• 【發(fā)布單位】80902
• 【發(fā)布文號(hào)】--
• 【發(fā)布日期】1987-11-29
• 【生效日期】1988-01-01
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

上海市土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓辦法

上海市土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓辦法
 
（1987年11月29日上海市人民政府發(fā)布）
 第一章 總則



第一條 為了推進(jìn)全面改革和對外開放,，改革土地使用制度,，試行土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓，促進(jìn)上海經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,，根據(jù)國家的有關(guān)規(guī)定,，特制定本辦法。



第二條 本辦法所稱的下列用語的含義是：

 （一）土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓是指通過土地使用權(quán)有償出讓和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)營的經(jīng)濟(jì)活動(dòng),。

 （二）土地使用權(quán)有償出讓（以下簡稱出讓）是指上海市人民政府（以下簡稱市政府）將國家所有的土地,，以指定的地塊、年限、用途和其他條件,，供土地使用權(quán)受讓人開發(fā)經(jīng)營,，由土地使用權(quán)受讓人支付土地使用權(quán)出讓金和使用金。

 （三）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（以下簡稱轉(zhuǎn)讓）是指土地使用權(quán)出讓后,，土地使用權(quán)受讓人將土地使用權(quán)再移轉(zhuǎn)的行為,。

 （四）土地使用權(quán)出讓金（以下簡稱出讓金）是指土地使用權(quán)受讓人為獲得土地使用權(quán)而支付給政府的金額。

 （五）土地使用金是指土地使用權(quán)受讓人因使用土地而按年份支付給政府的金額,。

 （六）土地使用權(quán)受讓人（以下簡稱受讓人）是指因土地使用權(quán)的出讓,、轉(zhuǎn)讓或繼承而享有土地使用權(quán)的企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織或個(gè)人,。



第三條 土地在使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓期間,，所有權(quán)仍屬于中華人民共和國。

 地下的各類自然資源,、礦產(chǎn)以及埋藏物,、隱藏物等，不在土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓范圍內(nèi),。



第四條 與中華人民共和國沒有建立外交關(guān)系或沒有在中華人民共和國設(shè)立商務(wù)代表處的國家或地區(qū)的企業(yè),、其他經(jīng)濟(jì)組織或個(gè)人，不得成為受讓人,。



第五條 受讓人的合法權(quán)益受法律保護(hù),。

 土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓中的一切活動(dòng)，應(yīng)遵守中華人民共和國的法律,、法規(guī)和上海市的有關(guān)規(guī)定,。



第六條 上海市土地管理局（以下簡稱市土地局）主管本市的土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓事務(wù)。

 土地使用權(quán)出讓合同（以下簡稱出讓合同）由市土地局與受讓人簽訂,。



第七條 上海市房地產(chǎn)登記處（以下簡稱市登記處）負(fù)責(zé)辦理土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓中各類登記事務(wù),。登記文件可公開查閱,。



第八條 出讓的最高年限,，由市土地局在下列范圍內(nèi)核定：

 （一）娛樂用地 二十年

 （二）工業(yè)用地 四十年

 （三）公寓、住宅用地 五十年

 （四）旅館,、商業(yè),、辦公樓用地 五十年

 （五）科技、教育,、文化,、衛(wèi)生用地 五十年

 （六）綜合或其他用地 五十年

 需要超過上述年限的，由市土地局報(bào)市政府批準(zhǔn),。



第九條 出讓期滿,，除出讓合同另有規(guī)定或城市規(guī)劃不允許外，受讓人可以申請續(xù)期。續(xù)期的最高年限由市土地局根據(jù)本辦法第八條予以核定,。

 土地使用權(quán)需續(xù)期的,，應(yīng)另訂出讓金和重簽合同。



第十條 除出讓合同另有規(guī)定外,，受讓人可以將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或抵押,。但違反本辦法的轉(zhuǎn)讓和抵押無效。

 土地使用權(quán)可以繼承,。



第十一條 受讓人是外商投資企業(yè)的,，可以根據(jù)有關(guān)規(guī)定享受優(yōu)惠待遇，并不再按照《上海市中外合資經(jīng)營企業(yè)土地使用管理辦法》繳納土地使用費(fèi),。但不依照本辦法獲得土地使用權(quán)的外商投資企業(yè),，仍應(yīng)按照《上海市中外合資經(jīng)營企業(yè)土地使用管理辦法》繳納土地使用費(fèi)。



