• 【發(fā)布單位】80802
• 【發(fā)布文號(hào)】黑政辦發(fā)[1994]48號(hào)
• 【發(fā)布日期】1994-12-13
• 【生效日期】1994-12-13
• 【失效日期】--
• 【文件來(lái)源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

黑龍江省人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)省土地局,、 體改委關(guān)于深化土地使用制度改革 工作實(shí)施意見(jiàn)的報(bào)告的通知

黑龍江省人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)省土地局、
 體改委關(guān)于深化土地使用制度改革
 工作實(shí)施意見(jiàn)的報(bào)告的通知
 
（黑政辦發(fā)［1994］48號(hào)）
各行政公署,，各市,、縣人民政府，省政府各直屬單位：

 經(jīng)省政府領(lǐng)導(dǎo)同意,，現(xiàn)將省土地局,、體改委《關(guān)于深化土地使用制度改革工作實(shí)施意見(jiàn)的報(bào)告》轉(zhuǎn)發(fā)給你們，望遵照?qǐng)?zhí)行,。



 1994年12月13日



 關(guān)于深化土地使用制度改革工作實(shí)施意見(jiàn)的報(bào)告



省人民政府：

 為了貫徹全國(guó)土地使用制度改革工作會(huì)議和省委七屆三次全體（擴(kuò)大）會(huì)議精神,，按照第十一次省長(zhǎng)辦公會(huì)議關(guān)于“認(rèn)真研究我省土地有償使用問(wèn)題，提出具體的,、切實(shí)可行的實(shí)施意見(jiàn)”的要求,，根據(jù)田鳳山代省長(zhǎng)對(duì)全省土地使用制度改革工作的指示精神，現(xiàn)將我省深化土地使用制度改革工作的實(shí)施意見(jiàn)報(bào)告如下：



 一,、深化土地使用制度改革,，為加快全省經(jīng)濟(jì)發(fā)展，確保如期實(shí)現(xiàn)翻兩番奔小康戰(zhàn)略目標(biāo)做出積極貢獻(xiàn),。

 我省自1991年開(kāi)始出讓部分國(guó)有土地使用權(quán)以來(lái),，在各級(jí)政府和土地管理,、體改等部門的積極努力下，通過(guò)土地使用權(quán)的有償出讓,、有償劃撥,、收取土地使用費(fèi)等多種方式，將土地使用制度改革的實(shí)踐推向全省各個(gè)市縣,，為地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,，特別是為城市建設(shè)開(kāi)辟了重要的財(cái)源。最近,，省委七屆三次全體（擴(kuò)大）會(huì)議提出了加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展,、在2000年實(shí)現(xiàn)翻兩番奔小康的奮斗目標(biāo)。在新形勢(shì)下,，充分發(fā)揮新興的土地產(chǎn)業(yè)的巨大作用,，既可以為全省經(jīng)濟(jì)建設(shè)積累財(cái)源，又可以實(shí)現(xiàn)土地這一最重要的生產(chǎn)要素的優(yōu)化配置,。為此,，各級(jí)政府應(yīng)當(dāng)把這項(xiàng)工作緊緊抓在手上，使之為全省經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展發(fā)揮重要的促進(jìn)作用,。



 二,、明確政策，強(qiáng)化措施,，加大土地有償使用和培育發(fā)展土地市場(chǎng)的工作力度,，從土地資產(chǎn)中積極培訓(xùn)新的經(jīng)濟(jì)生長(zhǎng)點(diǎn)。

