• 【發(fā)布單位】81005
• 【發(fā)布文號(hào)】--
• 【發(fā)布日期】1992-06-14
• 【生效日期】1992-06-14
• 【失效日期】--
• 【文件來(lái)源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

南京市住房制度改革實(shí)施方案

 南京市住房制度改革實(shí)施方案
 
（1992年6月14日南京市人民政府令第20號(hào)）
 為貫徹黨中央,、國(guó)務(wù)院關(guān)于“八五”期間“要積極推進(jìn)住房制度改革”的指示，根據(jù)國(guó)務(wù)院國(guó)發(fā)〔1991〕30號(hào)《
關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》及江蘇省政府蘇政發(fā)〔1991〕125號(hào)《江蘇省城鎮(zhèn)住房制度改革實(shí)施意見》的要求,，結(jié)合我市實(shí)際情況,，特制定本方案。



 一,、指導(dǎo)思想

 住房制度改革（以下簡(jiǎn)稱房改）是經(jīng)濟(jì)體制改革的重要組成部分,。其根本目的是緩解居民住房困難,，不斷改善住房條件，正確引導(dǎo)消費(fèi),，逐步實(shí)現(xiàn)住房商品化,，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)。房改要按照社會(huì)主義有計(jì)劃商品經(jīng)濟(jì)的要求,，通過(guò)轉(zhuǎn)換機(jī)制,，從改革公房低租金制度著手，將現(xiàn)行的實(shí)物福利分配制度逐步轉(zhuǎn)變?yōu)樨泿殴べY分配制度,。住戶通過(guò)商品交換（買房或租房）,，取得住房的所有權(quán)或使用權(quán)，使住房這種特殊商品進(jìn)入消費(fèi)品市場(chǎng),，實(shí)現(xiàn)住房資金投入產(chǎn)出的良性循環(huán),，從而逐步過(guò)渡到住房商品化和社會(huì)化。



 二,、基本原則

 （一）堅(jiān)持國(guó)家,、集體、個(gè)人三者共同負(fù)擔(dān)投資建房的原則,。在保持現(xiàn)有建房資金渠道不變的前提下,，逐步改變由政府和單位把居民住房包下來(lái)的制度，適當(dāng)增加個(gè)人在住房建設(shè)投資中的比重,，建立政府,、單位、個(gè)人三結(jié)合籌資建房的新機(jī)制,。

 （二）堅(jiān)持租,、售、建并舉的原則,。形成一個(gè)逐步提高租金,，推動(dòng)職工買房、加快資金回收,、促進(jìn)住房建設(shè)的良性循環(huán),。

 （三）堅(jiān)持機(jī)制轉(zhuǎn)換的原則。逐步改變現(xiàn)有資金分配體制,，把住房資金從作為積累形式的計(jì)劃分配變?yōu)橄M(fèi)形式的商品交換分配,，使目前實(shí)際用于職工建房、修房的大量暗貼轉(zhuǎn)化為明貼,，并逐步納入職工工資,；將現(xiàn)行的住房作為固定資產(chǎn)投資的計(jì)劃管理體制轉(zhuǎn)化為住房作為商品生產(chǎn)投資的指導(dǎo)性計(jì)劃管理體制；在理順目前圍繞住房所發(fā)生的各種資金渠道的基礎(chǔ)上建立住房基金,，逐步形成住房資金的良性循環(huán)；開放房地產(chǎn)市場(chǎng)，發(fā)展房地產(chǎn)金融和房地產(chǎn)業(yè),，建立適應(yīng)社會(huì)主義有計(jì)劃商品經(jīng)濟(jì)要求的新的住房制度和運(yùn)行機(jī)制,。

 （四）堅(jiān)持在統(tǒng)一政策下的因地制宜、積極穩(wěn)妥,、分步漸進(jìn)的原則,。既要在房改的目標(biāo)、基本政策上同國(guó)家和省保持一致,，又要使房改的具體內(nèi)容,、措施和步驟切合我市實(shí)際。要從現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)狀況出發(fā),，充分考慮國(guó)家,、集體和個(gè)人的承受能力，采取循環(huán)漸進(jìn)的辦法逐步實(shí)施,。



 三,、奮斗目標(biāo)

