• 【發(fā)布單位】80602
• 【發(fā)布文號】遼政發(fā)[1995]7號
• 【發(fā)布日期】1995-04-22
• 【生效日期】1995-04-22
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

遼寧省人民政府關(guān)于印發(fā)遼寧省 深化城鎮(zhèn)住房制度改革總體方案的通知

遼寧省人民政府關(guān)于印發(fā)遼寧省
 深化城鎮(zhèn)住房制度改革總體方案的通知
 
（遼政發(fā)［1995］7號一九九五年四月二十二日）
 現(xiàn)將《遼寧省深化城鎮(zhèn)住房制度改革總體方案》印發(fā)給你們,，請按此精神,，結(jié)合本地實際，抓緊制訂房改實施方案,，下半年組織實施,。



 遼寧省深化城鎮(zhèn)住房制度改革總體方案



 1992年經(jīng)國務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組審批頒布的《遼寧省城鎮(zhèn)住房制度改革總體方案》，對全省房改工作的順利開展起到了積極的指導(dǎo)作用,。為了深化我省城鎮(zhèn)住房制度改革,，根據(jù)全國第三次房改工作會議精神和《
國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》的要求，在對原總體方案進(jìn)行必要調(diào)整的基礎(chǔ)上,，制訂本方案,。



 一,、城鎮(zhèn)住房制度改革的根本目的和基本思路

 城鎮(zhèn)住房制度改革是經(jīng)濟(jì)體制改革的重要組成部分，其根本目的是：建立與社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的新的城鎮(zhèn)住房制度,，實現(xiàn)住房商品化,、社會化；加快住房建設(shè),，改善居住條件,，滿足城鎮(zhèn)居民不斷增長的住房需求。

 城鎮(zhèn)住房制度改革的基本思路是：把住房建設(shè)投資由國家,、單位統(tǒng)包的體制改變?yōu)閲摇挝?、個人三者合理負(fù)擔(dān)的體制,；把各單位建設(shè)、分配,、維修,、管理住房的體制改變?yōu)樯鐣I(yè)化運(yùn)行的體制,；把住房實物福利分配的方式改變?yōu)橐园磩诜峙錇橹鞯呢泿殴べY分配方式,；建立以中低收入家庭為對象、具有社會保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)體系和以高收入家庭為對象的商品房供應(yīng)體系,；建立住房公積金制度,；發(fā)展住房金融和住房保險，建立政策性和商業(yè)性并存的住房信貸體系,；建立規(guī)范化的房地產(chǎn)交易市場和發(fā)展社會化的房屋維修,、管理市場，逐步實現(xiàn)住房資金投入產(chǎn)出的良性循環(huán),，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,。



 二、近期城鎮(zhèn)住房制度改革的內(nèi)容

 城鎮(zhèn)住房制度改革要堅持配套,、分階段推進(jìn),。近期改革的主要內(nèi)容是：全面推行住房公積金制度，積極推進(jìn)租金改革,，穩(wěn)步出售公有住房,，實行新房新制度和發(fā)行住房債券，到本世紀(jì)末初步建立起新的城鎮(zhèn)住房制度,，使城鎮(zhèn)居民住房達(dá)到小康水平,。

 （一）全面推行住房公積金制度

 1．住房公積金是由城鎮(zhèn)職工及其所在單位共同交納、歸職工個人所有的具有社會保障性質(zhì)的長期住房儲金,。住房公積金制度是一種具有社會性,、義務(wù)性,、互助性和政策性的住房保障制度。所有行政和企事業(yè)單位及其職工均應(yīng)按照“個人存儲,、單位資助,、統(tǒng)一管理、專項使用”的原則交納住房公積金,，建立住房公積金制度,。

 2．住房公積金由在職職工個人及其所在單位各按職工工資總額的一定比例逐月交納。職工工資總額以國家規(guī)定的統(tǒng)計口徑為準(zhǔn),。

 住房公積金繳交率及其調(diào)整由省政府確定,。目前單位和個人住房公積金的繳交率分別為5％。

 3．住房公積金,，職工個人承擔(dān)部分,，從職工工資中支付；單位承擔(dān)部分,，從單位原住房資金和其他劃轉(zhuǎn)的資金中解決,。不足部分，全額預(yù)算的行政事業(yè)單位由財政預(yù)算撥付,；差額預(yù)算的事業(yè)單位按差額比例由財政預(yù)算撥付,；企業(yè)以及自收自支的事業(yè)單位，經(jīng)財政部門核定,，在成本中列支,。