第十二條 在取得土地使用權(quán)的地塊上進(jìn)行各項(xiàng)經(jīng)營活動(dòng),，應(yīng)按規(guī)定由項(xiàng)目經(jīng)營人向上海市各有關(guān)主管部門辦理申請,、審批、工商登記和納稅登記等手續(xù),。


 第二章 土地使用權(quán)有償出讓



第十三條 出讓的地塊和條件,，由市土地局會(huì)同上海市城市規(guī)劃建筑管理局（以下稱市規(guī)劃局）、上海市房產(chǎn)管理局（以下簡稱市房產(chǎn)局）共同擬訂,，報(bào)經(jīng)市政府批準(zhǔn)后實(shí)施,。



第十四條 市土地局可以采取雙方協(xié)議、邀請投標(biāo)等方式出讓土地使用權(quán),。



第十五條 市土地局應(yīng)向有意受讓土地使用權(quán)人提供下列資料和有關(guān)規(guī)定：

 （一）土地的座落,、四至范圍、面積及地形圖,。

 （二）土地的規(guī)劃用途,、建設(shè)項(xiàng)目的完成年限、必須投入的最低建筑費(fèi)用和發(fā)展面積的下限,。

 （三）建筑容積率,、密度和凈空限制等各項(xiàng)規(guī)劃要求。

 （四）環(huán)境保護(hù),、園林綠化,、衛(wèi)生防疫、交通和消防等要求,。

 （五）市政公用設(shè)施現(xiàn)狀和建設(shè)計(jì)劃或建設(shè)要求,。

 （六）地塊的地面現(xiàn)狀。

 （七）出讓的形式和年限,。

 （八）投標(biāo)者應(yīng)具備的資格,。

 （九）投標(biāo)地點(diǎn),、截止日期及招標(biāo)程序、要求,、規(guī)定和決標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)等,。

 （十）投標(biāo)時(shí)需繳納的保證金額。

 （十一）出讓金的付款方式和要求,，受讓人的經(jīng)濟(jì)責(zé)任等規(guī)定,。

 （十二）有關(guān)出讓、轉(zhuǎn)讓等方面的具體規(guī)定和辦法,。

 （十三）出讓合同標(biāo)準(zhǔn)格式,。

 （十四）建筑物出售及管理的有關(guān)規(guī)定。

 （十五）其他,。



第十六條 協(xié)議出讓的程序是：

 （一）市土地局向有意受讓土地使用權(quán)人提供出讓地塊的必要資料和有關(guān)規(guī)定,。

 （二）有意受讓土地使用權(quán)人在得到資料后，應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)向市土地局提交土地開發(fā)建設(shè)方案和包含出讓金,、付款方式等在內(nèi)的文件,。

 （三）市土地局在接到按第二項(xiàng)規(guī)定提交的文件后，應(yīng)在三十天內(nèi)給予回復(fù),。

 （四）經(jīng)過協(xié)商取得協(xié)議后,，市土地局與受讓人簽訂出讓合同，并由受讓人支付定金,。

 （五）受讓人按合同規(guī)定支付出讓金,，向市土地局領(lǐng)取土地使用證,，并在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)向市登記處辦理土地使用權(quán)登記。



第十七條 邀請投標(biāo)的程序是：

 （一）市土地局根據(jù)出讓地塊的具體要求,，向邀請投標(biāo)對象發(fā)出投標(biāo)邀請書,、招標(biāo)文件及具體資料。

 （二）應(yīng)邀的投標(biāo)者在規(guī)定的投標(biāo)日期和時(shí)間內(nèi),，向指定的地點(diǎn),、單位提交保證金（不計(jì)息），并將標(biāo)書密封后投入指定的標(biāo)箱,。

 （三）市土地局會(huì)同有關(guān)部門聘請專家組成評(píng)標(biāo)委員會(huì),，由評(píng)標(biāo)委員會(huì)主持開標(biāo),、評(píng)標(biāo)和決標(biāo)工作。

 不具備投標(biāo)者資格的標(biāo)書,，不符合招標(biāo)文件規(guī)定的標(biāo)書,，以及超過截止日期送達(dá)的標(biāo)書，評(píng)標(biāo)委員會(huì)有權(quán)決定其無效,。

 評(píng)標(biāo)委員會(huì)對有效標(biāo)書進(jìn)行評(píng)審,，決定中標(biāo)者,，評(píng)標(biāo)委員會(huì)簽發(fā)決標(biāo)書后,，由市土地局按標(biāo)書訂明的地址對中標(biāo)者發(fā)出中標(biāo)證明書,。

