• 【發(fā)布單位】81020
• 【發(fā)布文號(hào)】--
• 【發(fā)布日期】1996-06-25
• 【生效日期】1996-06-25
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

無錫市住宅區(qū)物業(yè)管理暫行辦法

無錫市住宅區(qū)物業(yè)管理暫行辦法
 
（1996年6月25日無錫市人民政府令第26號(hào)）

 第一條 為深化住房制度改革,，逐步實(shí)現(xiàn)房屋管理專業(yè)化、服務(wù)社會(huì)化,、經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)化,，為物業(yè)所有人（使用人）創(chuàng)造優(yōu)美、整潔,、文明,、安全和生活方便的居住環(huán)境，根據(jù)有關(guān)法律,、法規(guī)的規(guī)定,，結(jié)合本市實(shí)際,，制定本辦法。



 第二條 本辦法所稱物業(yè)是指住宅區(qū)內(nèi)已投入使用的各類房屋及相配套的共用設(shè)施,、設(shè)備和相關(guān)聯(lián)的場(chǎng)地,。



 第三條 本辦法所稱房屋的自用部位和自用設(shè)備，是指戶門以內(nèi)由本戶單獨(dú)使用的部位和設(shè)備,，包括水,、電、氣戶表以及自用陽臺(tái)等,。



 第四條 本辦法適用于本市市區(qū)各類居住小區(qū),、住宅組團(tuán)及其他物業(yè)（以下統(tǒng)稱住宅區(qū)）。



 第五條 物業(yè)管理工作應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持逐步深化,、穩(wěn)步推進(jìn)的方針和為住戶提供服務(wù)和方便的原則,。

 本辦法所稱物業(yè)管理，是指物業(yè)管理公司受物業(yè)所有人（使用人）的委托,，對(duì)住宅區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備,、市政公用設(shè)施、綠化,、治安和環(huán)境衛(wèi)生等項(xiàng)目進(jìn)行管理,、維護(hù)、修繕與整治,。

 本辦法所稱房屋的共用部位,，是指承重結(jié)構(gòu)部位，包括樓蓋,、屋頂,、梁、柱,、內(nèi)外墻體,、樓梯間、走廊通道等,。

 本辦法所稱房屋的共用設(shè)施設(shè)備,，是指共用的上下水管道、落水管,、郵政信箱,、垃圾通道、供電干線,、消防設(shè)施,、電梯等。



 第六條 無錫市房產(chǎn)管理局（以下簡(jiǎn)稱市房管局）是本市住宅區(qū)物業(yè)管理的業(yè)務(wù)主管部門,，其職責(zé)是：

 （一）貫徹,、執(zhí)行國(guó)家,、省、市有關(guān)物業(yè)管理的法規(guī),、規(guī)章,，制定住宅區(qū)物業(yè)管理的有關(guān)實(shí)施規(guī)定；

 （二）審批物業(yè)管理公司資質(zhì),；

 （三）負(fù)責(zé)維修基金的管理,；

 （四）對(duì)物業(yè)管理工作進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo)、監(jiān)督,、檢查和組織評(píng)比,；

 （五）培訓(xùn)和考核物業(yè)管理專業(yè)人員。



 第七條 各區(qū)人民政府和區(qū)房產(chǎn)管理部門,、街道辦事處負(fù)責(zé)對(duì)轄區(qū)內(nèi)的住宅區(qū)物業(yè)管理工作進(jìn)行指導(dǎo),、協(xié)調(diào)和監(jiān)督。

 市政,、綠化,、環(huán)衛(wèi)、交通,、公安,、供水、供電,、郵電,、供氣等部門按職責(zé)分工，負(fù)責(zé)對(duì)住宅區(qū)物業(yè)管理中有關(guān)業(yè)務(wù)工作的指導(dǎo),、協(xié)調(diào)和監(jiān)督,。



