• 【發(fā)布單位】上海市
• 【發(fā)布文號】上海市人大常委會公告第40號
• 【發(fā)布日期】2004-08-19
• 【生效日期】2004-11-01
• 【失效日期】--
• 【文件來源】法律圖書館新法規(guī)速遞
• 【所屬類別】地方法規(guī)

上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定

上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定

(上海市人大常委會公告第40號)





 《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》已由上海市第十二屆人民代表大會常務(wù)委員會第十四次會議于2004年8月19日通過,，現(xiàn)予公布，自2004年11月1日起施行,。



上海市人民代表大會常務(wù)委員會

2004年8月19日






第一章 總則




第一條 為了規(guī)范住宅物業(yè)管理活動,，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)國務(wù)院《
物業(yè)管理?xiàng)l例》和其他有關(guān)法律,、行政法規(guī),，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本規(guī)定,。




第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)管理,、使用及其監(jiān)督管理，適用本規(guī)定,。




第三條 本規(guī)定所稱住宅物業(yè)管理（以下簡稱物業(yè)管理）,，是指住宅區(qū)內(nèi)的業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè),，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修,、養(yǎng)護(hù),、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動,。



 本規(guī)定所稱業(yè)主,，是指房屋的所有權(quán)人。



 本規(guī)定所稱使用人,，是指房屋的承租人和實(shí)際使用人,。



 本規(guī)定所稱物業(yè)管理企業(yè),，是指依法取得獨(dú)立法人資格,、具有相應(yīng)資質(zhì)，從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè),。




第四條 上海市房屋土地資源管理局（以下簡稱市房地資源局）負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作,；區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。



 有關(guān)行政管理部門按照各自職責(zé),，協(xié)同實(shí)施本規(guī)定,。



 街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)之間的關(guān)系。




第二章 業(yè)主及業(yè)主大會




第五條 新建住宅區(qū),，包括分期建設(shè)或者兩個以上單位開發(fā)建設(shè)的住宅區(qū),，其設(shè)置的配套設(shè)施設(shè)備是共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域,。但該住宅區(qū)內(nèi)已分割成多個自然街坊或者封閉小區(qū)的,，可以分別劃分為獨(dú)立的物業(yè)管理區(qū)域。



 建設(shè)單位在申請辦理住宅建設(shè)工程規(guī)劃許可證的同時,，應(yīng)當(dāng)向區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的要求,。區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)按照本條第一款的規(guī)定劃分物業(yè)管理區(qū)域，并在地籍圖和房地產(chǎn)登記冊上注記,。



 尚未劃分或者需要調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的,，區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)會同街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府），按照本條第一款的規(guī)定,，結(jié)合當(dāng)?shù)鼐樱ù澹┟裎瘑T會的布局劃分物業(yè)管理區(qū)域,，并在地籍圖和房地產(chǎn)登記冊上注記。




第六條 業(yè)主在物業(yè)管理中,，除享有國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的權(quán)利外,，還有權(quán)提議召開首次業(yè)主大會會議，有權(quán)推選業(yè)主代表,，并享有被推選權(quán),。



 業(yè)主在物業(yè)管理中,，應(yīng)當(dāng)履行國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的義務(wù)。



 業(yè)主應(yīng)當(dāng)通過建設(shè)單位,、物業(yè)管理企業(yè)或者直接向業(yè)主委員會提供聯(lián)系地址,、通訊方式。




第七條 業(yè)主大會由一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成,。



 一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),，房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到百分之五十以上，或者首套房屋出售并交付使用已滿兩年的,，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會會議,，成立業(yè)主大會。




第八條 物業(yè)管理區(qū)域符合本規(guī)定第七條第二款所列條件之一的,，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)書面報告區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門,，并提供業(yè)主清冊、物業(yè)建筑面積,、物業(yè)出售并交付使用時間,、已籌集的專項(xiàng)維修資金清冊等文件資料；建設(shè)單位未及時書面報告的,，業(yè)主可以向區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門提出成立業(yè)主大會的書面要求,。



