• 【發(fā)布單位】81005
• 【發(fā)布文號】--
• 【發(fā)布日期】1992-06-14
• 【生效日期】1992-06-14
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

南京市住房制度改革實施方案

 南京市住房制度改革實施方案
 
（1992年6月14日南京市人民政府令第20號）
 為貫徹黨中央、國務院關于“八五”期間“要積極推進住房制度改革”的指示,，根據(jù)國務院國發(fā)〔1991〕30號《
關于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》及江蘇省政府蘇政發(fā)〔1991〕125號《江蘇省城鎮(zhèn)住房制度改革實施意見》的要求,，結合我市實際情況，特制定本方案,。



 一,、指導思想

 住房制度改革（以下簡稱房改）是經(jīng)濟體制改革的重要組成部分。其根本目的是緩解居民住房困難,，不斷改善住房條件,，正確引導消費,，逐步實現(xiàn)住房商品化，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè),。房改要按照社會主義有計劃商品經(jīng)濟的要求,，通過轉換機制，從改革公房低租金制度著手,，將現(xiàn)行的實物福利分配制度逐步轉變?yōu)樨泿殴べY分配制度,。住戶通過商品交換（買房或租房），取得住房的所有權或使用權,，使住房這種特殊商品進入消費品市場,，實現(xiàn)住房資金投入產(chǎn)出的良性循環(huán)，從而逐步過渡到住房商品化和社會化,。



 二,、基本原則

 （一）堅持國家、集體,、個人三者共同負擔投資建房的原則,。在保持現(xiàn)有建房資金渠道不變的前提下，逐步改變由政府和單位把居民住房包下來的制度,，適當增加個人在住房建設投資中的比重,，建立政府、單位,、個人三結合籌資建房的新機制,。

 （二）堅持租、售,、建并舉的原則,。形成一個逐步提高租金，推動職工買房,、加快資金回收,、促進住房建設的良性循環(huán)。

 （三）堅持機制轉換的原則,。逐步改變現(xiàn)有資金分配體制,，把住房資金從作為積累形式的計劃分配變?yōu)橄M形式的商品交換分配，使目前實際用于職工建房,、修房的大量暗貼轉化為明貼,，并逐步納入職工工資；將現(xiàn)行的住房作為固定資產(chǎn)投資的計劃管理體制轉化為住房作為商品生產(chǎn)投資的指導性計劃管理體制,；在理順目前圍繞住房所發(fā)生的各種資金渠道的基礎上建立住房基金,，逐步形成住房資金的良性循環(huán)；開放房地產(chǎn)市場，發(fā)展房地產(chǎn)金融和房地產(chǎn)業(yè),，建立適應社會主義有計劃商品經(jīng)濟要求的新的住房制度和運行機制,。

 （四）堅持在統(tǒng)一政策下的因地制宜、積極穩(wěn)妥,、分步漸進的原則,。既要在房改的目標、基本政策上同國家和省保持一致,，又要使房改的具體內(nèi)容,、措施和步驟切合我市實際。要從現(xiàn)實經(jīng)濟狀況出發(fā),，充分考慮國家,、集體和個人的承受能力，采取循環(huán)漸進的辦法逐步實施,。



 三、奮斗目標

 （一）近期目標,?！鞍宋濉逼陂g，以改變公房低租金,、無償分配為基本點,。公房租金標準在房改起步階段按實際支出的維修費一項計租，“八五”末期,，要力爭達到三項因素（維修費,、管理費、折舊費）租金水平,，實現(xiàn)“以租養(yǎng)房”,。在保持原有建房資金渠道不變的基礎上，通過建立公積金,、分房繳定金,、買房給優(yōu)惠，開辟新的資金渠道,，建立市,、企事業(yè)單位、職工個人三級住房基金,，加快住房建設,。“八五”期間,，要建房800萬平方米,，重點解決危險住房和人均居住面積在4平方米以下的困難戶住房問題，使全市人均居住面積達到8平方米，住房成套率達到60～70％,。

