• 【發(fā)布單位】81508
• 【發(fā)布文號】青島市人民政府令第18號
• 【發(fā)布日期】1994-03-21
• 【生效日期】1994-03-21
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

青島市人民政府令

青島市人民政府令
 
（第18號）
 《青島市住宅小區(qū)物業(yè)管理試行辦法》業(yè)經(jīng)市人民政府批準,，現(xiàn)予發(fā)布施行。

 市長：俞正聲

 一九九四年三月二十一日

 青島市住宅小區(qū)物業(yè)管理試行辦法





 第一條 為加強城市居民住宅小區(qū)的管理,，提高城市整體管理水平,，給居民提供舒適方便、安定整潔,、優(yōu)美文明的生活環(huán)境,，根據(jù)國家、省有關(guān)規(guī)定,，結(jié)合本市實際情況,，制定本辦法。



 第二條 本辦法所稱住宅小區(qū),，是指經(jīng)過統(tǒng)一規(guī)劃,、綜合開發(fā)、配套建設而形成的建筑面積在五萬平方米以上的城市居民住宅小區(qū)（以下簡稱住宅小區(qū)）,。



 第三條 本市行政區(qū)域內(nèi)的住宅小區(qū)實行物業(yè)管理,。

 已入住居民、暫不具備條件的住宅小區(qū),，應搞好規(guī)劃,，創(chuàng)造條件，并在市政府規(guī)定的期限內(nèi)逐步實行物業(yè)管理,。



 第四條 成立住宅小區(qū)管理委員會（以下簡稱管委會）,，為社團法人組織,。管委會由房屋所有人、承租人代表和街道辦事處等有關(guān)管理部門的代表組成,，房屋所有人,、承租人代表應不低于管委會組成人員的70％。管委會主任由區(qū)（市）人民政府指定的街道辦事處主任或副主任兼任,。

 管委會設辦公室,，負責處理日常工作；涉及本住宅小區(qū)物業(yè)管理重大事項的,，由管委會組成人員實行投票表決制度,。



 第五條 管委會的職責：

 （一）貫徹國家、省和市有關(guān)規(guī)定和本辦法,；

 （二）負責接收按規(guī)定交付使用的住宅小區(qū),；

 （三）通過招標、招聘等形式確定住宅小區(qū)物業(yè)管理單位并與其簽定《住宅小區(qū)管理承包合同》,；

 （四）對住宅小區(qū)物業(yè)管理單位的管理服務工作進行監(jiān)督檢查并接受居民對物業(yè)管理單位的投訴,；

 （五）負責協(xié)調(diào)小區(qū)物業(yè)管理單位與各有關(guān)管理部門的工作關(guān)系；

 （六）確定住宅小區(qū)內(nèi)管理服務內(nèi)容,。



 第六條 住宅小區(qū)的物業(yè)管理由物業(yè)管理單位實行專業(yè)化統(tǒng)一管理和綜合性服務,。

 物業(yè)管理單位須按規(guī)定經(jīng)資質(zhì)審查和經(jīng)工商行政管理部門審查并領(lǐng)取《營業(yè)執(zhí)照》后，方可從事住宅小區(qū)物業(yè)管理,。

 物業(yè)管理單位是具備相應條件的企業(yè)法人。



 第七條 有關(guān)管理部門,、單位應將住宅小區(qū)內(nèi)的下列事項委托物業(yè)管理單位納入管理范圍：

 （一）公有房產(chǎn)、公有房產(chǎn)與私有房產(chǎn)毗連部分的維修管理,；

 （二）道路及其他公共場所的清掃保潔,；

 （三）綠地和綠地上的花草樹木及綠化設施的養(yǎng)護管理；

 （四）集貿(mào)市場和其他商業(yè)網(wǎng)點的經(jīng)營管理,；

 （五）部分供水,、供熱、供（燃）氣,、供電,、照明、排水等市政公用設施的養(yǎng)護和維修,；

 （六）其他,。



 第八條 有關(guān)管理部門、單位將前條所列有關(guān)事項委托物業(yè)管理單位管理的,，應與物業(yè)管理單位簽訂托管合同,，明確雙方的管理權(quán)限和責任,，托管合同期限應與《住宅小區(qū)管理承包合同》期限一致。對托管的事項,，有關(guān)管理部門,、單位不再直接進行管理，但有權(quán)進行監(jiān)督檢查,。

