• 【發(fā)布單位】81108
• 【發(fā)布文號】甬政[1996]11號
• 【發(fā)布日期】1996-07-01
• 【生效日期】1996-07-01
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

寧波市人民政府印發(fā)《關于推行市區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理的若干意見》的通知

寧波市人民政府印發(fā)《關于推行市區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理的若干意見》的通知
 
（甬政〔1996〕11號）
各區(qū)人民政府，市政府各部門,、各直屬單位：

 為了適應居民住宅產(chǎn)權多元化的發(fā)展趨勢，加快房地產(chǎn)管理社會化進程,，提高居民住宅區(qū)整體管理水平,，決定在市區(qū)范圍內(nèi)對1996年1月1日后交付使用的住宅區(qū)全面推行物業(yè)管理，同時開展老住宅區(qū)物業(yè)管理試點工作,。為此,，特將《關于推行市區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理的若干意見》印發(fā)給你們，請認真貫徹實施,。

 物業(yè)管理與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)行政化,、福利型管理有著重大的區(qū)別，是消費領域房地產(chǎn)管理方式的重大變革,，需要人們在思想觀念,、運行機制、操作方法等各方面進行大幅度的調(diào)整,。因此,，推行住宅區(qū)物業(yè)管理是一項涉及面廣、工作量大,、政策性強的系統(tǒng)工程,。各級政府及有關部門要把物業(yè)管理工作作為提高城市管理水平，建設港城文明的一個重要環(huán)節(jié)抓緊抓好,。市房地產(chǎn)管理部門和各區(qū)政府要指定一位領導及一個業(yè)務處室（部門）,，具體分管住宅區(qū)物業(yè)管理工作,，并加大工作力度。

 對現(xiàn)正在組織或計劃實施物業(yè)管理的住宅區(qū),，應按本意見精神予以規(guī)范,；已進行物業(yè)管理試點的住宅區(qū)，原有做法與本意見不一致的,，請各區(qū)政府與市房地產(chǎn)管理部門協(xié)商后,，妥善銜接。



 寧波市人民政府

 一九九六年七月一日



 關于推行市區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理的若干意見



 為了順利推行住宅區(qū)物業(yè)管理,，根據(jù)國內(nèi)外城市居民住宅物業(yè)管理的成功經(jīng)驗,，結合我市實際，現(xiàn)就推行市區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理工作提出如下意見：



 一,、關于物業(yè)管理的范圍和內(nèi)容

 物業(yè)管理是指由專門機構和人員,，依據(jù)合同和契約，對已竣工驗收投入使用的各類房屋建筑和附屬配套設施及場地以經(jīng)營的方式進行管理,，同時對住宅區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生,、社區(qū)秩序、公共綠化,、道路養(yǎng)護等實施專業(yè)化管理,，并向業(yè)主、住用人提供綜合性服務,。這種管理方式的核心內(nèi)容是在政府監(jiān)督,、指導下業(yè)主自治和管理企業(yè)專業(yè)化有償服務。

 每個物業(yè)管理區(qū)域要有明確的自然分界,，并保持居委會轄區(qū)的完整,。在新、老住宅區(qū)相鄰的地段,，有條件的,，可以將新、老住宅群一并作為一個物業(yè)管理單位,。物業(yè)管理主要對象包括住宅區(qū)內(nèi)的所有房屋（含住宅,、非住宅）、設施和場地,。

 物業(yè)管理主要內(nèi)容是：房產(chǎn)（包括附屬設施）,、市政設施、綠化設施,、環(huán)衛(wèi)設施的養(yǎng)護,、維修和環(huán)衛(wèi)、市容、秩序的維護,，同時開展有償服務,。有條件時，可接受供水,、供電,、通訊、有線電視等專業(yè)管理部門的委托,，擴充管理內(nèi)容,，增加有償服務項目。進行物業(yè)管理試點的老住宅區(qū),，可以根據(jù)籌資能力和住用人的需求確定和逐步擴大管理內(nèi)容和有償服務項目,。



 二、關于實行超前管理

 新開發(fā)的住宅建設項目（以下稱新住宅區(qū)）,，經(jīng)批準立項后,，屬地街道辦事處即應在市、區(qū)物業(yè)管理主管部門（以下簡稱主管部門）和屬地區(qū)政府的領導下,，以建設標準和配套標準為重點,，參與對開發(fā)建設過程的監(jiān)督、管理,。