 開標(biāo)、評(píng)標(biāo),、決標(biāo)應(yīng)有上海市公證處參加并出具公證書,。

 （四）中標(biāo)者在規(guī)定日期內(nèi)持中標(biāo)證明書與市土地局簽訂出讓合同，并支付定金,。

 （五）中標(biāo)者按出讓合同規(guī)定支付出讓金,，向市土地局領(lǐng)取土地使用證，并在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)向市登記處辦理土地使用權(quán)登記,。



第十八條 中標(biāo)者在規(guī)定的日期內(nèi)不與市土地局簽訂出讓合同的,，取消其中標(biāo)權(quán)，所交保證金不予退還,。中標(biāo)者因故不能在限期內(nèi)與市土地局簽訂出讓合同的,，可以在期滿前十天內(nèi)向市土地局申請延期。但延長期不得超過三十天,。

 中標(biāo)者所交的保證金可以抵充出讓金,，未中標(biāo)者所交投標(biāo)保證金，市土地局應(yīng)在規(guī)定的日期內(nèi)按原數(shù)原址退還,。



第十九條 定金可抵充出讓金,。受讓人不履行出讓合同的，無權(quán)請求返還定金,；市土地局不履行出讓合同的,，應(yīng)雙倍返還定金。



第二十條 市土地局與受讓人簽訂的出讓合同,，應(yīng)經(jīng)上海市公證處公證,。



第二十一條 出讓金應(yīng)按出讓合同中規(guī)定的幣種支付,。



第二十二條 受讓人每年應(yīng)按下列標(biāo)準(zhǔn)繳納土地使用金：

 （一）一千平方米以下（含一千平方米）的地塊，繳納人民幣一千元,。

 （二）超過一千平方米的地塊,，每平方米繳納人民幣一元。



第二十三條 受讓人需要改變出讓合同規(guī)定的土地使用性質(zhì)和規(guī)劃要求的,，必須事先向市土地局提出申請,，由市土地局提請市規(guī)劃局審核批準(zhǔn)后，按市土地局的規(guī)定補(bǔ)足出讓金,，重新簽訂合同或簽訂補(bǔ)充合同,，并辦理登記。



第二十四條 凡在受讓土地上營建房屋及其他設(shè)施,，應(yīng)根據(jù)上海市城市規(guī)劃,、建筑管理、房產(chǎn)管理,、交通,、環(huán)保、衛(wèi)生,、環(huán)衛(wèi),、消防等城市管理的有關(guān)規(guī)定辦理各項(xiàng)申請審批手續(xù)。



第二十五條 受讓人不按出讓合同的規(guī)定完成建筑物的,，市土地局可以根據(jù)具體情況處以罰款,，直至無償收回土地使用權(quán),。


 第三章 土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓



第二十六條 出讓合同規(guī)定的建筑物未完成的,，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)分割轉(zhuǎn)讓的,，必須經(jīng)市土地局批準(zhǔn),。

 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí),，其地上建筑物隨之轉(zhuǎn)讓。



第二十七條 土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓,，其方式包括贈(zèng)與,、出售和交換。



第二十八條 受讓人將建成的建筑物出售時(shí),，建筑物使用范圍（包括庭院,、圍墻等）所占用的土地使用權(quán)同時(shí)移轉(zhuǎn)。同一建筑物分割轉(zhuǎn)讓的,，各房產(chǎn)所有人占有相應(yīng)比例的土地使用權(quán),，但同一建筑物所占用的土地使用權(quán)整體不可分割。

 同一建筑物分割出售時(shí),，出售人應(yīng)事先訂明各購買者應(yīng)得的土地使用權(quán)的比例,，并按市房產(chǎn)局的規(guī)定訂出建筑物的使用管理維修公約。

 房屋預(yù)售的,，必須經(jīng)市房產(chǎn)局批準(zhǔn),。



第二十九條 在轉(zhuǎn)讓或繼承土地使用權(quán)時(shí)，出讓合同以及登記文件中所登記的權(quán)利,、義務(wù)和責(zé)任一起移轉(zhuǎn),。