 物業(yè)管理單位需改變其接受托管的設施的現(xiàn)狀或使用性質(zhì),，應按規(guī)定經(jīng)有關(guān)管理部門和單位批準。



 第九條 物業(yè)管理單位對下列事項實行有償服務：

 （一）為單位,、居民代收垃圾,，清掃樓道及道路，代收水,、電,、燃氣、供熱,、有線電視,、通訊等費用，治安保衛(wèi)等公共服務,；

 （二）為單位、居民看管車輛,、粉刷樓宇,、維修樓內(nèi)公共照明設施和水電設施等專項服務；

 （三）為單位,、居民代管房屋,、車輛及維修室內(nèi)水電設備、家用電器和提供其他日常生活服務等特約服務,；

 （四）單位和居民委托的其他服務項目。



 第十條 經(jīng)有關(guān)部門驗收合格的住宅小區(qū),，建設單位應在交付使用時，向負責接收的管委會提供以下檔案資料：

 （一）小區(qū)規(guī)劃圖,；

 （二）竣工總平面圖,；

 （三）單體建筑及結(jié)構(gòu)設備竣工圖,；

 （四）地下管網(wǎng)竣工圖；

 （五）房屋分配方案,；

 （六）其他,。



 第十一條 住宅小區(qū)自移交之日起一年內(nèi),，由開發(fā)建設單位負責保修；開發(fā)建設單位也可支付一定比例的保修金,，由物業(yè)管理單位養(yǎng)護修繕,。



 第十二條 住宅小區(qū)開發(fā)建設單位應按住宅小區(qū)建設投資成本的一定比例,，向城市建設主管部門繳納住宅小區(qū)管理基金,，用于住宅小區(qū)的公共設施更新,、大型設施（項目）的增改以及為其他已建住宅小區(qū)實行物業(yè)管理提供補助資金。其中管理基金的30％,，委托金融機構(gòu)一次性貼息貸款給物業(yè)管理單位作為流動資金合理使用,。



 第十三條 小區(qū)開發(fā)建設單位按規(guī)劃建設的專業(yè)管理用房和住宅總建筑面積0．5％的商業(yè)網(wǎng)點房,，屬國有直管房產(chǎn),，應按民用住宅房屋租金標準，由管委會提供給物業(yè)管理單位使用和經(jīng)營,。任何單位,、個人不得擅自改變其用途。



 第十四條 有關(guān)管理部門或單位將本辦法第七條所列事項委托物業(yè)管理單位進行管理的,，應支付委托管理費用,；具體數(shù)額，由雙方商定。

 對物業(yè)管理單位托管的房產(chǎn),，屬國有直管房產(chǎn)的,，由房產(chǎn)管理部門定期向物業(yè)管理單位劃撥房租中的修繕費、管理費,；屬單位自管房產(chǎn)的，由房租匯繳中心每月將房租中的修繕費,、管理費劃撥小區(qū)物業(yè)管理單位,；屬私有房屋的,，由小區(qū)物業(yè)管理單位按規(guī)定收取公有部位的修繕管理費,。



 第十五條 物業(yè)管理單位按規(guī)定向小區(qū)內(nèi)的單位和居民收取綜合服務費,，用于小區(qū)內(nèi)的公共服務項目支出。綜合服務費的收取標準,，由管委會報物價部門審查批準。

 物業(yè)管理單位為住宅小區(qū)內(nèi)的單位和居民提供專項和特約等服務項目,，收取相應的費用,。



 第十六條 住宅小區(qū)管理服務經(jīng)費的收支情況，應接受物價部門和管委會的監(jiān)督檢查,。



 第十七條 單位和居民入住小區(qū)前,，須與物業(yè)管理單位簽訂小區(qū)入住合約；已入住小區(qū)未簽訂小區(qū)入住合約的,，應與物業(yè)管理單位補簽小區(qū)入住合約,。



 第十八條 入住小區(qū)的單位和居民須遵守以下規(guī)定：

 （一）不得擅自改變房屋的使用性質(zhì),、結(jié)構(gòu),、外形及色調(diào)；不得擅自改裝、拆除公有房屋原附屬設施,；裝修房屋應符合有關(guān)規(guī)定,。

