• 【發(fā)布單位】81020
• 【發(fā)布文號】--
• 【發(fā)布日期】1996-06-25
• 【生效日期】1996-06-25
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

無錫市住宅區(qū)物業(yè)管理暫行辦法

無錫市住宅區(qū)物業(yè)管理暫行辦法
 
（1996年6月25日無錫市人民政府令第26號）

 第一條 為深化住房制度改革,，逐步實現(xiàn)房屋管理專業(yè)化,、服務社會化、經營市場化,，為物業(yè)所有人（使用人）創(chuàng)造優(yōu)美,、整潔、文明,、安全和生活方便的居住環(huán)境,，根據有關法律、法規(guī)的規(guī)定,，結合本市實際,，制定本辦法。



 第二條 本辦法所稱物業(yè)是指住宅區(qū)內已投入使用的各類房屋及相配套的共用設施,、設備和相關聯(lián)的場地,。



 第三條 本辦法所稱房屋的自用部位和自用設備，是指戶門以內由本戶單獨使用的部位和設備,，包括水,、電、氣戶表以及自用陽臺等,。



 第四條 本辦法適用于本市市區(qū)各類居住小區(qū)、住宅組團及其他物業(yè)（以下統(tǒng)稱住宅區(qū)）,。



 第五條 物業(yè)管理工作應當堅持逐步深化,、穩(wěn)步推進的方針和為住戶提供服務和方便的原則。

 本辦法所稱物業(yè)管理,，是指物業(yè)管理公司受物業(yè)所有人（使用人）的委托,，對住宅區(qū)內的房屋建筑及其設備、市政公用設施,、綠化,、治安和環(huán)境衛(wèi)生等項目進行管理、維護,、修繕與整治,。

 本辦法所稱房屋的共用部位,，是指承重結構部位，包括樓蓋,、屋頂,、梁、柱,、內外墻體,、樓梯間、走廊通道等,。

 本辦法所稱房屋的共用設施設備,，是指共用的上下水管道、落水管,、郵政信箱,、垃圾通道、供電干線,、消防設施,、電梯等。



 第六條 無錫市房產管理局（以下簡稱市房管局）是本市住宅區(qū)物業(yè)管理的業(yè)務主管部門,，其職責是：

 （一）貫徹,、執(zhí)行國家、省,、市有關物業(yè)管理的法規(guī),、規(guī)章，制定住宅區(qū)物業(yè)管理的有關實施規(guī)定,；

 （二）審批物業(yè)管理公司資質,；

 （三）負責維修基金的管理；

 （四）對物業(yè)管理工作進行業(yè)務指導,、監(jiān)督,、檢查和組織評比；

 （五）培訓和考核物業(yè)管理專業(yè)人員,。



 第七條 各區(qū)人民政府和區(qū)房產管理部門,、街道辦事處負責對轄區(qū)內的住宅區(qū)物業(yè)管理工作進行指導、協(xié)調和監(jiān)督,。

 市政,、綠化、環(huán)衛(wèi),、交通,、公安、供水,、供電,、郵電,、供氣等部門按職責分工，負責對住宅區(qū)物業(yè)管理中有關業(yè)務工作的指導,、協(xié)調和監(jiān)督,。



 第八條 住宅區(qū)應當成立業(yè)主管理委員會。業(yè)主管理委員會由物業(yè)所有人和使用人選舉的代表組成,，代表和維護本住宅區(qū)物業(yè)所有人和使用人的合法權益,。



 第九條 同一住宅區(qū)只能委托一家物業(yè)管理公司管理。物業(yè)管理公司可按行政管轄區(qū)域或一定的輻射范圍,，將零星住宅納入住宅區(qū)進行物業(yè)管理,。