 4．職工本人及其所在單位共同繳存的住房公積金，統(tǒng)歸個人所有,，存入個人公積金帳戶,。住房公積金只限于職工家庭購、建,、大修住房使用,。職工變動工作時，其住房公積金本息轉(zhuǎn)入新調(diào)入單位名下的該職工公積金帳戶,。職工離退休時,，住房公積金本息余額一次結(jié)清，退還職工本人,，利息比照同期銀行活期存款利率結(jié)算,，本息免征個人所得稅。

 （二）積極推進(jìn)租金改革

 1．到2000年,，住房租金原則上應(yīng)達(dá)到占雙職工家庭平均工資的15％,。按此目標(biāo)，各年度住房租金占雙職工家庭平均工資的比重可分別掌握在1995年4％,、1996年6％,、1997年8％,、1998年10％、1999年12％,。

 2．各市要根據(jù)全省的租金改革規(guī)劃,，結(jié)合當(dāng)?shù)芈毠ぜ彝テ骄べY水平，制訂本地區(qū)1995年至2000年的租金改革規(guī)劃,。租金改革規(guī)劃和每次提租實施方案,，各市須報省住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)后執(zhí)行，各縣（市）須報市批準(zhǔn)后執(zhí)行,，并報省住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室備案,。有條件的城鎮(zhèn)和企業(yè)要加大租金改革的力度。

 3．1995年,，全省住房租金調(diào)整到占雙職工家庭平均工資的4％,。租金調(diào)整后，可對職工（含離退休職工）給予住房補(bǔ)貼,，住房補(bǔ)貼基數(shù)按上一年的工資總額計算。1995年住房補(bǔ)貼比例定為上一年工資總額的3％,。1996年以后的住房補(bǔ)貼比例可隨租金的調(diào)整,，由各市、縣自行確定,。

 4．實行公有住房超標(biāo)加租,。對租住公房面積超過省規(guī)定控制標(biāo)準(zhǔn)而又不肯騰退的，其超過標(biāo)準(zhǔn)部分實行超標(biāo)加租,。

 5．住房在規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)之內(nèi),，因提租增支過多的離退休職工和在職職工家庭，用規(guī)定的個人合理負(fù)擔(dān)部分加上全部住房補(bǔ)貼,，仍不足支付房租的,，經(jīng)本人申請，差額部分可由所在單位適當(dāng)給予補(bǔ)助,。企業(yè)和自收自支事業(yè)單位的補(bǔ)助金在單位房屋修理費(fèi),、建房資金以及稅后利潤中列支；由財政開支的行政事業(yè)單位由財政解決,。

 各市,、縣民政部門確定的社會救濟(jì)戶和非在職的優(yōu)撫戶等，交納住房租金有困難的,，由當(dāng)?shù)孛裾块T給予補(bǔ)貼,。

 （三）穩(wěn)步出售公有住房

 1．城鎮(zhèn)公有住房除縣以上人民政府認(rèn)為不宜出售的外，均可向城鎮(zhèn)職工出售,。職工購買住房堅持自愿原則,。城鎮(zhèn)新建公有住房和騰空的舊住房,，實行先售后租，優(yōu)先售給住房困難戶,。

 2．向高收入職工家庭出售公有住房實行市場價,，向中低收入職工家庭出售公有住房實行成本價或標(biāo)準(zhǔn)價。

 新建住房成本價包括住房的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi),、勘察設(shè)計和前期工程費(fèi),、建安工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施（包括煤氣,、給排水,、供電、供暖,、道路,、通訊）建設(shè)費(fèi)、管理費(fèi),、貸款利息和稅金,。舊房成本價按售房當(dāng)年新房的成本價成新折扣（折舊年限按50年）計算。

 標(biāo)準(zhǔn)價按負(fù)擔(dān)價和抵交價之和計算,。一套56平方米建筑面積標(biāo)準(zhǔn)新建住房的負(fù)擔(dān)價,，1994年至1995年為所在城鎮(zhèn)雙職工年平均工資的3倍，2000年要達(dá)到3．5倍（職工年平均工資以當(dāng)?shù)亟y(tǒng)計部門公布的上年職工年平均工資為準(zhǔn)）,。新建住房抵交價按雙職工65年（男職工35年,，女職工30年）內(nèi)積累的由單位資助的住房公積金貼現(xiàn)值的80％計算。

 舊房的負(fù)擔(dān)價按出售當(dāng)年新建住房的負(fù)擔(dān)價成新折扣（折舊年限為50年）計算,，使用年限超過30年的,，以30年計算；經(jīng)過大修或設(shè)備更新的舊房,，按有關(guān)規(guī)定評估確定,。舊房的抵交價，可根據(jù)使用年限適當(dāng)降低,，但最多不能低于新建住房抵交價的80％,。