 第八條 住宅區(qū)應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主管理委員會(huì),。業(yè)主管理委員會(huì)由物業(yè)所有人和使用人選舉的代表組成,，代表和維護(hù)本住宅區(qū)物業(yè)所有人和使用人的合法權(quán)益。



 第九條 同一住宅區(qū)只能委托一家物業(yè)管理公司管理,。物業(yè)管理公司可按行政管轄區(qū)域或一定的輻射范圍,，將零星住宅納入住宅區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理。



 第十條 業(yè)主管理委員會(huì)的權(quán)利：

 （一）依據(jù)有關(guān)法律,、法規(guī)和本辦法規(guī)定,，結(jié)合本住宅區(qū)的實(shí)際情況，制定各項(xiàng)管理規(guī)范,；

 （二）選聘物業(yè)管理公司,，并與其簽訂物業(yè)管理合同；

 （三）審議物業(yè)管理公司制訂的年度管理計(jì)劃和管理服務(wù)的主要措施,；

 （四）審查物業(yè)管理公司管理費(fèi)的收支情況,；

 （五）檢查,、督促本住宅區(qū)物業(yè)管理工作的實(shí)施及規(guī)章制度的執(zhí)行。



 第十一條 業(yè)主管理委員會(huì)的義務(wù)：

 （一）定期召集,、主持物業(yè)所有人（使用人）代表大會(huì),，報(bào)告本住宅區(qū)的管理工作；

 （二）根據(jù)物業(yè)所有人（使用人）的意見和要求對(duì)物業(yè)管理公司的管理工作進(jìn)行檢查,、監(jiān)督并協(xié)助落實(shí)各項(xiàng)措施,；

 （三）接受物業(yè)所有人（使用人）的監(jiān)督；

 （四）接受房管部門和各有關(guān)行政主管部門以及住宅區(qū)所在地人民政府,、街道辦事處的指導(dǎo)與監(jiān)督,。



 第十二條 物業(yè)管理公司是以房屋及其附屬設(shè)施、設(shè)備的管理,、維修,、服務(wù)為主要經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，經(jīng)濟(jì)上獨(dú)立核算,、自主經(jīng)營(yíng),、自負(fù)盈虧，并具有獨(dú)立法人地位的經(jīng)濟(jì)實(shí)體,。

 物業(yè)管理公司可按規(guī)定享受有關(guān)第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策,。



 第十三條 物業(yè)管理公司必須持有《物業(yè)管理資質(zhì)證書》方可從事住宅區(qū)物業(yè)管理業(yè)務(wù)。

 物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)具備的資質(zhì)條件：

 （一）自管或受托管理房屋建筑面積在2萬平方米以上,；

 （二）有自己的名稱,、章程和組織機(jī)構(gòu)；

 （三）有固定的辦公地點(diǎn)及經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所,；

 （四）有30萬元以上的注冊(cè)資金,；

 （五）具備同經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目相對(duì)應(yīng)的各類具有上崗證書的房地產(chǎn)專業(yè)管理人員和維修隊(duì)伍，其中初,、中級(jí)專業(yè)技術(shù)人員應(yīng)不少于三分之一,。



