最近有不少朋友咨詢商業(yè)用地和商服用地，在這里在給大家統(tǒng)一講一下,。

拿到房產(chǎn)證后發(fā)現(xiàn),，房產(chǎn)證上寫的是商服。明明買的是住宅,，拿到的確實(shí)商服,。怎么回事呢？商服用地和商業(yè)用地是什么關(guān)系呢,，是否是一個(gè)意思呢,？
90年，《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定了一個(gè)條款,，說(shuō)商業(yè),、旅游、娛樂用地的使用年限是四十年,，他就沒有商服用地的概念,。到了2001年國(guó)土資源部出臺(tái)了一個(gè)關(guān)于土地分類的暫行規(guī)定，規(guī)定商業(yè)用地是商服用地的一種,。2007年又出臺(tái)了一個(gè)國(guó)標(biāo)文件,。把過(guò)去各地各部門對(duì)土地分類不統(tǒng)一的地方統(tǒng)一了一下，在這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)中就沒有商業(yè)用地,，只有商服用地,。商服用地包括批發(fā)零售、住宿餐飲,、商務(wù)金融和其他商服用地,，商業(yè)用地的概念又沒有了。夠亂的吧。這些規(guī)定有沒有貫徹落實(shí),，在各地是否存在差異（其實(shí)是一定有差異的）,，這些筆者不方便評(píng)論，但是有一點(diǎn),，所有的這些概念都沒有拖出當(dāng)年指定的土地使用年限政策,。
不管是辦公用地，綜合用地,，商業(yè)用地,，商服用地，土地使用年限都是40年或者是50年,，反正不是70年,。過(guò)去幾年，很多開發(fā)商都瘋狂買地,，然后投資建寫字樓,。但是這兩年市場(chǎng)變化，寫字樓不好賣,。大家如果對(duì)樓市比較了解的,，可以發(fā)現(xiàn)住宅這些年成倍的漲，但是寫字樓基本沒怎么漲,。很多地方寫字樓一平米比住宅還要低許多,。
開發(fā)商發(fā)現(xiàn)寫字樓不好賣了，所以就臨時(shí)改變用途,，改建成住宅,。有的開發(fā)商做了很多工作，讓消費(fèi)者購(gòu)房的時(shí)候,，各種費(fèi)用也是按住宅交的,，契稅，燃?xì)?，水費(fèi)電費(fèi),。這種情況在全國(guó)各地都有。比如天津就比較多,去年我去天津辦案,，發(fā)現(xiàn)很多臨街的漂亮的大廈都是住宅,，連陽(yáng)臺(tái)都沒有,。其實(shí)正常來(lái)說(shuō),，沒有陽(yáng)臺(tái)是不可能當(dāng)住宅賣的，規(guī)劃就通不過(guò),。
規(guī)劃變更本身是有法律瑕疵的,，按照司法解釋這樣的房子都可以退。當(dāng)然這里面有很多技術(shù)細(xì)節(jié),，比如簽合同的時(shí)間和條款,，總之是有瑕疵,。對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō)一旦房?jī)r(jià)下跌，風(fēng)險(xiǎn)就很大,。業(yè)主說(shuō)現(xiàn)在房?jī)r(jià)都漲了很多,，沒誰(shuí)要退房。這種說(shuō)法有道理,，現(xiàn)狀也是如此,。如果不出事，業(yè)主可能也不在乎土地使用年限少了多少,，但是住宅和商業(yè)入住后水電取暖等各項(xiàng)費(fèi)用收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不一樣之類的問(wèn)題還是有的,。開發(fā)商知道這里面有問(wèn)題，所以他一般會(huì)在合同里面把這些寫一些免責(zé)條款,，保護(hù)自己,。通常來(lái)說(shuō)，一大本合同業(yè)主不會(huì)一頁(yè)頁(yè)的看,，就算看也不見得看的懂,。你買的時(shí)候不看清楚，簽了字之后想主張說(shuō)他欺詐是很難的,。
在北京,，以前商業(yè)用地改建住宅，房?jī)r(jià)會(huì)比普通住宅略低,，有的能低1/3左右,。你想他40年產(chǎn)權(quán)，憑什么和70年一個(gè)價(jià)格呢,？業(yè)主們多了解一些房產(chǎn)的知識(shí),，至少可以幫助你在幾個(gè)樓盤中理性的比較。

希望對(duì)大家能有幫助,。