【案情】
被告A物業(yè)公司系重慶市潼南區(qū)某小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)公司,，合同期已屆滿,。2016年12月23日，某小區(qū)通過投票的方式召開業(yè)主大會,，選舉成立了某小區(qū)業(yè)主委員會,，并于當(dāng)月在物業(yè)所在地街道辦事處進行了備案。2017年1月18日,，原告某小區(qū)業(yè)主委員會經(jīng)業(yè)主大會通過,，與B物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同，約定委托B物業(yè)公司對某小區(qū)進行物業(yè)管理,，期限為3年,。合同簽訂后，原告函告被告,，要求其退出原物業(yè)管理區(qū)域,，并辦理相關(guān)交接事宜。因被告至今未退出該小區(qū),，原告訴至重慶市潼南區(qū)人民法院,。在該案審理過程中，原告某小區(qū)業(yè)主委員會備案被另一法院判決撤銷,。
【分歧】
本案的爭議焦點是：有關(guān)行政部門對業(yè)主委員會備案行為是否影響業(yè)主委員會民事權(quán)利的行使,，某小區(qū)業(yè)主委員會與B物業(yè)公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同是否有效？
第一種意見認(rèn)為,，業(yè)主委員會的備案被撤銷,，意味著業(yè)主委員會主體不適格，并不享有民事主體資格,，與B物業(yè)公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同當(dāng)然無效,。
第二種意見認(rèn)為，業(yè)主委員會的備案系告知性的,，備案與否,、備案撤銷與否，均不影響其在業(yè)主大會授權(quán)范圍內(nèi)行使民事權(quán)利,，業(yè)主委員會與B物業(yè)公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同合法有效,，應(yīng)當(dāng)判決被告A物業(yè)公司退出某小區(qū)物業(yè)服務(wù)區(qū)域。
【評析】
筆者贊同第二種意見,，理由如下：
1.業(yè)主委員會行使的權(quán)利源于物權(quán),，具有排他性。
所謂物權(quán)是權(quán)利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利,，物權(quán)最本質(zhì)屬性之一即是排他性,，而業(yè)主委員行使的權(quán)利又源于物權(quán)。根據(jù)物權(quán)法第七十條的規(guī)定,，業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)包括對建筑物內(nèi)的住宅,、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利,。其中,，專有所有權(quán)是基礎(chǔ)，共有權(quán)和共同管理權(quán)均是依附于其存在,。由于物權(quán)具有絕對性和排他性,，因而共同管理權(quán)也當(dāng)然具有絕對、排他性,。在本案中,，業(yè)主委員會對外實施與物業(yè)管理有關(guān)的民事行為正是基于業(yè)主享有的共同管理權(quán)，因此不應(yīng)受到任何單位和個人的干涉與妨害,。
2.業(yè)主委員會成立是業(yè)主自治的集中體現(xiàn),，具有自治性,。
業(yè)主委員會是業(yè)主自我管理的自治組織，有關(guān)行政部門無權(quán)對業(yè)主委員會成立的合法性進行審查并作出評價,，對于業(yè)主委員會的物業(yè)管理行為,，任何行政部門及其他單位都無權(quán)進行干涉。根據(jù)《物業(yè)管理條例》第十一條的規(guī)定,，選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員,，由業(yè)主共同決定。業(yè)主委員會屬于業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu),，是基于業(yè)主的意思自治而設(shè)立的,，在業(yè)主大會的授權(quán)范圍內(nèi)代表業(yè)主團體對外實施與物業(yè)管理有關(guān)的行為，其本身并無決定權(quán),，權(quán)責(zé)均歸業(yè)主所有,。可見,，業(yè)主委員會的選舉成立是業(yè)主依法行使自身權(quán)利的體現(xiàn),，完全由業(yè)主說了算，不應(yīng)受到行政部門的干預(yù),。在本案中,，某小區(qū)業(yè)主委員會代表業(yè)主，與B物業(yè)公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同,，是全體小區(qū)業(yè)主的真實意思表示,，也是業(yè)主自我管理的體現(xiàn)。
3.業(yè)主委員會備案是公示性的,，不具有行政許可性質(zhì),。
從學(xué)理視角而言，備案分為生效性備案和公示性備案兩種,。前者是指行政機關(guān)依據(jù)相對人的申請,，經(jīng)審查同意其從事某種行為的一種審批程序；后者是指申請人向行政機關(guān)報告需要備案的事由,、材料以存案備查,，起到一種公示效應(yīng)。根據(jù)《物業(yè)管理條例》第十六條第一款的規(guī)定,，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi),，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案,。此處的“備案”是一種告知，其備案性質(zhì)為監(jiān)督指導(dǎo)備案，它不是一種行政審批,，不具有行政許可性質(zhì),，其主要目的是讓行政機關(guān)通過備案知曉業(yè)主委員會相關(guān)活動情況，來協(xié)助,、指導(dǎo),、監(jiān)督業(yè)主委員會開展自我管理,。在某小區(qū)業(yè)主委員會備案被撤銷一案中,，一審判決撤銷業(yè)主委員會備案后，當(dāng)事人不服提起上訴,。二審法院認(rèn)為：業(yè)主委員會備案并非是一種行政許可,，不屬于具體行政行為范疇，法院應(yīng)當(dāng)不予受理,，駁回起訴,。對于業(yè)主委員會備案資料不齊全的，主管部門可通知補全,；對于備案程序存在重大瑕疵的,，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主決定是否重選。這一觀點與本案法官的觀點也是不謀而合,，即業(yè)主委員會備案撤銷與否并不影響授權(quán)行使的民事行為效力,。
綜上所述，本案中業(yè)主委員會的備案應(yīng)屬公示性備案,，其備案行為并非是一種具體行政行為,，不具有可訴性，況且業(yè)主委員會備案撤銷與否,，并不影響其民事權(quán)利行使,。因此，法院判決業(yè)主委員會與B物業(yè)公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同合法有效,，被告A物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)退出某小區(qū)物業(yè)服務(wù)區(qū)域,，可謂于法有據(jù)、于理應(yīng)當(dāng),。一方面,，《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)并未規(guī)定備案系業(yè)主委員會成立、變更或終止的生效要件,，從立法目的上來看,，此處的備案是為了方便行政部門的監(jiān)管和備查，并非為了增設(shè)一道準(zhǔn)入門檻,，不具有行政許可的性質(zhì),。另一方面，業(yè)主委員會代表業(yè)主與物業(yè)公司簽訂物業(yè)合同,，是基層自治組織自我管理的體現(xiàn),，加之權(quán)利行使源于物權(quán),，司法機關(guān)應(yīng)當(dāng)予以尊重，不應(yīng)當(dāng)隨意干涉,。因此,，業(yè)主委員會備案與否、備案撤銷與否,，并不會影響業(yè)主委員會與物業(yè)公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同,，更不會影響其在業(yè)主大會授權(quán)范圍內(nèi)行使的其他民事權(quán)利。