 公有住房的出售，堅持先評估后出售的原則,。住房的實際售價應(yīng)根據(jù)所處地段,、結(jié)構(gòu)、層次,、朝向,、設(shè)施和裝修標(biāo)準(zhǔn)等因素區(qū)別計價。

 3．按成本價購買的住房，產(chǎn)權(quán)歸個人所有,，交齊全部購房款并住用5年后,，允許依法進(jìn)入市場，在補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或所含土地收益和按規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)后,，收入歸個人所有,。

 按標(biāo)準(zhǔn)價購買的住房，擁有部分產(chǎn)權(quán),，即占有權(quán),、使用權(quán)、有限的收益權(quán)和處分權(quán),，可以繼承,。產(chǎn)權(quán)比例按售房當(dāng)年標(biāo)準(zhǔn)價占成本價的比重確定。交齊全部購房款并住用5年后,，可依法進(jìn)入市場出售或出租,，售、租房收入在補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或所含土地收益和按規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)后,，單位和個人按各自的產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分配,。

 4．職工以成本價或標(biāo)準(zhǔn)價購買住房在價格上給予折扣。職工購買現(xiàn)住公房,，1995年按負(fù)擔(dān)價的5％給予折扣,，逐年減少，到2000年全部取消,。

 職工購買公房，要根據(jù)購房職工建立住房公積金制度前的工齡給予工齡折扣,。每年工齡折扣的數(shù)額,，按抵交價除以65年（男職工35年，女職工30年）計算,。離退休職工購房計算工齡折扣的時間,，按國家規(guī)定的離退休年齡計算。

 5．職工購買公房可以一次付款,，也可以分期付款,。對于一次付款的，要給予一次付款折扣,，折扣率參考當(dāng)?shù)刭彿空咝再J款利率與銀行儲蓄利率的差額以及分期付款的控制年限確定,。實行分期付款的，首次付款不得低于實際售價的30％,，分期付款的期限一般不超過10年,。分期交付的部分要計收利息，利率按政策性抵押貸款利率確定。

 6．職工按成本價或標(biāo)準(zhǔn)價購買公房,，每個家庭只能享受一次,，購房的數(shù)量必須嚴(yán)格按照國家和省政府規(guī)定的分配住房控制標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，超過標(biāo)準(zhǔn)部分一律實行市場價,。在房改中,，職工按規(guī)定以成本價或標(biāo)準(zhǔn)價購買公有住房和產(chǎn)權(quán)單位以成本價或標(biāo)準(zhǔn)價出售公有住房，免征有關(guān)稅費(fèi),。

 7．公有住房的出售價格（成本價或標(biāo)準(zhǔn)價）逐年測定,，各市須報省住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)后執(zhí)行；各縣（市）須報所在市住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)后執(zhí)行,。

 8．規(guī)范住房交易行為,，加強(qiáng)住房售后管修服務(wù)。職工購買住房,，都要由房地產(chǎn)行政管理部門辦理住房過戶和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù),，同時要辦理相應(yīng)的土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，并領(lǐng)取國家統(tǒng)一印制的產(chǎn)權(quán)證書,，產(chǎn)權(quán)證書應(yīng)注明產(chǎn)權(quán)屬性,，按標(biāo)準(zhǔn)價購買的住房應(yīng)注明產(chǎn)權(quán)比例。出租和出售,、贈與,、繼承及以其他形式轉(zhuǎn)讓所購住房，要按國家規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi),。要規(guī)范交易程序,，完善稅收制度，加強(qiáng)市場管理,。

 對職工購買的住房,，要明確維修范圍及責(zé)任，建立共同部位,、共同設(shè)施的維修基金,。

 （四）實行新房新制度和發(fā)行住房債券

 1．對新房（包括新建的住房、騰空的舊房和調(diào)換住房擴(kuò)大面積部分）實行先售后租,、新房新租和有償租住的原則,。

 2．出租新房目前按維修費(fèi)、管理費(fèi),、折舊費(fèi)3項因素計租,，并逐步向成本租金和市場租金過渡。1995年新房租金可按每平方米使用面積高于當(dāng)?shù)赝诂F(xiàn)住房0．5至1元標(biāo)準(zhǔn)掌握,。新房不執(zhí)行上述租金標(biāo)準(zhǔn)交納租賃保證金,，或按每平方米建筑面積新建房60元至80元、騰空舊房30至60元的標(biāo)準(zhǔn)購買住房債券。租賃保證金在住房租金達(dá)到3項因素租金水平或承租人退房時,，一次退還承租人,，不付利息。住房債券5年還本付息,，利息比照同期銀行活期存款利率結(jié)算,。住房債券由政府指定的金融機(jī)構(gòu)發(fā)行，房屋產(chǎn)權(quán)單位組織認(rèn)購,。