 第十四條 物業(yè)管理公司的權(quán)利：

 （一）根據(jù)有關(guān)規(guī)定，結(jié)合實(shí)際情況,，制定住宅區(qū)管理辦法,；

 （二）依照物業(yè)管理合同和管理辦法對(duì)住宅區(qū)實(shí)施管理；

 （三）依照物業(yè)管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費(fèi)用,；

 （四）制止違反物業(yè)管理合同和管理辦法的行為,；

 （五）要求業(yè)主管理委員會(huì)協(xié)助管理；

 （六）選聘專營(yíng)公司承擔(dān)專項(xiàng)管理業(yè)務(wù),；

 （七）在住宅內(nèi)實(shí)行多種經(jīng)營(yíng),，以其收益補(bǔ)充住宅區(qū)管理經(jīng)費(fèi)；

 （八）其他依法享有的權(quán)利,。



 第十五條 物業(yè)管理公司的義務(wù)：

 （一）履行物業(yè)管理合同,，依法經(jīng)營(yíng),；

 （二）接受業(yè)主管理委員會(huì)和住宅區(qū)內(nèi)居民的監(jiān)督；

 （三）重大的管理措施應(yīng)提交業(yè)主管理委員會(huì)審議,，并經(jīng)業(yè)主管理委員會(huì)認(rèn)可,；

 （四）遵守有關(guān)規(guī)定，保證管理質(zhì)量,，不亂收取費(fèi)用,；

 （五）其他依法應(yīng)盡的義務(wù)。



 第十六條 住宅區(qū)物業(yè)管理的內(nèi)容可包括：

 （一）住宅區(qū)內(nèi)的房屋,、道路,、水、電,、煤氣等公共設(shè)施和設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù),；

 （二）日常環(huán)境衛(wèi)生的清掃；

 （三）綠化,、園林小區(qū)及其有關(guān)設(shè)施的養(yǎng)護(hù),；

 （四）治安和交通秩序的維護(hù)；

 （五）其他需要管理的方面,。

 管理應(yīng)當(dāng)達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)按各相關(guān)專業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行,。



 第十七條 物業(yè)管理公司接受物業(yè)所有人或業(yè)主管理委員會(huì)委托管理物業(yè)，應(yīng)當(dāng)與委托人訂立《物業(yè)管理合同》并報(bào)市房管局備案,。

 《物業(yè)管理合同》應(yīng)當(dāng)明確：

 （一）管理項(xiàng)目,；

 （二）管理內(nèi)容；

 （三）管理費(fèi)用,；

 （四）雙方權(quán)利和義務(wù),；

 （五）合同期限；

 （六）違約責(zé)任,；

 （七）其他,。



 第十八條 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)根據(jù)所提供服務(wù)的性質(zhì)、特點(diǎn)等不同情況,，分別實(shí)行政府定價(jià),、政府指導(dǎo)價(jià)和經(jīng)營(yíng)者定價(jià),。

 為物業(yè)所有人（使用人）提供的公共衛(wèi)生清潔,、公用設(shè)施的維修保養(yǎng)和保安、綠化等具有公共性的服務(wù)或公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)收費(fèi),，實(shí)行政府定價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià),。

 實(shí)行政府定價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)管理公共服務(wù)收費(fèi)的具體價(jià)格，由市物價(jià),、財(cái)政,、房管部門根據(jù)本市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)育程度確定,，并定期調(diào)整公布。

 凡屬為物業(yè)所有人（使用人）個(gè)別需求提供的特約服務(wù),，除政府物價(jià)部門規(guī)定有統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)者外,，服務(wù)收費(fèi)實(shí)行經(jīng)營(yíng)者定價(jià)或雙方協(xié)議。

 未經(jīng)市物價(jià),、財(cái)政部門核定,，物業(yè)管理公司不得設(shè)立其他收費(fèi)項(xiàng)目。

 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià),，收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)辦法應(yīng)當(dāng)在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所和收費(fèi)地點(diǎn)公布,。



 第十九條 住宅區(qū)公共性服務(wù)收費(fèi)的費(fèi)用構(gòu)成主要包括以下方面：

 （一）住宅區(qū)共用設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行,、維修及保養(yǎng)費(fèi),；

 （二）綠化管理費(fèi)；

 （三）清潔衛(wèi)生費(fèi),；

 （四）保安費(fèi),；

 （五）管理費(fèi)。

 已收取公共服務(wù)費(fèi)的住宅區(qū),，不得再重復(fù)收取上述各單項(xiàng)管理費(fèi)用,。



 第二十條 設(shè)立物業(yè)管理共用部位、共用設(shè)施,、設(shè)備維修基金,，其來源是：

 （一）新建的商品房，在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)單位售房?jī)r(jià)中提取1．5％,；