第三十條 土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，可以在中國境內(nèi)進(jìn)行,，也可以在中國境外進(jìn)行,。但沒有與中華人民共和國建立外交關(guān)系或沒有在中華人民共和國設(shè)立商務(wù)代表處的國家和地區(qū)除外。轉(zhuǎn)讓在中國境外進(jìn)行的,，應(yīng)取得所在國或地區(qū)的公證,、外交機(jī)構(gòu)的認(rèn)證和中華人民共和國駐該國使領(lǐng)館或商務(wù)代表處的認(rèn)證。在中國境內(nèi)進(jìn)行的,，應(yīng)經(jīng)上海市公證處公證,，或經(jīng)有管轄權(quán)的其他公證處公證。

 土地使用權(quán)的繼承,，必須經(jīng)上海市公證處公證,，但經(jīng)法院調(diào)解或判決的除外。



第三十一條 土地使用權(quán)和房屋的轉(zhuǎn)讓,，應(yīng)由受讓人持按本辦法第三十條規(guī)定的經(jīng)公證或認(rèn)證的轉(zhuǎn)讓合同或繼承證明等合法文件向市土地局,、市房產(chǎn)局分別辦理過戶手續(xù)，繳納過戶費(fèi)和納稅,。未經(jīng)過戶的轉(zhuǎn)讓無效,。



第三十二條 土地使用權(quán)（連同地上建筑物等）的轉(zhuǎn)讓和繼承，受讓人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓合同簽訂或繼承公證后,，向市登記處登記,。



第三十三條 土地使用權(quán)在轉(zhuǎn)讓時(shí)，需要改變出讓合同規(guī)定的土地使用性質(zhì)和規(guī)劃要求的,，按本辦法第二十三條的規(guī)定辦理,。



第三十四條 擁用土地使用權(quán)的整個(gè)企業(yè)或其他經(jīng)濟(jì)組織的所有權(quán)移轉(zhuǎn)，土地使用權(quán)亦隨之轉(zhuǎn)讓,，并按本辦法的有關(guān)規(guī)定辦理手續(xù),。


 第四章 抵押



第三十五條 土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物等,，可以抵押,。

 抵押權(quán)的設(shè)定應(yīng)向市登記處登記。



第三十六條 抵押人與抵押權(quán)人各自的權(quán)利,、義務(wù)等,，必須在抵押合同中訂明,。抵押合同不得違背出讓合同的規(guī)定。



第三十七條 抵押人將已出租的房產(chǎn)作抵押物,，不影響原房屋租賃關(guān)系,。



第三十八條 抵押權(quán)人有優(yōu)先受償權(quán)。抵押權(quán)人之間的優(yōu)先順序以在本市登記處的登記順序?yàn)闇?zhǔn),。



第三十九條 抵押人到期不能履行債務(wù)的,，或抵押人在抵押合同期間宣告解散、破產(chǎn)的,，抵押權(quán)人有權(quán)依據(jù)法律和合同的規(guī)定處置抵押物,。

 因抵押物的變賣而受讓土地使用權(quán)及其他地上建筑物、其他附著物的,，受讓人應(yīng)按本辦法第三十條規(guī)定取得公證,、認(rèn)證，并按第三十一,、三十二條規(guī)定辦理過戶和登記手續(xù),。



第四十條 抵押權(quán)因債務(wù)清償或其他原因而消滅的，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)向市登記處辦理注銷抵押登記,。


 第五章 土地使用權(quán)回收



第四十一條 出讓合同規(guī)定的使用期滿,，該地塊的土地使用權(quán)即由市土地局收回。市土地局應(yīng)同時(shí)注銷土地使用證,，并通知市登記處注銷登記,。該地塊上的建筑物和其他附著物同時(shí)無償收回。

 出讓合同中規(guī)定必須拆除的技術(shù)設(shè)備等,，受讓人應(yīng)按時(shí)拆除,。除出讓合同另有規(guī)定外，非通用建筑物等必須由受讓人按時(shí)拆除和清理,，或由其支付拆除和清理費(fèi)用,。



第四十二條 出讓合同期未滿的土地使用權(quán)不得收回。在特殊情況下,，市土地局根據(jù)社會(huì)公共利益的需要,，可以依法定程序予以收回，并給予合理的補(bǔ)償,。

 市土地局應(yīng)在收回土地使用權(quán)日期前六個(gè)月,，將收回土地使用權(quán)的理由、地塊座落,，四至范圍,、收回日期等通知受讓人，并在收地所涉及的范圍內(nèi)公告。自公告規(guī)定的收回土地使用權(quán)日期起,，土地使用權(quán)及其地上建筑物,、其他附著物即由市土地局收回。