 3．已經(jīng)租住公有住房的承租人,，要按每平方米建筑面積9元標(biāo)準(zhǔn)購買住房債券。5年還本付息,，利息比照同期銀行活期存款利率結(jié)算,。

 集資合作建房和自購房的職工，不購買住房債券,。

 生活困難的職工和社會特困戶,，可酌情減購或免購住房債券。

 凡減購或免購住房債券,，須由單位或個人申請,，經(jīng)市、縣房改辦審查批準(zhǔn),。



 三,、加快經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)建設(shè)

 1．經(jīng)濟(jì)適用住房是以社會中低收入職工家庭住房困難戶為居住對象，政府提供扶持政策開發(fā)建設(shè)的具有社會保障性質(zhì)的商品住房,。

 2．采取多種形式,，加快經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)。要從實際出發(fā),，有組織有計劃地發(fā)展各種類型的住房合作社,，吸收個人資金，開展集資,、合作建房。鼓勵企事業(yè)單位自籌資金建設(shè)職工住房,。要繼續(xù)抓好解危解困住房建設(shè),，把解決住房困難戶和中低收入家庭住房列為城鎮(zhèn)住房建設(shè)的重點(diǎn)。所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)每年都要承擔(dān)占開發(fā)總量20％以上的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)任務(wù),，為中低收入家庭提供房源,。

 各地要制訂“安居工程”計劃并認(rèn)真組織實施。

 3．政府提供扶持政策,，支持經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè),。經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)用地由政府行政劃撥，并在計劃、規(guī)劃,、拆遷,、稅費(fèi)等方面予以政策扶持。投資方向調(diào)節(jié)稅執(zhí)行零稅率,。免征商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)費(fèi),、人防工程費(fèi)、中小學(xué)教師建房補(bǔ)貼費(fèi),、運(yùn)遷安置管理費(fèi),、對其他行政性收費(fèi)也要適當(dāng)減免。金融部門在貸款利率和貸款規(guī)模方面要積極支持經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)建設(shè),。



 四,、加強(qiáng)住房資金管理

 1．各市、縣都要建立健全在當(dāng)?shù)卣扛念I(lǐng)導(dǎo)小組領(lǐng)導(dǎo)下的住房資金管理機(jī)構(gòu),，負(fù)責(zé)住房資金的歸集,、支付、核算和編制資金使用計劃等管理工作,。

 2．房改中歸集的住房資金統(tǒng)一由住房資金管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)管理,，住房資金的存貸款金融業(yè)務(wù)一律由當(dāng)?shù)卣付ǖ你y行房地產(chǎn)信貸部辦理。

 3．住房資金全部用于經(jīng)濟(jì)適用房為主的住房建設(shè),、維修,、管理和住房制度改革。

 4．住房公積金,、住房債券以及各項房改資金的統(tǒng)籌資金,，必須由房改辦公室負(fù)責(zé)提出年度資金投向和工程項目計劃，經(jīng)房改領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)后,，交住房資金管理機(jī)構(gòu)執(zhí)行,。

 5．國有住房的出售收入，按住房產(chǎn)權(quán)關(guān)系和一定比例上交同級財政和留歸單位,，并分別納入各級住房基金,；其他公有住房出售收入，歸單位所有,，納入單位住房基金,。

 6．堅持專款專用,，實行審批管理制度,。售房款由單位提出使用計劃，經(jīng)當(dāng)?shù)胤扛霓k公室審批后方能使用,。

 7．租金收入歸產(chǎn)權(quán)單位所有,，納入單位住房基金,。

 8．在住房金融管理上，應(yīng)區(qū)別政策性信貸和經(jīng)營性信貸,。要建立政策性信貸基金,，專項使用，單獨(dú)核算,。經(jīng)營性業(yè)務(wù)要充分發(fā)揮各金融機(jī)構(gòu)的積極性,，積極拓展房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)。