 住宅區(qū)首批房屋單體竣工后,，由屬地區(qū)政府授權街道辦事處邀集所在地公安派出所、房管處,、城建局（公用設施管理部門）,、開發(fā)建設單位等代表共同協(xié)商，選聘物業(yè)管理公司,，對新住宅區(qū)實行前期和初期物業(yè)管理，并報市,、區(qū)主管部門備案,。

 前期物業(yè)管理的主要職責是：在新住宅區(qū)交付使用前，依據(jù)規(guī)劃和設計文件及有關規(guī)范,、標準對住宅區(qū)總體建設質(zhì)量進行監(jiān)督,，并積累工程檔案資料；向開發(fā)建設單位提出住宅區(qū)建設中的問題,，并向?qū)俚亟值擂k事處和區(qū)主管部門及相關專業(yè)管理部門報告,；參與住宅區(qū)的竣工綜合驗收。

 初期物業(yè)管理的主要職責是：在新住宅區(qū)交付使用后至業(yè)主與使用人管理委員會成立前,，監(jiān)督住宅區(qū)開發(fā)建設遺留問題的整改,；建立住宅區(qū)各項專業(yè)管理制度；對住宅區(qū)的設施和環(huán)境實行全方位規(guī)范化管理,；為居民提供入住服務和其它社會服務,。



 三,、關于業(yè)主、住用人自治機構

 新住宅區(qū)入住率達到50％以上時,，區(qū)主管部門和當?shù)亟值擂k事處應及時召集第一次住用人代表,、業(yè)主（或業(yè)主代表）大會（以下簡稱業(yè)主大會），選舉產(chǎn)生業(yè)主與住用人管理委員會（以下簡稱管委會）,。

 管委會是業(yè)主大會的工作機構,，代表住宅區(qū)全體業(yè)主與住用人的合法權益，依據(jù)法規(guī),、業(yè)主住用人公約和管委會章程行使職權,。

 管委會應經(jīng)民政部門依法核準登記后，取得社團法人資格,。

 管委會委員在業(yè)主和住用人中選舉產(chǎn)生,。人數(shù)一般為11人至17人，經(jīng)業(yè)主大會決定,，可以增減,，但最低不少于5人。管委會可聘請街道辦事處,、房管處,、公安派出所、專業(yè)管理單位的指派人員擔任委員,。管委會委員中業(yè)主,、住用人（包括居委會代表）應不少于70％。管委會主任,、副主任由管委會在委員中選舉產(chǎn)生,。管委會委員為兼職（管委會主任可以是專職），應由熱心公益事業(yè),、責任心強,、有一定組織能力和必要工作時間的人士擔任。

 管委會應當制訂章程,，并經(jīng)業(yè)主大會批準,。管委會章程的內(nèi)容不得與憲法、法律,、法規(guī),、規(guī)章和政府有關政策相抵觸。

 管委會的主要職責是：召集業(yè)主大會,；審議決定管理資金的使用,；聘請物業(yè)管理公司，并簽訂委托管理合同；審議物業(yè)管理公司制訂的年度管理計劃和房屋及設施維修計劃,；監(jiān)督物業(yè)管理公司的物業(yè)管理活動,。

 管委會至少每年召集一次業(yè)主大會。業(yè)主大會的職權是：選舉,、罷免管委會的組成人員,；監(jiān)督管委會的工作；聽取和審查管委會的工作報告,；決定關于業(yè)主與住用人利益的重大事項,；修改業(yè)主、住用人公約,；改變和撤消管委會不適當?shù)臎Q定,；批準管委會章程。



 四,、關于業(yè)主,、住用人公約

 業(yè)主、住用人公約（以下簡稱公約）是指由業(yè)主,、住用人承諾的,，對全體業(yè)主、住用人具有約束力的有關業(yè)主,、住用人在本住宅區(qū)使用,、維護物業(yè)及其管理等方面權利義務的行為守則。

 公約由市主管部門制訂示范文本,。業(yè)主大會可以根據(jù)本住宅區(qū)的實際進行修改,、補充，并報市,、區(qū)主管部門備案,。業(yè)主、住用人公約應當符合法律,、法規(guī)和政府有關規(guī)定,。

 公約在管委會成立時，經(jīng)過半數(shù)以上入住業(yè)主,、住用人簽訂后生效，并對本住宅區(qū)所有業(yè)主,、住用人具有約束力,。公約生效前，市主管部門制訂的示范文本具有公約的效力,。



 五,、關于選聘物業(yè)管理公司

 選聘物業(yè)管理公司可由管委會委員一致同意指定，或采用招標方式，但在相近條件下,，應優(yōu)先聘用已實施前期和初期物業(yè)管理的公司,。被聘用的物業(yè)管理公司必須持有《物業(yè)管理資質(zhì)證書》。