第四十三條 提前收回土地使用權(quán)的補(bǔ)償金額應(yīng)按出讓合同的余期,、土地的使用性質(zhì),、地上建筑物、其他附著物的價(jià)值和出讓金等項(xiàng)內(nèi)容,，由市土地局與受讓人協(xié)商確定,。

 補(bǔ)償金額協(xié)商有爭議的,，爭方雙方可以向人民法院起訴,。按公告規(guī)定的日期收回土地使用權(quán)不影響補(bǔ)償金額的最后確定。



第四十四條 收回出讓合同期未滿的土地使用權(quán),，市土地局與受讓人協(xié)商后,，可以將另一地塊的使用權(quán)與受讓人進(jìn)行交換。交換時(shí),，市土地局與受讓人應(yīng)在協(xié)商確定收回的土地使用權(quán)的補(bǔ)償金額和換得的土地使用權(quán)的出讓金金額后,，進(jìn)行結(jié)算。

 交換土地的使用權(quán),，市土地局應(yīng)與受讓人重新簽訂出讓合同,，并由受讓人辦理各項(xiàng)登記和換證手續(xù)。


 第六章 稅收



第四十五條 出讓,、轉(zhuǎn)讓合同簽訂后,，受讓人必須向上海市稅務(wù)局（以下簡稱市稅務(wù)局）辦理納稅登記，并比照《上海市
契稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定繳納契稅,，稅率減半優(yōu)惠,。出讓合同的契稅免予征收。



第四十六條 土地使用權(quán)連同房屋轉(zhuǎn)讓的,，應(yīng)由受讓人繳納契稅,。稅率是：出售的按買價(jià)3％的繳納；贈(zèng)與的按現(xiàn)值3％繳納,；交換的視同買賣行為,，分別按現(xiàn)值3％繳納。買價(jià),、現(xiàn)值由納稅義務(wù)人申報(bào),，經(jīng)市稅務(wù)局核定。



第四十七條 受讓人在出讓地塊上建造的房屋,，應(yīng)按《城市
房產(chǎn)稅暫行條例》的規(guī)定繳納房產(chǎn)稅,。計(jì)稅辦法，由受讓人按房產(chǎn)原值扣除20％后，以1．2％的稅率,，每年分兩次繳納,。

 在經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)新建房屋的，自建成之日起,，可享受免征五年房產(chǎn)稅的優(yōu)惠待遇,。



第四十八條 在完成建筑物以后，受讓人將土地使用權(quán)連同房屋轉(zhuǎn)讓或?qū)⒎课莩鲎鈺r(shí),，應(yīng)按《
中華人民共和國工商統(tǒng)一稅條例》繳納工商統(tǒng)一稅,。稅率是：出售的，按售價(jià)收入3％繳納,；出租的,，按租金收入的5％繳納；其經(jīng)營所得,，另按有關(guān)所得稅法的規(guī)定繳納所得稅,。個(gè)人出售或出租的，按《
中華人民共和國個(gè)人所得稅法》的規(guī)定納稅,。


 第七章 附則

第四十九條 受讓人是中華人民共和國境內(nèi)的的企業(yè)或其他經(jīng)濟(jì)組織的,，其稅收應(yīng)優(yōu)先適用國內(nèi)企業(yè)的有關(guān)稅收規(guī)定。但外商投資企業(yè)按本辦法納稅,。



第五十條 有關(guān)土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的經(jīng)濟(jì)糾紛,，爭議雙方可以按照合同的仲裁條款或事后達(dá)成的書面仲裁協(xié)議，提交中國仲裁機(jī)構(gòu)或者其他仲裁機(jī)構(gòu)仲裁,。

 爭議雙方?jīng)]有在合同中訂立仲裁條款,，事后又未達(dá)成書面仲裁協(xié)議的，可以依據(jù)我國的有關(guān)法律向人民法院起訴,。



第五十一條 本辦法由市政府法制辦公室負(fù)責(zé)解釋,。



第五十二條 有關(guān)實(shí)施本辦法的具體規(guī)定，由市土地局和有關(guān)部門制訂,，報(bào)經(jīng)市政府批準(zhǔn)后實(shí)施,。



第五十三條 本辦法今后有修改的，不溯及修改前已簽訂的合同,。但本辦法修改后對受讓人有優(yōu)惠待遇的,，經(jīng)受讓人申請，可以享受有關(guān)優(yōu)惠待遇,。 但國家法律另有規(guī)定的除外,。



第五十四條 本辦法自一九八八年一月一日起施行。