• 【發(fā)布單位】81109
• 【發(fā)布文號】--
• 【發(fā)布日期】1995-05-19
• 【生效日期】1995-05-19
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

關于印發(fā)《寧波市市區(qū)公有住房出售管理暫行辦法》的通知

關于印發(fā)《寧波市市區(qū)公有住房出售管理暫行辦法》的通知
各縣（市,、區(qū)）人民政府,、市政府各部門、各直屬單位：

 《寧波市市區(qū)公有住房出售管理暫行辦法》已經(jīng)省房改領導小組批準,，現(xiàn)予印發(fā),，自即日起實施。



 寧波市住房制度改革領導小組

 一九九五年五月十九日



 寧波市市區(qū)公有住房出售管理暫行辦法





 第一條 為實現(xiàn)住房商品化,、社會化,，加快住房建設,，根據(jù)《寧波市市區(qū)深化住房制度改革實施方案》，制定本辦法,。



 第二條 市區(qū)直管公有住房和自管公有住房中鋼混,、磚混結構的獨用成套住房，均屬出售范圍,。但有下列情況之一者不得出售：

 一,、產(chǎn)權未得到確認的；

 二,、列入城市建設近期規(guī)劃范圍,、已停水停電的；

 三,、臨街宜改造為營業(yè)用房的底層成套公房,，界定范圍為：海曙區(qū)中山東路、中山西路（西至翠柏路）,、解放南路,、解放北路、江廈街,、靈橋路,、和義路、開明街,、藥行街,；江北區(qū)人民路（北至泗洲路）；江東區(qū)中山東路（東至彩虹北路）,、百丈街（東至中興路）,；

 四、具有歷史保護價值的,；

 五,、成套代管產(chǎn)住房；

 六,、校園及工礦作業(yè)區(qū)內(nèi)穿插的成套住房,；

 七、嚴重損壞和危險住房,；

 八,、政府認定不宜出售的其他住房。



 第三條 購買公有住房要堅持自愿的原則,，每戶家庭（包括夫妻雙方及未成年子女）只能享受一次,，限購一套,。



 第四條 凡在市區(qū)有常住戶口,，且符合單位分房條件的職工以及已租住獨用成套公有住房的承租人,，均可購買公有住房。中央及省,、市屬單位在大市范圍內(nèi)有集體戶口的職工,，視同市區(qū)常住戶口，也可申請購買在市區(qū)的自住公有住房,。新建公有住房和騰空的成套舊公有住房實行先售后租,，優(yōu)先出售給無房戶和住房困難戶。

 住房產(chǎn)權單位應鼓勵職工,、居民購買公有住房。



 第五條 出售公有住房按建筑面積計算。建筑面積的計算辦法,，按甬價房,、市房改辦〔1993〕02號文規(guī)定執(zhí)行。



 第六條 出售公有住房實行成本價,，超過限購面積標準部分執(zhí)行市場價,。成本價按征地和拆遷補償費、勘察設計和前期工程費,、建安工程費,、住宅小區(qū)基礎設施建設費、管理費,、貸款利息和稅金等七項因素確定,；1994年磚混二等新房每平方米建筑面積成本價為680元，市場價為1350元,；以后每年在6月底前公布下一年售房價格,。



 第七條 住房的年折舊率為2％。折舊年限以購房年份減住房竣工驗收交付使用年份計算,，超過30年的,，按30年計算；經(jīng)過大修或設備更新的舊房,，其折舊年限按有關規(guī)定評估確定,。

 公有住房的實際售價要結合住房結構、等級,，所處地段,、層次、朝向,、設施和裝修等因素區(qū)別計價,。住房的樓層、朝向,、地段差價率及設施裝修價格見附表一,、二,。



 第八條 購買現(xiàn)已租住的公房建筑面積的控制標準為：一般干部職工50－75平方米；科級（或相當于這一級干部,，下同）60－85平方米,；處級70－100平方米；廳局級90－120平方米,；或按該處常住戶口人均建筑面積18平方米控制,。購房者夫妻有一方是教師或離休干部，面積可放寬10平方米,。購買新建住房和騰空房面積標準按國發(fā)（1983）193號文件規(guī)定放寬3平方米控制,。



 第九條 購買公有住房，原則上要一次付清房款,，有困難的可以申請抵押貸款,。購房者一次付清房款的，給予總房款20％的折扣,；向政府委托的銀行房地產(chǎn)信貸部申請政策性抵押貸款支付購房款的,，最高貸款額度不得超過總房款的70％。抵押貸款還款年限一般不超過10年,，并按政策性抵押貸款利率計收利息,，單位不得貼息。



