• 【發(fā)布單位】江蘇省蘇州市
• 【發(fā)布文號(hào)】--
• 【發(fā)布日期】2007-09-27
• 【生效日期】2008-01-01
• 【失效日期】--
• 【文件來源】蘇州市
• 【所屬類別】地方法規(guī)

蘇州市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例

蘇州市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例

（2007年8月23日蘇州市第十三屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十六次會(huì)議制定 2007年9月27日江蘇省第十屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十二次會(huì)議批準(zhǔn)）






第一章 總 則




第一條 為了規(guī)范住宅區(qū)物業(yè)管理活動(dòng),，維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益,，營(yíng)造良好的生活環(huán)境，根據(jù)《
中華人民共和國(guó)物權(quán)法》,、國(guó)務(wù)院《
物業(yè)管理?xiàng)l例》,、《
江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律、法規(guī),，結(jié)合本市實(shí)際,，制定本條例。




第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)住宅區(qū)的物業(yè)管理活動(dòng)適用本條例,。




第三條 業(yè)主可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施專業(yè)化,、市場(chǎng)化的物業(yè)管理，也可以采取自助管理方式自行對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理,。




第四條 市和縣級(jí)市,、區(qū)房產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的管理和監(jiān)督工作。



街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）履行本條例規(guī)定的相關(guān)職責(zé),，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)之間的關(guān)系,，協(xié)助房產(chǎn)行政主管部門對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。



 市和縣級(jí)市,、區(qū)人民政府及其規(guī)劃,、建設(shè)、城管,、環(huán)保,、工商、價(jià)格,、園林綠化,、財(cái)政、公安等有關(guān)行政管理部門按照各自職責(zé),，做好物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作,。




第五條 物業(yè)管理協(xié)會(huì)是物業(yè)服務(wù)行業(yè)的自律組織，主要負(fù)責(zé)制訂物業(yè)服務(wù)行業(yè)行為規(guī)范,，組織物業(yè)服務(wù)行業(yè)從業(yè)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn),，調(diào)處行業(yè)內(nèi)部的爭(zhēng)議，辦理房產(chǎn)行政主管部門委托的其他事項(xiàng),。




第二章 業(yè)主,、業(yè)主（代表）大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)




第六條 在物業(yè)管理活動(dòng)中,，業(yè)主享有下列權(quán)利：



 （一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù),，依法使用物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備；



 （二）享有業(yè)主代表,、業(yè)主委員會(huì)委員的選舉權(quán)和被選舉權(quán),；



 （三）參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)和表決權(quán),；



 （四）提議召開業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)（以下簡(jiǎn)稱業(yè)主〈代表〉大會(huì)）,，對(duì)物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；



 （五）對(duì)物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地,、專項(xiàng)維修資金的使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；



 （六）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作和物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同,；



 （七）要求其他業(yè)主,、非業(yè)主使用人停止侵害公共利益的行為；



 （八）法律,、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利,。



 在物業(yè)管理活動(dòng)中，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：



 （一）遵守臨時(shí)管理規(guī)約,、管理規(guī)約和業(yè)主（代表）大會(huì)議事規(guī)則（以下簡(jiǎn)稱大會(huì)議事規(guī)則）,，支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)管理制度實(shí)施物業(yè)管理活動(dòng)；



 （二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用,、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度,；



 （三）執(zhí)行業(yè)主（代表）大會(huì)的決定和業(yè)主（代表）大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；



 （四）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,，不得拖欠,、拒付；



 （五）按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金,；



 （六）不得損害公共利益和他人合法權(quán)益,；



 （七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù),。




第七條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主（代表）大會(huì),，由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理，同一物業(yè)管理區(qū)域的地上,、地下建筑物,、設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地不得分割管理。




第八條 物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主(代表)大會(huì)制度,。業(yè)主通過業(yè)主（代表）大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)行使物業(yè)管理權(quán),。



 業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成,。



 業(yè)主較少的，經(jīng)全體業(yè)主一致同意決定不成立業(yè)主大會(huì)的,，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)的職責(zé),。



 業(yè)主戶數(shù)超過一百戶的，業(yè)主可以決定成立業(yè)主代表大會(huì),，履行業(yè)主大會(huì)的職責(zé),。




第九條 業(yè)主代表大會(huì)由業(yè)主按照比例推選的代表組成，業(yè)主代表一般不少于三十人,，每幢至少有一名業(yè)主代表,。



 業(yè)主代表在參加業(yè)主代表大會(huì)前，就業(yè)主代表大會(huì)會(huì)議擬討論的事項(xiàng)書面征求所代表的業(yè)主的意見,；凡需全體業(yè)主投票表決的,，業(yè)主的贊同、反對(duì)及棄權(quán)的選票經(jīng)本人簽字后,，由業(yè)主代表提交業(yè)主代表大會(huì)會(huì)議,。




第十條 物業(yè)管理區(qū)域符合下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主（代表）大會(huì)：



 （一）已交付使用物業(yè)的建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域建筑面積百分之五十以上的,，或者達(dá)到百分之三十不足百分之五十但交付使用已超過一年的,；



 （二）同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)分期開發(fā)的住宅區(qū)，已交付使用物業(yè)的建筑面積未達(dá)到百分之三十,，但交付使用已超過兩年的,。