 （二）公房出售時(shí),，按建筑面積每平方米35元，在售房款中提??；

 （三）過去商品房出售時(shí)，已提取的此項(xiàng)費(fèi)用,。



 第二十一條 物業(yè)管理共用部位和共用設(shè)施,、設(shè)備維修基金實(shí)行專戶儲(chǔ)存，其利息用于房屋共用部位,、共用設(shè)施,、設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)?；鹄⒌氖褂?，由區(qū)房管部門審批，報(bào)經(jīng)市房管部門核準(zhǔn)后定向使用。

 基金及利息的管理和使用接受審計(jì)和財(cái)政部門的監(jiān)督,。



 第二十二條 凡建設(shè)費(fèi)用已進(jìn)入商品房成本的住宅區(qū)配套用房,，其房屋租金收入用于補(bǔ)貼所在地住宅區(qū)物業(yè)管理的費(fèi)用。



 第二十三條 開發(fā)建設(shè)單位在房屋出售前,，應(yīng)當(dāng)選聘物業(yè)管理公司進(jìn)行前期管理,，管理費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)，直至住宅區(qū)業(yè)主管理委員會(huì)成立,。



 第二十四條 開發(fā)建設(shè)單位將住宅區(qū)移交物業(yè)公司管理時(shí),，須一并移并下列資料：

 （一）住宅區(qū)規(guī)劃圖；

 （二）竣工平面圖,；

 （三）地下管網(wǎng)圖,；

 （四）設(shè)備安裝圖；

 （五）其他技術(shù)資料,。



 第二十五條 住宅區(qū)內(nèi)的物業(yè)所有人（使用人）應(yīng)當(dāng)遵守住宅區(qū)物業(yè)管理辦法,，按規(guī)定交納公共服務(wù)費(fèi)，不得妨礙管理人員履行職責(zé),。



 第二十六條 住宅區(qū)住戶有下列情況之一的,，由物業(yè)管理公司予以制止、批評(píng)和教育或責(zé)令限期改正和賠償：

 （一）擅自改變住宅區(qū)內(nèi)土地用途的,；

 （二）擅自改變房屋,、配套設(shè)施的用途、外觀,、結(jié)構(gòu),，毀壞設(shè)施、設(shè)備,、危及房屋安全的,；

 （三）亂搭、亂建,、亂停放車輛,，在房屋公共使用的地方亂堆、亂放,，占用綠地,、破壞綠化、污染環(huán)境影響住宅區(qū)景觀的,；

 （四）損壞區(qū)內(nèi)公共設(shè)施,、設(shè)備的；

 （五）其他違反規(guī)定的行為,。

 上述行為需給予行政處罰的,，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)有關(guān)行政主管部門處罰,。



 第二十七條 物業(yè)管理公司違反本辦法規(guī)定,，有下列行為之一的,，由物業(yè)管理公司主管部門責(zé)令其限期改正；逾期不改的,，吊銷其資質(zhì)證書,；造成經(jīng)濟(jì)損失的，責(zé)令賠償：

 （一）不按期修繕房屋及公共設(shè)施,、設(shè)備的,；

 （二）管理制度不健全，管理混亂,，使區(qū)內(nèi)公共設(shè)施遭受損失的,；

 （三）截留或挪用住宅小區(qū)維護(hù)管理費(fèi)尚不構(gòu)成犯罪的。



 第二十八條 物業(yè)管理公司擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍或提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的,，由物價(jià)部門依法處理,。



 第二十九條 本辦法公布施行后交付使用的新建住宅區(qū)，按本辦法規(guī)定實(shí)行物業(yè)管理,。

 本辦法公布前已經(jīng)交付使用的住宅區(qū),，可以先從異產(chǎn)毗連房屋和公有住房售后社會(huì)化、專業(yè)化的管理和維修服務(wù)開始,，逐步推行物業(yè)管理,。



 第三十條 江陰市、錫山市,、宜興市可參照本辦法執(zhí)行,。



 第三十一條 本辦法由無錫市房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)解釋。



 第三十二條 本辦法自公布之日起施行,。