 第十條 對按成本價購房者,，給予以下折扣和優(yōu)惠：

 一,、按購房者夫妻兩人建立住房公積金制度前的工齡，每一年給予成本價0．6％的工齡折扣,。職工工齡一律按人事,、勞動部門有關連續(xù)工齡的計算規(guī)定執(zhí)行。在職職工工齡統(tǒng)一計算到1994年（含）,；離退休職工購房計算工齡折扣的時間,，按國家規(guī)定的離退休年齡計算，少數(shù)工作需要,，組織上批準延長工作時間的,，工齡可連續(xù)計算；喪偶職工未再婚的,，其配偶生前工齡可以合并計算,。購房工齡由所在單位勞動人事部門出具證明。

 二,、在1995年6月30日前購買已租住的公有住房者,，給予5％的現(xiàn)住房折扣。今后要逐年減少，到2000年前全部取消,。

 三,、購房者免繳房產(chǎn)稅、一次性契稅和暫免土地使用稅,。



 第十一條 公有住房出售價格計算公式：

 住房單位售價（元／平方米）＝成本價×（1－年工齡折扣率×夫妻雙方工齡之和一年折舊率×折舊年限）×（1－現(xiàn)住房折扣率）×（1－地段差價率±結構差價率±朝向差價率±層次差價率）

 按上述公式計算的“住房單位售價”每平方米低于180元的,，按180元計算,。

 實際售房總價（元）＝［住房單位售價×限購以內(nèi)建筑面積±設施差價＋市場價×超標部分建筑面積×（1－年折舊率×折舊年限）×（1－地段差價率±結構差價率±朝向差價率±層次差價率）］×（1－一次性付款折扣率）



 第十二條 出售公有住房時,，產(chǎn)權單位與購房者雙方應簽訂買賣契約，付清房款后,，到房地產(chǎn),、土地管理部門辦理房屋所有權和土地使用權過戶登記手續(xù)，領取房屋所有權證和土地使用權證,。



 第十三條 按成本價和原按綜合價購買的住房,，購房者擁有全部產(chǎn)權。在付清房款并住滿五年后,，可依法進入市場,，出售或出租的收入，在補交土地使用權出讓金或所含土地收益,，并按規(guī)定交納有關稅費后,，收入歸個人所有。



 第十四條 原按標準價購買的住房,，購房者擁有部分產(chǎn)權,，即占有權、使用權,、有限的收益權和處分權,，可以繼承，不能贈與,。產(chǎn)權份額按原標準價占原綜合價的比例確定,。購房者在付清房款并住滿五年后，可依法進入市場,。在同等條件下原產(chǎn)權單位有優(yōu)先購買權和租賃權,，出售或出租收入，在補交土地使用權出讓金或所含土地收益,，并按規(guī)定交納有關稅費后,，按產(chǎn)權比例分配。



 第十五條 購房者自住未滿五年,，因故退房的,，住房須由原產(chǎn)權單位或房管部門按原購房款收購，不計利息。



 第十六條 公有住房出售,，室內(nèi)自用部分,、自用設施的維修費用由購房者自理；共用部位和共用設施設備的維修費用由維修基金開支,；維修基金來源：產(chǎn)權單位按售房款的15％提取,，購房者按住房成本價的1％繳付。維修基金要專戶儲存,，本金不動,，利息用于住房共用部位、共用設施的維修,。



 第十七條 國有住房的出售收入按住房產(chǎn)權關系和一定比例分別上交同級財政和留歸單位,，納入城市和單位住房基金。其他公有住房出售收入歸單位所有,，納入單位住房基金,，專項用于住房建設和住房制度改革。出售公有住房必須使用財稅部門統(tǒng)一印制的出售公有住房專用票據(jù),。國有住房出售收入征收管理辦法按國家和省有關規(guī)定執(zhí)行,。



 第十八條 產(chǎn)權單位按本辦法出售公有住房的收入，免繳營業(yè)稅,、所得稅,，暫免預算調(diào)節(jié)基金和能源交通基金。



 第十九條 職工購房后,，因工作調(diào)動或職務提升,，首次購房面積未達到國家規(guī)定住房控制標準的，可允許換購公有住房,。原住房由新分房單位按換購時的成本價成新折扣和售房政策計價收購,，新住房按換購時的成本價和售房政府購買，換購者不得重復享受工齡折扣,、現(xiàn)住房折扣和一次付款折扣,。



 第二十條 原按綜合價或標準價出售的公有住房，購房者要求按新政策銜接的,，可按本辦法規(guī)定的售房政策進行銜接,，原購房款多退少補。



 第二十一條 原按標準價購房者,，今后需補購尚未購買的住房產(chǎn)權部分,，須按補購時的住房成本價和售房政策辦理。



 第二十二條 因拆遷等原因由個人全額出資擴大住房面積的,，在購房時,，憑有效證件,，其相應面積可承認所有權，其余部分按房改政策購房,；對單位向個人收取的住房集資款經(jīng)產(chǎn)權單位同意,，憑原始證件，可在購房款中抵扣,。



 第二十三條 本辦法由寧波市住房制度改革領導小組辦公室負責解釋,。



 第二十四條 本辦法自《寧波市市區(qū)深化住房制度改革實施方案》實施之日起執(zhí)行。