• 【發(fā)布單位】80903
• 【發(fā)布文號(hào)】滬土發(fā)[1995]11號(hào)
• 【發(fā)布日期】1995-01-13
• 【生效日期】1995-01-13
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

上海市土地管理局關(guān)于《上海市實(shí)施 ＜中華人民共和國(guó)土地管理法＞辦法》實(shí)施中 有關(guān)具體應(yīng)用問題的通知

上海市土地管理局關(guān)于《上海市實(shí)施
 ＜中華人民共和國(guó)土地管理法＞辦法》實(shí)施中
 有關(guān)具體應(yīng)用問題的通知
 
（1995年1月13日滬土發(fā)（1995）11號(hào)）
各區(qū)規(guī)劃土地局,、各縣土地局

浦東新區(qū)綜合規(guī)劃土地局、崇明縣建設(shè)委員會(huì)：

 《上海市實(shí)施＜
中華人民共和國(guó)土地管理法＞辦法》（以下簡(jiǎn)稱《實(shí)施辦法》）,，已于1994年2月4日經(jīng)上海市第十屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第七次會(huì)議通過,，自1994年5月1日起施行。這是本市第一個(gè)由市人大立法的關(guān)于土地管理方面的地方性法規(guī),。

 為了切實(shí)執(zhí)行《實(shí)施辦法》,，根據(jù)市人民政府滬府發(fā)（1994）30號(hào)批轉(zhuǎn)《市土地局關(guān)于貫徹執(zhí)行＜上海市實(shí)施
中華人民共和國(guó)土地管理法辦法＞有關(guān)問題的若干規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱《若干規(guī)定》）的精神，現(xiàn)就《實(shí)施辦法》有關(guān)條款的具體應(yīng)用問題通知如下：



 第五條：

 區(qū),、縣土地管理部門設(shè)立派出機(jī)構(gòu),，是指區(qū)、縣土地管理部門,，經(jīng)區(qū),、縣人民政府同意，可在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）設(shè)立派出機(jī)構(gòu),。

 市土地管理部門經(jīng)市人民政府批準(zhǔn),，可在指定區(qū)域設(shè)立派出機(jī)構(gòu)。



 第八條：

 1．集體所有土地所有權(quán)的申請(qǐng)登記,，由市土地管理部門統(tǒng)一部署,，目前暫不發(fā)證。

 2．集體所有土地中的非農(nóng)建設(shè)用地,，均應(yīng)辦理土地使用權(quán)申請(qǐng)登記,，核發(fā)《上海市集體土地建設(shè)用地使用證》或《上海市農(nóng)村宅基地使用證》。



 第十條：

 1．個(gè)人居住使用的國(guó)有土地的,，因房產(chǎn)交易（交易雙方只限于境內(nèi)個(gè)人,、單位）,、繼承、贈(zèng)與,、交換,、仲裁和法院的調(diào)解或判決而改變房屋所有權(quán)的，新的房屋所有者應(yīng)持有關(guān)文件,，向房屋所在地的土地管理部門申請(qǐng)辦理土地變更登記,。其中，轉(zhuǎn)讓花園住宅,、高標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)銷房（僑匯房）應(yīng)按規(guī)定補(bǔ)辦使用權(quán)出讓手續(xù),，補(bǔ)交出讓金。

 2．單位使用的國(guó)有土地,，改變使用者，應(yīng)按建設(shè)用地批準(zhǔn)權(quán)限和用途,，辦理土地劃撥或出讓手續(xù),，經(jīng)批準(zhǔn)后，再辦理土地變更登記,。

 3．單位使用的國(guó)有土地需改變土地用途的,，應(yīng)按《上海市建設(shè)用地管理辦法》第十八條的規(guī)定辦理。須先經(jīng)規(guī)劃管理部門批準(zhǔn),，然后按照建設(shè)用地批準(zhǔn)權(quán)限,，經(jīng)批準(zhǔn)后辦理土地變更登記。如改變?yōu)樯虡I(yè),、旅游,、娛樂、金融,、服務(wù)業(yè),、商品房屋等用途的，按《若干規(guī)定》第三條有關(guān)規(guī)定辦理,。

