• 【發(fā)布單位】國(guó)家稅務(wù)總局
• 【發(fā)布文號(hào)】國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)
• 【發(fā)布日期】2006-12-28
• 【生效日期】2006-12-28
• 【失效日期】--
• 【文件來(lái)源】國(guó)家稅務(wù)總局
• 【所屬類別】政策參考

國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知

國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知

(國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào))





各省,、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市地方稅務(wù)局,，西藏,、寧夏自治區(qū)國(guó)家稅務(wù)局：?

 為進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理工作，根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》,、《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及有關(guān)規(guī)定,，現(xiàn)就有關(guān)問(wèn)題通知如下：?

 一、土地增值稅的清算單位

 土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算,，對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目,，以分期項(xiàng)目為單位清算。?

 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額,。?

 二,、土地增值稅的清算條件?

 （一）符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：?

 1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工,、完成銷售的,；?

 2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的；?

 3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的,。?

 （二）符合下列情形之一的,，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：?

 1.已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上,，或該比例雖未超過(guò)85%,，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；?

 2.取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的,；?

 3.納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的,；?

 4.省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。?

 三,、非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定?

 （一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利,、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資,、分配給股東或投資人,、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等,，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn), 其收入按下列方法和順序確認(rèn)： ?

 1.按本企業(yè)在同一地區(qū),、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；?

 2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年,、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定,。?

 （二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移,，不征收土地增值稅,，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用,。?

 四,、土地增值稅的扣除項(xiàng)目?

 （一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時(shí)計(jì)算與清算項(xiàng)目有關(guān)的扣除項(xiàng)目金額，應(yīng)根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實(shí)施細(xì)則第七條的規(guī)定執(zhí)行,。除另有規(guī)定外,，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本,、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金,，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除,。

 （二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi),、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi),、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的,，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門(mén)公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu),、用途,、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn),，并據(jù)以計(jì)算扣除,。具體核定方法由省稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。?

 （三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房,、會(huì)所,、停車場(chǎng)（庫(kù)）、物業(yè)管理場(chǎng)所,、變電站,、熱力站、水廠,、文體場(chǎng)館,、學(xué)校、幼兒園,、托兒所,、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施,，按以下原則處理：?

 1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的,，其成本、費(fèi)用可以扣除,；

 2.建成后無(wú)償移交給政府,、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本,、費(fèi)用可以扣除； ?

 3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的,，應(yīng)計(jì)算收入,，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用,。

 （四）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋,，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。?

 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外,，不得扣除,。?

 （五）屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法,，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額,。?

 五、土地增值稅清算應(yīng)報(bào)送的資料?

 符合本通知第二條第（一）項(xiàng)規(guī)定的納稅人,，須在滿足清算條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù),；符合本通知第二條第（二）項(xiàng)規(guī)定的納稅人，須在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)限定的期限內(nèi)辦理清算手續(xù),。?

 納稅人辦理土地增值稅清算應(yīng)報(bào)送以下資料：?

 （一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書(shū)面申請(qǐng),、土地增值稅納稅申報(bào)表；?

 （二）項(xiàng)目竣工決算報(bào)表,、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證,、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單,、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單,、商品房購(gòu)銷合同統(tǒng)計(jì)表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料,；?

 （三）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料等,。?

 納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，還應(yīng)報(bào)送中介機(jī)構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告》,。?

 六,、土地增值稅清算項(xiàng)目的審核鑒證?

 稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)受托對(duì)清算項(xiàng)目審核鑒證時(shí)，應(yīng)按稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的格式對(duì)審核鑒證情況出具鑒證報(bào)告,。對(duì)符合要求的鑒證報(bào)告,，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以采信。?

 稅務(wù)機(jī)關(guān)要對(duì)從事土地增值稅清算鑒證工作的稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)在準(zhǔn)入條件,、工作程序,、鑒證內(nèi)容、法律責(zé)任等方面提出明確要求,，并做好必要的指導(dǎo)和管理工作,。?

 七、土地增值稅的核定征收?

 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有下列情形之一的,，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照與其開(kāi)發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況,，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅：?

 （一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的,；

 （二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的,；?

 （三）雖設(shè)置賬簿,，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證,、費(fèi)用憑證殘缺不全,，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；?

 （四）符合土地增值稅清算條件,，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù),，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的,；?

 （五）申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低,，又無(wú)正當(dāng)理由的。?

 八,、清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理?

 在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn),，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào),，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算,。

 單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積?

 本通知自2007年2月1日起執(zhí)行。各省稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)本通知的規(guī)定并結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況制定具體清算管理辦法,。



 國(guó)家稅務(wù)總局

 二○○六年十二月二十八日