• 【發(fā)布單位】80608
• 【發(fā)布文號】--
• 【發(fā)布日期】1995-12-26
• 【生效日期】1994-01-01
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

大連市土地增值稅征收管理暫行辦法

大連市土地增值稅征收管理暫行辦法
 
（1995年12月26日大政發(fā)〔1995〕94號）

 第一條 為了做好大連市土地增值稅的征收管理工作，根據(jù)《
中華人民共和國土地增值稅暫行條例》、《
中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》和國家有關規(guī)定,，制定本辦法,。



 第二條 凡在大連市范圍內(nèi)轉讓國有土地使用權連同地上建筑物及附著物（以下簡稱房地產(chǎn)）并取得收入的各類企業(yè),、事業(yè)單位、國家機關、社會團體,、個體工商業(yè)戶以及其他單位和個人,，為土地增值稅的納稅義務人,，均應按照本辦法繳納土地增值稅,。

 土地增值稅也適用于涉外企業(yè)和個人,、外商投資企業(yè),、外國企業(yè),、外國駐華機構,、外國公民、華僑,、港澳臺同胞等，只要轉讓房地產(chǎn)并取得收入,，均應按《
中華人民共和國土地增值稅暫行條例》和本辦法的規(guī)定繳納土地增值稅。



 第三條 土地增值稅的征稅對象是轉讓房地產(chǎn)所取得的增值額,。



 第四條 增值額是納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的收入減除本辦法第六條規(guī)定扣除項目金額后的余額。



 第五條 納稅人轉讓房地產(chǎn)的收入，包括貨幣收入、實物收入及其他收入。



 第六條 計算增值額允許扣除的項目：

 （一）取得土地使用權所支付的金額,。包括納稅人取得土地使用權所支付的地價款和按照國家、省,、市規(guī)定繳納的費用,。

 （二）開發(fā)土地和新建房及配套設施成本,。包括土地征用及拆遷補償費,、前期工程費,、建筑安裝工程費,、基礎設施費,、公共配套設施費,、開發(fā)間接費用,。

 （三）開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用）,。包括與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關的銷售費用,、財務費用,、管理費用,。財務費用中的利息支出,，凡能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的,，允許據(jù)實扣除,，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額,。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按本條（一）,、（二）項規(guī)定計算的金額之和5％計算扣除,。凡不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息或不能提供金融機構證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按本條（一）,、（二）項規(guī)定計算的金額之和的10％計算扣除,。

 （四）舊房及建筑物的評估價格,。指在轉讓已使用的房屋及建筑物時,，由政府批準設立的房地產(chǎn)評估機構,，依據(jù)市政府定期公布的房地產(chǎn)重置成本基價進行成新折扣評估的價格，評估價格必須經(jīng)當?shù)刂鞴芏悇諜C關確認,。

 （五）與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金。指在轉讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅,、城市維護建設稅、印花稅,、及因轉讓房地產(chǎn)交納的教育費附加。

 （六）對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條（一）,、（二）項規(guī)定計算的金額之和加計20％的扣除。



 第七條 土地增值稅的適用稅率：

 土地增值稅實行四級超率累進稅率,。

 增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％,。

 增值額超過扣除項目金額50％，未超過扣除項目金額100％的部分,，稅率為40％。

 增值額超過扣除項目金額100％,，未超過扣除項目金額200％的部分，稅率為50％,。

 增值額超過扣除項目金額200％的部分,，稅率為60％。



 第八條 土地增值稅的計算

 土地增值稅按增值額乘以適用稅率減除扣除項目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計算,，具體計算公式如下：

