• 【發(fā)布單位】80705
• 【發(fā)布文號】長府發(fā)[1989]34號
• 【發(fā)布日期】1989-05-22
• 【生效日期】1989-01-01
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

長春市住宅小區(qū)開發(fā)建設管理辦法

 長春市住宅小區(qū)開發(fā)建設管理辦法
 
（1989年5月22日長府發(fā)〔1989〕34號）
 第一章 總則





 第一條 為加強我市的城市建設,，搞好住宅小區(qū)的開發(fā)，為城市居民群眾創(chuàng)造一個方便,、安全,、整潔、優(yōu)美,、文明的生活環(huán)境,，根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市具體情況,，制定本辦法,。



 第二條 本辦法所說的住宅小區(qū)是指按城市總體規(guī)劃，在舊城區(qū)成片改造和新區(qū)建設中,，形成的以住宅為主體的市政,、公用和服務設施配套、功能比較齊全的居民生活區(qū)。占地規(guī)模不小于五公頃,，建筑面積不少于五萬平方米,。

 不論是舊城區(qū)改造或新區(qū)開發(fā)的住宅小區(qū)，都要經(jīng)過市人民政府批準,。



 第三條 凡屬我市舊城區(qū)改造和新區(qū)開發(fā)的住宅小區(qū),，其規(guī)劃、開發(fā)和建設管理均適用本辦法,。



 第四條 長春市城鄉(xiāng)建設委員會是城市開發(fā)建設的主管部門,。下設市建設開發(fā)管理辦公室，具體負責小區(qū)開發(fā)建設管理,、組織,、協(xié)調(diào)和行業(yè)管理工作。

 其主要職責是：

 一,、根據(jù)長春市城市建設總體規(guī)劃,，編制中、長期住宅小區(qū)綜合開發(fā)規(guī)劃,；

 二,、會同市計劃部門，對小區(qū)綜合開發(fā)進行可行性研究及計劃執(zhí)行情況進行監(jiān)督檢查,；

 三,、對各類開發(fā)公司進行資格審查和行業(yè)管理；

 四,、會同有關(guān)部門管理,、確定商品房價格；

 五,、管理和協(xié)調(diào)環(huán)境效益費的使用,；

 六、負責小區(qū)開發(fā)建設中糾紛的仲裁,。



 第五條 住宅小區(qū)要以全面提高城市綜合開發(fā)的社會效益,、環(huán)境效益、經(jīng)濟效益為中心,，做到“統(tǒng)一規(guī)劃,，合理布局，綜合開發(fā),，配套建設”嚴格按照國家規(guī)定的基本建設程序進行管理,。



 第六條 市城建、公用,、環(huán)保,、公安、房地、物價,、網(wǎng)點,、電業(yè)、電信等有關(guān)部門和各區(qū)人民政府,，都要積極配合,，共同搞好小區(qū)的開發(fā)建設和管理工作。




 第二章 小區(qū)規(guī)劃管理





 第七條 住宅小區(qū)建設要貫徹國務院對長春市城市總體規(guī)劃批復的精神,，由市計劃,、規(guī)劃部門會同房產(chǎn)部門，每年劃出一定數(shù)量的破舊危房地段,，由各開發(fā)公司進行成片開發(fā)改造,，各類建設項目都要安排在統(tǒng)一開發(fā)和改造的地區(qū)。

 經(jīng)批準插建的單位建投項目,，按規(guī)定繳納環(huán)境效益費,。



 第八條 住宅小區(qū)的規(guī)劃設計，由市規(guī)劃管理部門按照長春市總體規(guī)劃,，委托具有資格的規(guī)劃設計單位,，提前做出開發(fā)小區(qū)的規(guī)劃方案和詳細規(guī)劃，采取公開招標,，專家評審的方式,，選定最佳方案,。



 第九條 編制小區(qū)規(guī)劃,，必須明確用地規(guī)模和建筑功能，嚴格控制合理的建筑間距和人口密度,，合理確定道路,、公共設施和和生活服務設施的分布位置，以及適應小區(qū)建后日常管理需要的設施,。

 小區(qū)的規(guī)劃設計方案,，由市建委會同計委、城建,、公用,、房地、環(huán)保,、消防,、電力、電信,、教育,、公安、網(wǎng)點等部門共同審查會簽，保證小區(qū)的開發(fā)建設與全市的經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃相銜接,，與城市整體建設協(xié)調(diào)發(fā)展,。