 （二）中期目標,。2000年，公房租金標準應達到五項因素（維修費,、管理費,、折舊費、投資利息和房產(chǎn)稅）的成本租金水平,，初步實現(xiàn)住房建設資金投入產(chǎn)出的良性循環(huán),，“九五”期間，要建房900萬平方米,，重點解決人均居住面積在6平方米以下的擁擠戶住房問題,，使全市人均居住面積達到9平方米，住房成套率達到70～80％,。發(fā)育房地產(chǎn)市場,，建立和健全住房資金的融資體系。

 （三）長期目標,。公房租金標準要達到八項因素（上述五項因素基礎上增加土地使用費,、保險費和利潤）的商品租金水平，使每戶有一套舒適的住房,。形成房地產(chǎn)市場,，完善住房融資體系，完成住房商品機制的轉換,，實現(xiàn)住房商品化,、社會化。



 四,、主要內(nèi)容

 住房制度改革的主要內(nèi)容是：“建立公積金,，提租發(fā)補貼，分房繳定金,，買房給優(yōu)惠,。”

 （一）建立公積金

 公積金是一種通過義務性長期儲蓄積累,，提高職工家庭解決自住住房能力,，擴大住宅建設資金的融通，加速住宅建設發(fā)展的社會保障機制,。

 凡在本市工作,，具有本市城鎮(zhèn)常住戶口的在職職工，按月繳存占工資一定比例的公積金,，單位按月提供占職工個人工資一定比例的公積金,，兩者均歸職工個人所有,。

 離退休職工、計劃外臨時工,、在寧的外籍和外方工作人員,，單位和個人均不繳存公積金。

 職工因各種原因停發(fā)工資時,，單位和個人均不再繳存公積金,。恢復工資關系后,，繼續(xù)繳存公積金,。

 職工個人繳存和單位提供的公積金存入中國人民建設銀行南京市房改信貸部（以下簡稱建行市房改信貸部），比照活期存款利率計算,。

 1992年職工個人和所在單位的公積金繳存率分別定為職工月工資的5％,，以后隨經(jīng)濟發(fā)展和職工個人收入的變化，分別進行調(diào)整,，予以公布,。

 公積金中職工個人繳存的部分，由職工個人支付,；企業(yè)提供的部分,，在公有住房的折舊費中列支，不足部分,，國營企業(yè)經(jīng)財政部門核定、集體企業(yè)經(jīng)稅務部門核準,，可在成本（費用）中列支,；全額預算事業(yè)單位提供的部分，按差額比例分別比照全額預算單位和企業(yè)開支渠道列支,；自收自支事業(yè)單位提供的部分,，比照企業(yè)開支渠道列支；外商投資企業(yè)提供的部分,，在提取的自營住房折舊費和住房基金中列支,。

 職工可使用本戶成員及其直系親屬積累的公積金購買、自建自住住房,，或進行私房翻建和大修。職工離退休或死亡，所結余的公積金本息還給職工或依法由繼承人,、受遺贈人提取,；工作調(diào)動或調(diào)離本市的,，其結余的公積金本息轉至調(diào)入單位該職工名下繼續(xù)存儲,。職工出國定居,，其結余的公積金本息,，屬個人繳存的部分,，歸還職工本人,；屬單位提供的部分,，留作單位的住房基金。

 各單位原則上可有償使用本單位職工名下結余的公積金進行住宅建設,；原有各種渠道用于建造職工住房的資金,，仍不能減少。

 在征收職工個人收入調(diào)節(jié)稅時,，可扣除職工個人繳存的公積金數(shù)額,；職工提取的公積金本息，免繳個人收入調(diào)節(jié)稅,；繼承和受遺贈的公積金本息,，受益人免繳個人收入調(diào)節(jié)稅。

 （二）提租發(fā)補貼

 改革現(xiàn)行低租金制度,，將公房租金逐步提高到商品租金，是推進住房制度改革,，實現(xiàn)住房商品化的一項長期目標,。

 在房改起步階段,，按照“橫向統(tǒng)一,、縱向微調(diào)、提租補貼”的原則,，我市房管部門直接管理和系統(tǒng)單位自行管理的公有住房,，租金標準一律提高到每平方米使用面積平均月租金0．30元。每處住房的實際租金,，按市政府寧政發(fā)〔1992〕55號《南京市公有居住房屋租金標準》評定,。