 （一）近期目標(biāo)?！鞍宋濉逼陂g,，以改變公房低租金、無(wú)償分配為基本點(diǎn),。公房租金標(biāo)準(zhǔn)在房改起步階段按實(shí)際支出的維修費(fèi)一項(xiàng)計(jì)租,，“八五”末期，要力爭(zhēng)達(dá)到三項(xiàng)因素（維修費(fèi),、管理費(fèi),、折舊費(fèi)）租金水平，實(shí)現(xiàn)“以租養(yǎng)房”,。在保持原有建房資金渠道不變的基礎(chǔ)上,，通過(guò)建立公積金、分房繳定金,、買房給優(yōu)惠,，開辟新的資金渠道，建立市,、企事業(yè)單位,、職工個(gè)人三級(jí)住房基金，加快住房建設(shè),?！鞍宋濉逼陂g，要建房800萬(wàn)平方米,，重點(diǎn)解決危險(xiǎn)住房和人均居住面積在4平方米以下的困難戶住房問(wèn)題,，使全市人均居住面積達(dá)到8平方米,，住房成套率達(dá)到60～70％。

 （二）中期目標(biāo),。2000年,，公房租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)達(dá)到五項(xiàng)因素（維修費(fèi)、管理費(fèi),、折舊費(fèi),、投資利息和房產(chǎn)稅）的成本租金水平，初步實(shí)現(xiàn)住房建設(shè)資金投入產(chǎn)出的良性循環(huán),，“九五”期間,，要建房900萬(wàn)平方米，重點(diǎn)解決人均居住面積在6平方米以下的擁擠戶住房問(wèn)題,，使全市人均居住面積達(dá)到9平方米,，住房成套率達(dá)到70～80％。發(fā)育房地產(chǎn)市場(chǎng),，建立和健全住房資金的融資體系,。

 （三）長(zhǎng)期目標(biāo)。公房租金標(biāo)準(zhǔn)要達(dá)到八項(xiàng)因素（上述五項(xiàng)因素基礎(chǔ)上增加土地使用費(fèi),、保險(xiǎn)費(fèi)和利潤(rùn)）的商品租金水平,，使每戶有一套舒適的住房。形成房地產(chǎn)市場(chǎng),，完善住房融資體系,，完成住房商品機(jī)制的轉(zhuǎn)換，實(shí)現(xiàn)住房商品化,、社會(huì)化,。



 四、主要內(nèi)容

 住房制度改革的主要內(nèi)容是：“建立公積金,，提租發(fā)補(bǔ)貼,，分房繳定金，買房給優(yōu)惠,?！?
 （一）建立公積金

 公積金是一種通過(guò)義務(wù)性長(zhǎng)期儲(chǔ)蓄積累，提高職工家庭解決自住住房能力,，擴(kuò)大住宅建設(shè)資金的融通,，加速住宅建設(shè)發(fā)展的社會(huì)保障機(jī)制。

 凡在本市工作,，具有本市城鎮(zhèn)常住戶口的在職職工,，按月繳存占工資一定比例的公積金，單位按月提供占職工個(gè)人工資一定比例的公積金,，兩者均歸職工個(gè)人所有,。

 離退休職工,、計(jì)劃外臨時(shí)工、在寧的外籍和外方工作人員,，單位和個(gè)人均不繳存公積金,。

 職工因各種原因停發(fā)工資時(shí)，單位和個(gè)人均不再繳存公積金,。恢復(fù)工資關(guān)系后,，繼續(xù)繳存公積金,。

 職工個(gè)人繳存和單位提供的公積金存入中國(guó)人民建設(shè)銀行南京市房改信貸部（以下簡(jiǎn)稱建行市房改信貸部），比照活期存款利率計(jì)算,。

 1992年職工個(gè)人和所在單位的公積金繳存率分別定為職工月工資的5％,，以后隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展和職工個(gè)人收入的變化，分別進(jìn)行調(diào)整,，予以公布,。

 公積金中職工個(gè)人繳存的部分，由職工個(gè)人支付,；企業(yè)提供的部分,，在公有住房的折舊費(fèi)中列支，不足部分,，國(guó)營(yíng)企業(yè)經(jīng)財(cái)政部門核定,、集體企業(yè)經(jīng)稅務(wù)部門核準(zhǔn)，可在成本（費(fèi)用）中列支,；全額預(yù)算事業(yè)單位提供的部分,，按差額比例分別比照全額預(yù)算單位和企業(yè)開支渠道列支；自收自支事業(yè)單位提供的部分,，比照企業(yè)開支渠道列支,；外商投資企業(yè)提供的部分，在提取的自營(yíng)住房折舊費(fèi)和住房基金中列支,。