 第十條 業(yè)主管理委員會的權利：

 （一）依據有關法律、法規(guī)和本辦法規(guī)定,，結合本住宅區(qū)的實際情況,，制定各項管理規(guī)范；

 （二）選聘物業(yè)管理公司,，并與其簽訂物業(yè)管理合同,；

 （三）審議物業(yè)管理公司制訂的年度管理計劃和管理服務的主要措施；

 （四）審查物業(yè)管理公司管理費的收支情況,；

 （五）檢查,、督促本住宅區(qū)物業(yè)管理工作的實施及規(guī)章制度的執(zhí)行。



 第十一條 業(yè)主管理委員會的義務：

 （一）定期召集,、主持物業(yè)所有人（使用人）代表大會,，報告本住宅區(qū)的管理工作；

 （二）根據物業(yè)所有人（使用人）的意見和要求對物業(yè)管理公司的管理工作進行檢查,、監(jiān)督并協(xié)助落實各項措施,；

 （三）接受物業(yè)所有人（使用人）的監(jiān)督；

 （四）接受房管部門和各有關行政主管部門以及住宅區(qū)所在地人民政府,、街道辦事處的指導與監(jiān)督,。



 第十二條 物業(yè)管理公司是以房屋及其附屬設施、設備的管理,、維修,、服務為主要經營業(yè)務，經濟上獨立核算,、自主經營、自負盈虧,，并具有獨立法人地位的經濟實體,。

 物業(yè)管理公司可按規(guī)定享受有關第三產業(yè)的優(yōu)惠政策。



 第十三條 物業(yè)管理公司必須持有《物業(yè)管理資質證書》方可從事住宅區(qū)物業(yè)管理業(yè)務,。

 物業(yè)管理公司應當具備的資質條件：

 （一）自管或受托管理房屋建筑面積在2萬平方米以上,；

 （二）有自己的名稱,、章程和組織機構；

 （三）有固定的辦公地點及經營場所,；

 （四）有30萬元以上的注冊資金,；

 （五）具備同經營項目相對應的各類具有上崗證書的房地產專業(yè)管理人員和維修隊伍，其中初,、中級專業(yè)技術人員應不少于三分之一,。



 第十四條 物業(yè)管理公司的權利：

 （一）根據有關規(guī)定，結合實際情況,，制定住宅區(qū)管理辦法,；

 （二）依照物業(yè)管理合同和管理辦法對住宅區(qū)實施管理；

 （三）依照物業(yè)管理合同和有關規(guī)定收取管理費用,；

 （四）制止違反物業(yè)管理合同和管理辦法的行為,；

 （五）要求業(yè)主管理委員會協(xié)助管理；

 （六）選聘專營公司承擔專項管理業(yè)務,；

 （七）在住宅內實行多種經營,，以其收益補充住宅區(qū)管理經費；

 （八）其他依法享有的權利,。



 第十五條 物業(yè)管理公司的義務：

 （一）履行物業(yè)管理合同,，依法經營；

 （二）接受業(yè)主管理委員會和住宅區(qū)內居民的監(jiān)督,；

 （三）重大的管理措施應提交業(yè)主管理委員會審議,，并經業(yè)主管理委員會認可；

 （四）遵守有關規(guī)定,，保證管理質量,，不亂收取費用；

 （五）其他依法應盡的義務,。



 第十六條 住宅區(qū)物業(yè)管理的內容可包括：

 （一）住宅區(qū)內的房屋,、道路、水,、電,、煤氣等公共設施和設備的維修和養(yǎng)護；

 （二）日常環(huán)境衛(wèi)生的清掃,；

 （三）綠化,、園林小區(qū)及其有關設施的養(yǎng)護；

 （四）治安和交通秩序的維護,；

 （五）其他需要管理的方面,。

 管理應當達到的標準按各相關專業(yè)管理標準執(zhí)行。



 第十七條 物業(yè)管理公司接受物業(yè)所有人或業(yè)主管理委員會委托管理物業(yè)，應當與委托人訂立《物業(yè)管理合同》并報市房管局備案,。

 《物業(yè)管理合同》應當明確：

 （一）管理項目,；

 （二）管理內容；

 （三）管理費用,；

 （四）雙方權利和義務,；

 （五）合同期限；

 （六）違約責任,；

 （七）其他,。



 第十八條 物業(yè)管理服務收費應當根據所提供服務的性質、特點等不同情況,，分別實行政府定價,、政府指導價和經營者定價。

 為物業(yè)所有人（使用人）提供的公共衛(wèi)生清潔,、公用設施的維修保養(yǎng)和保安,、綠化等具有公共性的服務或公眾代辦性質的服務收費，實行政府定價或政府指導價,。

 實行政府定價或政府指導價的物業(yè)管理公共服務收費的具體價格,，由市物價、財政,、房管部門根據本市經濟發(fā)展水平和物業(yè)管理市場發(fā)育程度確定,，并定期調整公布。

 凡屬為物業(yè)所有人（使用人）個別需求提供的特約服務,，除政府物價部門規(guī)定有統(tǒng)一收費標準者外,，服務收費實行經營者定價或雙方協(xié)議。