 4．單位因組建股份制企業(yè),，有關(guān)土地使用權(quán)的變更處理等，均按國(guó)家體改委,、國(guó)家土地局及市有關(guān)規(guī)定辦理,。

 5．集體所有土地改變使用者或變更用途的，參照上述第2,、3項(xiàng)辦理,。



 第十一條：

 登記和變更登記中出現(xiàn)差錯(cuò)的，按國(guó)家土地管理局［1992］國(guó)土（籍）字第19號(hào)文規(guī)定,，進(jìn)行補(bǔ)充地籍調(diào)查,，填寫土地變更登記審批表,，報(bào)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，更改或更換土地登記卡,、圖,、表、冊(cè),、簿,。同時(shí)，書面通知原土地證書持有人在規(guī)定期限內(nèi)到土地管理部門辦理更改,、更換或注銷原土地證明手續(xù),。逾期不來辦理的，經(jīng)人民政府批準(zhǔn),，由土地管理部門予以公告,，原土地證書注銷。

 各區(qū),、縣土地管理部門可以公布土地初始登記截止日期,。凡逾期不登記者，其土地使用權(quán)不受法律保護(hù),。



 第十二條：

 1．區(qū),、縣土地管理部門均可設(shè)立土地勘測(cè)定界機(jī)構(gòu)，其資質(zhì)由市土地管理部門認(rèn)定,。

 2．由市批準(zhǔn)的建設(shè)用地及由市辦理的土地使用權(quán)出讓地塊的勘測(cè)定界,，由市土地管理部門負(fù)責(zé)辦理，各區(qū),、縣土地管理部門應(yīng)予配合,。

 3．由縣負(fù)責(zé)辦理的土地征用、劃撥,、出讓地塊的勘測(cè)定界,，由縣土地管理部門負(fù)責(zé)辦理。

 4．由區(qū)負(fù)責(zé)辦理的土地征用,、劃撥地塊上的勘測(cè)定界,，由區(qū)土地管理部門負(fù)責(zé)辦理。

 5．浦東新區(qū)行政機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)辦理的土地征用,、劃撥,、出讓地塊上的勘測(cè)定界，由浦東新區(qū)土地管理部門負(fù)責(zé)辦理,。

 6．土地勘測(cè),、定界、界樁收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),，由市土地管理部門會(huì)同市物價(jià)部門共同制定,，亮證收費(fèi),。



 第十四條：

 市和區(qū)、縣土地管理部門要確定專人（或兼職）負(fù)責(zé)各項(xiàng)土地統(tǒng)計(jì)工作,，按規(guī)定時(shí)間,，及時(shí)、準(zhǔn)確匯總上報(bào),。其中,，建設(shè)用地統(tǒng)計(jì)應(yīng)與同期建設(shè)用地批準(zhǔn)文件的用地?cái)?shù)量相一致。對(duì)違反統(tǒng)計(jì)法規(guī)的部門,、單位以及個(gè)人,，可給予通報(bào)批評(píng)或按統(tǒng)計(jì)法規(guī)的規(guī)定處罰。



 第十七條：

 1．凡征用,、使用蔬菜保護(hù)區(qū)的土地,，須經(jīng)市有關(guān)主管部門同意，并報(bào)市人民政府批準(zhǔn),。

 2．占用綠地,、林地、灘涂,、沿江沿海岸線等土地的，須征得市有關(guān)主管部門的同意,，才能辦理用地審批手續(xù),。

 3．對(duì)依法劃定的自然保護(hù)區(qū)、風(fēng)景區(qū),、水源保護(hù)區(qū),、軍事設(shè)施保護(hù)區(qū)以及文物保護(hù)單位、保護(hù)性建筑的土地,，應(yīng)嚴(yán)格控制,，重點(diǎn)保護(hù)。確需占用土地的,，必須經(jīng)有關(guān)部門同意,，報(bào)市人民政府批準(zhǔn)。