 第十條 凡規(guī)劃小區(qū)內(nèi)有各級人民政府確定具有保護價值的建筑物、構(gòu)筑物,、歷史文物有關(guān)部門等,，必須嚴加保護，不得擅自損壞和拆除,。



 第十一條 小區(qū)的規(guī)劃設計經(jīng)批準后,，必須嚴格執(zhí)行，任何單位和個人不得擅自改變,，如確需修改時,，要按程序報經(jīng)原批準機關(guān)批準。

 小區(qū)內(nèi)的建筑設計經(jīng)批準后,，在施工過程中如有變動,，必須經(jīng)市規(guī)劃管理部門批準。

 規(guī)劃管理部門應定期檢查各項規(guī)劃設計的實施情況,，及時制止,、糾正各種違反規(guī)劃的行為。



 第十二條 小區(qū)內(nèi)不得興建污染環(huán)境和產(chǎn)生噪聲（超標準）的生產(chǎn),、加工型企業(yè)以及影響居民生活安全的易燃易爆品生產(chǎn)和保管單位,。在小區(qū)內(nèi)存在的上述企業(yè)和單位應作出搬遷計劃，逐步遷出,，未遷出前應采取積極措施,，保證將危害降到最低限度。




 第三章 開發(fā)建設管理 





 第十三條 住宅小區(qū)開發(fā)建設要堅持先地下,，后地上的原則,，提前建設城市基礎(chǔ)設施，公共服務設施與住宅建設要同步進行,。



 第十四條 對小區(qū)開發(fā)建設計劃實行宏觀控制,，市建委要會同市計劃部門，按市財力制定出遠,、中,、近期綜合開發(fā)計劃。市建設開發(fā)管理辦公室根據(jù)控制計劃,，編制年度開發(fā)計劃,，并組織各開發(fā)公司實施。



 第十五條 凡列入年度開發(fā)建設計劃的小區(qū),，由開發(fā)管理辦公室,，公開向具備資格的開發(fā)公司進行 招標,，確定開發(fā)單位。



 第十六條 中標的開發(fā)公司的動遷工作,，應在可行研究批準后進行,，在拆除原有房屋前，須向房屋產(chǎn)權(quán)部門辦理拆除批準手續(xù)及建成后的產(chǎn)權(quán)事宜,，不得先拆后報,。同時要通知及時斷絕供電、煤氣,、給排水,，并處理好現(xiàn)場。不得出現(xiàn)“跑,、冒,、滴、漏”,；不得影響小區(qū)外周圍用戶的供電,、供氣、供水和排水,。



 第十七條 小區(qū)原住戶的動遷安置要按照《長春市城市建設動遷安置例條》及市政府的有關(guān)規(guī)定進行,。



 第十八條 實施小區(qū)開發(fā)建設的公司要采取招標的方式選擇設計、施工單位,。對建筑造型要求較高的公用建設項目,，還要由市建設開發(fā)管理辦公室和規(guī)劃部門召開招投標會議，選擇最佳方案,。



 第十九條 小區(qū)的給排水,、煤氣、電力,、電信,、道路,、綠化,、環(huán)衛(wèi)等配套設施，要由專業(yè)部門按規(guī)劃進行設計并組織施工,，開發(fā)單位與專業(yè)部門簽訂工程設計施工協(xié)議,，確保房屋建成后，同時投入使用,。



 第二十條 小區(qū)內(nèi)凡經(jīng)批準的建筑工程和各種工程管線位置,，在開工前必須經(jīng)規(guī)劃管理部門定線檢查，發(fā)放“建設許可證”方可施工,。



 第二十一條 施工過程中不得損壞地上,、 地下非改造的市政設施,，運輸車輛不得損壞人行道、邊石和樹木,，不得將泥土帶入街路上,，多余的建筑殘土要及時清運保證市容整潔。



 第二十二條 小區(qū)規(guī)劃紅線四周,，在施工期間要進行圍圈,，需要封閉的道路，要報經(jīng)公安,、城建部門批準,。開工前，開發(fā)單位要辦妥占道,、挖掘道路,、砍伐樹木等手續(xù)。




 第四章 建成后驗收





 第二十三條 小區(qū)建設全部竣工后,，由開發(fā)建設單位向市建委提出全面竣工驗收報告,，市建委在接到竣工報告后十天內(nèi)組織驗收小組進行驗收，經(jīng)驗收合格的小區(qū),，發(fā)給驗收合格證,。

