夫妻雙方是外地戶口，夫妻雙方在廣州共有一套房產(chǎn)（此房在經(jīng)營(yíng)抵押已有兩年,，丈夫是主貸人）,，其中只有丈夫有廣州社保五年。女方在明年二月份可以按程序入戶廣州,，如果離婚,，怎樣操作才可以做到首付首貸？

大源按揭鄭大源答：

根據(jù)你的描述分析,，入戶廣州不是婚姻的因素,，也就是可以理解為女方入戶廣州不是靠婚姻，也就是離婚也不影響妻子入戶廣州的,，在這個(gè)前提下建議：
1.看當(dāng)前夫妻的資質(zhì)誰(shuí)的比較差,，做好資質(zhì)較差那個(gè)人的資質(zhì)，彌補(bǔ)短板,。
考慮到丈夫再次買(mǎi)房首付至少4成,，妻子尚可3成，所以原則上建議離婚協(xié)議寫(xiě)房子歸老公,，然后老婆去買(mǎi)房,。
如果可以接受丈夫首付四成買(mǎi)房，也可以考慮離婚后房子歸老婆,，然后老公去買(mǎi)房,。
因?yàn)槔瞎珴M5年社保，老婆明年入戶，夫妻都有獨(dú)立的買(mǎi)房資格,，故而可以規(guī)劃一下用誰(shuí)的名字去買(mǎi)房比較好,。
2.盡快離婚
3在打算買(mǎi)房提前3個(gè)月左右考慮將舊的房子結(jié)清貸款，除名,，按照離婚協(xié)議變成一個(gè)人名字后,，重新申請(qǐng)貸款（或者轉(zhuǎn)按揭）。
4名下無(wú)房的那個(gè)人去買(mǎi)房,，可以首付3成（妻子離婚滿一年）,，4成（丈夫離婚滿一年），或者首付5成（離婚不滿一年,，不滿一年無(wú)論老公還是妻子去買(mǎi)房都是首付5成）,。所以要早點(diǎn)離婚，早點(diǎn)滿一年就首付可以低一些,。
5也可以明年等你老婆入戶廣州了,，那就你夫妻不離婚也一套買(mǎi)房資格了，不結(jié)清貸款前提下,，首付5成（注意房貸未結(jié)清首付7成,，經(jīng)營(yíng)抵押貸未結(jié)清首付5成）。
可以考慮你老婆個(gè)人名義買(mǎi)房（可以有學(xué)位的,，特別強(qiáng)調(diào)不是公司買(mǎi)房）,，然后申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸，這樣子準(zhǔn)備三成的首付也可以的,。這樣子記得提前注冊(cè)公司

順便說(shuō)一下,，以后買(mǎi)房千萬(wàn)不要寫(xiě)夫妻兩個(gè)人的名字，如果當(dāng)時(shí)只寫(xiě)了老公一個(gè)人名字,，直接離婚即可,，不需要結(jié)清貸款。上次你們申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)抵押貸款的時(shí)候,，應(yīng)該早點(diǎn)規(guī)劃,，只寫(xiě)一個(gè)人名字的。

注意：你提到的是這套房子現(xiàn)在是經(jīng)營(yíng)抵押貸,，不知道現(xiàn)在共有的這套房子之前是否申請(qǐng)過(guò)房貸,，我默認(rèn)申請(qǐng)過(guò)。
這個(gè)想法有點(diǎn)想當(dāng)然,，因?yàn)槟銐焊鶝](méi)有提,，但是我想夫妻購(gòu)買(mǎi)第一套房不申請(qǐng)房貸而直接申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸的太少了，故而我潛意識(shí)理解為這套房子是結(jié)清房貸然后申請(qǐng)了經(jīng)營(yíng)抵押貸,，另外也有可能這套房子現(xiàn)在依然是房貸,，是你描述出錯(cuò)以為是經(jīng)營(yíng)抵押貸,。

,每一個(gè)名稱(chēng)都重復(fù)：如果當(dāng)時(shí)只寫(xiě)了老公一個(gè)人名字，直接離婚即可,，不需要結(jié)清貸款?，F(xiàn)在廣州不是民政局沒(méi)聯(lián)網(wǎng)嗎？婚前外地買(mǎi)房只寫(xiě)一個(gè)人的名字,，不離婚用另一個(gè)人的名字不知道是否廣州也可以買(mǎi)房,？,大源按揭：外地買(mǎi)房可以一個(gè)人買(mǎi)房的,俊才社保代繳：社保可以代繳,。,大源按揭：交了就有買(mǎi)房資格