• 【發(fā)布單位】81305
• 【發(fā)布文號(hào)】榕政綜[1988]209號(hào)
• 【發(fā)布日期】1988-10-21
• 【生效日期】1988-10-21
• 【失效日期】--
• 【文件來(lái)源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

福州市人民政府關(guān)于印發(fā)《福州市城鎮(zhèn) 房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司管理試行辦法》的通知

 福州市人民政府關(guān)于印發(fā)《福州市城鎮(zhèn)
 房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司管理試行辦法》的通知
 
（1988年10月21日榕政綜〔1988〕209號(hào)）
 各縣,、區(qū)人民政府，市直各委,、辦,、局（公司），在榕省,、市,、區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司及其隸屬主管部門：

 現(xiàn)將《福州市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司管理試行辦法》印發(fā)給你們，望照此執(zhí)行,。執(zhí)行中的情況,，請(qǐng)逕向市建委反映。



 《福州市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司管理試行辦法》





 第一條 為了加強(qiáng)對(duì)福州市（含所屬八縣,，下同）城鎮(zhèn)房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司（以下簡(jiǎn)稱開發(fā)公司）的管理,，促進(jìn)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)綜合開發(fā)和商品房經(jīng)營(yíng)事業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)省人民政府閩政〔1986〕87號(hào)《批轉(zhuǎn)省建委等六個(gè)部門關(guān)于“福建省城市房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司管理暫行規(guī)定”的通知》精神,，結(jié)合福州市實(shí)際情況,，特制定本管理試行辦法。



 第二條 福州市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱市建委）為福州市從事房地產(chǎn)綜合開發(fā)行業(yè)的歸口管理單位,。凡在福州市從事房地產(chǎn)綜合開發(fā)的公司（包括部屬,、省屬以及各部門設(shè)在福州市的開發(fā)公司，下同）都納入此管理范圍。



 第三條 凡在福州市從事城鎮(zhèn)房地產(chǎn)綜合開發(fā)的單位（包括兼營(yíng)企業(yè)）,，都應(yīng)按照省建委閩建房〔1986〕015號(hào)《關(guān)于城市房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司資質(zhì)審查具體規(guī)定》,，向市建委申請(qǐng)登記，經(jīng)審查批準(zhǔn)發(fā)給資質(zhì)等級(jí)證書,，辦理工商執(zhí)照后,，方可開業(yè)。

 開發(fā)公司因企業(yè)名稱,、隸屬關(guān)系,、經(jīng)營(yíng)等級(jí)、經(jīng)濟(jì)性質(zhì)等改變,，或因公司分解,、合并、轉(zhuǎn)業(yè),、關(guān)閉等,，須報(bào)經(jīng)原隸屬主管單位核準(zhǔn)，應(yīng)在三十天內(nèi)向市建委和工商行政管理部門辦理異動(dòng)登記手續(xù),。



 第四條 在福州市城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的單位,，必須具備下列基本條件：

 1．有經(jīng)隸屬主管部門批準(zhǔn)成立的經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)和管理章程，經(jīng)濟(jì)上能夠獨(dú)立經(jīng)營(yíng),，自負(fù)盈虧并依法承擔(dān)經(jīng)濟(jì)責(zé)任,。

 2．有隸屬主管部門任命的專職經(jīng)理，并配備有同公司級(jí)別相適應(yīng)的專職技術(shù),、財(cái)務(wù),、經(jīng)營(yíng)管理人員（不包括其附屬施工企業(yè)的專業(yè)、技術(shù)人員）,。有與經(jīng)營(yíng)規(guī)模,、經(jīng)濟(jì)責(zé)任相適應(yīng)的自有流動(dòng)資金（不含銀行貸款）。

 3．福州市各個(gè)等級(jí)開發(fā)公司的應(yīng)有開發(fā)能力,，技術(shù)含量和自有流動(dòng)資金擁有量作如下規(guī)定：

 （1）一級(jí)開發(fā)公司具有年開發(fā)建成房屋建筑面積十萬(wàn)平方米以上能力,；不少于四名土建工程師，二名會(huì)計(jì)師（或一名會(huì)計(jì)師,、二名助理會(huì)計(jì)師）；自有流動(dòng)資金不能少于一千萬(wàn)元,。

 （2）二級(jí)開發(fā)公司具有年開發(fā)建成房屋建筑面積五萬(wàn)至十萬(wàn)平方米能力,；要有二名土建工程師，二名助理會(huì)計(jì)師,；自有流動(dòng)資金不能少于五百萬(wàn)元,。

 （3）三級(jí)開發(fā)公司具有年開發(fā)建成房屋建筑面積五萬(wàn)平方米以內(nèi)能力；至少要有一名土建工程師，一名土建助理工程師,，和二名從事會(huì)計(jì)工作五年以上的會(huì)計(jì)人員,；自有流動(dòng)資金不能少于二百萬(wàn)元。