 對規(guī)模較大，建設周期較長的小區(qū),，可按建設組團分次進行中間驗收,，經(jīng)驗收合格的，發(fā)給驗收合格證,。



 第二十四條 小區(qū)驗收工作由驗收小組負責,。驗收小組由市建委牽頭，并由市房地,、城建,、公用、環(huán)保,、公安,、電業(yè)、電信,、規(guī)劃,、網(wǎng)點、教育和所在區(qū)人民政府以及小區(qū)管委會等部門派人組成,。



 第二十五條 提請驗收的小區(qū)必須具備下列條件：

 一,、小區(qū)內(nèi)各種建筑物、構(gòu)筑物的位置,、高度,、立面造型及裝修色調(diào)等,，符合規(guī)劃審定的要求；

 住宅房屋內(nèi)供電,、供水,、排水、供暖,、煤氣等設施能正常運行,；

 二、小區(qū)內(nèi)公用服務設施,、配套工程按規(guī)劃審定的項目已全部建成,。由于施工季節(jié)影響的綠化工程可延至翌年。

 三,、小區(qū)的動遷戶全部回遷或作了妥善安置,，全部房屋可一次交清無遺留問題。



 第二十六條 小區(qū)竣工驗收依據(jù)是：

 一,、國家對竣工驗收的有關(guān)規(guī)定,；

 二、城市規(guī)劃和計劃等部門審定的小區(qū)建設規(guī)劃,；

 三,、小區(qū)內(nèi)各類建筑工程的施工圖紙及有關(guān)設計文件；

 四,、竣工圖和技術(shù)檔案資料,。



 第二十七條 對未達到驗收標準的小區(qū)，根據(jù)情況作如下處理：

 一,、對施工單位實行保證金制度,，在小區(qū)驗收前，開發(fā)單位按基本工程造價預留百分之五的工程款,，待驗收合格后,，返還施工單位；

 二,、對小區(qū)驗收中發(fā)現(xiàn)的問題,，要限期解決，超過限期未解決的問題,，由開發(fā)單位負責解決處理,，屬于施工單位責任，所發(fā)生的費用由保證金支付,，不足部分扣工程款；

 三,、對未按照規(guī)劃建設,、公共設施不配套及原動遷戶不能按時回遷的小區(qū),，除責成開發(fā)單位限期配套解決外，不再批準開發(fā)新的小區(qū),；

 四,、由于小區(qū)配套不完整，影響住戶居住而造成經(jīng)濟損失的,，由開發(fā)單位負責賠償,。對無力組織小區(qū)配套建設的開發(fā)單位，要取銷其開發(fā)新小區(qū)的資格,。



 第二十八條 小區(qū)接管工作從驗收合格后進行,，小區(qū)管委會負責組織接管，開發(fā)單位逐項移交,，市建設開發(fā)管理辦公室派人監(jiān)交,，并對接管中出現(xiàn)的糾紛予以裁決。

 開發(fā)單位在建設工程全部移交后,，要派有關(guān)業(yè)務人員協(xié)助小區(qū)管委會熟悉情況,，并參與組織小區(qū)各單位、居民遷入工作,，直到小區(qū)遷入工作全部結(jié)束,。




 第五章 商品房價格管理





 第二十九條 對開發(fā)小區(qū)內(nèi)商品房的價格要以計劃成本為主要依據(jù)，并考慮不同地域,、結(jié)構(gòu),、設施、環(huán)境,、質(zhì)量,、朝向、樓層等因素,，以質(zhì)論價,，分等定價。



 第三十條 凡銷售商品房的開發(fā)公司必須編制開發(fā)建設經(jīng)濟費用測算表和建設銀行審定后的工程概預算資料,，報市建設開發(fā)管理辦公室,，市建設開發(fā)管理辦公室會同市物價局、市建設銀行等部門共同確定商品房價格,。



 第三十一條 商品房的價格應由開發(fā)小區(qū)成本,、計劃利潤、稅金,、環(huán)境效益費等項構(gòu)成,。超收部分按一定比例，上繳市財政,，專戶存儲,，不得挪作它用,，做為城市建設資金來源的一部分，用以補助棚戶區(qū)和建安比低,、邊遠區(qū)的小區(qū)改造,。



 第三十二條 開發(fā)公司的商品房實行預售的辦法，售購雙方須簽訂購房合同,，寫明房屋地點,、結(jié)構(gòu)、戶型,、朝向,、價格、樓層和交付使用期限,。同時,，購方要交預售價百分之五十的預交金，購售雙方都要嚴格履行合同,，購方每延期一天交款,，向售方交付千分之一違約金；售方每延期交付使用一天,，向購方交付千分之一的違約金,。