 區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門接到建設(shè)單位的書面報告或者業(yè)主的書面要求后，應(yīng)當(dāng)和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織業(yè)主推薦產(chǎn)生業(yè)主大會籌備組（以下簡稱籌備組）成員,。



 籌備組由業(yè)主代表組成,，其成員名單應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告。



 籌備組自成立之日起三十日內(nèi),，在區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)下,，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會會議。




第九條 業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán),，按其擁有的住宅套數(shù)計算,，每套計一票。住宅區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán),，按其擁有的物業(yè)建筑面積計算,，每滿一百平方米計一票；不足一百平方米有單獨(dú)房地產(chǎn)權(quán)證書的,，可與其他業(yè)主合并計票,，每滿一百平方米計一票。單個業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上所持的投票權(quán),，最高不超過全部投票權(quán)的百分之三十,。



 首次業(yè)主大會會議通過的議事規(guī)則，應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會的議事方式、表決程序,、業(yè)主投票權(quán)的確定方法,、業(yè)主小組的設(shè)立、業(yè)主委員會的組成和委員任期等事項(xiàng)作出約定,。




第十條 業(yè)主大會除履行國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的職責(zé)外,，還可以決定業(yè)主委員會的工作經(jīng)費(fèi)、撤銷業(yè)主小組不適當(dāng)?shù)臎Q定,。




第十一條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式,，也可以采用書面征求意見的形式。業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有二分之一以上投票權(quán)的業(yè)主參加,。采用集體討論形式的,，可以以幢、單元,、樓層等為單位,，推選若干名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議，也可以由業(yè)主決定以其他方式推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議,。業(yè)主大會會議以業(yè)主代表參加的形式召開的,，到會業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)能夠代表物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有二分之一以上投票權(quán)的業(yè)主,。



 業(yè)主大會作出決定,，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)二分之一以上通過。業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約,、業(yè)主大會議事規(guī)則,，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定,，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上通過,。



 召開業(yè)主大會會議，籌備組或者業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)事先將會議時間,、地點(diǎn),、議題和議程通知所在地區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門和居（村）民委員會，邀請區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門和居（村）民委員會派代表參加,，并認(rèn)真聽取區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門和居（村）民委員會的意見,、建議。




第十二條 首次業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會,。業(yè)主委員會成員應(yīng)當(dāng)符合國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的條件,。



 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，依法履行職責(zé),。




第十三條 業(yè)主委員會自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi),，持下列文件向區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門備案：（一）業(yè)主大會會議記錄和會議決定；（二）業(yè)主大會議事規(guī)則,；（三）業(yè)主公約,；（四）業(yè)主委員會成員的名單和基本情況,。



 區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門對依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會出具業(yè)主大會、業(yè)主委員會備案證明和印章刻制證明,。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法刻制和使用印章,。



 業(yè)主委員會備案的有關(guān)內(nèi)容發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)按照本條規(guī)定重新備案,。




第十四條 業(yè)主委員會任期為三年到五年,。



 業(yè)主委員會任期屆滿的兩個月前，應(yīng)當(dāng)書面報告區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門,。區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)按照本規(guī)定第八條指導(dǎo)成立換屆改選小組,，指導(dǎo)召開業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。



 業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會之日起十日內(nèi),，原業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將其保管的有關(guān)財務(wù)憑證,、檔案等文件資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會,，并做好其他交接工作,。




第十五條 同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩幢以上房屋的，可以以幢,、單元,、樓層為單位成立業(yè)主小組。業(yè)主小組由該幢,、單元,、樓層的全體業(yè)主組成。



 業(yè)主小組履行下列職責(zé)：（一）討論業(yè)主大會擬討論的事項(xiàng),；（二）推選業(yè)主代表出席業(yè)主大會會議,，表達(dá)本小組業(yè)主的意愿。



 業(yè)主小組會議可以采用集體討論的形式,，也可以采用書面征求意見的形式,。




第十六條 兩個或者兩個以上物業(yè)管理區(qū)域共用非市政道路或者其他配套設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)當(dāng)建立業(yè)主委員會聯(lián)席會議制度,。業(yè)主委員會聯(lián)席會議由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）,、區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門、相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主委員會,、居（村）民委員會,、物業(yè)管理企業(yè)派員參加。