 （二）保持房屋及其他建筑物的完好、整潔和安全,；禁止在公用院落,、走廊、屋頂,、樓梯內(nèi)堆放雜物,、砌煤池、建違法建筑,；禁止在陽臺上砌墻和存放超重的物品,。

 （三）禁止隨意接引、拆除和損壞市政公用設施,；不得擅自在住宅小區(qū)內(nèi)占用和挖掘道路；禁止向下水管道中亂扔雜物,。

 （四）愛護住宅小區(qū)內(nèi)的綠地和花草樹木及綠化設施,；嚴禁損壞、占用綠地,。

 （五）按規(guī)定的時間,、地點存放垃圾；禁止亂倒垃圾,、亂潑污水、亂扔瓜果皮核,、紙屑；禁止在建筑物和構(gòu)筑物上涂寫,、刻劃、張貼,；禁止飼養(yǎng)家禽,、家畜；二樓以上陽臺圍欄上擺設花盆,，必須采取固定保護措施,，防止墜落傷人。

 （六）嚴禁打架斗毆,、酗酒滋事,、賭博,、傳播淫穢物品,；禁止使用高音喇叭，使用組合音響不得影響相鄰關(guān)系,；禁止存放易燃、易爆,、劇毒、放射性等危險物品,。

 （七）不得在小區(qū)內(nèi)隨意停放自行車和機動車輛；非經(jīng)批準,，禁止載重車進入住宅小區(qū)（通過住宅小區(qū)內(nèi)的城市道路除外）。

 （八）居民應按規(guī)定辦理戶口登記,、變更,、遷移手續(xù),；暫住人員,，應按規(guī)定及時辦理暫住戶口登記手續(xù),。

 （九）不得開辦污染小區(qū)環(huán)境的生產(chǎn),、加工型企業(yè)。

 （十）居民利用家庭住所從事經(jīng)營服務活動和單位,、個人在住宅小區(qū)內(nèi)的公共場地設點從事經(jīng)營服務活動的,，須征得物業(yè)管理單位的同意，并到有關(guān)管理部門辦理審批手續(xù),。禁止任何單位、個人在住宅小區(qū)內(nèi)的公共場所和道路兩側(cè)亂設攤點,。

 （十一）其他有關(guān)事項,。



 第十九條 物業(yè)管理單位應根據(jù)小區(qū)管理服務的實際內(nèi)容,，建立健全小區(qū)管理的規(guī)章制度,，制定住宅小區(qū)住戶手冊、住宅小區(qū)管理服務項目和標準等,，方便居民,，提高管理服務水平。



 第二十條 管委會和物業(yè)管理單位任何一方違反《住宅小區(qū)管理承包合同》規(guī)定的,，對方均有權(quán)依據(jù)合同規(guī)定,，追究對方違約責任直至解除合同,；造成損失的,，責任方應依法予以賠償。



 第二十一條 物業(yè)管理單位有違反行政管理法律,、法規(guī),、規(guī)章行為，依法應予以處罰的,，由有關(guān)行政管理部門予以處罰,。



 第二十二條 物業(yè)管理單位違反合約規(guī)定，未給住宅小區(qū)單位或居民提供相應服務或造成損失的,，管委會有權(quán)責令其改正,、履行合同、予以補償或賠償,。

 小區(qū)內(nèi)的單位和居民違反合約規(guī)定或有其他違法行為,，除由物業(yè)管理單位按合約的規(guī)定追究違約責任外，還可提請相應的行政管理部門依法予以處理,。



 第二十三條 當事人對行政處理決定不服的,，可以依照《
行政復議條例》和《
中華人民共和國行政訴訟法》規(guī)定，申請復議和提起行政訴訟,。



 第二十四條 住宅小區(qū)管理的達標考評按照《全國文明住宅小區(qū)標準》,、《全國文明住宅小區(qū)達標考評辦法》執(zhí)行。



 第二十五條 青島市城鄉(xiāng)建設委員會是本市物業(yè)管理的行政主管部門,，負責對物業(yè)管理單位進行資質(zhì)審查,。本辦法具體執(zhí)行中的問題，由青島市城鄉(xiāng)建設委員會負責解釋,。



 第二十六條 本辦法自發(fā)布之日起施行,。本市以前規(guī)定與本辦法規(guī)定不一致的，以本辦法規(guī)定為準,。