• 【發(fā)布單位】最高人民法院
• 【發(fā)布文號(hào)】法釋[2005]5號(hào)
• 【發(fā)布日期】2005-06-18
• 【生效日期】2005-08-01
• 【失效日期】--
• 【文件來(lái)源】人民法院報(bào)
• 【所屬類別】國(guó)家法律法規(guī)

最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋

最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋

（法釋[2005]5號(hào)）





 最高人民法院公告



 《最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》已于2004年11月23日由最高人民法院審判委員會(huì)第1334次會(huì)議通過(guò)，現(xiàn)予公布,，自2005年8月1日起施行,。



二○○五年六月十八日





 根據(jù)《
中華人民共和國(guó)民法通則》、《
中華人民共和國(guó)合同法》,、《
中華人民共和國(guó)土地管理法》,、《
中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》等法律規(guī)定，結(jié)合民事審判實(shí)踐,，就審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律的問(wèn)題,，制定本解釋。



 一,、土地使用權(quán)出讓合同糾紛




第一條 本解釋所稱的土地使用權(quán)出讓合同,，是指市、縣人民政府土地管理部門作為出讓方將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與受讓方,，受讓方支付土地使用權(quán)出讓金的協(xié)議,。




第二條 開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權(quán)出讓合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效,。



 本解釋實(shí)施前,，開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權(quán)出讓合同，起訴前經(jīng)市,、縣人民政府土地管理部門追認(rèn)的，可以認(rèn)定合同有效,。




第三條 經(jīng)市,、縣人民政府批準(zhǔn)同意以協(xié)議方式出讓的土地使用權(quán)，土地使用權(quán)出讓金低于訂立合同時(shí)當(dāng)?shù)卣凑諊?guó)家規(guī)定確定的最低價(jià)的,，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定土地使用權(quán)出讓合同約定的價(jià)格條款無(wú)效,。



 當(dāng)事人請(qǐng)求按照訂立合同時(shí)的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格交納土地使用權(quán)出讓金的，應(yīng)予支持,；受讓方不同意按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格補(bǔ)足,，請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持,。因此造成的損失,，由當(dāng)事人按照過(guò)錯(cuò)承擔(dān)責(zé)任,。




第四條 土地使用權(quán)出讓合同的出讓方因未辦理土地使用權(quán)出讓批準(zhǔn)手續(xù)而不能交付土地，受讓方請(qǐng)求解除合同的,，應(yīng)予支持,。




第五條 受讓方經(jīng)出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門同意,，改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途,，當(dāng)事人請(qǐng)求按照起訴時(shí)同種用途的土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整土地出讓金的，應(yīng)予支持,。




第六條 受讓方擅自改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途,，出讓方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持,。



 二,、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛




第七條 本解釋所稱的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，是指土地使用權(quán)人作為轉(zhuǎn)讓方將出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓于受讓方,，受讓方支付價(jià)款的協(xié)議,。




第八條 土地使用權(quán)人作為轉(zhuǎn)讓方與受讓方訂立土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同后，當(dāng)事人一方以雙方之間未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)為由,，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的,，不予支持。




第九條 轉(zhuǎn)讓方未取得出讓土地使用權(quán)證書與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán),，起訴前轉(zhuǎn)讓方已經(jīng)取得出讓土地使用權(quán)證書或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府同意轉(zhuǎn)讓的,，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。




第十條 土地使用權(quán)人作為轉(zhuǎn)讓方就同一出讓土地使用權(quán)訂立數(shù)個(gè)轉(zhuǎn)讓合同,，在轉(zhuǎn)讓合同有效的情況下,，受讓方均要求履行合同的，按照以下情形分別處理：



 （一）已經(jīng)辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的受讓方,，請(qǐng)求轉(zhuǎn)讓方履行交付土地等合同義務(wù)的,，應(yīng)予支持；



 （二）均未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù),，已先行合法占有投資開發(fā)土地的受讓方請(qǐng)求轉(zhuǎn)讓方履行土地使用權(quán)變更登記等合同義務(wù)的,，應(yīng)予支持；



 （三）均未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù),，又未合法占有投資開發(fā)土地,，先行支付土地轉(zhuǎn)讓款的受讓方請(qǐng)求轉(zhuǎn)讓方履行交付土地和辦理土地使用權(quán)變更登記等合同義務(wù)的，應(yīng)予支持,；