 第十八條：

 開發(fā)灘涂應(yīng)按國(guó)務(wù)院頒布的《
中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》和《上海市灘涂管理暫行規(guī)定》以及市土地局《上海市圍墾灘涂土地登記若干規(guī)定》（滬土發(fā)［1994］39號(hào)）的規(guī)定辦理,。一次性開發(fā)一萬畝以下的,，報(bào)市土地管理部門備案；一次性開發(fā)一萬畝以上二萬畝以下的,，須報(bào)經(jīng)國(guó)家土地管理局批準(zhǔn),；一次性開發(fā)二萬畝以上的，須報(bào)經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn),。



 第十九條：

 1．傾倒垃圾,、渣土等廢棄物需要占用土地的,，須先經(jīng)規(guī)劃、環(huán)保,、衛(wèi)生,、防疫等市主管部門批準(zhǔn)，方可辦理用地審批手續(xù),。

 2．嚴(yán)格控制在耕地上取土和開挖魚,、蝦、蟹塘等,。確需占用耕地的,，應(yīng)經(jīng)市或區(qū)、縣人民政府按照建設(shè)用地批準(zhǔn)權(quán)限的規(guī)定批準(zhǔn),，方可取土或開挖,。



 第二十條：

 按本條規(guī)定應(yīng)當(dāng)收回國(guó)有土地使用權(quán)或者集體所有土地使用權(quán)的，區(qū),、縣人民政府的批準(zhǔn)權(quán)限與建設(shè)用地的批準(zhǔn)權(quán)限相同,。



 第二十三條：

 1．土地使用權(quán)出讓合同的文本應(yīng)按市土地管理部門的范本制訂。涉及出讓,、受讓雙方的權(quán)利和義務(wù)的條款,，未經(jīng)市土地管理部門同意不得刪改。

 2．土地出讓合同,，應(yīng)由有權(quán)出讓的土地管理部門的法定代表人簽署,。法定代表人因故不能簽署的，事前應(yīng)有委托書,，由受委托人簽署,。



 第二十六條：

 1．除滬府發(fā)（1994）30號(hào)文規(guī)定暫不納入出讓范圍的外，應(yīng)當(dāng)實(shí)行出讓的用地：

 （1）各類商業(yè)用地,，或經(jīng)營(yíng)性的綜合用地,；

 （2）旅游用地，包括賓館,、旅游場(chǎng)所及設(shè)施等,；

 （3）娛樂用地，包括游樂場(chǎng)所,、夜總會(huì),、游戲機(jī)房、舞廳,、卡拉ＯＫ,、彈子房以及各類經(jīng)營(yíng)性俱樂部等；

 （4）金融用地,，包括銀行,、證券,、保險(xiǎn)、信托,、信用社等,；

 （5）服務(wù)業(yè)用地，包括餐飲,、桑拿浴室,、咨詢、展覽場(chǎng)館,、交易場(chǎng)所,、經(jīng)營(yíng)性車庫、停車場(chǎng)等,；

 （6）商品房屋用地,，包括出售、出租的住宅,、綜合樓,、辦公樓,、通用工業(yè)廠房等,；

 （7）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織與城市其他經(jīng)濟(jì)組織合資,、合作使用集體所有土地開辦的本條所列（1）－（6）類的用地。

 （8）工業(yè),、農(nóng)業(yè),、能源、交通,、水利等基礎(chǔ)設(shè)施和公益事業(yè)項(xiàng)目，投資者要求實(shí)行土地使用權(quán)出讓的用地,；

 （9）外商投資的除上述第8款以外的經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目用地,；

 （10）其他應(yīng)實(shí)行土地使用權(quán)出讓的用地。

 2．出讓金及出讓有關(guān)手續(xù)的規(guī)定：

 （1）內(nèi)資舉辦商業(yè),、旅游,、娛樂、金融,、服務(wù)業(yè),、商品房屋等六類項(xiàng)目用地（以下簡(jiǎn)稱“商業(yè)等六類項(xiàng)目用地”）繳付的出讓金標(biāo)準(zhǔn)與外商投資經(jīng)營(yíng)內(nèi)銷商品住宅的有關(guān)文件規(guī)定相同。

 （2）凡是原允許內(nèi)銷的房屋轉(zhuǎn)為外銷房的補(bǔ)地價(jià)項(xiàng)目,，政府收取出讓金的部分均按評(píng)估的市場(chǎng)成交地價(jià)的50％收取,。