 （4）在福州市有固定的辦公地點(diǎn),。

 （5）福州市所屬八個(gè)縣,，在縣轄區(qū)內(nèi)經(jīng)營(yíng)的開發(fā)公司評(píng)定資質(zhì)等級(jí)的標(biāo)準(zhǔn)，其開發(fā)能力,，技術(shù)含量,，和自有流動(dòng)資金擁有量，仍按省人民政府閩政〔1986〕87號(hào)規(guī)定執(zhí)行,。



 第五條 外來(lái)的開發(fā)公司,，須持本企業(yè)所在地主管部門審查批準(zhǔn)同意跨省、跨地區(qū)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的證明書,，并持有相應(yīng)的資金,、資質(zhì)證書、工商執(zhí)照向市建委申請(qǐng)登記,，辦妥有關(guān)手續(xù)發(fā)給證書后,，方可在福州市從事房地產(chǎn)綜合開發(fā)和商品房經(jīng)營(yíng)。



 第六條 建筑施工企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)是兩個(gè)彼此滲透,、緊密關(guān)聯(lián)的行業(yè),，可以協(xié)調(diào)，同步進(jìn)行,。本市有條件的二級(jí)以上的建筑工程公司可以兼營(yíng)或與開發(fā)公司聯(lián)營(yíng)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā),，但必須按第三條規(guī)定辦理批準(zhǔn)手續(xù)。



 第七條 開發(fā)公司只能承擔(dān)與本公司資質(zhì)相應(yīng)的開發(fā)任務(wù),，不得越級(jí)承攬任務(wù),。



 第八條 商品房屋是指開發(fā)公司綜合開發(fā)建成后出售的住宅、非住宅用房,，以及其他建筑物,。凡是自建或委托施工單位建設(shè)或參加統(tǒng)建又屬自用的住宅及其他建筑物，不屬于商品房范圍,。



 第九條 城市的土地開發(fā),，商品房的建設(shè)，應(yīng)實(shí)行“統(tǒng)一規(guī)劃,，合理布局,，綜合開發(fā)，配套建設(shè)”,。由規(guī)劃部門負(fù)責(zé)編制小區(qū)超前規(guī)劃,，報(bào)市政府審批后實(shí)施,，并實(shí)行有償使用。

 開發(fā)公司所需建設(shè)用地,，根據(jù)土地統(tǒng)一管理的原則,，視同國(guó)家建設(shè)用地。開發(fā)公司根據(jù)市建委下達(dá)的立項(xiàng)文件,，分期向市土地管理局申請(qǐng)辦理征地手續(xù),。



 第十條 在城市舊城進(jìn)行房地產(chǎn)綜合開發(fā)，應(yīng)嚴(yán)格控制“見(jiàn)縫插針”和零星建設(shè),，要按城市規(guī)劃分期實(shí)行成片,、成線綜合開發(fā)。

 經(jīng)綜合開發(fā)后的土地（指開發(fā)投資量占總投資25％以上）可以有償轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán),，但應(yīng)向市土地管理局辦理變更土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù),，并繳納土地增值部分的不超過(guò)50％的增值費(fèi)。



 第十一條 商品房屋建設(shè)的計(jì)劃,，實(shí)行指標(biāo)控制,。由市計(jì)委、建委,、土地管理局根據(jù)開發(fā)的規(guī)劃和每年用地指標(biāo)與銷售情況綜合平衡,。各開發(fā)公司根據(jù)市場(chǎng)需求和本單位資金、材料落實(shí)情況,，編制年度計(jì)劃報(bào)市建委,。市建委負(fù)責(zé)在省、市計(jì)委下達(dá)福州市商品房年度建設(shè)計(jì)劃指標(biāo)和市土地管理局下達(dá)用地指標(biāo)范圍內(nèi),，具體安排各開發(fā)公司的年度建設(shè)計(jì)劃,。

 八縣的商品房計(jì)劃，由市計(jì)委,、建委聯(lián)合切塊下達(dá),。



 第十二條 開發(fā)公司在綜合開發(fā)城市房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)按照建設(shè)程序辦事,，遵循先規(guī)劃,、設(shè)計(jì)，后施工,，先地下,、后地上的原則，統(tǒng)籌安排住宅小區(qū)內(nèi)的供,、排水,、供電、道路,、綠化,、通訊和環(huán)境公共衛(wèi)生、文化設(shè)施,、幼托,、居委會(huì)等配套設(shè)施建設(shè)、并要與居住用房同步建設(shè),，同時(shí)交付使用,。