 業(yè)主委員會聯(lián)席會議由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）,、區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門組織召開,。




第三章 物業(yè)管理服務(wù)




第十七條 在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè),，提供前期物業(yè)服務(wù),。但是，投標(biāo)人少于三個或者物業(yè)管理區(qū)域的建筑面積不超過五萬平方米的,，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門批準(zhǔn),，建設(shè)單位可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。




第十八條 建設(shè)單位簽訂物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)首份房屋銷售合同前,，應(yīng)當(dāng)參照市房地資源局制作的示范文本,，制定業(yè)主臨時公約和房屋使用說明書，作為房屋銷售合同的附件,。



 業(yè)主臨時公約應(yīng)當(dāng)對物業(yè)的使用和維護(hù)管理,、業(yè)主義務(wù)、違反業(yè)主臨時公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)作出規(guī)定,，但不得與法律,、法規(guī)、規(guī)章相抵觸,，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益,。業(yè)主臨時公約應(yīng)當(dāng)報區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門備案。



 房屋使用說明書應(yīng)當(dāng)載明房屋平面布局,、結(jié)構(gòu),、附屬設(shè)備，詳細(xì)的房屋結(jié)構(gòu)圖（注明房屋承重結(jié)構(gòu)）,，不得占用,、移裝的共用部位,、共同設(shè)備,，以及其他有關(guān)安全合理使用房屋的注意事項(xiàng)。



 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋銷售合同,，應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容,，以及建設(shè)工程規(guī)劃許可文件載明的建設(shè)項(xiàng)目平面布局圖，并在房屋交接書中列明物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)歸全體業(yè)主所有的配套設(shè)施設(shè)備,。



 建設(shè)單位不得將物業(yè)共用部分的所有權(quán)或者使用權(quán)單獨(dú)轉(zhuǎn)讓,。




第十九條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照市人民政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)管理企業(yè)用房和業(yè)主委員會用房（以下合稱物業(yè)管理用房），并在業(yè)主大會成立后無償移交給業(yè)主大會,。



 建設(shè)單位申請房屋預(yù)售許可證,、房屋所有權(quán)初始登記時，應(yīng)當(dāng)提交物業(yè)管理用房設(shè)置的室號,、面積等相關(guān)資料,。市房地資源局、區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門在核發(fā)房屋預(yù)售許可證和辦理房屋所有權(quán)初始登記時，應(yīng)當(dāng)注明物業(yè)管理用房室號,。




第二十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列配套設(shè)施設(shè)備歸全體業(yè)主所有：（一）物業(yè)管理用房,；（二）門衛(wèi)房、電話間,、監(jiān)控室,、地面架空層、共用走廊,；（三）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按規(guī)劃配建的非機(jī)動車車庫,；（四）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共綠化、道路,、場地,；（五）建設(shè)單位以房屋銷售合同或者其他書面形式承諾歸全體業(yè)主所有的物業(yè)；（六）其他依法歸全體業(yè)主所有的設(shè)施設(shè)備,。



 建設(shè)單位申請房屋所有權(quán)初始登記時,，應(yīng)當(dāng)提出前款規(guī)定的配套設(shè)施設(shè)備登記申請，由房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)登記冊上予以記載,，但不頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證書,。




第二十一條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù),。物業(yè)服務(wù)合同可以約定下列服務(wù)事項(xiàng)：（一）物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的使用管理和維護(hù)；（二）公共綠化的維護(hù),；（三）公共區(qū)域的保潔,；（四）公共區(qū)域的秩序維護(hù)；（五）車輛的停放管理,；（六）物業(yè)使用中對禁止性行為的管理措施,；（七）物業(yè)維修、更新,、改造和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用的賬務(wù)管理,；（八）物業(yè)檔案資料的保管；（九）業(yè)主大會或者業(yè)主委托的其他物業(yè)服務(wù)事項(xiàng),。



 物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)服務(wù)合同中的專項(xiàng)服務(wù)事項(xiàng)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè),，但不得將物業(yè)服務(wù)合同約定的全部事項(xiàng)一并委托給他人。