第十一條 業(yè)主（代表）大會(huì)由業(yè)主負(fù)責(zé)籌備。首次業(yè)主（代表）大會(huì)的籌備工作在房產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下,，由物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）組織業(yè)主推薦產(chǎn)生籌備組,。



 物業(yè)管理區(qū)域符合第十條規(guī)定情形的，建設(shè)單位和前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)書面告知街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）,。街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)在收到書面告知之日起三十日內(nèi),，負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo),、協(xié)調(diào)成立首次業(yè)主（代表）大會(huì)籌備組,。未及時(shí)書面告知的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)主動(dòng)組織,、指導(dǎo),、協(xié)調(diào)成立首次業(yè)主（代表）大會(huì)籌備組。



 籌備組的人數(shù)為五至九人的單數(shù),，其中街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和建設(shè)單位代表各一名,，籌備組的組長(zhǎng)由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）的工作人員擔(dān)任?；I備組組成人員名單確定后,，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告,。



 建設(shè)單位和前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向籌備組提供業(yè)主名冊(cè)、物業(yè)建筑面積以及物業(yè)出售和交付使用時(shí)間等文件資料,，并且提供必要的人力,、場(chǎng)地支持。



 首次業(yè)主（代表）大會(huì)籌備,、成立的費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān),。




第十二條 籌備組履行下列職責(zé)：



 （一）確定首次業(yè)主（代表）大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間,、地點(diǎn),、形式和內(nèi)容；



 （二）確認(rèn)業(yè)主身份,；



 （三）提出業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法以及建議名單,，并征求業(yè)主意見；



 （四）擬訂大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約等草案,，并征求業(yè)主意見,；



 （五）做好召開會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。



 前款第（一）項(xiàng)至第（四）項(xiàng)的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在會(huì)議召開十五日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告,。




第十三條 業(yè)主（代表）大會(huì)依法管理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主物業(yè)共同事務(wù),，并對(duì)全體業(yè)主負(fù)責(zé)。



業(yè)主（代表）大會(huì)依法決定下列事項(xiàng)：



 （一）制定和修改大會(huì)議事規(guī)則,；



 （二）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約,；



 （三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)委員；



 （四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人,；



 （五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金,；



 （六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施,；



 （七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng),。



 業(yè)主（代表）大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定對(duì)全體業(yè)主和非業(yè)主使用人具有約束力。




第十四條 業(yè)主（代表）大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論或者書面征求意見的形式,，也可以采取集體討論與書面征求意見相結(jié)合的形式召開,。采用書面征求意見形式時(shí)，應(yīng)當(dāng)將征求意見書送交每一位業(yè)主,；無(wú)法送達(dá)的,，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。



 業(yè)主（代表）大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主或者過半數(shù)的業(yè)主代表參加,。業(yè)主（代表）大會(huì)作出的決定,，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，并且在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告,。其中,，籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金,，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的,，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意,。



 首次業(yè)主（代表）大會(huì)通過大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約，可以由大會(huì)籌備組征得物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意,。



 逾期不參加投票業(yè)主的投票是否計(jì)入已表決的多數(shù)票數(shù),，由大會(huì)議事規(guī)則確定。




第十五條 業(yè)主（代表）大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議,，由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)召集,。定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開。



 有下列情形之一的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在十五日內(nèi)召集臨時(shí)會(huì)議:



 （一）經(jīng)百分之二十以上的業(yè)主聯(lián)名書面提議的,；



 （二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的,；



 （三）大會(huì)議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。



 提議召開業(yè)主（代表）大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的,，應(yīng)當(dāng)提交書面建議,、聯(lián)系方式和物業(yè)權(quán)屬證明。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)核實(shí)提議人的業(yè)主身份,。不符合要求的,，其提議無(wú)效。



 業(yè)主委員會(huì)逾期不召集會(huì)議的,，房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期召集,；經(jīng)責(zé)令仍未召集的，業(yè)主可以申請(qǐng)街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）召集,。




第十六條 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主（代表）大會(huì)的常設(shè)執(zhí)行機(jī)構(gòu),，履行下列職責(zé)：



 （一）召集和主持業(yè)主（代表）大會(huì)；



 （二）執(zhí)行業(yè)主（代表）大會(huì)會(huì)議的決議,、決定,；



 （三）簽訂并履行物業(yè)服務(wù)合同，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同,，督促業(yè)主按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi),；



 （四）制定重大維修工程項(xiàng)目年度計(jì)劃，監(jiān)督公共事務(wù)管理制度的執(zhí)行,，協(xié)調(diào),、處理涉及物業(yè)管理的公共事務(wù);



 （五）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營(yíng)情況,；



 （六）審核并公布物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)第三方審計(jì)的本物業(yè)管理區(qū)域的財(cái)務(wù)報(bào)告,；