 3、出讓手續(xù)：

 （1）屬市審批的項(xiàng)目用地,、外資項(xiàng)目用地,、開發(fā)外銷商品房的項(xiàng)目用地以及《實(shí)施辦法》第二十六條規(guī)定市屬單位的內(nèi)資項(xiàng)目,，其土地出讓手續(xù)由市土地管理部門負(fù)責(zé)辦理。

 （2）各區(qū)屬單位的符合《實(shí)施辦法》第二十六條規(guī)定的內(nèi)資項(xiàng)目,，由市土地管理部門委托各區(qū)土地管理部門與受讓方簽訂出讓合同,。由市土地管理部門委托各區(qū)土地管理部門與受讓方簽署。

 （3）各縣屬單位的用地,，凡符合《實(shí)施辦法》第二十六條規(guī)定的內(nèi)資項(xiàng)目,，在批準(zhǔn)權(quán)限范圍內(nèi)的，由各縣土地管理部門與受讓方簽訂出讓合同,；批準(zhǔn)權(quán)限外的,，由市土地管理部門委托各縣土地管理部門與受讓方簽署。

 （4）浦東新區(qū)按《實(shí)施辦法》規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限內(nèi)的項(xiàng)目,，由浦東新區(qū)土地管理部門辦理,。

 （5）在辦理內(nèi)資內(nèi)銷或內(nèi)資自用的“商業(yè)等六類項(xiàng)目用地”時(shí)，必須堅(jiān)持先立項(xiàng)后批地的原則,，未經(jīng)市,、區(qū)、縣計(jì)劃管理部門按計(jì)劃批準(zhǔn)權(quán)限批準(zhǔn)立項(xiàng)的項(xiàng)目,，不得辦理土地審批和出讓手續(xù),。

 （6）商業(yè)等六類項(xiàng)目用地，一九九四年五月一日前已批準(zhǔn)計(jì)劃立項(xiàng),，在一九九四年底前未辦理征用,、劃撥用地手續(xù)的，自一九九五年一月一日起,，一律視作新項(xiàng)目,，按出讓方式辦理。



 第二十七條：

 1．高爾夫球場(chǎng),、健身房,、保齡球房、賽車場(chǎng)等用地年限,，最高不超過40年,；

 2．綜合用地年限最高不超過50年；

 3．綜合用地中商業(yè),、旅游,、娛樂等建筑面積合計(jì)達(dá)到或超過總面積50％的，其用地年限最高不超過40年,；綜合用地中如果有若干幢建筑,，其中一幢建筑內(nèi)，其商業(yè)、旅游,、娛樂等建筑面積合計(jì),，超過該幢建筑總面積50％，該幢建筑應(yīng)單獨(dú)劃出,，使用年限最高為四十年,；

 4．居住用地中，居住面積應(yīng)占建筑總面積的90％以上,，其用地年限最高不超過70年,；居住面積占建筑總面積不足90％的，其用地年限最高不超過50年,。但對(duì)利用外資開發(fā)經(jīng)營(yíng)內(nèi)銷商品住宅的,，其居住面積達(dá)到建筑總面積85％以上的，允許其用地最高使用年限為70年,。



 第二十九條：

 在土地使用權(quán)出讓期限內(nèi),，土地使用者要求改變合同有關(guān)規(guī)定的，如用途改變,、容積率增加（即建筑面積增加）等,，均應(yīng)經(jīng)批準(zhǔn)后補(bǔ)辦出讓合同，并按補(bǔ)辦出讓合同時(shí)的市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)交出讓金,。違反本條規(guī)定的,，土地使用者承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。



 第三十條：

 1．土地資產(chǎn)評(píng)估包括對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)出讓,、轉(zhuǎn)讓,、入股、出租,、抵押,、企業(yè)兼并等的評(píng)估，也包括對(duì)集體所有土地使用權(quán)作價(jià)入股和作為聯(lián)營(yíng)條件時(shí)的評(píng)估,。