 1,、采取強(qiáng)有力的調(diào)控措施,，進(jìn)一步擴(kuò)大土地有償使用的范圍，提高土地供應(yīng)的市場(chǎng)調(diào)節(jié)比例,。目前，我省土地有償使用的范圍還不夠大,，大部分劃撥土地仍在延續(xù)無(wú)償和無(wú)限期使用的舊體制,，每年新增加的建設(shè)用地實(shí)行有償有限期出讓的比例按宗地計(jì)算僅占14％，因而目前全省每年直接來(lái)自土地資產(chǎn)的財(cái)政收入僅8億多元,。同時(shí),，由于土地黑市交易活躍、隨意壓低地價(jià)等原因,，全省土地資產(chǎn)流失總量每年達(dá)2億元以上,。針對(duì)這種情況，建議從明年起,，要按照國(guó)家的要求,，在全省范圍內(nèi)進(jìn)一步加強(qiáng)政府對(duì)土地供應(yīng)的宏觀調(diào)控和出讓市場(chǎng)的壟斷,。除國(guó)家機(jī)關(guān)、軍事,、城市基礎(chǔ)設(shè)施,、公益事業(yè)用地和國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通,、水利等項(xiàng)目及法律規(guī)定可以批準(zhǔn)劃撥使用的土地之外,，要將其它新增建設(shè)用地盡可能多地納入有償出讓的軌道，并切實(shí)規(guī)范土地出讓方式,，對(duì)商業(yè),、旅游、娛樂(lè)和豪華住宅用地,，盡可能采取拍賣,、招標(biāo)方式；采用協(xié)議方式的,，出讓金不能低于該宗地的基準(zhǔn)地價(jià),。與此同時(shí)，要采取有效措施,，逐步將原劃撥土地中的生產(chǎn),、經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地納入有償使用軌道，按規(guī)定收足土地使用稅,，暫未收稅的要比照同類用地稅額收取土地使用費(fèi),。使土地有償使用面積力爭(zhēng)明年達(dá)到70％的比例，以后逐年增加10％,，直至全部實(shí)行有償使用,。對(duì)原劃撥土地使用權(quán)發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移、用途改變的,，除用于國(guó)家機(jī)關(guān),、軍事、城市基礎(chǔ)設(shè)施,、公益事業(yè)用地和國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源,、交通、水利等用地之外,，一律要向市縣政府補(bǔ)辦出讓手續(xù),、補(bǔ)交出讓金。對(duì)不經(jīng)批準(zhǔn)將原劃撥土地使用權(quán)擅自轉(zhuǎn)移權(quán)屬和改變用途的,，各級(jí)政府應(yīng)嚴(yán)肅依法查處,，避免國(guó)有土地資產(chǎn)的流失。

 2,、認(rèn)真貫徹土地統(tǒng)一管理的法律規(guī)定,，大力推進(jìn)中直企業(yè)土地使用制度改革,，把應(yīng)該屬于地方的土地資產(chǎn)收歸政府。由于歷史的原因,，我省各類大型,、超大型企業(yè)比重較大。據(jù)粗略統(tǒng)計(jì),，僅森工,、油田、煤礦,、鐵路等幾大系統(tǒng)使用的國(guó)有土地面積就有15．31萬(wàn)平方公里之多,，占全省土地總面積的33．7％，如果再加上其他企業(yè)和國(guó)營(yíng)農(nóng)墾系統(tǒng)就更多了,。這些土地的開(kāi)發(fā)利用,，為國(guó)家創(chuàng)造了大量財(cái)富，同時(shí)也因其長(zhǎng)期開(kāi)發(fā)利用致使土地本身的狀況日趨惡化甚至衰竭廢棄,，造成了資源的破壞,。但由于種種原因，這些企業(yè)中有些按照法規(guī),、政策應(yīng)收的土地使用稅,、費(fèi)卻難于收足；有些可以通過(guò)有償出讓的用地仍在實(shí)行行政劃撥,；有些企業(yè)擅自轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)獲取大量收益,，卻不按有關(guān)規(guī)定向地方政府補(bǔ)交地價(jià)款。這些問(wèn)題,，必須按照土地使用制度改革的要求,，盡快加以解決，使所有企業(yè)在同等政策環(huán)境下,，公平競(jìng)爭(zhēng)和發(fā)展,。首先，對(duì)各類企業(yè)今后申請(qǐng)的新增建設(shè)用地,，要嚴(yán)格按照國(guó)家的要求,，除城市基礎(chǔ)設(shè)施、公益事業(yè)用地和法律規(guī)定可以批準(zhǔn)劃撥的土地外,，其余一切新增加的建設(shè)用地都要納入有償出讓的軌道，實(shí)行有償,、有限期供應(yīng),，其出讓金標(biāo)準(zhǔn)不能低于該宗地或同類地的基準(zhǔn)地價(jià)。其次,，對(duì)所有企業(yè)原劃撥使用的土地,，要在逐地塊清查的基礎(chǔ)上,，按國(guó)家規(guī)定收足土地使用稅，暫未征收土地使用稅的,，要比照土地使用稅標(biāo)準(zhǔn)收取土地使用費(fèi),；對(duì)原劃撥土地發(fā)生轉(zhuǎn)讓或改變?cè)鷾?zhǔn)用途和占地面積的，要納入市場(chǎng)的調(diào)節(jié)范圍,，按有關(guān)規(guī)定向當(dāng)?shù)厥锌h政府補(bǔ)辦出讓手續(xù),、補(bǔ)交出讓金。再次,，對(duì)企業(yè)占用耕地及其它土地造成土地資源破壞的,，要嚴(yán)格按照國(guó)務(wù)院和省政府的規(guī)定，實(shí)行誰(shuí)破壞,、誰(shuí)復(fù)墾,，如數(shù)向當(dāng)?shù)厥锌h政府繳納土地復(fù)墾費(fèi)用，或按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)自行復(fù)墾,，不得以任何借口加以拒絕和推托,，以確保全省土地資源狀況不致于進(jìn)一步惡化。