 （七）聽取業(yè)主的意見和建議，監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；



 （八）接受業(yè)主,、業(yè)主（代表）大會(huì)和有關(guān)部門的監(jiān)督,；



 （九）法律、法規(guī)規(guī)定和業(yè)主（代表）大會(huì)賦予的其他職責(zé),。



 業(yè)主委員會(huì)不得從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng),。




第十七條 業(yè)主委員會(huì)會(huì)議每季度至少召開一次。經(jīng)業(yè)主委員會(huì)主任提議或者三分之一以上業(yè)主委員會(huì)委員提議,，可以召開臨時(shí)會(huì)議,。業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由主任或者主任委托的副主任召集，會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席方能召開,，作出決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主委員會(huì)委員過半數(shù)通過方為有效,。業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有書面記錄，經(jīng)出席會(huì)議的委員簽字后存檔,。




第十八條 業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)從本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具備以下條件的業(yè)主中選舉產(chǎn)生：



 （一）具有完全民事行為能力,；



 （二）遵守有關(guān)法律,、法規(guī)和大會(huì)議事規(guī)則,、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù),；



 （三）熱心公益事業(yè),，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔,，具有社會(huì)公信力和組織能力,；



 （四）本人、配偶以及直系親屬?zèng)]有在本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作,。




第十九條 業(yè)主委員會(huì)委員的人數(shù)應(yīng)當(dāng)為五至十五名的單數(shù),。分期開發(fā)的住宅區(qū)達(dá)到成立業(yè)主（代表）大會(huì)條件時(shí)，一般選舉五名業(yè)主委員會(huì)委員,，以后各期交付使用的,，按照大會(huì)議事規(guī)則增選委員，直至本屆業(yè)主委員會(huì)任期屆滿重新選舉,。



 業(yè)主委員會(huì)的任期由業(yè)主（代表）大會(huì)決定,，一般為三至五年。業(yè)主委員會(huì)委員可以連選連任,。業(yè)主委員會(huì)在委員中選舉產(chǎn)生主任一名和副主任若干名,。業(yè)主委員會(huì)可以聘用專職或者兼職執(zhí)行秘書。



 業(yè)主委員會(huì)委員辭職,，應(yīng)當(dāng)提前兩個(gè)月向業(yè)主（代表）大會(huì)會(huì)議提出書面辭呈,。



 業(yè)主委員會(huì)委員缺額時(shí)按照大會(huì)議事規(guī)則補(bǔ)選，但缺額人數(shù)超過業(yè)主委員會(huì)委員半數(shù)以上的，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主（代表）大會(huì)重新選舉,。



 業(yè)主委員會(huì)委員變動(dòng)的,，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。




第二十條 有下列情形之一的,，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)決定,，業(yè)主委員會(huì)委員資格中止：



 （一）不再是本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主的；



 （二）喪失履行職責(zé)能力的,；



 （三）索取,、收受物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)單位、個(gè)人財(cái)物和報(bào)酬的,；



 （四）不遵守管理規(guī)約,、拒不履行業(yè)主義務(wù)的；



 （五）無(wú)正當(dāng)理由連續(xù)缺席三次以上業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的,；



 （六）提出書面辭呈的;



 （七）其他原因不宜繼續(xù)擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的,。



 委員資格中止的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主（代表）大會(huì)審議決定終止資格,，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告,。




第二十一條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列材料向物業(yè)所在地房產(chǎn)行政主管部門備案：



 （一）業(yè)主委員會(huì)備案申請(qǐng)書,；



 （二）業(yè)主委員會(huì)委員名單,；



 （三）大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約;



 （四）首次業(yè)主（代表）大會(huì)會(huì)議記錄；



 （五）其他應(yīng)當(dāng)提供的材料,。



 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)以上報(bào)送材料的真實(shí)性負(fù)責(zé),。



 房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)自受理備案申請(qǐng)之日起十五日內(nèi)，完成備案并且抄送物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）,。經(jīng)備案的業(yè)主委員會(huì),，其選舉產(chǎn)生之日為成立日期。業(yè)主委員會(huì)憑備案證明申請(qǐng)刻制印章并且保管,、使用,。



 備案的有關(guān)事項(xiàng)發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)書面報(bào)告所在地房產(chǎn)行政主管部門,。




第二十二條 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿三個(gè)月前,，應(yīng)當(dāng)召集業(yè)主（代表）大會(huì)選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。新一屆業(yè)主委員會(huì)自原業(yè)主委員會(huì)任期屆滿后履行職責(zé),。



 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿前一個(gè)月,，尚未召開業(yè)主（代表）大會(huì)產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)的，由物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和房產(chǎn)行政主管部門組織換屆選舉工作,。新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生之前,，原業(yè)主委員會(huì)繼續(xù)履行職責(zé),。




第二十三條 業(yè)主委員會(huì)委員集體提出書面辭呈的，應(yīng)當(dāng)協(xié)助街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和業(yè)主建立籌備組召開業(yè)主（代表）大會(huì),，重新選舉產(chǎn)生新的業(yè)主委員會(huì),。



 業(yè)主委員會(huì)違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約,，嚴(yán)重?fù)p害多數(shù)業(yè)主合法權(quán)益,，或者影響社區(qū)安定和社會(huì)穩(wěn)定的，應(yīng)當(dāng)停止活動(dòng),。所在地的房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）組織召開業(yè)主（代表）大會(huì)會(huì)議,，重新選舉業(yè)主委員會(huì)。




第二十四條 業(yè)主（代表）大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)日常工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān),，可以從物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)收益中列支，也可以由全體業(yè)主分?jǐn)偂?