 （一）增值額未超過扣除項目金額50％的,，

 土地增值稅稅額＝增值額×30％；

 （二）增值額超過扣除項目金額50％，未超過100％的,，

 土地增值稅稅額＝增值額×40％－扣除項目金額×5％；

 （三）增值額超過扣除項目金額100％,，未超過200％的，

 土地增值稅稅額＝增值額×50％－扣除項目金額×15％,；

 （四）增值額超過200％，

 土地增值稅稅額＝增值額×60％－扣除項目金額×35％,；

 公式中的5％,、15％,、35％為速算扣除系數(shù)。



 第九條 土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算,。



 第十條 納稅人成片受讓土地使用權后，分期分批開發(fā),、轉讓房地產(chǎn)的,，其扣除項目金額的確定,，可按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤,，或按建筑面積計算分攤,，也可按稅務機關確認的其他方式計算分攤。



 第十一條 減免稅規(guī)定

 （一）納稅人建造普通標準住宅,，增值額未超過扣除項目金額20％的，免征土地增值稅,。

 （二）因國家建設需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅,。

 （三）因城市實施規(guī)劃和國家建設的需要,，責成納稅人自行轉讓房地產(chǎn)的，經(jīng)稅務機關審核后,，可免征土地增值稅,。

 （四）對個人轉讓其自有自用住房的,，經(jīng)向稅務機關申報批準，凡居住滿五年或五年以上的,，免征土地增值稅。居住滿三年不滿五年的,，減半征收土地增值稅,；居住未滿三年的,，按規(guī)定計征土地增值稅。

 屬于按房改有關規(guī)定購房再轉讓房地產(chǎn)的,，按房改有關規(guī)定執(zhí)行,。



 第十二條 納稅人有下列情形之一的,，按照房地產(chǎn)評估價格計算征收：

 （一）隱瞞,、虛報房地產(chǎn)成交價格的；

 （二）提供扣除項目金額不實的,；

 （三）轉讓房地產(chǎn)成交價格低于房地產(chǎn)評估價格,，又無正當理由的,。



 第十三條 凡轉讓房地產(chǎn)并須根據(jù)房地產(chǎn)評估價格計稅的,，應當由省,、市政府批準設立的專業(yè)房地產(chǎn)評估機構受理評估業(yè)務,。

 納稅人因計算土地增值稅而發(fā)生的評估費用,，允許作為扣除金額在計征土地增值稅時給以扣除。



 第十四條 土地增值稅以納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得收入（包括預收款）的當天為納稅義務發(fā)生時間,。



 第十五條 納稅程序及期限的確定。

 （一）凡在大連市范圍內(nèi)轉讓土地使用權房屋所有權的單位和個人，應在轉讓房地產(chǎn)合同簽定之日起七日內(nèi)向其所在地的主管稅務機關提交與轉讓土地使用權房屋所有權有關資料，辦理納稅申報,、登記,；在取得收入之日起七日內(nèi),，到單位所在地的主管稅務機關,，按規(guī)定繳納土地增值稅。規(guī)劃土地,、房地產(chǎn)管理部門憑納稅證明（免稅證明）再發(fā)放土地使用權房屋所有權證。

 （二）凡在大連市范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)并轉讓房地產(chǎn)的單位和個人,，應在每月十日內(nèi)持市物價局核定的商品房基準價格審批件向所在地主管稅務機關進行納稅申報,，對預售房地產(chǎn)并取得預收款的，應在次月十日內(nèi)向所在地主管稅務機關按規(guī)定繳納土地增值稅，待年終結利和項目竣工30日內(nèi)匯算清繳,，多退少補,；對未收預售款的,，待開發(fā)項目竣工并簽訂轉讓合同之日起十日內(nèi)到主管稅務機關進行納稅申報,，在取得轉讓房地產(chǎn)收入之日起十日內(nèi)到主管稅務機關按規(guī)定繳納土地增值稅,。



 第十六條 對開發(fā)并轉讓房地產(chǎn)的納稅人，以預售方式轉讓房地產(chǎn)并取得預售款的,，如果工程預算或計劃成本比較清楚，可按工程預算或計劃成本計征土地增值稅,。如果按工程預算或計劃成本難以計征土地增值稅的,，可按取得的預售款預征土地增值稅。