 （四）合同均未履行,，依法成立在先的合同受讓方請(qǐng)求履行合同的，應(yīng)予支持,。



 未能取得土地使用權(quán)的受讓方請(qǐng)求解除合同,、賠償損失的,，按照《中華人民共和國(guó)合同法》的有關(guān)規(guī)定處理。




第十一條 土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn),，與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的,，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效。但起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的,，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效,。




第十二條 土地使用權(quán)人與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)，起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府同意轉(zhuǎn)讓,，并由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的,，土地使用權(quán)人與受讓方訂立的合同可以按照補(bǔ)償性質(zhì)的合同處理。




第十三條 土地使用權(quán)人與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán),，起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府決定不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù),，并將該劃撥土地使用權(quán)直接劃撥給受讓方使用的，土地使用權(quán)人與受讓方訂立的合同可以按照補(bǔ)償性質(zhì)的合同處理,。



 三,、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛




第十四條 本解釋所稱的合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，是指當(dāng)事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán),、資金等作為共同投資,，共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)合作開發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議,。




第十五條 合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人一方具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的,，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。



 當(dāng)事人雙方均不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的,，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效,。但起訴前當(dāng)事人一方已經(jīng)取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)或者已依法合作成立具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效,。




第十六條 土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn),，以劃撥土地使用權(quán)作為投資與他人訂立合同合作開發(fā)房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效,。但起訴前已經(jīng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)的,，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。




第十七條 投資數(shù)額超出合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的約定,，對(duì)增加的投資數(shù)額的承擔(dān)比例,，當(dāng)事人協(xié)商不成的,，按照當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)確定,；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人的事由或者當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)無(wú)法確定的，按照約定的投資比例確定,；沒(méi)有約定投資比例的,，按照約定的利潤(rùn)分配比例確定,。




第十八條 房屋實(shí)際建筑面積少于合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的約定，對(duì)房屋實(shí)際建筑面積的分配比例,，當(dāng)事人協(xié)商不成的,，按照當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)確定；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人的事由或者當(dāng)事人過(guò)錯(cuò)無(wú)法確定的,，按照約定的利潤(rùn)分配比例確定,。




第十九條 在下列情形下，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人請(qǐng)求分配房地產(chǎn)項(xiàng)目利益的,，不予受理,；已經(jīng)受理的，駁回起訴：



 （一）依法需經(jīng)批準(zhǔn)的房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府主管部門批準(zhǔn),；



 （二）房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證,；



 （三）擅自變更建設(shè)工程規(guī)劃。



 因當(dāng)事人隱瞞建設(shè)工程規(guī)劃變更的事實(shí)所造成的損失,，由當(dāng)事人按照過(guò)錯(cuò)承擔(dān),。




第二十條 房屋實(shí)際建筑面積超出規(guī)劃建筑面積，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府主管部門批準(zhǔn)后,，當(dāng)事人對(duì)超出部分的房屋分配比例協(xié)商不成的,，按照約定的利潤(rùn)分配比例確定。對(duì)增加的投資數(shù)額的承擔(dān)比例,，當(dāng)事人協(xié)商不成的,，按照約定的投資比例確定；沒(méi)有約定投資比例的,，按照約定的利潤(rùn)分配比例確定,。




第二十一條 當(dāng)事人違反規(guī)劃開發(fā)建設(shè)的房屋，被有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府主管部門認(rèn)定為違法建筑責(zé)令拆除,，當(dāng)事人對(duì)損失承擔(dān)協(xié)商不成的,，按照當(dāng)事人過(guò)錯(cuò)確定責(zé)任；過(guò)錯(cuò)無(wú)法確定的,，按照約定的投資比例確定責(zé)任,；沒(méi)有約定投資比例的，按照約定的利潤(rùn)分配比例確定責(zé)任,。




第二十二條 合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定僅以投資數(shù)額確定利潤(rùn)分配比例,，當(dāng)事人未足額交納出資的，按照當(dāng)事人的實(shí)際投資比例分配利潤(rùn),。




第二十三條 合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人要求將房屋預(yù)售款充抵投資參與利潤(rùn)分配的,，不予支持。




第二十四條 合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權(quán)的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),，只收取固定利益的,，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同,。




第二十五條 合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只分配固定數(shù)量房屋的,，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋買賣合同,。




第二十六條 合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定數(shù)額貨幣的,，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為借款合同,。




第二十七條 合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只以租賃或者其他形式使用房屋的,，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋租賃合同,。



 四、其它




第二十八條 本解釋自2005年8月1日起施行,；施行后受理的第一審案件適用本解釋,。



 本解釋施行前最高人民法院發(fā)布的司法解釋與本解釋不一致的，以本解釋為準(zhǔn),。