 經(jīng)費(fèi)的籌集,、管理和使用由大會(huì)議事規(guī)則具體規(guī)定,。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告籌集和使用情況,接受業(yè)主的監(jiān)督。




第二十五條 業(yè)主（代表）大會(huì),、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合公安,、城管等行政管理部門，與社區(qū)居民委員會(huì)協(xié)作,，共同做好物業(yè)管理區(qū)域的社會(huì)治安,、環(huán)境衛(wèi)生等相關(guān)工作。



 業(yè)主（代表）大會(huì),、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合社區(qū)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)。召開業(yè)主（代表）大會(huì),，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)告知社區(qū)居民委員會(huì)并聽取其建議,，會(huì)議作出的決定應(yīng)當(dāng)書面告知社區(qū)居民委員會(huì)。




第二十六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),，可以建立由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）,、社區(qū)居民委員會(huì)、公安派出所,、業(yè)主委員會(huì),、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等單位參加的聯(lián)席會(huì)議制度。聯(lián)席會(huì)議由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）負(fù)責(zé)召集和主持,，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理重大事宜,。




第三章 前期物業(yè)管理




第二十七條 新建住宅區(qū)應(yīng)當(dāng)實(shí)行前期物業(yè)管理。住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)管理前期招投標(biāo)管理辦法,，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理,，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)委托合同。前期物業(yè)服務(wù)委托合同應(yīng)當(dāng)報(bào)所在地房產(chǎn)行政主管部門備案。



 前期物業(yè)管理招投標(biāo)辦法由市人民政府制定,。




第二十八條 物業(yè)管理區(qū)域由所在地房產(chǎn)行政主管部門按照下列規(guī)定劃分：



 （一）新建住宅區(qū),，包括分期建設(shè)或者由兩個(gè)以上單位開發(fā)建設(shè)，擁有共同配套設(shè)施的,，應(yīng)當(dāng)按照住宅區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)范圍確定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域,；



 （二）新建住宅區(qū)由城市道路、圍墻或者其他明顯標(biāo)識(shí)分割成多個(gè)自然小區(qū),，并且配套設(shè)施設(shè)備,、物業(yè)服務(wù)用房等獨(dú)立配置的，可以確定為多個(gè)獨(dú)立的物業(yè)管理區(qū)域;



 （三）新建住宅區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)應(yīng)當(dāng)與該住宅區(qū)確定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域,；



 （四）已建成并相毗連的住宅區(qū),，經(jīng)各自區(qū)域三分之二以上業(yè)主同意，可以歸并為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域,。



物業(yè)管理區(qū)域劃定有爭(zhēng)議的,，房產(chǎn)行政主管部門在聽取相關(guān)業(yè)主和所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）的意見后,會(huì)同城市規(guī)劃行政管理部門確定。




第二十九條 建設(shè)單位在預(yù)（銷）售物業(yè)之前,，應(yīng)當(dāng)制定臨時(shí)管理規(guī)約,。臨時(shí)管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。



 物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí),，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以書面承諾,。



 臨時(shí)管理規(guī)約的效力至業(yè)主（代表）大會(huì)審議通過的管理規(guī)約生效時(shí)終止。




第三十條 新建住宅區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)安排物業(yè)服務(wù)用房,。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照不少于規(guī)劃許可證載明的地上建筑物總建筑面積的千分之七配置,，并無(wú)償提供。地上建筑物總面積不足一萬(wàn)平方米的,，物業(yè)服務(wù)用房面積不得少于七十平方米,。



 物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)是地面以上的非居住房屋，一般安排在住宅區(qū)中心區(qū)域或者住宅區(qū)出入口附近,。沒有配置電梯的物業(yè),，物業(yè)服務(wù)用房所在樓層不得高于三層。



 物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)進(jìn)行簡(jiǎn)單裝修,，具備水,、電使用功能。住宅區(qū)內(nèi)配置通訊,、有線電視,、網(wǎng)絡(luò)寬帶、安保預(yù)警等設(shè)施的,，物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)預(yù)留端口,，具備正常使用功能,。



 電梯井、管道井,、樓梯間,、垃圾房（道）、變電室,、設(shè)備間,、公共門廳、過道,、地下室,、車庫(kù)（棚）、人防工程等,，以及室內(nèi)層高不足二點(diǎn)二米的房屋不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)用房面積,。




第三十一條 物業(yè)服務(wù)用房的所有權(quán)屬于全體業(yè)主。建設(shè)單位在向房產(chǎn)行政主管部門申領(lǐng)商品房預(yù)售許可證時(shí),，應(yīng)當(dāng)注明物業(yè)服務(wù)用房面積和房號(hào);在申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記時(shí),，應(yīng)當(dāng)先行辦理物業(yè)服務(wù)用房權(quán)屬登記。



 物業(yè)服務(wù)用房面積不計(jì)入分?jǐn)偣媒ㄖ娣e,。



 物業(yè)服務(wù)用房不得買賣和抵押,。




第四章 物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)




第三十二條 從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格，依法取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì),。



 從事物業(yè)服務(wù)的專業(yè)管理人員應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書,。




第三十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)和物業(yè)服務(wù)合同約定提供物業(yè)服務(wù),。



