【案情】
齊某與某房產(chǎn)公司于2014年1月8日簽訂了商品房買賣合同，購買該公司預(yù)售的商品房一套,，房款96萬元已付,，交房時(shí)間為2015年6月1日前。合同約定：“逾期90日未交房,，買受人有權(quán)解除合同,。買受人要求繼續(xù)履行的，合同繼續(xù)履行,，并從2015年6月2日起至實(shí)際交付之日,，按日萬分之二支付違約金。”后該公司未如期交房,。齊某起訴,，要求繼續(xù)履行合同，并按約支付違約金,。該公司則認(rèn)為,，按照江蘇省電力公司蘇電生[2010]102號文件的要求，小區(qū)供電規(guī)劃進(jìn)行了變更,，造成延期,。而供電規(guī)劃變更系政府原因所致，屬情勢變更范圍,，被告不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任,。
【評析】
本案爭議焦點(diǎn)為：合同成立前發(fā)生的事項(xiàng)，是否屬于情勢變更范圍,。情勢變更的事項(xiàng)只能發(fā)生于合同成立后履行完畢前,。如在訂立合同前就已發(fā)生了該事項(xiàng)，表明相關(guān)當(dāng)事人已認(rèn)識到合同訂立時(shí)的條件包括了該事項(xiàng),。合同仍被簽訂的,，說明當(dāng)事方對該事項(xiàng)對合同履行產(chǎn)生的影響自愿負(fù)擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，不屬情勢變更適用范圍,。
1.限定合同成立后履行完畢前,，符合最高法院合同法解釋（二）的規(guī)定。該解釋第二十六條“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無法預(yù)見的,、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化,，繼續(xù)履行合同對于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請求人民法院變更或者解除合同的,，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則,，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除”的規(guī)定，明確了合同履行中適用情勢變更原則的前提條件,、時(shí)間條件等要件,，時(shí)間條件即為合同成立后、履行完畢前,。這是因?yàn)槿粼撌掠稍诤贤闪⒅凹匆寻l(fā)生,，應(yīng)認(rèn)為當(dāng)事人已認(rèn)識到該事實(shí)。而合同成立是以該事項(xiàng)發(fā)生后的情況為基礎(chǔ)的,，當(dāng)事人應(yīng)受其意思表示的約束,，不能事后就自己決定之行為產(chǎn)生的不利后果主張情勢變更。
2.嚴(yán)格審查情勢變更成立事由,，符合合理分配風(fēng)險(xiǎn)與均衡利益的價(jià)值取向,。情勢變更的發(fā)生須合同當(dāng)事人在訂約時(shí)不能預(yù)見,，此處的“預(yù)見”，指在通常情況下,，當(dāng)事人在正常能力范圍內(nèi)能夠預(yù)測估計(jì)的,。而本案中作為購房者的齊某，在未有專人說明的情況下,，對蘇電生[2010]102號文件及其對合同履行的影響無從預(yù)知。若認(rèn)定情勢變更成立,，則意味著該公司可請求變更或解除合同,，風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)由購房者負(fù)擔(dān)或雙方分擔(dān)，有悖于保護(hù)守約方利益的合同價(jià)值,。綜上,，該公司以情勢變更為由的抗辯不能成立。