，提起上訴。
二審法院認(rèn)為,，由于黃某在10月8日曾經(jīng)向中介表示過(guò)希望延期辦理過(guò)戶(hù)的意思,，恰好顧某因貸款事宜也表示了延期辦理的意愿，故二者之間就10月10日不辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)有一致的意思表示,。根據(jù)本案實(shí)際情況,，顧某提出的延后天數(shù)也是在可以接受的范圍內(nèi)。因此,，二審法院支持顧某要求黃某將系爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)至其名下的請(qǐng)求,。據(jù)此，二審法院判決：黃某于判決書(shū)送達(dá)之日起10日內(nèi)協(xié)助上訴人顧某將系爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)至上訴人顧某名下,。
【評(píng)析】
筆者認(rèn)為,，基于買(mǎi)賣(mài)雙方分別向居間人做出的變更履行期限的一致意思表示，顧某延期付款不構(gòu)成違約,。理由如下：
其一,，從雙方簽約之后的履約情況看，作為中介機(jī)構(gòu)的工作人員始終參與,。證人陳述的意見(jiàn)系本案認(rèn)定當(dāng)事人是否構(gòu)成違約以及誰(shuí)先行違約的關(guān)鍵,。
綜合證人的證詞，由于黃某在10月8日曾經(jīng)向中介表示過(guò)希望延期辦理過(guò)戶(hù)的意思，恰好顧某因貸款事宜也表示延期辦理的意愿,，故二者之間就10月10日不辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)有一致的意思表示,。合同訂立后，合同雙方均要善意履行,。按照常理,，合同雙方委托中介之后，有關(guān)房屋買(mǎi)賣(mài)的一切事宜均由中介負(fù)責(zé)聯(lián)系溝通,。在黃某已經(jīng)向中介表示希望延期幾天,，而顧某也同時(shí)向中介表示希望延后幾天的情況下，兩者延后幾天辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)的意思表示真實(shí),、清晰,、明確，在雙方未進(jìn)一步磋商確定履行過(guò)戶(hù)和交付房款合同義務(wù)具體時(shí)間的情形下,，此時(shí)的黃某未經(jīng)雙方磋商即行使合同約定的解除權(quán),，既有違雙方要重新確定進(jìn)一步履行合同的合意，亦有違善意履行合同的基本準(zhǔn)則,，且對(duì)合同的相對(duì)方要求過(guò)于苛刻,。從本案分析，顧某提出的延后天數(shù)也是在可以接受的范圍內(nèi),。雙方買(mǎi)賣(mài)合同繼續(xù)履行符合雙方變更履行期限的意思表示,，也更為公平和妥當(dāng)。
其二,，2016年10月10日前,，沒(méi)有按照合同約定完成房產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續(xù)的行為，不可歸責(zé)于本案合同任何一方,。
本案一審法院忽略掉了一個(gè)重要事實(shí),，黃某和顧某都曾在同一天向證人表達(dá)了希望延期辦理過(guò)戶(hù)的意思，雖然雙方并沒(méi)有明確約定將辦理過(guò)戶(hù)日期延期到具體哪一天,，但是雙方至少就不適用合同中約定的10月10日辦理過(guò)戶(hù)這一約定達(dá)成了初步合意,。換句話(huà)說(shuō)，在達(dá)成延期辦理過(guò)戶(hù)意思表示的當(dāng)天,，10月10日辦理過(guò)戶(hù)這一約定就對(duì)當(dāng)事人雙方失去了約束力,。一審法院認(rèn)定顧某違反了10月10日辦理過(guò)戶(hù)的約定也就無(wú)從談起，顧某亦不能依據(jù)合同法第九十三條主張解除合同,。因此,，本案中，黃某也不能依據(jù)合同法第九十四條第（三）項(xiàng)主張解除合同,。