物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提供下列基本服務(wù)項(xiàng)目：



 （一）做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共場(chǎng)所的清潔衛(wèi)生,、垃圾清運(yùn)以及經(jīng)常性的保潔服務(wù)工作；



 （二）協(xié)助有關(guān)行政管理部門維持物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序和治安秩序,，做好值班,、巡邏工作；



 （三）對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共綠地進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù),；



 （四）對(duì)物業(yè)共用部位、場(chǎng)地和共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常維修養(yǎng)護(hù),。



 物業(yè)服務(wù)的具體項(xiàng)目和服務(wù)程度,，按照合同約定。當(dāng)事人就人身,、財(cái)產(chǎn)安全防范方面有特殊要求的,，應(yīng)當(dāng)在合同中另行約定。




第三十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得有下列行為：



 （一）擅自改變物業(yè)服務(wù)用房和共用部位,、場(chǎng)地以及共用設(shè)施設(shè)備的用途,；



 （二）擅自占用,、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路或者場(chǎng)地，損害業(yè)主共同利益,；



 （三）擅自利用物業(yè)共用部位,、場(chǎng)地和共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)；



 （四）物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí),，拒不退出或者不按照規(guī)定移交物業(yè)服務(wù)用房和有關(guān)財(cái)物,、資料；



 （五）擅自退出物業(yè)管理區(qū)域等不履行物業(yè)服務(wù)合同的行為,；



 （六）擅自停水停電,；



 （七）其他嚴(yán)重?fù)p害業(yè)主權(quán)益的情形。




第三十五條 前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主簽訂,；物業(yè)服務(wù)合同由業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂,。




第三十六條 前期物業(yè)合同期滿后業(yè)主委員會(huì)仍未成立的，由建設(shè)單位繼續(xù)委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理,。



 前期物業(yè)服務(wù)合同期限未滿,，業(yè)主（代表）大會(huì)召開并選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，自業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之日起,，前期物業(yè)服務(wù)合同終止,。




第三十七條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同到期的三個(gè)月前，根據(jù)業(yè)主（代表）大會(huì)的決定,，將續(xù)聘或者新聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的情況,，書面通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。



 物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的,，應(yīng)當(dāng)在合同到期的三個(gè)月前書面通知業(yè)主委員會(huì),，同時(shí)報(bào)告物業(yè)所在地社區(qū)居民委員會(huì)、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和房產(chǎn)行政主管部門,。



 物業(yè)服務(wù)合同期滿,，業(yè)主（代表）大會(huì)沒有作出變更決定的，原合同延續(xù)至新的物業(yè)服務(wù)合同生效之日,。




第三十八條 物業(yè)服務(wù)合同尚未到期,，因物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行合同的，由業(yè)主委員會(huì)經(jīng)業(yè)主（代表）大會(huì)同意,，提前解除物業(yè)服務(wù)合同,，該物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同解除之日起七日內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域。



 因物業(yè)服務(wù)合同糾紛,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求退出物業(yè)管理區(qū)域的,，應(yīng)當(dāng)提前三個(gè)月書面通知業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)居民委員會(huì),、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和房產(chǎn)行政主管部門,，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告,。




第三十九條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循公開、合理和質(zhì)價(jià)相符的原則,。



 前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按照招投標(biāo)確定的標(biāo)準(zhǔn)收取,。業(yè)主委員會(huì)成立后，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)業(yè)主（代表）大會(huì)決定,，由業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定,。



 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，服務(wù)內(nèi)容,、收費(fèi)項(xiàng)目,、標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)辦法應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)醒目位置公布。每半年或者一年向業(yè)主,、非業(yè)主使用人公布物業(yè)小區(qū)經(jīng)營(yíng)性設(shè)施經(jīng)營(yíng)收支情況,，接受業(yè)主、業(yè)主委員會(huì),、非業(yè)主使用人和價(jià)格行政管理部門的監(jiān)督,。



 物業(yè)服務(wù)企業(yè)未經(jīng)業(yè)主、非業(yè)主使用人同意,，不得預(yù)收超過六個(gè)月期限的物業(yè)服務(wù)費(fèi),，不得收取一年以上押金、保證金等費(fèi)用,。




第四十條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)對(duì)共用場(chǎng)地,、設(shè)施設(shè)備單獨(dú)配置水、電等計(jì)量器具,。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期公布共用場(chǎng)地,、設(shè)施設(shè)備消耗的水、電數(shù)量及其金額,，按照實(shí)際支出和約定的收費(fèi)方式向全體業(yè)主合理分?jǐn)?。但物業(yè)服務(wù)合同另有約定的除外。



 物業(yè)的電梯,、水泵、中央空調(diào)等設(shè)施運(yùn)行費(fèi)及公共照明,、公共用水等納入代收代交費(fèi)用的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)單獨(dú)列帳,，合理、公開分?jǐn)?。具體分?jǐn)傓k法在物業(yè)服務(wù)合同中約定,。



 電梯起始層的業(yè)主不承擔(dān)電梯運(yùn)行費(fèi)（電梯起始點(diǎn)設(shè)在地下層的除外），但應(yīng)當(dāng)承擔(dān)維修,、更新改造費(fèi)用,。




