現(xiàn)在很多父母為了孩子能夠接受優(yōu)質(zhì)教育，不惜花重金購(gòu)買學(xué)區(qū)房,，黃某也是如此,。但買了昂貴的學(xué)區(qū)房,，賣方卻遲遲沒有遷出戶籍,。近日，調(diào)解了這樣一起房屋買賣合同糾紛,，最終賣方賠償黃某1萬元違約金,。

28年下半年，黃某為了孩子將來能入讀某市重點(diǎn)小學(xué),，花費(fèi)160萬向胡某購(gòu)買該市一套學(xué)區(qū)房用于孩子落戶,，雙方為此簽訂一份房屋買賣合同，合同約定胡某四個(gè)月內(nèi)遷出戶籍以及胡某若逾期遷戶籍則承擔(dān)每日350元違約金,。

此后,，黃某按時(shí)付清購(gòu)房款，胡某雖交付了房屋及辦了產(chǎn)權(quán)過戶,，但卻因故遲遲未將該房屋內(nèi)原戶籍遷出，黃某為此反復(fù)交涉催促,，并多次往返當(dāng)?shù)嘏沙鏊鶇f(xié)調(diào),，最終拖了一年之久，房屋內(nèi)原戶籍才遷走,，所幸尚未耽誤黃某家落戶入學(xué),。

2020年3月，黃某訴至法院要求胡某承擔(dān)延遲遷出戶籍違約金10萬多元,。經(jīng)法院主持調(diào)解,，胡某賠償黃某損失1萬元。

【法官說法】學(xué)區(qū)房是承載稀缺資源特殊標(biāo)的,，遷出原戶籍是主合同義務(wù)之一

如今,，重點(diǎn)幼兒園、小學(xué)及初中等優(yōu)質(zhì)教育資源具有稀缺性且分布不均衡,，就近入學(xué),、分區(qū)劃片政策使得具有學(xué)區(qū)的戶籍或房產(chǎn)成為入學(xué)門檻，許多家長(zhǎng)為了孩子上學(xué)不惜重金專門購(gòu)買學(xué)區(qū)房,，包括高價(jià)買下舊城區(qū)一些“老破小”,。學(xué)區(qū)房除了居住使用、保值收益等功能外,，還承載著獲取稀缺教育資源的特殊作用,，它是房地產(chǎn)市場(chǎng)與教育資源分配政策的雙重產(chǎn)物，也是房屋買賣中一類特殊標(biāo)的,。因此,，在學(xué)區(qū)房買賣中，出賣人除了交付房屋,、協(xié)助辦理過戶登記之外,，遷出房屋內(nèi)原戶籍也是其主合同義務(wù)之一,。出賣人未按約遷出原戶籍構(gòu)成違約則應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任，包括繼續(xù)履行,、賠償損失等,。學(xué)區(qū)房買賣合同中若約定違約責(zé)任則按約定處理，但約定違約金明顯高于或低于實(shí)際損失,，一方可以請(qǐng)求法院予以調(diào)整,。本案中，雖然合同約定了違約金計(jì)算方式,，但胡某延遲遷籍尚未耽誤黃某家落戶入學(xué),，黃某除了耗費(fèi)時(shí)間、精力及交通成本外并無其他實(shí)際損失,，所以經(jīng)法院調(diào)解,，黃某同意減低違約金調(diào)解處理。

法官提醒廣大家長(zhǎng),，在購(gòu)買學(xué)區(qū)房時(shí),，應(yīng)詳細(xì)了解房屋所在學(xué)區(qū)政策、房屋上戶籍現(xiàn)狀,、原戶籍能否順利遷出以及學(xué)位是否空置或已被占用等情況,，并將學(xué)區(qū)房購(gòu)房目的、房屋戶籍,、學(xué)位情況記載于購(gòu)房合同中,，合同中還應(yīng)明確出賣人相關(guān)違約責(zé)任，以備今后若發(fā)生糾紛能維護(hù)自身權(quán)益,。