第二十二條 物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)服務(wù),，應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定：（一）符合國家和本市規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),、規(guī)范；（二）及時向業(yè)主,、使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項(xiàng),；（三）定期聽取業(yè)主的意見和建議,，改進(jìn)和完善服務(wù)；（四）配合居（村）民委員會做好社區(qū)管理相關(guān)工作,。



 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作,。



 物業(yè)管理企業(yè)雇請保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)規(guī)定,。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時,，不得侵害業(yè)主的合法權(quán)益，不得妨礙國家機(jī)關(guān)工作人員依法執(zhí)行職務(wù),。




第二十三條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理,、公開、質(zhì)價相符的原則,。



 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價,。執(zhí)行指導(dǎo)價的范圍，按照市人民政府的規(guī)定執(zhí)行,。



 物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目,，服務(wù)報酬由雙方協(xié)商確定。



 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公布物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目及其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),。




第二十四條 前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至出售房屋交付之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,，由建設(shè)單位承擔(dān)。



 出售房屋交付之日的次月至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,，由物業(yè)買受人按照房屋銷售合同約定的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān),；房屋銷售合同未約定的，由建設(shè)單位承擔(dān),。




第二十五條 利用物業(yè)共用部分獲取的收益,，歸共同擁有該物業(yè)的業(yè)主所有，主要補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金,，也可以按照業(yè)主大會的決定用于業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)或者物業(yè)管理方面的其他需要,。



 第四章物業(yè)的使用與維護(hù)




第二十六條 禁止下列損害公共利益的行為：（一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)；（二）違法搭建建筑物,、構(gòu)筑物,；（三）破壞房屋外貌；（四）擅自改建,、占用物業(yè)共用部分；（五）損壞或者擅自占用,、移裝共用設(shè)施設(shè)備,；（六）存放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆,、劇毒,、放射性等危險性物品,，或者存放、鋪設(shè)超負(fù)荷物品,；（七）排放有毒,、有害物質(zhì)；（八）發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲,；（九）法律,、法規(guī)和規(guī)章禁止的其他行為。




第二十七條 業(yè)主,、使用人裝飾裝修房屋的,，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主,、使用人,。



 業(yè)主、使用人裝飾裝修房屋,，應(yīng)當(dāng)遵守國家和本市的規(guī)定以及業(yè)主臨時公約,、業(yè)主公約。




第二十八條 業(yè)主,、使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)或者房地產(chǎn)權(quán)證書載明的用途使用物業(yè),，不得擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)。




第二十九條 物業(yè)管理企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主,、使用人在物業(yè)使用,、裝飾裝修過程中有違反國家和本市有關(guān)規(guī)定以及業(yè)主臨時公約、業(yè)主公約行為的,，應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)規(guī)定或者業(yè)主臨時公約,、業(yè)主公約予以勸阻、制止,；勸阻,、制止無效的，應(yīng)當(dāng)在二十四小時內(nèi)報告業(yè)主委員會和有關(guān)行政管理部門,。




第三十條 車輛在全體共用部分的停放,、收費(fèi)和管理等事項(xiàng)，由業(yè)主大會決定,。業(yè)主大會決定對車輛停放收費(fèi)的,，參照物價部門的規(guī)定確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。業(yè)主大會成立前,，車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放的,，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)按照物價部門的規(guī)定執(zhí)行。車主對車輛有保管要求的,，由車主和物業(yè)管理企業(yè)另行簽訂保管合同,。



 公安,、消防、搶險,、救護(hù),、環(huán)衛(wèi)等特種車輛執(zhí)行公務(wù)時在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放，不得收費(fèi),。



 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放車輛,，不得影響其他車輛和行人的正常通行。




第三十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機(jī)動車停車場（庫）,，應(yīng)當(dāng)提供給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主,、使用人使用。停車位不得轉(zhuǎn)讓給物業(yè)管理區(qū)域外的單位,、個人,；停車位有空余的，可以臨時出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位,、個人,。