 2．各區(qū),、縣土地管理部門可按市土地管理部門的規(guī)定成立土地評(píng)估機(jī)構(gòu)。

 3．市土地管理部門負(fù)責(zé)土地估價(jià)師資格認(rèn)證,。



 第三十五條：

 劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租,、抵押,，按《
中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《
中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》以及本市的有關(guān)規(guī)定辦理,。



 第三十六條：

 對(duì)舊區(qū)改造出讓地塊動(dòng)遷居民的安置,，必須嚴(yán)格執(zhí)行市人民政府關(guān)于一次性安置率達(dá)到60％以上和臨時(shí)過渡期不超過一年的規(guī)定。



 第三十七條：

 出讓地塊的監(jiān)督檢查工作,，由市土地管理部門簽訂合同的項(xiàng)目,，其監(jiān)督檢查工作主要由市土地管理部門負(fù)責(zé),，其余的主要由土地所在地的區(qū)、縣土地管理部門負(fù)責(zé),。



 第四十一條：

 1．各區(qū),、縣當(dāng)年計(jì)劃建設(shè)用地指標(biāo)已經(jīng)用完的，不得再批準(zhǔn)用地,。確需超計(jì)劃的,，應(yīng)向市土地管理部門和市計(jì)委申請(qǐng)追加年內(nèi)用地計(jì)劃指標(biāo)，經(jīng)批準(zhǔn)后方可再批地,。

 2．各區(qū),、縣建設(shè)用地的批準(zhǔn)文件，應(yīng)在下達(dá)批準(zhǔn)文件的同時(shí)逐件報(bào)送市土地管理部門,、市規(guī)劃局備案,。



 第四十五條：

 1．由市土地局辦理的征地、劃撥而形成的帶征土地,，該帶征土地今后的劃撥工作按《實(shí)施辦法》第四十三條辦理,。

 2．帶征土地的臨時(shí)使用，按上海市人民政府1990年4月26日第28號(hào)令《上海市帶征土地管理暫行辦法》的規(guī)定辦理,。



 第四十七條：

 1．市或區(qū),、縣土地管理部門在辦理建設(shè)用地審批手續(xù)時(shí)，必須在用地單位按規(guī)定繳清稅,、費(fèi)后方能辦理批準(zhǔn)用地文件,。

 2．各區(qū)、縣收取的新菜地開發(fā)建設(shè)基金,、土地墾復(fù)基金,、糧油差價(jià)一次性補(bǔ)償?shù)瓤铐?xiàng)的解繳，在沒有新的規(guī)定之前,，仍按原規(guī)定執(zhí)行,。對(duì)上述應(yīng)解繳款項(xiàng)，不得截留,、拒繳,、占用。

 3．各區(qū),、縣土地管理部門（不包括開發(fā)公司,、房地產(chǎn)公司等）在辦理土地使用權(quán)出讓中涉及征用土地的規(guī)費(fèi)，考慮到征地,、動(dòng)拆遷等費(fèi)用進(jìn)入的時(shí)間差,、允許延遲至合同簽訂后60天內(nèi)交付。



 第四十七條、第四十八條,、第四十九條,、第五十條、第五十一條：

 以上條款的具體應(yīng)用問題均按1994年11月21日市人民政府第86號(hào)令修改后的《上海市建設(shè)用地管理辦法》的規(guī)定執(zhí)行,。

 征地費(fèi)包干使用辦法按市人民政府1987年9月1日頒布的《上海市國(guó)家建設(shè)征用土地費(fèi)包干使用辦法》辦理,。

 市批準(zhǔn)的征地，征用土地費(fèi)包干使用協(xié)議由市征地事務(wù)部審核鑒證,。



 第五十五條：

 各區(qū),、縣需要預(yù)征集體所有土地的，均應(yīng)報(bào)市人民政府批準(zhǔn),。



 第五十六條：

 本條處罰對(duì)象中的“個(gè)人”,，是指除第五十七條規(guī)定使用宅基地的居民以外的使用其他土地有違法行為的個(gè)人。

 有關(guān)條款中規(guī)定的罰款數(shù)額,，按《
中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》的規(guī)定執(zhí)行,。

 特此通知，請(qǐng)予貫徹辦理,。