• 【發(fā)布單位】81108
• 【發(fā)布文號】甬政[1996]11號
• 【發(fā)布日期】1996-07-01
• 【生效日期】1996-07-01
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

寧波市人民政府印發(fā)《關(guān)于推行市區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理的若干意見》的通知

寧波市人民政府印發(fā)《關(guān)于推行市區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理的若干意見》的通知
 
（甬政〔1996〕11號）
各區(qū)人民政府,，市政府各部門,、各直屬單位：

 為了適應(yīng)居民住宅產(chǎn)權(quán)多元化的發(fā)展趨勢，加快房地產(chǎn)管理社會化進程,，提高居民住宅區(qū)整體管理水平,，決定在市區(qū)范圍內(nèi)對1996年1月1日后交付使用的住宅區(qū)全面推行物業(yè)管理,，同時開展老住宅區(qū)物業(yè)管理試點工作。為此,，特將《關(guān)于推行市區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理的若干意見》印發(fā)給你們,，請認真貫徹實施。

 物業(yè)管理與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)行政化,、福利型管理有著重大的區(qū)別,，是消費領(lǐng)域房地產(chǎn)管理方式的重大變革，需要人們在思想觀念,、運行機制,、操作方法等各方面進行大幅度的調(diào)整。因此,，推行住宅區(qū)物業(yè)管理是一項涉及面廣,、工作量大、政策性強的系統(tǒng)工程,。各級政府及有關(guān)部門要把物業(yè)管理工作作為提高城市管理水平,，建設(shè)港城文明的一個重要環(huán)節(jié)抓緊抓好。市房地產(chǎn)管理部門和各區(qū)政府要指定一位領(lǐng)導(dǎo)及一個業(yè)務(wù)處室（部門）,，具體分管住宅區(qū)物業(yè)管理工作,，并加大工作力度。

 對現(xiàn)正在組織或計劃實施物業(yè)管理的住宅區(qū),，應(yīng)按本意見精神予以規(guī)范,；已進行物業(yè)管理試點的住宅區(qū)，原有做法與本意見不一致的,，請各區(qū)政府與市房地產(chǎn)管理部門協(xié)商后,，妥善銜接。



 寧波市人民政府

 一九九六年七月一日



 關(guān)于推行市區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理的若干意見



 為了順利推行住宅區(qū)物業(yè)管理,，根據(jù)國內(nèi)外城市居民住宅物業(yè)管理的成功經(jīng)驗,，結(jié)合我市實際，現(xiàn)就推行市區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理工作提出如下意見：



 一,、關(guān)于物業(yè)管理的范圍和內(nèi)容

 物業(yè)管理是指由專門機構(gòu)和人員,，依據(jù)合同和契約，對已竣工驗收投入使用的各類房屋建筑和附屬配套設(shè)施及場地以經(jīng)營的方式進行管理,，同時對住宅區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生,、社區(qū)秩序、公共綠化,、道路養(yǎng)護等實施專業(yè)化管理,，并向業(yè)主、住用人提供綜合性服務(wù),。這種管理方式的核心內(nèi)容是在政府監(jiān)督,、指導(dǎo)下業(yè)主自治和管理企業(yè)專業(yè)化有償服務(wù),。

 每個物業(yè)管理區(qū)域要有明確的自然分界，并保持居委會轄區(qū)的完整,。在新,、老住宅區(qū)相鄰的地段，有條件的,，可以將新,、老住宅群一并作為一個物業(yè)管理單位。物業(yè)管理主要對象包括住宅區(qū)內(nèi)的所有房屋（含住宅,、非住宅）、設(shè)施和場地,。

 物業(yè)管理主要內(nèi)容是：房產(chǎn)（包括附屬設(shè)施）,、市政設(shè)施、綠化設(shè)施,、環(huán)衛(wèi)設(shè)施的養(yǎng)護,、維修和環(huán)衛(wèi)、市容,、秩序的維護,，同時開展有償服務(wù)。有條件時,，可接受供水,、供電、通訊,、有線電視等專業(yè)管理部門的委托,，擴充管理內(nèi)容，增加有償服務(wù)項目,。進行物業(yè)管理試點的老住宅區(qū),，可以根據(jù)籌資能力和住用人的需求確定和逐步擴大管理內(nèi)容和有償服務(wù)項目。