 職工可使用本戶成員及其直系親屬積累的公積金購(gòu)買,、自建自住住房，或進(jìn)行私房翻建和大修,。職工離退休或死亡,，所結(jié)余的公積金本息還給職工或依法由繼承人、受遺贈(zèng)人提??；工作調(diào)動(dòng)或調(diào)離本市的，其結(jié)余的公積金本息轉(zhuǎn)至調(diào)入單位該職工名下繼續(xù)存儲(chǔ),。職工出國(guó)定居,，其結(jié)余的公積金本息,，屬個(gè)人繳存的部分，歸還職工本人,；屬單位提供的部分,，留作單位的住房基金。

 各單位原則上可有償使用本單位職工名下結(jié)余的公積金進(jìn)行住宅建設(shè),；原有各種渠道用于建造職工住房的資金,，仍不能減少。

 在征收職工個(gè)人收入調(diào)節(jié)稅時(shí),，可扣除職工個(gè)人繳存的公積金數(shù)額,；職工提取的公積金本息，免繳個(gè)人收入調(diào)節(jié)稅,；繼承和受遺贈(zèng)的公積金本息,，受益人免繳個(gè)人收入調(diào)節(jié)稅。

 （二）提租發(fā)補(bǔ)貼

 改革現(xiàn)行低租金制度,，將公房租金逐步提高到商品租金,，是推進(jìn)住房制度改革，實(shí)現(xiàn)住房商品化的一項(xiàng)長(zhǎng)期目標(biāo),。

 在房改起步階段,，按照“橫向統(tǒng)一、縱向微調(diào),、提租補(bǔ)貼”的原則,，我市房管部門直接管理和系統(tǒng)單位自行管理的公有住房，租金標(biāo)準(zhǔn)一律提高到每平方米使用面積平均月租金0．30元,。每處住房的實(shí)際租金,，按市政府寧政發(fā)〔1992〕55號(hào)《南京市公有居住房屋租金標(biāo)準(zhǔn)》評(píng)定。

 對(duì)多占住房的,，要加收租金,。具體辦法根據(jù)省有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際情況,，另行制定,。 對(duì)租住提租公房的職工，由所在單位分別按其工資或月離退休費(fèi)的2．5％一次核定金額,，按月隨工資發(fā)給住房補(bǔ)貼,。原來(lái)部分職工享受的租住公房補(bǔ)貼相應(yīng)取消。

 對(duì)居住集體宿舍和私房的職工,，暫不發(fā)住房補(bǔ)貼,。租住私房職工，過(guò)去已發(fā)給住房補(bǔ)貼的，全市不作統(tǒng)一規(guī)定,。

 租住提租公房職工因各種原因停發(fā)工資時(shí),，住房補(bǔ)貼也隨之停發(fā)?；謴?fù)工資關(guān)系后,，繼續(xù)發(fā)給。

 提租后的租金收入專項(xiàng)用于公房維修,、管理,。

 發(fā)放的住房補(bǔ)貼，企業(yè)隨工資渠道列入成本,；全額預(yù)算行政事業(yè)單位列入同級(jí)財(cái)政預(yù)算,；差額預(yù)算事業(yè)單位，按差額比例分別比照全額預(yù)算單位和企業(yè)開支渠道列支,；自收自支事業(yè)單位比照企業(yè)開支渠道列支。

 1937年7月6日及以前參加革命工作享受離休待遇的干部或已故離休干部的配偶,，一處住房提租后,，新增租金支出與家庭住房補(bǔ)貼相抵，每戶每月凈增支出一次核定,，全額免繳,。

 1937年7月7日及以后參加革命工作享受離休待遇的干部或已故離休干部的配遇、建國(guó)前參加革命工作的退休老工人或已故退休老工人的配偶,，一處住房提租后,，新增租金支出與家庭住房補(bǔ)貼相抵，每戶每月凈增支出超過(guò)15元以上的部分,，給予減免,。

 民政部門確定的社會(huì)救濟(jì)戶和非在職優(yōu)撫戶，提租后,，新增租金酌情全額免繳或限額減免,。

 （三）分房繳定金

 分房繳定金，是推進(jìn)住房有償分配,，建立住房需求自我約束機(jī)制,，籌集住宅建設(shè)資金，加快住宅建設(shè),，增加住房供給的一項(xiàng)措施,。