 3,、認(rèn)真貫徹國(guó)家《
城市房地產(chǎn)管理法》,，全面加強(qiáng)對(duì)各類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司用地的管理，充分利用土地級(jí)差效益改造舊城區(qū),。舊城改革和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要體現(xiàn)城區(qū)土地的使用效益,。對(duì)其中的原劃撥土地使用權(quán)，要明確界定權(quán)屬界線,，由市縣政府收回,，統(tǒng)一評(píng)估土地使用權(quán)價(jià)格后，通過(guò)有償出讓方式提供給開(kāi)發(fā)者,；對(duì)開(kāi)發(fā)者承擔(dān)拆遷,、微利房和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的，可從土地出讓金中扣除開(kāi)發(fā)者承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)的成本費(fèi)用,。從而明確政府與開(kāi)發(fā)者之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系,，充分利用級(jí)差地租效益促進(jìn)舊城改造，避免國(guó)家應(yīng)得的土地資產(chǎn)收益以各種形式流失到企業(yè)手中,。

 4,、鼓勵(lì)盤(pán)活土地資產(chǎn)，為推進(jìn)現(xiàn)代企業(yè)制度創(chuàng)造條件,。對(duì)企業(yè)改造或產(chǎn)權(quán)變動(dòng)涉及的劃撥土地使用權(quán),，經(jīng)過(guò)依法界定和地價(jià)評(píng)估，并經(jīng)土地管理部門確認(rèn)后，可按照“轉(zhuǎn)權(quán)讓利,、確權(quán)登記,、掛帳保值、維護(hù)權(quán)益”的原則,，采取靈活辦法,，明晰土地產(chǎn)權(quán)。對(duì)依法繳納土地使用權(quán)出讓金的,，其土地使用權(quán)可以作為企業(yè)法人財(cái)產(chǎn),；不能繳納土地使用權(quán)出讓金的，可以承租方式獲得土地使用權(quán),，每年向國(guó)家繳納土地租金,；對(duì)改組或設(shè)立股份制企業(yè)的，國(guó)家可以將土地使用權(quán)作價(jià)入股,，土地資產(chǎn)折為國(guó)家股,；國(guó)有企業(yè)破產(chǎn)涉及的劃撥土地使用權(quán)，由政府收回拍賣,，或以其它方式再行出讓,，所得收入優(yōu)先用于安置分流職工和職工再就業(yè)的培訓(xùn)。