 管委會應與被選聘的物業(yè)管理公司簽訂委托管理合同,，并報市,、區(qū)主管部門備案。合同內(nèi)容應當包括委托管理事項,、管理標準,、管理權限、管理期限,、管理費收支,、利潤及風險、監(jiān)督檢查,、違約責任,、合同終止及其它權利義務等。專業(yè)管理單位委托管理的事項可一并列入管委會簽訂的合同,，也可單獨訂立合同,。合同有效期限一般可定為3年至5年。



 六,、關于物業(yè)管理用房的配置

 新住宅區(qū)除必須按《城市居民區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》（ＧＢ50180－93）配置專業(yè)管理用房（房管段,、綠化、環(huán)衛(wèi),、綜合管理用房為小區(qū)總建筑面積的0．38％）和按市政府第41號令設置住宅區(qū)治安防范設施外,，還必須分別按總建筑面積（除單獨實行物業(yè)管理的大樓外，下同）0．3％和0．4％的標準配置物業(yè)管理用房和經(jīng)營用房,。上述行政管理用房和物業(yè)管理用房,、經(jīng)營用房在規(guī)劃設計時統(tǒng)一配置，合并用于物業(yè)管理,。老住宅區(qū)可參照上述標準并結合該住宅區(qū)的實際情況配置物業(yè)管理用房,。

 管理用房建設費按甬政辦〔1996〕2號文規(guī)定在小配套費中列支（鎮(zhèn)海、北侖區(qū)管理用房建設費,，作為成本外獨立費,，列入房屋價格）；經(jīng)營用房按基本造價購買,，購房經(jīng)費從物業(yè)管理專項資金中列支,。

 物業(yè)管理用房和經(jīng)營用房的性質(zhì)為直管公房，使用權歸管委會,。管理用房中除保障管委會專職人員辦公用房外,，全部由物業(yè)管理公司免租使用,。經(jīng)營用房全部租賃給物業(yè)管理公司有償使用，租金由市主管部門（鎮(zhèn)海,、北侖區(qū)由區(qū)房地產(chǎn)管理處）按直管住宅租金標準收取,，并用于發(fā)展物業(yè)管理事業(yè)。



 七,、關于物業(yè)管理資金籌集和管理

 新住宅區(qū)總體移交時,，由開發(fā)建設單位在建筑施工單位質(zhì)量保證金中一次性向管委會撥付建筑安裝工程造價1％（優(yōu)質(zhì)工程為0．8％）的保修費。管委會應將該項資金全額撥付給物業(yè)管理公司包干使用,。在保修期內(nèi),，房屋由物業(yè)管理公司按規(guī)定負責保修。

 開發(fā)建設單位應按住宅區(qū)總建筑面積,，以每平方米相當于當年大,、小配套費標準11％的標準（鎮(zhèn)海、北侖區(qū)按相應金額）,，撥付物業(yè)管理經(jīng)費,，其中1％用于前期和初期物業(yè)管理，在實施前期物業(yè)管理時撥付,；10％在新住宅區(qū)總體移交時撥付,，作為物業(yè)管理專項資金。物業(yè)管理經(jīng)費作為成本外獨立費,，列入房屋價格,。物業(yè)管理專項資金在支付經(jīng)營用房購置款后，其余額存入住房資金管理中心,，并按市政府決策利率計息,。本金不得動用，增值資金在市主管部門和財政部門（鎮(zhèn)海,、北侖區(qū)由區(qū)主管部門和財政部門）監(jiān)督下使用,。專項資金具體管理使用辦法由市政府另行規(guī)定。

 住用人入住后,，應按月交納綜合服務費,。綜合服務費的標準由市物價部門商市主管部門制訂（鎮(zhèn)海、北侖區(qū)由區(qū)物價部門商區(qū)主管部門制訂）,。綜合服務費由物業(yè)管理公司直接向住用人收取,。

 住宅區(qū)內(nèi)直管公房、單位自管房,、非按房改政策購買的私房業(yè)主應按物價部門商主管部門制定的標準向物業(yè)管理公司支付房屋共有部位,、共用設施日常維修費。按房改政策出售的房屋,，從規(guī)定提取的維修基金增值中按同樣標準向物業(yè)管理公司支付房屋共有部位,、共用設施日常維修費。

 物業(yè)管理公司用于物業(yè)管理的資金還應包括：專業(yè)管理部門委托實施物業(yè)管理所支付的市政設施養(yǎng)護費,、綠化養(yǎng)護費,、治安聯(lián)防費等相應費用；經(jīng)營用房和可經(jīng)營設施,、場地的經(jīng)營收入,，其它第三產(chǎn)業(yè)和有償服務收入等。

