• 【發(fā)布單位】北京市
• 【發(fā)布文號(hào)】--
• 【發(fā)布日期】2005-12-29
• 【生效日期】2006-01-01
• 【失效日期】--
• 【文件來源】北京市
• 【所屬類別】地方法規(guī)

北京市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法(試行)

北京市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法(試行)






第一條 為規(guī)范本市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為,，保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益,，根據(jù)《
中華人民共和國價(jià)格法》、《
物業(yè)管理?xiàng)l例》和《
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》,，制定本辦法,。




第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理。




第三條 本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費(fèi)是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修,、養(yǎng)護(hù)、管理,，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序,，向業(yè)主所收取的費(fèi)用。




第四條 政府提倡業(yè)主通過公開,、公平,、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)；鼓勵(lì)物業(yè)管理企業(yè)開展正當(dāng)?shù)膬r(jià)格競(jìng)爭,；促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)通過市場(chǎng)競(jìng)爭形成,；禁止價(jià)格欺詐。




第五條 本市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)和政府指導(dǎo)價(jià),。



 實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi),，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。



 實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)由市價(jià)格主管部門會(huì)同市房地產(chǎn)行政主管部門制定基準(zhǔn)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)及浮動(dòng)幅度,，兩年公布一次,。




第六條 經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)、危改回遷小區(qū),，在未成立業(yè)主大會(huì)前,，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，執(zhí)行經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn),。



 經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)是指按照《北京市人民政府辦公廳印發(fā)關(guān)于加快經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的若干規(guī)定(試行)的通知》(京政辦發(fā)[1998]54號(hào))文件的規(guī)定,，由市發(fā)展改革、規(guī)劃,、建設(shè)部門批準(zhǔn)建設(shè)的,，按照政府指導(dǎo)價(jià)銷售的經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)。



 危改回遷小區(qū)是指執(zhí)行《北京市加快城市危舊房改造實(shí)施辦法(試行)》(京政辦發(fā)[2000]19號(hào))政策的危改回遷小區(qū),。




第七條 實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)需要調(diào)整時(shí),，應(yīng)由業(yè)主大會(huì)或共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定,。




第八條 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主交納,。政府另有規(guī)定的除外。




第九條 實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi),，可以采取包干制或者酬金制方式,，具體方式由業(yè)主大會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定；業(yè)主大會(huì)成立前,，由開發(fā)建設(shè)單位,、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主在房屋買賣合同或前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。




第十條 實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的,，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本,、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。



 實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的,，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金,。



 物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：

 (一)管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等,；

 (二)物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用,；

 (三)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用,；

 (四)物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；

 (五)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用,；

 (六)辦公費(fèi)用,；

 (七)物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

 (八)物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用,；

 (九)經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。



 物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的大修,、中修和更新、改造費(fèi)用，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本,。




第十一條 實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的,，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有,，物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出,。



 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況,。

 業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)對(duì)公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時(shí),，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)。




第十二條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)采取酬金制方式的,，物業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主大會(huì)可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計(jì),。




第十三條 執(zhí)行物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)的住宅區(qū)，電梯,、水泵運(yùn)行維護(hù)費(fèi)可依據(jù)其實(shí)際支出,，按建筑面積或戶合理分?jǐn)偅唧w辦法由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定,。協(xié)商達(dá)成一致之前,，電梯、水泵運(yùn)行維護(hù)費(fèi)執(zhí)行政府指導(dǎo)價(jià),。




第十四條 利用物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主,、業(yè)主大會(huì),、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù),。所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金,，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。




第十五條 業(yè)主按照房屋買賣合同約定的交付期開始交納物業(yè)服務(wù)費(fèi),。納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售,，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位全額交納,。




第十六條 物業(yè)管理企業(yè)可按月,、按季或按年度計(jì)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，但不得一次性預(yù)收一年以上(不含一年)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,。




第十七條 業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的,，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任,。



 物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí),，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,。



 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費(fèi)用的,，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納,；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳,。




第十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),，供水,、供電,、供氣、供熱,、通訊,、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收上述費(fèi)用的,，可向委托單位收取手續(xù)費(fèi),，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。




第十九條 物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù),，服務(wù)收費(fèi)由雙方約定,。




第二十條 物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中應(yīng)當(dāng)遵守國家的價(jià)格法律法規(guī)，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同,，為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù),。




第二十一條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置,，將服務(wù)內(nèi)容,、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行公示,。




第二十二條 市,、區(qū)縣價(jià)格主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門依法負(fù)責(zé)監(jiān)督管理物業(yè)收費(fèi)和物業(yè)服務(wù)行為。




第二十三條 本辦法由市發(fā)展和改革委員會(huì),、市建設(shè)委員會(huì)按各自職責(zé)負(fù)責(zé)解釋,。




第二十四條 本辦法自2006年1月1日起執(zhí)行。



 《
北京市普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》(京價(jià)(房)字[1997]第196號(hào)),、《
北京市經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)辦法(試行)》(京價(jià)(房)字[2000]163號(hào)),、《
北京市高檔住宅物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》(京價(jià)(房)字[1998]第394號(hào))、《
關(guān)于調(diào)整委托管理住宅電梯高壓水泵收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知》(京價(jià)(房)字[1996]第274號(hào))同時(shí)廢止,。