 第六章 費用管理





 第三十三條 為加速棚戶區(qū)和邊遠區(qū)的改造，要根據(jù)所處地域,、環(huán)境的差異,，按規(guī)劃面積對開發(fā)單位征收環(huán)境效益費，作為城市建設資金來源的一部分,，?？顚Ｓ茫墒姓鷾适褂?。環(huán)境效益費標準如下：

 第一組團 50－100元／平方米

 第二組團 30－49元／平方米

 第三組團 20－29元／平方米

 第四組團 19元／平方米以下

 環(huán)境效益費用由市建設開發(fā)管理辦公室代收,，然后上繳市財政專戶。市開發(fā)管理辦公室與各開發(fā)公司簽訂協(xié)議,，在協(xié)議簽定時交20％,，主體工程完成時交50％，工程竣工時交30％,。各開發(fā)單位必須及時繳納,，并責成各建設銀行代為劃撥收款。

 各組團的地域范圍,，如附表,。



 第三十四條 為降低商品房屋售價，凡按批準的規(guī)劃配套建設的開發(fā)小區(qū)，可享受如下優(yōu)惠：

 一,、減半征收基礎(chǔ)設施配套費,、排污費,；

 二,、免收人防工程費；

 三,、水,、電按新增容量計算。

 四,、由開發(fā)單位在開發(fā)小區(qū)內(nèi)按規(guī)劃和格局建設的商業(yè)網(wǎng)點,，可按商品住宅部分規(guī)定減半交付面積，建成的網(wǎng)點無償交市網(wǎng)點建設辦公室統(tǒng)一安排使用,。開發(fā)單位不按規(guī)劃建設商業(yè)網(wǎng)點的,。其商品住宅部分，按《長春市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃建設管理辦法》規(guī)定的商業(yè)網(wǎng)點比例和金額交納網(wǎng)點費,。



 第三十五條 小區(qū)內(nèi)按審定方案需要拆除的市政設施,、環(huán)衛(wèi)設施，有關(guān)部門免收一切費用,，建成后一次無償交付城建,、公用部門統(tǒng)一管理使用。

 需要移地另建的市政,、環(huán)衛(wèi)設施及樹木,、園林景點等要根據(jù)實際情況，由開發(fā)單位按規(guī)定支付有關(guān)費用,。



 第三十六條 各開發(fā)單位要按開發(fā)總投資的千分之二點五,，向市建設開發(fā)管理辦公室繳納開發(fā)管理費（列入開發(fā)成本），用于小區(qū)開發(fā)的各項經(jīng)費支出,。




 第七章 附則





 第三十七條 對違反本辦法的有關(guān)處罰規(guī)定,，由市城鄉(xiāng)建設委員會另行制定，報市政府批準后公布施行,。



 第三十八條 本辦法由長春市城鄉(xiāng)建設委會負責組織實施,。



 第三十九條 本辦法自一九八九年一月一日起施行。




 附： 第三十三條各組團地域范圍



 第一組團：
  北起遼寧路－－長白路－－東八條街北段至永寧路,；

 東至伊通河,；

 南至自由大路（伊通河－－自由廣場－－工農(nóng)廣場段）；

 西南沿工農(nóng)大路（全程）,；

 西至長沈鐵路,。



 第二組團：
 一、北起景陽大路（全程）－－工農(nóng)大路（全程）－－斯大林大街（工農(nóng)廣場－－自由廣場段）－－自由大路（自由廣場－－伊通河段）；

 東至伊通河,；

 南至南環(huán)城路,。

 二、北起西安大路（與和平大路交匯處－－西安廣場段）－－青龍路－－青川路（西段）－－龍泉路－－青蔭路,；

 東至長沈鐵路,；

 南至景陽大路（全程）；

 西至和平大街（與景陽大路交匯處－－西安大路段）

 三,、北起長吉鐵路,；

 東至東盛大街；

 南至直升路,；

 西至伊通河,。



 第三組團：
 一、北起北環(huán)城路（西段）,；

 東至長哈,、長沈鐵路；

 南至景陽大路,；

 西至西環(huán)城路,。

 二、北起長吉鐵路,；

 東至東環(huán)城路,；

 南至直升路；

 西至伊通河,。

 注：已列入第二組團范圍的除外,。



 第四組團：
 一、北起北環(huán)城路（東段）,；

 東至東環(huán)城路,；

 南至長吉鐵路；

 西至長哈鐵路,。

 二,、北起直升路；

 東至東環(huán)城路,；

 南至南環(huán)城路,；

 西至伊通河。