 凡分配的公有新舊住房，住房必須按規(guī)定繳納定金后才能獲得住房使用權(quán),，并按月繳納房租,。1992年繳存定金的標(biāo)準(zhǔn)定為每平方米使用面積20～50元，今后隨物價(jià)指數(shù)的變動(dòng)進(jìn)行調(diào)整,。住房繳存的定金歸繳存人所有,，享有低息,，不計(jì)復(fù)利，5年后一次還本付息,。

 定金由產(chǎn)權(quán)單位專項(xiàng)用于住房建設(shè),。

 （四）買房給優(yōu)惠

 出售公有住房，籌集建設(shè)資金,，是緩解住房矛盾,，實(shí)現(xiàn)住房資金良性循環(huán)，建立國(guó)家,、集體,、個(gè)人三結(jié)合解決住房問(wèn)題新機(jī)制的重要內(nèi)容。

 各單位在分配住房時(shí),，應(yīng)實(shí)行先售后租,、租售并舉的原則。要優(yōu)先安排房源出售（或出租）給住房困難戶,，以及作出突出貢獻(xiàn)的先進(jìn)人物,、科技人員、知識(shí)分子,、一線職工,。

 凡具有本市城鎮(zhèn)常住戶口，以自住為目的,，且符合分房條件的職工,，均可向本單位申請(qǐng)購(gòu)買（除列入不予出售的范圍外）新建的（含騰空的）或現(xiàn)已租住的成套公有住房。

 職工購(gòu)買公有住房,，在規(guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)為基價(jià),；超過(guò)面積標(biāo)準(zhǔn)的，超過(guò)部分按市場(chǎng)價(jià)計(jì)價(jià),。在房改起步階段,，新房暫以住房本身的建筑造價(jià)為基價(jià)；舊房以重置價(jià)（上一年度竣工的同類新建住房本身的建筑造價(jià)）乘以成新折扣為基價(jià),，兩者都按住房所在地段,、樓層、朝向等因素增減后計(jì)價(jià),。

 職工以優(yōu)惠價(jià)格購(gòu)買公房,，以戶為單位，每戶限購(gòu)一次,。一次付清全部購(gòu)房款的,，可減收房?jī)r(jià)的20％。也可分期付款，首期付款不得低于購(gòu)房款的30％,，在此基礎(chǔ)上每多付10％,，減收房?jī)r(jià)2．5％，剩余部分可向建行市房改信貸部申請(qǐng)低息貸款,，由購(gòu)房人按月還本付息,。還款年限新房15年以內(nèi)，舊房10年以內(nèi),。貸款利率根據(jù)還款期限長(zhǎng)短確定,。

 職工以優(yōu)惠價(jià)格購(gòu)買的公房，擁有部分產(chǎn)權(quán),，原產(chǎn)權(quán)單位為共有產(chǎn)權(quán)者,。購(gòu)買人享有永久使用權(quán)和合法繼承權(quán)，但不得轉(zhuǎn)讓,、出租,、贈(zèng)與或改變用途。購(gòu)房人付清全部房款并住滿5年后可以出售,，原產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購(gòu)買權(quán),。出售的收入，購(gòu)房人只能分得原購(gòu)房款所占平均綜合造價(jià)比例的部分,，剩余的部分歸原產(chǎn)權(quán)單位所有，列入住房基金,。

 產(chǎn)權(quán)單位以優(yōu)惠價(jià)格出售新房,，免征固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅，暫免征營(yíng)業(yè)稅,；舊房暫免征營(yíng)業(yè)稅,。售房籌集的住房基金，暫免征國(guó)家預(yù)算調(diào)節(jié)基金和能源交通重點(diǎn)建設(shè)基金,。購(gòu)房人免征城鎮(zhèn)土地使用稅,、房產(chǎn)稅和一次性契稅。

 企業(yè)以優(yōu)惠價(jià)格出售公房,，對(duì)尚存的產(chǎn)權(quán),，可繼續(xù)提取折舊費(fèi)和大修理基金。



 五,、加強(qiáng)房改工作領(lǐng)導(dǎo)