第三十二條 新建商品住宅、公有住宅以及住宅區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)出售時,，物業(yè)出售人和買受人應(yīng)當(dāng)按照國家和本市的規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金,。專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)用于物業(yè)的共用部分的維修、更新和改造,，不得挪作他用,。




第三十三條 專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)存入銀行專戶，按幢立賬,、按戶核算,。



 業(yè)主委員會或者業(yè)主大會委托的物業(yè)管理企業(yè)每半年至少公布一次專項(xiàng)維修資金的收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督,。




第三十四條 物業(yè)維修,、更新、改造和養(yǎng)護(hù)的費(fèi)用,，按照下列規(guī)定承擔(dān)：（一）專有部分的所需費(fèi)用,，由擁有專有部分的業(yè)主承擔(dān)；（二）部分共用部分的所需費(fèi)用,，由擁有部分共用部分業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔(dān),；（三）全體共用部分的所需費(fèi)用,，由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔(dān),。



 按照本規(guī)定設(shè)立專項(xiàng)維修資金的，部分共用部分,、全體共用部分的維修,、更新和改造費(fèi)用在專項(xiàng)維修資金中列支。但物業(yè)的共用部分屬于人為損壞的,，費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由責(zé)任人承擔(dān),。




第三十五條 單幢房屋的共同部分，其維修,、更新,、改造和養(yǎng)護(hù)由該幢業(yè)主決定。涉及房屋大修或者專項(xiàng)維修,、更新,、改造的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)該幢房屋全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上同意,，且不得與業(yè)主大會對全體共用部分作出的決定相抵觸,；其他決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)該幢房屋全體業(yè)主所持投票權(quán)二分之一以上同意,。單幢房屋的業(yè)主投票權(quán)確定方法和單個業(yè)主所持投票權(quán)最高限額,，按照本規(guī)定第九條執(zhí)行。




第三十六條 機(jī)動車停車場（庫）的維修,、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用由其所有人承擔(dān),。機(jī)動車停車場（庫）的專項(xiàng)維修資金按照物業(yè)管理專項(xiàng)維修資金標(biāo)準(zhǔn)交納，納入業(yè)主大會的專項(xiàng)維修資金賬戶管理,，單獨(dú)核算,。




第三十七條 物業(yè)存在安全隱患或者被鑒定為危險房屋，可能危及公共利益或者他人合法權(quán)益時,，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時維修養(yǎng)護(hù),，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的,，可以由物業(yè)管理企業(yè)報經(jīng)業(yè)主大會同意或者直接按照業(yè)主公約的約定,，代為維修養(yǎng)護(hù)或者采取應(yīng)急防范措施，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān),。



 發(fā)生危及他人房屋使用安全或者公共安全的緊急情況時,，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)立即組織維修、更新或者采取應(yīng)急防范措施,，并及時通知業(yè)主委員會,，維修費(fèi)用由相關(guān)責(zé)任人承擔(dān)。



 物業(yè)應(yīng)當(dāng)定期維修養(yǎng)護(hù),。物業(yè)出現(xiàn)國家和本市規(guī)定的必須維修養(yǎng)護(hù)的情形時,，業(yè)主或者物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)。經(jīng)區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門督促限期改正,，仍未進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)的,，由區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門組織代為實(shí)施,，費(fèi)用由相關(guān)責(zé)任人承擔(dān)。




第五章 法律責(zé)任




第三十八條 違反本規(guī)定的行為,，法律,、行政法規(guī)或者本市其他法規(guī)有處罰規(guī)定的，依照有關(guān)法律,、法規(guī)的規(guī)定處理,。




第三十九條 業(yè)主、使用人違反本規(guī)定或者業(yè)主臨時公約,、業(yè)主公約,，有損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)等行為,，損害其他業(yè)主,、使用人合法權(quán)利的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)予以勸阻,、制止,；相關(guān)業(yè)主、使用人可以依法向人民法院提起民事訴訟,。




第四十條 建設(shè)單位違反本規(guī)定第八條第一款規(guī)定,，未將物業(yè)管理區(qū)域符合業(yè)主大會成立條件的情況書面報告區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門，或者未按照規(guī)定提供有關(guān)資料的,，由區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正,，可處一萬元以上十萬元以下的罰款。