第四十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的汽車車位,，其停放服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),，在政府指導(dǎo)下，由業(yè)主委員會(huì)征求二分之一以上的業(yè)主同意后確定,。業(yè)主委員會(huì)未成立的,，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)按照價(jià)格行政管理部門的規(guī)定執(zhí)行,。



 公安,、消防,、搶險(xiǎn)、救護(hù),、環(huán)衛(wèi)等特種車輛執(zhí)行任務(wù)時(shí)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放的，不得收取停車費(fèi),。




第四十二條 利用物業(yè)共用部位,、公共場(chǎng)地和共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的,，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主,、業(yè)主（代表）大會(huì)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù),。所得收益歸全體業(yè)主所有,，其中百分之三十用于補(bǔ)貼物業(yè)服務(wù)費(fèi)，百分之七十納入專項(xiàng)維修資金,。但物業(yè)服務(wù)合同另有約定的除外,。



 共用設(shè)施,、設(shè)備報(bào)廢后的收益，應(yīng)當(dāng)用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金或者抵充物業(yè)服務(wù)費(fèi),，也可以按照業(yè)主（代表）大會(huì)的決定使用,。




第四十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供電,、供水,、供氣,、供熱,、通信,、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受上述單位委托代收費(fèi)用的,，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用,。



 物業(yè)服務(wù)企業(yè)已接受委托實(shí)施物業(yè)服務(wù)并收取相應(yīng)服務(wù)費(fèi)用的,，其他部門和單位不得重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費(fèi)用,。




第五章 物業(yè)的移交和接管




第四十四條 受建設(shè)單位委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接物業(yè)時(shí),，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn),。在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí),，建設(shè)單位除移交物業(yè)服務(wù)用房外還應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列材料：



 （一）規(guī)劃、竣工總平面圖，單體建筑,、結(jié)構(gòu),、設(shè)備竣工圖,，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料,；



 （二）共用設(shè)施設(shè)備的清單及安裝,、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；



 （三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件,；



 （四）業(yè)主名冊(cè),；



 （五）物業(yè)服務(wù)所必需的其他資料,。



 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí),，將上述材料和物業(yè)服務(wù)用房移交給業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè),。




第四十五條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在新一屆業(yè)主委員會(huì)行使職權(quán)的同時(shí),，將其使用,、保管的所有文書,、財(cái)物,、印章移交新一屆業(yè)主委員會(huì)，并做好其他交接工作,。



 對(duì)不按時(shí)移交的,，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和所在地房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)督促其移交；對(duì)拒不移交的,，新一屆業(yè)主委員會(huì)可以請(qǐng)求轄區(qū)內(nèi)的公安機(jī)關(guān)協(xié)助移交,。



 業(yè)主委員會(huì)委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起三日內(nèi)將其使用,、保管的文書,、印章以及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物移交業(yè)主委員會(huì)。




第四十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)更替的,，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)完整移交有關(guān)物業(yè)、財(cái)物和檔案資料,，配合新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好交接工作,。




第六章 物業(yè)的使用和維護(hù)




第四十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù),，應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主,、非業(yè)主使用人的需要,。尚未出售的停車位,、車庫(kù),，業(yè)主,、非業(yè)主使用人需要承租的,，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)出租,。仍有空余的,，可以臨時(shí)出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個(gè)人,；承租人可以使用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共道路,。



 地下停車位尚有空余的，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不得新辟規(guī)劃以外的停車位,。地下停車位不足,，確需利用業(yè)主共有的道路或者其他公共場(chǎng)地作為停車位的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主（代表）大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)決定,，并依法辦理消防等相關(guān)手續(xù),。



 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放車輛，不得影響道路通行,、阻礙特種車輛執(zhí)行任務(wù)或者損壞共用設(shè)施設(shè)備,。




第四十八條 任何單位和個(gè)人不得擅自占用,、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路,、場(chǎng)地,、綠地或者占用其他共用部位、共用設(shè)施設(shè)備,。確需臨時(shí)占用,、挖掘的,，應(yīng)當(dāng)采取措施保障安全,，并及時(shí)恢復(fù)原狀,，造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法賠償,。



 因維修物業(yè)或者公共利益,，業(yè)主確需臨時(shí)占用、挖掘的,，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì),、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和利害關(guān)系人的同意，并依法辦理相關(guān)手續(xù),；物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需臨時(shí)占用,、挖掘的，應(yīng)當(dāng)征得利害關(guān)系人和業(yè)主委員會(huì)同意,，事先在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告,，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。



 供電,、供水,、供氣、供熱,、通信,、有線電視等單位因維修、養(yǎng)護(hù),、改建,、擴(kuò)建等,，需要臨時(shí)占用、挖掘的,，應(yīng)當(dāng)事先告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè),，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并依法辦理相關(guān)手續(xù),。




第四十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路,、給排水設(shè)施和綠化的養(yǎng)護(hù)，以及路燈,、公共衛(wèi)生設(shè)施的管理和生活垃圾的清運(yùn)責(zé)任范圍由各縣級(jí)市,、區(qū)人民政府確定。




第五十條 業(yè)主,、非業(yè)主使用人不得違反法律,、法規(guī)以及臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約,，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房,。業(yè)主、非業(yè)主使用人將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的,，除遵守法律,、法規(guī)以及臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約外,，應(yīng)當(dāng)首先經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主書面同意,，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。