 第十七條 關于納稅地的確定

 （一）凡在大連市內(nèi)四區(qū)（中山區(qū)、西崗區(qū),、沙河口區(qū)、甘井子區(qū)）辦理稅務登記并轉讓房地產(chǎn)的納稅人,，不論轉讓的房地產(chǎn)座落在哪個區(qū)，均應向主管稅務機關繳納土地增值稅,。

 （二）在市內(nèi)四區(qū)未辦理納稅登記轉讓房地產(chǎn)的單位和個人，市屬以上的單位及外地駐連單位,，應向轉讓房地產(chǎn)項目所在地地方稅務局直屬分局繳納土地增值稅。區(qū)屬以下（含區(qū)屬單位）及個人,，應向轉讓房地產(chǎn)項目所在地的區(qū)地方稅務局繳納土地增值稅,。

 （三）市內(nèi)四區(qū)以外各縣（市）、區(qū)轉讓房地產(chǎn)的單位和個人,，應向轉讓房地產(chǎn)項目所在地的主管稅務機關繳納土地增值稅,。

 （四）納稅人轉讓的房地產(chǎn)座落地跨兩個或兩個以上管轄地區(qū)的，原則上應按房地產(chǎn)所在地分別申報納稅,。申報劃分標準,，以管轄區(qū)分界線來確定各自所占該房地產(chǎn)的比例。如果劃分不清或無法劃分的及產(chǎn)生納稅糾紛的,，由大連市地方稅務局根據(jù)實際情況確定其納稅地點,。

 （五）大連市范圍內(nèi)的涉外企業(yè)和外國公民及個體工商業(yè)戶,，轉讓房地產(chǎn)的，在國家稅務總局沒調整征管范圍之前由遼寧省大連市國家稅務局征收土地增值稅,，征管范圍調整后另定,。



 第十八條 納稅人建造出售的住宅不超過下列各項標準的,，視為普通標準住宅：

 （一）鋼筋混凝土結構的住宅每平方米建筑面積的建筑安裝工程費市內(nèi)四區(qū)為1400元,，其它縣（市）區(qū)為800元以下；磚混結構的住宅每平方米建筑面積的建筑安裝工程費市內(nèi)四區(qū)為1080元,，其它縣（市）區(qū)為600元以下,。

 （二）多層住宅每套住宅建筑面積在100平方米以內(nèi)。

 （三）室內(nèi)裝修不超過《大連市城鎮(zhèn)住宅建筑設計標準規(guī)定》的標準,。

 以上三項僅作為稅務部門確定普通標準住宅的標準,。凡在基建中列為高級公寓、別墅等住宅的,，均不屬普通標準住宅,。



 第十九條 土地增值稅由地方稅務機關征收。規(guī)劃土地和房地產(chǎn)管理部門應及時向稅務機關提供轉讓房地產(chǎn)的土地出讓金額,、土地基準地價,、房地產(chǎn)市場交易價格及權屬變更等方面的有關資料，協(xié)助稅務機關依法征收土地增值稅,。



 第二十條 納稅人未按有關規(guī)定繳納土地增值稅或未提供稅務機關出具的土地增值稅納（免）稅證明的,，規(guī)劃土地和房地產(chǎn)管理部門不得為其辦理有關權屬變更手續(xù)和證照。違者,，由稅務機關按有關法律法規(guī)予以處罰,。



 第二十一條 納稅人未按規(guī)定的期限辦理納稅申報、未按規(guī)定提供與轉讓房地產(chǎn)有關資料,；不如實申報房地產(chǎn)交易金額,；無理拒絕稅務機關依法對納稅人的納稅情況進行檢查的，由稅務機關按規(guī)定依法查處,。



 第二十二條 本辦法由大連市地方稅務局負責解釋,。



 第二十三條 本辦法自一九九四年一月一日起施行。本辦法施行前有關土地增值費征收規(guī)定（指與本辦法規(guī)定的計征對象相同的土地增值費,，土地受益金等）,，與本辦法相抵觸的，同時停止執(zhí)行,。