 對多占住房的,，要加收租金,。具體辦法根據(jù)省有關規(guī)定,，結合我市實際情況,，另行制定,。 對租住提租公房的職工,，由所在單位分別按其工資或月離退休費的2．5％一次核定金額,，按月隨工資發(fā)給住房補貼。原來部分職工享受的租住公房補貼相應取消,。

 對居住集體宿舍和私房的職工,，暫不發(fā)住房補貼。租住私房職工，過去已發(fā)給住房補貼的,，全市不作統(tǒng)一規(guī)定,。

 租住提租公房職工因各種原因停發(fā)工資時，住房補貼也隨之停發(fā),?；謴凸べY關系后，繼續(xù)發(fā)給,。

 提租后的租金收入專項用于公房維修,、管理。

 發(fā)放的住房補貼,，企業(yè)隨工資渠道列入成本,；全額預算行政事業(yè)單位列入同級財政預算；差額預算事業(yè)單位，按差額比例分別比照全額預算單位和企業(yè)開支渠道列支,；自收自支事業(yè)單位比照企業(yè)開支渠道列支。

 1937年7月6日及以前參加革命工作享受離休待遇的干部或已故離休干部的配偶,，一處住房提租后,，新增租金支出與家庭住房補貼相抵，每戶每月凈增支出一次核定,，全額免繳,。

 1937年7月7日及以后參加革命工作享受離休待遇的干部或已故離休干部的配遇、建國前參加革命工作的退休老工人或已故退休老工人的配偶,，一處住房提租后,，新增租金支出與家庭住房補貼相抵，每戶每月凈增支出超過15元以上的部分,，給予減免,。

 民政部門確定的社會救濟戶和非在職優(yōu)撫戶，提租后,，新增租金酌情全額免繳或限額減免,。

 （三）分房繳定金

 分房繳定金，是推進住房有償分配,，建立住房需求自我約束機制,，籌集住宅建設資金，加快住宅建設,，增加住房供給的一項措施,。

 凡分配的公有新舊住房，住房必須按規(guī)定繳納定金后才能獲得住房使用權,，并按月繳納房租,。1992年繳存定金的標準定為每平方米使用面積20～50元，今后隨物價指數(shù)的變動進行調(diào)整,。住房繳存的定金歸繳存人所有,，享有低息，不計復利,，5年后一次還本付息,。

 定金由產(chǎn)權單位專項用于住房建設。

 （四）買房給優(yōu)惠

 出售公有住房,，籌集建設資金,，是緩解住房矛盾，實現(xiàn)住房資金良性循環(huán),，建立國家,、集體、個人三結合解決住房問題新機制的重要內(nèi)容。

 各單位在分配住房時,，應實行先售后租,、租售并舉的原則。要優(yōu)先安排房源出售（或出租）給住房困難戶,，以及作出突出貢獻的先進人物,、科技人員、知識分子,、一線職工,。

 凡具有本市城鎮(zhèn)常住戶口，以自住為目的,，且符合分房條件的職工,，均可向本單位申請購買（除列入不予出售的范圍外）新建的（含騰空的）或現(xiàn)已租住的成套公有住房。

 職工購買公有住房,，在規(guī)定的面積標準內(nèi)以標準價為基價,；超過面積標準的，超過部分按市場價計價,。在房改起步階段,，新房暫以住房本身的建筑造價為基價；舊房以重置價（上一年度竣工的同類新建住房本身的建筑造價）乘以成新折扣為基價,，兩者都按住房所在地段,、樓層、朝向等因素增減后計價,。

 職工以優(yōu)惠價格購買公房,，以戶為單位，每戶限購一次,。一次付清全部購房款的,，可減收房價的20％。也可分期付款,，首期付款不得低于購房款的30％,，在此基礎上每多付10％，減收房價2．5％,，剩余部分可向建行市房改信貸部申請低息貸款,，由購房人按月還本付息。還款年限新房15年以內(nèi),，舊房10年以內(nèi),。貸款利率根據(jù)還款期限長短確定。

 職工以優(yōu)惠價格購買的公房,，擁有部分產(chǎn)權,，原產(chǎn)權單位為共有產(chǎn)權者,。購買人享有永久使用權和合法繼承權，但不得轉讓,、出租,、贈與或改變用途。購房人付清全部房款并住滿5年后可以出售,，原產(chǎn)權單位有優(yōu)先購買權,。出售的收入，購房人只能分得原購房款所占平均綜合造價比例的部分,，剩余的部分歸原產(chǎn)權單位所有，列入住房基金,。