 建設(shè)單位違反本規(guī)定第三十二條規(guī)定,，未按規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金的,，由市房地資源局或者區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正，可處應(yīng)交專項(xiàng)維修資金數(shù)額一倍以下的罰款,。




第四十一條 違反本規(guī)定第二十六條第一項(xiàng)規(guī)定,，損壞房屋承重結(jié)構(gòu)的，由區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門責(zé)令立即改正,，恢復(fù)原狀,，可處一萬元以上十萬元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的,，可處十萬元以上二十萬元以下的罰款,。



 違反本規(guī)定第二十六條第三項(xiàng)、第四項(xiàng),、第五項(xiàng)規(guī)定,，破壞房屋外貌，擅自改建、占用物業(yè)共用部分,，損壞或者擅自占用,、移裝共用設(shè)施設(shè)備的，由區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門責(zé)令改正,，恢復(fù)原狀,，可處一千元以上一萬元以下的罰款,；情節(jié)嚴(yán)重的,，可處一萬元以上十萬元以下的罰款。




第四十二條 違反本規(guī)定第二十六條第二項(xiàng)規(guī)定,，違法搭建建筑物,、構(gòu)筑物的，由區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期拆除,，可處一萬元以上十萬元以下的罰款,；當(dāng)事人逾期未拆除的，區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門可以申請區(qū)（縣）人民政府組織強(qiáng)制拆除,。



 對正在實(shí)施違法搭建建筑物,、構(gòu)筑物的，區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令立即停止施工,，可以暫扣施工工具,、材料；拒不改正的,，可以組織代為改正,，代為改正的費(fèi)用由當(dāng)事人承擔(dān)。



 附有違法建筑并結(jié)構(gòu)相連的房屋,，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移,、抵押登記。




第四十三條 業(yè)主,、使用人違反本規(guī)定第二十八條規(guī)定,，擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)的，由區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正,，恢復(fù)原狀,，可處一萬元以上五萬元以下的罰款。




第四十四條 物業(yè)管理企業(yè)違反本規(guī)定第二十九條規(guī)定,，對業(yè)主,、使用人的違法行為未予以勸阻、制止或者未在規(guī)定時間內(nèi)報告有關(guān)行政管理部門的,，由區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門責(zé)令改正,，可處一千元以上一萬元以下的罰款。




第四十五條 當(dāng)事人對市房地資源局、區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門以及其他有關(guān)行政管理部門的具體行政行為不服的,，可以依照《中華人民共和國行政復(fù)議法》或者《中華人民共和國行政訴訟法》的規(guī)定,，申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟。



 當(dāng)事人對具體行政行為逾期不申請復(fù)議,，不提起訴訟,，又不履行的，作出具體行政行為的行政管理部門可以依法申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行,。




第四十六條 市房地資源局,、區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門以及其他有關(guān)行政管理部門的工作人員利用職務(wù)上的便利，收受他人財物或者其他好處,，不依法履行監(jiān)督管理職責(zé),，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處的，由其所在單位或者上級主管部門依法給予行政處分,；構(gòu)成犯罪的,，依法追究刑事責(zé)任。




第六章 附則




第四十七條 本規(guī)定中有關(guān)專業(yè)用語的含義：（一）專有部分,，是指在構(gòu)造上及利用上具有獨(dú)立性,，由單個業(yè)主獨(dú)立使用、處分的物業(yè)部位,。



 （二）部分共用部分,，是指由部分業(yè)主共同使用、管理的物業(yè)部位,、設(shè)施設(shè)備及場地等部分,。



 （三）全體共用部分，是指由全體業(yè)主共同使用,、管理的物業(yè)部位,、設(shè)施設(shè)備及場地等部分。




第四十八條 非住宅物業(yè)管理和未選聘物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)的住宅物業(yè)的管理,，參照本規(guī)定執(zhí)行,。




第四十九條 本規(guī)定自2004年11月1日起施行。1997年5月28日上海市第十屆人民代表大會常務(wù)委員會第三十六次會議通過的《
上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》同時廢止,。