 第十三條 開發(fā)公司的商品房建設(shè)竣工后，須向市土地管理局和市房產(chǎn)管理局提供房屋座落,、建筑平面圖和有關(guān)驗(yàn)收文件,。出售時(shí)，須向購(gòu)房者提供建筑平面圖,、土地使用比例證明,，便于購(gòu)房者向市土地管理局和市房產(chǎn)管理局領(lǐng)取土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)證。



 第十四條 凡全民,、集體所有制單位購(gòu)買商品房,，只要資金來(lái)源正當(dāng)，即可售給,；個(gè)人購(gòu)買商品房,，憑有關(guān)證件，亦可售給,。



 第十五條 商品房屋的價(jià)格,，根據(jù)省建委、物委,、建行,、閩建房〔87〕006號(hào)《關(guān)于頒發(fā)〈福建省商品房?jī)r(jià)格管理暫行規(guī)定〉的通知》精神結(jié)合福州市具體情況制訂。商品房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn),，另行制訂,。

 福州地區(qū)商品房?jī)r(jià)格，按特別繁華區(qū),、繁華區(qū),、一般地區(qū)、邊緣區(qū),、近郊區(qū)五個(gè)等級(jí)收取地段差價(jià),，新建住宅先按房屋售價(jià)為基數(shù)30％、20％,、10％,、5％、2％計(jì)收,，辦公商業(yè)用房按60％,、40％,、20％、10％,、5％計(jì)收,，其它行業(yè)用房另行規(guī)定。各縣可根據(jù)實(shí)際情況另行規(guī)定,。



 第十六條 商品房的綜合售價(jià),，應(yīng)包括地段差價(jià)和小區(qū)配套費(fèi)。地段差價(jià)系代收費(fèi)用,，應(yīng)上繳市財(cái)政統(tǒng)籌安排使用,。小區(qū)配套費(fèi)系屬建設(shè)專項(xiàng)資金，開發(fā)公司應(yīng)專戶儲(chǔ)存,，專項(xiàng)使用,，按年結(jié)算。

 開發(fā)公司收取小區(qū)配套費(fèi)后,，不進(jìn)行小區(qū)配套同步建設(shè)的,，要負(fù)經(jīng)濟(jì)責(zé)任。由于地段差異,，經(jīng)規(guī)劃部門允許少建配套項(xiàng)目,，其所節(jié)余的小區(qū)配套設(shè)施費(fèi)，應(yīng)上繳市建委統(tǒng)籌安排使用,。



 第十七條 對(duì)不參加統(tǒng)建和綜合開發(fā)以及自有土地的建設(shè)項(xiàng)目,，建設(shè)單位要按第十五條規(guī)定向國(guó)家繳納地段差價(jià)和小區(qū)配套費(fèi)用。地段差價(jià)由市土地管理局代收,，小區(qū)配套費(fèi)由市建委代收,。上述兩項(xiàng)費(fèi)用（標(biāo)準(zhǔn)另定）專項(xiàng)用于城市建設(shè)。代收單位可提取代收額2％,，作為代收勞務(wù)費(fèi),。



 第十八條 開發(fā)公司的財(cái)務(wù)管理，按省財(cái)政廳,、建行〔85〕閩財(cái)工字第265號(hào),、〔85〕建閩經(jīng)第083號(hào)文件《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)（國(guó)營(yíng)城市建設(shè)綜合開發(fā)公司財(cái)務(wù)管理暫行規(guī)定）的通知》，以及省建行〔87〕建閩經(jīng)字第005號(hào)轉(zhuǎn)發(fā)的《若干問(wèn)題補(bǔ)充規(guī)定》的通知執(zhí)行,。



 第十九條 凡在福州市從事專營(yíng)或兼營(yíng)房地產(chǎn)綜合開發(fā)的全民和集體所有制的公司或單位,，都必須按省建委、建行〔87〕建閩經(jīng)字第52號(hào)文件《關(guān)于城市房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司上級(jí)管理費(fèi)上交辦法,、開支范圍的暫行規(guī)定》上交上級(jí)管理費(fèi),。

 上級(jí)管理費(fèi)從開發(fā)公司經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)3％中提取1／6，（即在經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)總額中提取16．67％）,，其中分二級(jí)管理和三級(jí)管理分別上繳,。

 設(shè)在福州市的省,、市、區(qū)屬房地產(chǎn)開發(fā)公司,，均按三級(jí)管理（3∶4∶3比例）標(biāo)準(zhǔn)分別上繳,。即：在上級(jí)管理費(fèi)總額中，上繳省30％,，市40％，隸屬主管部門30％,。

 設(shè)在八縣的縣屬開發(fā)公司,，按三級(jí)管理（1∶3∶6比例）標(biāo)準(zhǔn)分別上繳。即：在上級(jí)管理費(fèi)總額中,，上繳省10％,、市30％、縣60％,。



 第二十條 本管理辦法的解釋權(quán)屬福州市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì),。



 第二十一條 本管理辦法自公布之日起試行。