 未經市物價,、財政部門核定,，物業(yè)管理公司不得設立其他收費項目。

 物業(yè)管理服務收費實行明碼標價,，收費項目和標準及收費辦法應當在經營場所和收費地點公布,。



 第十九條 住宅區(qū)公共性服務收費的費用構成主要包括以下方面：

 （一）住宅區(qū)共用設施、設備日常運行,、維修及保養(yǎng)費,；

 （二）綠化管理費；

 （三）清潔衛(wèi)生費,；

 （四）保安費,；

 （五）管理費。

 已收取公共服務費的住宅區(qū),，不得再重復收取上述各單項管理費用,。



 第二十條 設立物業(yè)管理共用部位,、共用設施、設備維修基金,，其來源是：

 （一）新建的商品房，在房地產開發(fā)經營單位售房價中提取1．5％,；

 （二）公房出售時,，按建筑面積每平方米35元，在售房款中提??；

 （三）過去商品房出售時，已提取的此項費用,。



 第二十一條 物業(yè)管理共用部位和共用設施,、設備維修基金實行專戶儲存，其利息用于房屋共用部位,、共用設施,、設備的維修養(yǎng)護?；鹄⒌氖褂?，由區(qū)房管部門審批，報經市房管部門核準后定向使用,。

 基金及利息的管理和使用接受審計和財政部門的監(jiān)督,。



 第二十二條 凡建設費用已進入商品房成本的住宅區(qū)配套用房，其房屋租金收入用于補貼所在地住宅區(qū)物業(yè)管理的費用,。



 第二十三條 開發(fā)建設單位在房屋出售前,，應當選聘物業(yè)管理公司進行前期管理，管理費用由開發(fā)建設單位承擔,，直至住宅區(qū)業(yè)主管理委員會成立,。



 第二十四條 開發(fā)建設單位將住宅區(qū)移交物業(yè)公司管理時，須一并移并下列資料：

 （一）住宅區(qū)規(guī)劃圖,；

 （二）竣工平面圖,；

 （三）地下管網圖；

 （四）設備安裝圖,；

 （五）其他技術資料,。



 第二十五條 住宅區(qū)內的物業(yè)所有人（使用人）應當遵守住宅區(qū)物業(yè)管理辦法，按規(guī)定交納公共服務費,，不得妨礙管理人員履行職責,。



 第二十六條 住宅區(qū)住戶有下列情況之一的，由物業(yè)管理公司予以制止,、批評和教育或責令限期改正和賠償：

 （一）擅自改變住宅區(qū)內土地用途的,；

 （二）擅自改變房屋、配套設施的用途、外觀,、結構,，毀壞設施、設備,、危及房屋安全的,；

 （三）亂搭、亂建,、亂停放車輛,，在房屋公共使用的地方亂堆、亂放,，占用綠地,、破壞綠化、污染環(huán)境影響住宅區(qū)景觀的,；

 （四）損壞區(qū)內公共設施,、設備的；

 （五）其他違反規(guī)定的行為,。

 上述行為需給予行政處罰的,，物業(yè)管理公司應當提請有關行政主管部門處罰。



 第二十七條 物業(yè)管理公司違反本辦法規(guī)定,，有下列行為之一的,，由物業(yè)管理公司主管部門責令其限期改正；逾期不改的,，吊銷其資質證書,；造成經濟損失的，責令賠償：

 （一）不按期修繕房屋及公共設施,、設備的,；

 （二）管理制度不健全，管理混亂,，使區(qū)內公共設施遭受損失的,；

 （三）截留或挪用住宅小區(qū)維護管理費尚不構成犯罪的。



 第二十八條 物業(yè)管理公司擅自擴大收費范圍或提高收費標準的,，由物價部門依法處理,。



 第二十九條 本辦法公布施行后交付使用的新建住宅區(qū)，按本辦法規(guī)定實行物業(yè)管理,。

 本辦法公布前已經交付使用的住宅區(qū),，可以先從異產毗連房屋和公有住房售后社會化、專業(yè)化的管理和維修服務開始,，逐步推行物業(yè)管理,。



 第三十條 江陰市,、錫山市、宜興市可參照本辦法執(zhí)行,。



 第三十一條 本辦法由無錫市房產管理局負責解釋,。



 第三十二條 本辦法自公布之日起施行。