 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：



 （一）將車庫(kù)用于居住,、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng),；



 （二）人均承租建筑面積低于十二平方米出租住宅；



 （三）損壞房屋承重結(jié)構(gòu),，私搭亂建,；



 （四）侵占綠地、毀壞綠化,；



 （五）隨意傾倒或者拋棄垃圾,、雜物，堆放易燃易爆,、劇毒,、放射性物品，排放有毒有害物質(zhì)或者發(fā)出超標(biāo)準(zhǔn)的噪聲和振動(dòng),；



 （六）擅自擺攤設(shè)點(diǎn),，無(wú)序停放車輛；



 （七）在建筑物,、構(gòu)筑物或者樹木上亂懸掛,、亂張貼,、亂涂寫、亂刻畫,；



 （八）在消防通道上設(shè)置路障,，損壞或者挪用消防設(shè)施；



 （九）違反法律,、法規(guī)和臨時(shí)管理規(guī)約,、管理規(guī)約的規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物；



 （十）法律,、法規(guī)和臨時(shí)管理規(guī)約,、管理規(guī)約禁止的其他行為。



 物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)違反前款規(guī)定的行為,，應(yīng)當(dāng)勸阻,、制止，并督促改正,。拒不改正的,，應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)行政管理部門。




第五十一條 業(yè)主或者非業(yè)主使用人進(jìn)行物業(yè)裝飾裝修,，應(yīng)當(dāng)遵守法律,、法規(guī)，遵守臨時(shí)管理規(guī)約,、管理規(guī)約和物業(yè)服務(wù)合同的約定,。



 物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)違反法律、法規(guī)和臨時(shí)管理規(guī)約,、管理規(guī)約規(guī)定的裝飾裝修行為，應(yīng)當(dāng)勸阻,、制止,，并及時(shí)報(bào)告有關(guān)行政管理部門依法處理。




第五十二條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時(shí),，應(yīng)當(dāng)按照合同約定交清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,，其對(duì)共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利和義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓。



 業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時(shí),，應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)管理規(guī)約或者管理規(guī)約的內(nèi)容告知受讓人或者承租人,，并自物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同簽訂之日起十五日內(nèi)，將物業(yè)轉(zhuǎn)讓或者出租的情況告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè),。



 承租人應(yīng)當(dāng)遵守臨時(shí)管理規(guī)約,、管理規(guī)約。




第五十三條 房屋的維修責(zé)任,，按照下列規(guī)定劃分：



 （一）業(yè)主專有部分,，由業(yè)主自行維修,；毗連部位，由相鄰業(yè)主共同維修,。



 （二）單幢房屋整體共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新,、改造,，由該幢房屋的業(yè)主按照擁有專有部分房屋建筑面積比例承擔(dān)。



 （三）單幢房屋有兩個(gè)或者兩個(gè)以上單元,，單元內(nèi)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新,、改造,，由單元內(nèi)的業(yè)主按照擁有專有部分房屋建筑面積的比例承擔(dān)；涉及兩個(gè)或者兩個(gè)以上單元共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的維修,、更新、改造,，由兩個(gè)或者兩個(gè)以上單元的業(yè)主按照擁有專有部分房屋建筑面積的比例承擔(dān),。



 （四）單幢房屋不上人屋頂?shù)木S修，由屋頂庇護(hù)范圍下的業(yè)主按擁有專有部分房屋建筑面積的比例承擔(dān),。



 （五）單幢房屋可上人屋頂（包括屋面和周邊圍護(hù)）,，為各層共用的，由屋頂庇護(hù)范圍下各層業(yè)主,，按照擁有專有部分房屋建筑面積的比例承擔(dān),；為若干層（戶）使用的，由使用層（戶）的業(yè)主按照擁有專有部分房屋建筑面積的比例承擔(dān),。



 （六）住宅區(qū)內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的維修,、更新、改造,，由全體業(yè)主按照擁有專有部分房屋建筑面積的比例承擔(dān),。



 屬于人為損壞的，由損壞者負(fù)責(zé)修復(fù),；造成損失的,，應(yīng)當(dāng)賠償。




第五十四條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍,，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任,。



 業(yè)主、業(yè)主（代表）大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)對(duì)其負(fù)有維護(hù)責(zé)任的物業(yè),，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定和臨時(shí)管理規(guī)約,、管理規(guī)約以及住宅養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)，定期維修養(yǎng)護(hù),。



 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同對(duì)物業(yè)定期維修養(yǎng)護(hù),。



 物業(yè)出現(xiàn)安全隱患、危及公共利益以及他人合法權(quán)益時(shí),，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù),；責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意或者按照臨時(shí)管理規(guī)約,、管理規(guī)約,，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)或者采取應(yīng)急防范措施，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān),。



 業(yè)主,、建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)時(shí)，有關(guān)業(yè)主和非業(yè)主使用人應(yīng)當(dāng)予以配合,。




第五十五條 依照法律,、法規(guī)、規(guī)章和有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定應(yīng)當(dāng)緊急維修但相關(guān)業(yè)主不能及時(shí)統(tǒng)一意見的,，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)督促業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)或者相關(guān)責(zé)任人限期維修,，也可以先行組織維修或者救助。有關(guān)費(fèi)用經(jīng)審核或者審計(jì)后,，由相關(guān)業(yè)主分?jǐn)偦蛘邚膶ｍ?xiàng)維修資金賬戶中列支,，并向業(yè)主公示,。