 產(chǎn)權單位以優(yōu)惠價格出售新房,，免征固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅，暫免征營業(yè)稅,；舊房暫免征營業(yè)稅,。售房籌集的住房基金，暫免征國家預算調(diào)節(jié)基金和能源交通重點建設基金,。購房人免征城鎮(zhèn)土地使用稅,、房產(chǎn)稅和一次性契稅。

 企業(yè)以優(yōu)惠價格出售公房,，對尚存的產(chǎn)權,，可繼續(xù)提取折舊費和大修理基金。



 五,、加強房改工作領導

 住房制度改革是一切長期的社會系統(tǒng)工程,，它涉及千家萬戶的切身利益，各級政府和各單位領導要高度重視,、切實加強對房改工作的領導,。市政府決定：

 （一）成立具有綜合協(xié)調(diào)功能的常設機構－南京市住房制度改革辦公室（以下簡稱市房改辦），在市政府和市住房制度改革領導小組領導下,，負責房改的日常工作,。

 各區(qū)、縣和各大中型企業(yè)也要成立房改領導小組及其辦公室,。各部委辦局應確定有關部門分管和指定專人負責房改的日常工作,。

 （二）成立南京市住房基金管理中心，與市房改辦合署辦公,，負責統(tǒng)一歸集,、管理、監(jiān)督和使用全市住房基金,。

 （三）建立市,、企事業(yè)單位,、職工個人三級住房基金,。在立足現(xiàn)有資金轉化的基礎上，把圍繞住房生產(chǎn),、經(jīng)營,、消費所發(fā)生的資金集中起來,，使之合理化,、固定化和規(guī)范化,。

 三級住房基金的歸集,、存貸等金融業(yè)務,，委托建行市房改信貸部辦理,，實行單獨核算、自主經(jīng)營,、自負盈虧、自求平衡,、就地完稅的原則,。經(jīng)辦的住房基金存款免繳存款準備金；政策性住房信貸的金融業(yè)務收入,，暫免征營業(yè)稅；取得的利潤,，暫免征所得稅,。



 六,、附則

 本方案實施中,，原來已推行的商品房,、僑匯房售購以及集資建房、住宅合作社,、住房儲蓄等行之有效的辦法,，仍應繼續(xù)積極推廣,，并結合本方案實施,。

 實施房改方案,，要緊緊圍繞“解?！?、“解困”,，重點解決危險住房和人均居住面積在2～4平方米的居住困難戶的住房問題,。無論在資金使用,、計劃安排、組織建房,、分配或出售住房各方面均應優(yōu)先落實,。

 與本方案配套的《南京市公積金管理辦法》、《南京市公房提租和補貼實施辦法》,、《南京市分房繳定金暫行辦法》,、《南京市優(yōu)惠出售公有住房暫行規(guī)定》、《南京市住房基金管理辦法》,、《南京市住房基金金融管理暫行辦法》,、《南京市住房制度改革中有關財稅管理的暫行規(guī)定》、《南京市繳存公積金和發(fā)放住房補貼若干具體問題的暫行規(guī)定》等項措施,，和方案同步實施,。

 本方案先在十個區(qū)范圍內(nèi)施行。

 根據(jù)國務院國發(fā)〔1991〕30號文件第八條規(guī)定,，國家,、部和江蘇省屬及外地在寧單位，均按本方案實施,。

 根據(jù)國務院房改領導小組房改字〔1991〕3號文件和中央軍委〔1992〕1號文件規(guī)定,，駐寧部隊企業(yè)化工廠的住房制度改革按本方案實施。軍隊人員租住地方公房的,，按地方房改方案規(guī)定的租金標準交租,；地方人員租住軍產(chǎn)房的,，按軍隊房改方案規(guī)定的租金標準交租。

 根據(jù)國務院房改領導小組房改字〔1992〕6號文件規(guī)定,，鐵道部部屬在寧獨立事業(yè)單位（院校,、科研院所）按本方案執(zhí)行。鐵路分局可單獨制定房改實施方案,。交叉住房的部分,，按本方案執(zhí)行,。

 本方案由市住房制度改革辦公室負責解釋,。