【案情】
被告A物業(yè)公司系重慶市潼南區(qū)某小區(qū)前期物業(yè)服務公司，合同期已屆滿,。2016年12月23日,，某小區(qū)通過投票的方式召開業(yè)主大會，選舉成立了某小區(qū)業(yè)主委員會,，并于當月在物業(yè)所在地街道辦事處進行了備案,。2017年1月18日，原告某小區(qū)業(yè)主委員會經業(yè)主大會通過,，與B物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務合同,，約定委托B物業(yè)公司對某小區(qū)進行物業(yè)管理，期限為3年,。合同簽訂后,，原告函告被告，要求其退出原物業(yè)管理區(qū)域,，并辦理相關交接事宜,。因被告至今未退出該小區(qū)，原告訴至重慶市潼南區(qū)人民法院,。在該案審理過程中,，原告某小區(qū)業(yè)主委員會備案被另一法院判決撤銷。
【分歧】
本案的爭議焦點是：有關行政部門對業(yè)主委員會備案行為是否影響業(yè)主委員會民事權利的行使,，某小區(qū)業(yè)主委員會與B物業(yè)公司簽訂的物業(yè)服務合同是否有效,？
第一種意見認為，業(yè)主委員會的備案被撤銷,，意味著業(yè)主委員會主體不適格,，并不享有民事主體資格，與B物業(yè)公司簽訂的物業(yè)服務合同當然無效,。
第二種意見認為,，業(yè)主委員會的備案系告知性的，備案與否,、備案撤銷與否,，均不影響其在業(yè)主大會授權范圍內行使民事權利，業(yè)主委員會與B物業(yè)公司簽訂的物業(yè)服務合同合法有效,，應當判決被告A物業(yè)公司退出某小區(qū)物業(yè)服務區(qū)域。
【評析】
筆者贊同第二種意見,，理由如下：
1.業(yè)主委員會行使的權利源于物權,，具有排他性。
所謂物權是權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利,，物權最本質屬性之一即是排他性,，而業(yè)主委員行使的權利又源于物權。根據物權法第七十條的規(guī)定,，業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權包括對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權,，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。其中,，專有所有權是基礎，共有權和共同管理權均是依附于其存在,。由于物權具有絕對性和排他性,，因而共同管理權也當然具有絕對,、排他性,。在本案中，業(yè)主委員會對外實施與物業(yè)管理有關的民事行為正是基于業(yè)主享有的共同管理權,，因此不應受到任何單位和個人的干涉與妨害,。
2.業(yè)主委員會成立是業(yè)主自治的集中體現(xiàn),，具有自治性,。
業(yè)主委員會是業(yè)主自我管理的自治組織，有關行政部門無權對業(yè)主委員會成立的合法性進行審查并作出評價,，對于業(yè)主委員會的物業(yè)管理行為,，任何行政部門及其他單位都無權進行干涉。根據《物業(yè)管理條例》第十一條的規(guī)定,，選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員,，由業(yè)主共同決定,。業(yè)主委員會屬于業(yè)主大會的執(zhí)行機構,，是基于業(yè)主的意思自治而設立的，在業(yè)主大會的授權范圍內代表業(yè)主團體對外實施與物業(yè)管理有關的行為,，其本身并無決定權,，權責均歸業(yè)主所有?？梢?，業(yè)主委員會的選舉成立是業(yè)主依法行使自身權利的體現(xiàn),，完全由業(yè)主說了算，不應受到行政部門的干預,。在本案中,，某小區(qū)業(yè)主委員會代表業(yè)主，與B物業(yè)公司簽訂的物業(yè)服務合同,，是全體小區(qū)業(yè)主的真實意思表示,，也是業(yè)主自我管理的體現(xiàn)。
3.業(yè)主委員會備案是公示性的,，不具有行政許可性質,。
從學理視角而言，備案分為生效性備案和公示性備案兩種,。前者是指行政機關依據相對人的申請,，經審查同意其從事某種行為的一種審批程序；后者是指申請人向行政機關報告需要備案的事由,、材料以存案備查,，起到一種公示效應。根據《物業(yè)管理條例》第十六條第一款的規(guī)定,，業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起30日內,，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案,。此處的“備案”是一種告知，其備案性質為監(jiān)督指導備案,，它不是一種行政審批,，不具有行政許可性質，其主要目的是讓行政機關通過備案知曉業(yè)主委員會相關活動情況,，來協(xié)助,、指導、監(jiān)督業(yè)主委員會開展自我管理,。在某小區(qū)業(yè)主委員會備案被撤銷一案中,，一審判決撤銷業(yè)主委員會備案后，當事人不服提起上訴,。二審法院認為：業(yè)主委員會備案并非是一種行政許可,，不屬于具體行政行為范疇，法院應當不予受理,，駁回起訴,。對于業(yè)主委員會備案資料不齊全的，主管部門可通知補全,；對于備案程序存在重大瑕疵的,，應當由業(yè)主決定是否重選,。這一觀點與本案法官的觀點也是不謀而合，即業(yè)主委員會備案撤銷與否并不影響授權行使的民事行為效力,。
綜上所述,，本案中業(yè)主委員會的備案應屬公示性備案，其備案行為并非是一種具體行政行為,，不具有可訴性,，況且業(yè)主委員會備案撤銷與否，并不影響其民事權利行使,。因此,，法院判決業(yè)主委員會與B物業(yè)公司簽訂的物業(yè)服務合同合法有效，被告A物業(yè)公司應當退出某小區(qū)物業(yè)服務區(qū)域,，可謂于法有據,、于理應當。一方面,，《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)并未規(guī)定備案系業(yè)主委員會成立,、變更或終止的生效要件，從立法目的上來看,，此處的備案是為了方便行政部門的監(jiān)管和備查,，并非為了增設一道準入門檻，不具有行政許可的性質,。另一方面,，業(yè)主委員會代表業(yè)主與物業(yè)公司簽訂物業(yè)合同，是基層自治組織自我管理的體現(xiàn),，加之權利行使源于物權,，司法機關應當予以尊重，不應當隨意干涉,。因此,，業(yè)主委員會備案與否、備案撤銷與否,，并不會影響業(yè)主委員會與物業(yè)公司簽訂的物業(yè)服務合同，更不會影響其在業(yè)主大會授權范圍內行使的其他民事權利,。