 要鼓勵(lì)土地使用權(quán)的依法合理流動(dòng),。在城市市區(qū)內(nèi),，主動(dòng)退出原使用土地的企業(yè)，市縣政府可以將處置該土地收益的50％－70％返還給原土地使用者,；主動(dòng)申請(qǐng)從商業(yè)中心區(qū)遷出的,，市縣政府應(yīng)優(yōu)先提供用地，并可將處置騰出土地收益的60％－80％返還給原土地使用者,。

 要認(rèn)真抓好企業(yè)清產(chǎn)核資中國(guó)有土地資產(chǎn)的顯化和保值工作,，防止流失。

 5,、進(jìn)一步擴(kuò)大土地市場(chǎng)外延,，搞好“五荒”土地使用權(quán)的拍賣和開(kāi)發(fā)利用。各級(jí)土地,、體改,、農(nóng)業(yè)、水利,、林業(yè),、畜牧和水產(chǎn)等部門要密切配合，共同努力,，在現(xiàn)在工作基礎(chǔ)上,，進(jìn)一步按照省委、省政府的決策，力爭(zhēng)在本世紀(jì)末,，將適宜開(kāi)發(fā)利用的“五荒”土地資源拍賣85％以上，使用這些土地得到充分的開(kāi)發(fā)和利用,。這樣,，既可以創(chuàng)造出可觀的社會(huì)財(cái)富，又可以促使我省的生產(chǎn)要素市場(chǎng)結(jié)構(gòu)發(fā)生有益的變化,。

 要采取積極穩(wěn)妥的措施,，加強(qiáng)對(duì)集體土地流轉(zhuǎn)的依法管理，保護(hù)農(nóng)民的根本利益,。

 6,、充分發(fā)揮我省土地資源豐富的優(yōu)勢(shì)，采取一系列優(yōu)惠政策措施,，以優(yōu)質(zhì)的服務(wù),，優(yōu)惠的地價(jià)，廣泛吸引省外,、境外和國(guó)外企業(yè)來(lái)占地投資開(kāi)發(fā),，興辦各類企業(yè)，促進(jìn)全省經(jīng)濟(jì)加快發(fā)展,。

 7,、切實(shí)加強(qiáng)對(duì)土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的管理，建立完善的市場(chǎng)規(guī)范,。一是加強(qiáng)土地使用權(quán)出讓合同的管理,。凡以出讓方式獲得的土地使用權(quán)，必須簽訂規(guī)范的國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同,，并嚴(yán)格按合同約定的用途和條件開(kāi)發(fā),、使用土地；改變用途或用地條件的,，必須報(bào)土地管理部門批準(zhǔn)，在城市規(guī)定調(diào)整地價(jià),。未達(dá)到法律規(guī)定和合同約定的轉(zhuǎn)讓條件的,，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。二是健全土地登記制度,。土地登記是確認(rèn)土地權(quán)屬的前提和基礎(chǔ),。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,、出租,、抵押的當(dāng)事人必須依法辦理土地登記,，如實(shí)申報(bào)轉(zhuǎn)讓價(jià)、租金或抵押金額,。未經(jīng)土地登記的,，其土地權(quán)屬不受法律保護(hù),。三是建立基準(zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定地價(jià)定期公布制度,。各市,、縣人民政府要盡快組織完成當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定地價(jià)的評(píng)估。城鎮(zhèn)的基準(zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定地價(jià)評(píng)估結(jié)果,，經(jīng)當(dāng)?shù)厝嗣裾畬徍送夂?，?bào)上一級(jí)人民政府批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)的基準(zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定地價(jià),，由市,、縣人民政府公布,。各地要在基準(zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定地價(jià)基礎(chǔ)上，采取切實(shí)的措施,，有效控制低價(jià)出讓土地和土地交易中的隱瞞價(jià)格行為,。四是加強(qiáng)土地市場(chǎng)中介服務(wù)組織建設(shè)的管理。土地估價(jià)機(jī)構(gòu),，必須有足夠的取得國(guó)家土地估價(jià)師證書(shū)的專業(yè)人員，才能承擔(dān)土地估價(jià)業(yè)務(wù),。土地估價(jià)結(jié)果,，要按照規(guī)定報(bào)送土地管理部門認(rèn)證并備案。土地估價(jià),、咨詢、經(jīng)紀(jì),、代理等中介服務(wù)組織，要依據(jù)市場(chǎng)規(guī)則,，建立自律機(jī)制,，同時(shí)接受政府主管部門的管理和監(jiān)督,。