 9．住房資金的管理要接受財政,、審計,、監(jiān)察部門的監(jiān)督。



 五,、搞好房改政策銜接

 1．1993年底前出售的公有住房,，凡未界定產(chǎn)權(quán)性質(zhì)或未辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)的，應(yīng)在1995年辦理完畢,。購房人仍愿保持部分產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的,，要按售價占售房當(dāng)年成本價的比重，確定產(chǎn)權(quán)比例,，辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù),；購房人愿意將部分產(chǎn)權(quán)改為全部產(chǎn)權(quán)的，可按購房當(dāng)年的成本價,，補(bǔ)齊售價與成本價差額款及利息后,，予以確認(rèn)全部產(chǎn)權(quán)，并辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù),。

 2．凡未界定產(chǎn)權(quán)和產(chǎn)權(quán)比例的集資建房,，要在1995年完成產(chǎn)權(quán)界定。集資建房當(dāng)年個人出資額達(dá)到當(dāng)年規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)價70％以上的,，予以確認(rèn)部分產(chǎn)權(quán),，產(chǎn)權(quán)比例可按個人出資額占當(dāng)年成本價的比重確定,；凡個人出資額達(dá)到當(dāng)年成本價的,，予以確認(rèn)全部產(chǎn)權(quán)。已明確給予部分產(chǎn)權(quán)的集資建房,，如本人愿意按當(dāng)年成本價補(bǔ)交差價款及利息后,，可確認(rèn)全部產(chǎn)權(quán)。

 3．通過房改出售公有住房,，售房單位要按規(guī)定確認(rèn)產(chǎn)權(quán)比例,，并出具部分產(chǎn)權(quán)或全部產(chǎn)權(quán)證明,，由購房人持證明到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門辦理房地產(chǎn)證,。對1993年底前由單位或房改部門出具的售房證明,，均應(yīng)重新核定，購房人須持重新核實證件到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門辦理房地產(chǎn)證,。



 六,、加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，統(tǒng)籌安排,，加快推進(jìn)住房制度改革

 推進(jìn)住房制度改革和加快住房建設(shè)是各級政府的重要職責(zé),，必須兼顧長期目標(biāo)和階段目標(biāo)，加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo),，健全機(jī)構(gòu),，全面規(guī)劃，統(tǒng)籌安排,，切實抓好住房制度改革和住房建設(shè),。

 1．各地要根據(jù)《
國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》和本方案的要求，制訂當(dāng)?shù)氐姆扛膶嵤┓桨?。各市的實施方案,，須報省住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)后執(zhí)行；各縣（市）城鎮(zhèn)住房制度改革實施方案,，須報所在市住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組審批,，并報省住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組備案。

 外商投資企業(yè)的房改方案及有關(guān)政策的規(guī)定由省住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組另行制定,。

 2．各地都要進(jìn)一步健全房改領(lǐng)導(dǎo)小組及其辦公室,，并加強(qiáng)對房改辦公室和住房資金管理機(jī)構(gòu)的領(lǐng)導(dǎo)，要合理確定編制,，配備精干人員,，明確職能分工，健全規(guī)章制度,。

 3．企業(yè)房改是城鎮(zhèn)住房制度改革的重點(diǎn),，各地要積極協(xié)助大中型企業(yè)結(jié)合經(jīng)營機(jī)制轉(zhuǎn)換和勞動工資制度改革，把住房開發(fā)建設(shè),、分配,、管理和維修這一社會服務(wù)職能逐步從企業(yè)中分離出去，加快實現(xiàn)住房的商品化,、社會化,。鼓勵和支持有條件的企業(yè)加大房改的力度。

 4．各級房改辦公室要加強(qiáng)與體改,、建設(shè),、土地、房產(chǎn),、計劃,、財政,、稅務(wù)、金融,、國有資產(chǎn),、工商、統(tǒng)計,、勞動,、人事、物價,、工會等部門的工作聯(lián)系與協(xié)作,，及時解決深化改革中的矛盾和問題。要抓緊房改的立法工作,，不斷完善政策規(guī)定和配套措施,，做到有法可依。

 5．要認(rèn)真做好房改的宣傳工作,，加強(qiáng)輿論引導(dǎo),。要加強(qiáng)房改專業(yè)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作，不斷提高其政策,、業(yè)務(wù)水平,。

 6．要嚴(yán)肅房改紀(jì)律，嚴(yán)格執(zhí)行國家和省的有關(guān)政策,，加強(qiáng)監(jiān)督檢查,。對不執(zhí)行國家政策規(guī)定，低價售房,，變相增加優(yōu)惠和以權(quán)謀私等違紀(jì)行為要嚴(yán)肅查處,。

 7．軍隊系統(tǒng)住房制度改革工作按中央軍委部署執(zhí)行。

 8．本方案自發(fā)布之日起實行,。原有的房改政策和規(guī)定,，凡與本方案不一致的，一律以本方案為準(zhǔn),。