 住房制度改革是一切長(zhǎng)期的社會(huì)系統(tǒng)工程,，它涉及千家萬(wàn)戶的切身利益，各級(jí)政府和各單位領(lǐng)導(dǎo)要高度重視,、切實(shí)加強(qiáng)對(duì)房改工作的領(lǐng)導(dǎo),。市政府決定：

 （一）成立具有綜合協(xié)調(diào)功能的常設(shè)機(jī)構(gòu)－南京市住房制度改革辦公室（以下簡(jiǎn)稱市房改辦），在市政府和市住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)房改的日常工作,。

 各區(qū),、縣和各大中型企業(yè)也要成立房改領(lǐng)導(dǎo)小組及其辦公室。各部委辦局應(yīng)確定有關(guān)部門分管和指定專人負(fù)責(zé)房改的日常工作,。

 （二）成立南京市住房基金管理中心,，與市房改辦合署辦公，負(fù)責(zé)統(tǒng)一歸集,、管理,、監(jiān)督和使用全市住房基金。

 （三）建立市,、企事業(yè)單位,、職工個(gè)人三級(jí)住房基金。在立足現(xiàn)有資金轉(zhuǎn)化的基礎(chǔ)上,，把圍繞住房生產(chǎn),、經(jīng)營(yíng)、消費(fèi)所發(fā)生的資金集中起來(lái),，使之合理化,、固定化和規(guī)范化。

 三級(jí)住房基金的歸集,、存貸等金融業(yè)務(wù),，委托建行市房改信貸部辦理，實(shí)行單獨(dú)核算,、自主經(jīng)營(yíng),、自負(fù)盈虧、自求平衡,、就地完稅的原則,。經(jīng)辦的住房基金存款免繳存款準(zhǔn)備金；政策性住房信貸的金融業(yè)務(wù)收入,，暫免征營(yíng)業(yè)稅,；取得的利潤(rùn)，暫免征所得稅,。



 六,、附則

 本方案實(shí)施中，原來(lái)已推行的商品房,、僑匯房售購(gòu)以及集資建房,、住宅合作社、住房?jī)?chǔ)蓄等行之有效的辦法,，仍應(yīng)繼續(xù)積極推廣,，并結(jié)合本方案實(shí)施,。

 實(shí)施房改方案，要緊緊圍繞“解?！?、“解困”，重點(diǎn)解決危險(xiǎn)住房和人均居住面積在2～4平方米的居住困難戶的住房問(wèn)題,。無(wú)論在資金使用,、計(jì)劃安排、組織建房,、分配或出售住房各方面均應(yīng)優(yōu)先落實(shí),。

 與本方案配套的《南京市公積金管理辦法》、《南京市公房提租和補(bǔ)貼實(shí)施辦法》,、《南京市分房繳定金暫行辦法》,、《南京市優(yōu)惠出售公有住房暫行規(guī)定》、《南京市住房基金管理辦法》,、《南京市住房基金金融管理暫行辦法》,、《南京市住房制度改革中有關(guān)財(cái)稅管理的暫行規(guī)定》、《南京市繳存公積金和發(fā)放住房補(bǔ)貼若干具體問(wèn)題的暫行規(guī)定》等項(xiàng)措施,，和方案同步實(shí)施,。

 本方案先在十個(gè)區(qū)范圍內(nèi)施行。

 根據(jù)國(guó)務(wù)院國(guó)發(fā)〔1991〕30號(hào)文件第八條規(guī)定,，國(guó)家,、部和江蘇省屬及外地在寧單位，均按本方案實(shí)施,。

 根據(jù)國(guó)務(wù)院房改領(lǐng)導(dǎo)小組房改字〔1991〕3號(hào)文件和中央軍委〔1992〕1號(hào)文件規(guī)定,，駐寧部隊(duì)企業(yè)化工廠的住房制度改革按本方案實(shí)施。軍隊(duì)人員租住地方公房的,，按地方房改方案規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)交租,；地方人員租住軍產(chǎn)房的,，按軍隊(duì)房改方案規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)交租,。

 根據(jù)國(guó)務(wù)院房改領(lǐng)導(dǎo)小組房改字〔1992〕6號(hào)文件規(guī)定，鐵道部部屬在寧獨(dú)立事業(yè)單位（院校,、科研院所）按本方案執(zhí)行,。鐵路分局可單獨(dú)制定房改實(shí)施方案。交叉住房的部分,，按本方案執(zhí)行,。

 本方案由市住房制度改革辦公室負(fù)責(zé)解釋。