第五十六條 物業(yè)管理實(shí)行專項(xiàng)維修資金制度,。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。



 專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有,，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造,，不得挪作他用。



 業(yè)主可以憑本人有效身份證件查詢專項(xiàng)維修資金繳存,、使用以及賬面余額情況,。



 專項(xiàng)維修資金的收取、使用,、管理辦法由市人民政府另行制定,。




第七章 法律責(zé)任




第五十七條 業(yè)主、非業(yè)主使用人違反臨時(shí)管理規(guī)約,、管理規(guī)約,、物業(yè)使用規(guī)定和物業(yè)使用管理維修規(guī)定造成損害的,，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。



 業(yè)主,、非業(yè)主使用人未按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的,，業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以催交；逾期仍不交納的,，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)加收滯納金,；對(duì)于超過三個(gè)月不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院提起訴訟,。




第五十八條 業(yè)主（代表）大會(huì),、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的,，房產(chǎn)行政主管部門或者街 道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）,，應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主,。



 業(yè)主（代表）大會(huì),、業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷,。




第五十九條 建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例規(guī)定,，有下列情形之一的，由房產(chǎn)行政主管部門予以處罰：



 （一）建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)不協(xié)助業(yè)主（代表）大會(huì)籌備工作的,，責(zé)令其協(xié)助,，并可處以三千元以上三萬(wàn)元以下的罰款；



 （二）建設(shè)單位不承擔(dān)首次業(yè)主（代表）大會(huì)籌備,、成立費(fèi)用的,，責(zé)令其承擔(dān)有關(guān)費(fèi)用，并可處以五千元以上五萬(wàn)元以下的罰款,；



 （三）建設(shè)單位提供的物業(yè)服務(wù)用房不符合本條例規(guī)定的,，責(zé)令其改正，并可處以十萬(wàn)元以上五十萬(wàn)元以下的罰款,；



 （四）建設(shè)單位未對(duì)共用場(chǎng)地,、設(shè)施設(shè)備單獨(dú)配置水、電等計(jì)量器具的,，責(zé)令其改正,，并可處以二萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款；



 （五）建設(shè)單位拒絕將未售出的車位出租給業(yè)主,、非業(yè)主使用人使用的,，責(zé)令其改正，并可處以五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款；



 （六）物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自退出物業(yè)管理區(qū)域的,，責(zé)令其改正,，并可處以五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款；逾期仍不改正的,，依法吊銷其資質(zhì)證書,。




第六十條 違反本條例規(guī)定，法律,、法規(guī)已有處罰規(guī)定的,，從其規(guī)定。




第六十一條 房產(chǎn)行政主管部門及其工作人員濫用職權(quán),、徇私舞弊,、玩忽職守的，由其所在單位或者上級(jí)主管部門對(duì)負(fù)有責(zé)任的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予行政處分,；構(gòu)成犯罪的,，依法追究其刑事責(zé)任。




第八章 附 則




第六十二條 本條例所稱業(yè)主,，是指房屋所有權(quán)人,。



 本條例所稱物業(yè)，是指房屋及其附屬的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地,。



 本條例所稱物業(yè)管理,，是指業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修,、養(yǎng)護(hù),、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng),。



 本條例所稱自助管理,，是指業(yè)主不聘請(qǐng)專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，自發(fā)組織,、自行實(shí)施管理物業(yè)的方式,。



 本條例所稱前期物業(yè)管理，是指業(yè)主（代表）大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前,，由建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理,。



 本條例所稱共用部位，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于全體業(yè)主或者單幢物業(yè)的業(yè)主,、非業(yè)主使用人共同使用的公共門廳,、樓梯間、電梯間,、管道井、設(shè)備間、過道,、公共停車位,、房屋承重結(jié)構(gòu)、戶外墻面,、屋面和道路,、場(chǎng)地、綠地等部位,。



 本條例所稱共用設(shè)施設(shè)備,，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于全體業(yè)主或者單幢物業(yè)的業(yè)主、非業(yè)主使用人共同使用的供水箱,、水泵,、排水管道、窨井,、化糞池,、垃圾箱(房)、電梯,、樓道照明設(shè)施,、小區(qū)道路照明設(shè)施、安全防范智能系統(tǒng),、避雷裝置,、單元防盜門、文化體育設(shè)施和區(qū)域圍護(hù)等設(shè)施設(shè)備,。




第六十三條 市人民政府可以根據(jù)本條例制定實(shí)施細(xì)則,。



 市房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)擬定大會(huì)議事規(guī)則、臨時(shí)管理規(guī)約,、管理規(guī)約和物業(yè)服務(wù)合同等示范文本,，提供給物業(yè)管理相關(guān)各方作為指導(dǎo)規(guī)范。




第六十四條 工業(yè)廠房,、辦公樓,、商場(chǎng)、醫(yī)院,、學(xué)校等非住宅的物業(yè)管理,，參照本條例執(zhí)行。




第六十五條 本條例自2008年1月1日起施行,。