 三,、加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo),，統(tǒng)一政令,，確保土地使用制度改革工作順利進(jìn)行。

 1,、各級(jí)政府要把從土地資產(chǎn)中培育新的經(jīng)濟(jì)生長(zhǎng)點(diǎn)作為當(dāng)前的重要工作任務(wù)認(rèn)真落實(shí),。各級(jí)政府應(yīng)從經(jīng)濟(jì)工作的大局出發(fā),，自覺(jué)地把保護(hù)耕地和土地使用制度改革納入宏觀決策之中，擺到重要地位,，精心指導(dǎo),，周密組織。把土地管理特別是挖掘土地資產(chǎn)效益的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)納入各級(jí)政府的任期目標(biāo)責(zé)任制,，并作為考核政績(jī)的重要內(nèi)容,。總之,，要通過(guò)各級(jí)政府的努力,，力爭(zhēng)到1997年全省年度地產(chǎn)收入達(dá)到15億元,，累計(jì)收入超過(guò)50億元,；到本世紀(jì)末年度地產(chǎn)收入達(dá)到20億元,，累計(jì)超過(guò)100億元。

 2,、切實(shí)加強(qiáng)執(zhí)法監(jiān)督,，堅(jiān)持依法、統(tǒng)一,、全面、科學(xué)地管理土地資源和土地資產(chǎn),。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下,，要加強(qiáng)政府對(duì)土地的管理,，實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征地,、統(tǒng)一開(kāi)發(fā),、統(tǒng)一出讓,、統(tǒng)一管理的新體制,；要認(rèn)真糾正一些地方在用地問(wèn)題上部門制約政府、企業(yè)抗衡政府的錯(cuò)誤傾向,；各級(jí)政府應(yīng)支持土地管理部門從嚴(yán)執(zhí)法,，不越權(quán)批地，不以言代法,；要關(guān)心,、支持并切實(shí)加強(qiáng)土地管理機(jī)構(gòu)和隊(duì)伍建設(shè)，使之能夠與日益繁重的工作任務(wù)相適應(yīng),。同時(shí),，體改,、計(jì)劃,、規(guī)劃、建設(shè),、財(cái)稅,、物價(jià)、工商,、司法等部門要協(xié)同動(dòng)作,，積極配合土地管理部門做好土地管理和土地使用制度改革工作，做到協(xié)調(diào)配合,，減少梗阻和制約,，以形成合力，確保全省土地使用制度改革目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn),。

 3,、各級(jí)土地管理部門要認(rèn)真負(fù)起執(zhí)法監(jiān)督和經(jīng)濟(jì)管理的雙重職責(zé)。不僅要做好土地資源的保護(hù)和管理工作,，更要在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下搞好土地資產(chǎn)的管理與活化,，使之成為促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)新的經(jīng)濟(jì)生長(zhǎng)點(diǎn),。為此，各級(jí)土地管理部門要按照全國(guó)土地使用制度改革工作會(huì)議的要求,，認(rèn)真履行法律法規(guī)賦予的職責(zé),，積極完成政府交給的任務(wù)，全面加強(qiáng)業(yè)務(wù)建設(shè),，提高工作效率和執(zhí)法權(quán)威,，充分運(yùn)用土地管理的法律、行政,、經(jīng)濟(jì)的綜合功能,，在培育新的經(jīng)濟(jì)生長(zhǎng)點(diǎn)的實(shí)踐中承擔(dān)重任，發(fā)揮生力軍的作用,。

 以上報(bào)告如無(wú)不當(dāng),，請(qǐng)批轉(zhuǎn)各地實(shí)施。



 黑龍江省土地管理局

 黑龍江省經(jīng)濟(jì)體制改革委員會(huì)

 1994年11月28日