 管委會和物業(yè)管理公司的各項資金,，都要依據(jù)財經(jīng)法規(guī)和制度建賬立制,。市、區(qū)財政部門和市,、區(qū)主管部門要加強監(jiān)督,、管理。



 八,、關于規(guī)范管理和人員培訓

 市主管部門應根據(jù)上述有關規(guī)定,，盡快制定《住宅區(qū)業(yè)主、住用人公約》,、《住宅區(qū)業(yè)主,、住用人管理委員會章程》、《住宅區(qū)委托管理合同》,、《業(yè)主,、住用人手冊》、《物業(yè)管理公司員工手冊》等示范文本,。同時要適應管理方式的轉(zhuǎn)變,，抓緊修改、完善住宅區(qū)建設,、移交,、維護等業(yè)務管理制度和制訂物業(yè)管理公司行業(yè)管理等業(yè)務工作制度。在此基礎上,，要加快制定《寧波市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》,。

 要分層次開展人員培訓。重點搞好以市級有關部門和區(qū)政府分管領導,、業(yè)務主管部門領導為對象的骨干培訓,。在培訓時要結合傳授物業(yè)管理知識，聯(lián)系本市實際,，開展物業(yè)管理理論,、政策和工作研究，以進一步理清思路,、統(tǒng)一認識,。要提高物業(yè)管理企業(yè)的整體素質(zhì),，對企業(yè)高級管理人員要嚴格培訓和考核。對住宅區(qū)管委會骨干要結合工作指導進行業(yè)務培訓,，提高他們依法管理物業(yè)的能力,。



 九、關于理順關系,，明確職責

 市房地產(chǎn)管理局是市物業(yè)管理的主管部門,，負責會同各區(qū)政府和市有關部門制訂全市物業(yè)管理事業(yè)發(fā)展規(guī)劃和工作計劃；開展政策研究,，起草物業(yè)管理法規(guī)和規(guī)章,；制訂有關物業(yè)管理的章程、合同,、公約等示范文本,；組織專業(yè)培訓；監(jiān)督,、指導物業(yè)管理的實施和資金管理,；對物業(yè)管理公司實施行業(yè)管理等工作。

 區(qū)政府負責轄區(qū)內(nèi)住宅區(qū)物業(yè)管理的組織領導和實施中的協(xié)調(diào)工作,，并指定一個主管部門具體負責。其主要職責是：負責制訂轄區(qū)物業(yè)管理發(fā)展規(guī)劃和工作計劃,，組織專業(yè)培訓,，監(jiān)督、指導物業(yè)管理的實施,。各職能部門和街道辦事處根據(jù)各自職能,，指導和幫助管委會依法照章并有效地履行自己的職能，指導和幫助物業(yè)管理公司建立良性運行機制,，加強內(nèi)部管理,，并監(jiān)督其依法經(jīng)營。

 管委會是住宅區(qū)物業(yè)管理行為主體,，要在政府及其派出機構的監(jiān)督指導下充分履行自治職能,，維護業(yè)主和住用人的合法權益，履行相應義務,；支持和監(jiān)督物業(yè)管理公司履行合同義務,。管委會與居委會的職能分工要互相銜接，互有側重,。管委會以對物業(yè)的維護和住宅區(qū)空間環(huán)境的管理（委托物業(yè)管理公司實施）為主,，為居民提供良好的服務。居委會以組織實施政府的社會管理行為和對人際環(huán)境的管理為主,，為居民提供良好的服務,。原來承擔的屬于物業(yè)管理范圍的工作內(nèi)容應移交管委會,。管委會與居委會要互相支持，互相配合,。居委會作為居民（即住用人）的自治組織派代表參加管委會,，維護居民的合法權益，同時教育居民自覺遵守業(yè)主,、住用人公約和有關管理規(guī)定。管委會與居委會之間實際工作的某些交叉和“三產(chǎn)”經(jīng)營中的利益關系,，由街道辦事處負責協(xié)調(diào),。

 物業(yè)管理公司是物業(yè)管理的實際操作者，應嚴格按照合同委托的范圍,、內(nèi)容和標準實行專業(yè)化,、規(guī)范化管理和服務,。在具備良好的經(jīng)營機制和內(nèi)部管理的前提下,，物業(yè)管理公司的最終經(jīng)營成果是：職工取得合理的勞動報酬；企業(yè)微利或不虧損,；被管理的住宅區(qū)房屋和各類設施完好,，空間環(huán)境整潔、美觀,、安全,、有序。