 二,、關(guān)于實行超前管理

 新開發(fā)的住宅建設(shè)項目（以下稱新住宅區(qū)）,，經(jīng)批準立項后，屬地街道辦事處即應(yīng)在市,、區(qū)物業(yè)管理主管部門（以下簡稱主管部門）和屬地區(qū)政府的領(lǐng)導(dǎo)下,，以建設(shè)標(biāo)準和配套標(biāo)準為重點，參與對開發(fā)建設(shè)過程的監(jiān)督,、管理,。

 住宅區(qū)首批房屋單體竣工后，由屬地區(qū)政府授權(quán)街道辦事處邀集所在地公安派出所,、房管處,、城建局（公用設(shè)施管理部門）,、開發(fā)建設(shè)單位等代表共同協(xié)商，選聘物業(yè)管理公司,，對新住宅區(qū)實行前期和初期物業(yè)管理,，并報市、區(qū)主管部門備案,。

 前期物業(yè)管理的主要職責(zé)是：在新住宅區(qū)交付使用前,，依據(jù)規(guī)劃和設(shè)計文件及有關(guān)規(guī)范、標(biāo)準對住宅區(qū)總體建設(shè)質(zhì)量進行監(jiān)督,，并積累工程檔案資料,；向開發(fā)建設(shè)單位提出住宅區(qū)建設(shè)中的問題，并向?qū)俚亟值擂k事處和區(qū)主管部門及相關(guān)專業(yè)管理部門報告,；參與住宅區(qū)的竣工綜合驗收,。

 初期物業(yè)管理的主要職責(zé)是：在新住宅區(qū)交付使用后至業(yè)主與使用人管理委員會成立前，監(jiān)督住宅區(qū)開發(fā)建設(shè)遺留問題的整改,；建立住宅區(qū)各項專業(yè)管理制度,；對住宅區(qū)的設(shè)施和環(huán)境實行全方位規(guī)范化管理；為居民提供入住服務(wù)和其它社會服務(wù),。



 三,、關(guān)于業(yè)主、住用人自治機構(gòu)

 新住宅區(qū)入住率達到50％以上時,，區(qū)主管部門和當(dāng)?shù)亟值擂k事處應(yīng)及時召集第一次住用人代表,、業(yè)主（或業(yè)主代表）大會（以下簡稱業(yè)主大會），選舉產(chǎn)生業(yè)主與住用人管理委員會（以下簡稱管委會）,。

 管委會是業(yè)主大會的工作機構(gòu),，代表住宅區(qū)全體業(yè)主與住用人的合法權(quán)益，依據(jù)法規(guī),、業(yè)主住用人公約和管委會章程行使職權(quán),。

 管委會應(yīng)經(jīng)民政部門依法核準登記后，取得社團法人資格,。

 管委會委員在業(yè)主和住用人中選舉產(chǎn)生,。人數(shù)一般為11人至17人，經(jīng)業(yè)主大會決定,，可以增減,，但最低不少于5人。管委會可聘請街道辦事處,、房管處,、公安派出所、專業(yè)管理單位的指派人員擔(dān)任委員。管委會委員中業(yè)主,、住用人（包括居委會代表）應(yīng)不少于70％,。管委會主任、副主任由管委會在委員中選舉產(chǎn)生,。管委會委員為兼職（管委會主任可以是專職）,，應(yīng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強,、有一定組織能力和必要工作時間的人士擔(dān)任,。

 管委會應(yīng)當(dāng)制訂章程，并經(jīng)業(yè)主大會批準,。管委會章程的內(nèi)容不得與憲法,、法律、法規(guī),、規(guī)章和政府有關(guān)政策相抵觸,。

 管委會的主要職責(zé)是：召集業(yè)主大會；審議決定管理資金的使用,；聘請物業(yè)管理公司，并簽訂委托管理合同,；審議物業(yè)管理公司制訂的年度管理計劃和房屋及設(shè)施維修計劃,；監(jiān)督物業(yè)管理公司的物業(yè)管理活動。

 管委會至少每年召集一次業(yè)主大會,。業(yè)主大會的職權(quán)是：選舉,、罷免管委會的組成人員；監(jiān)督管委會的工作,；聽取和審查管委會的工作報告,；決定關(guān)于業(yè)主與住用人利益的重大事項；修改業(yè)主,、住用人公約,；改變和撤消管委會不適當(dāng)?shù)臎Q定；批準管委會章程,。



 四,、關(guān)于業(yè)主、住用人公約

 業(yè)主,、住用人公約（以下簡稱公約）是指由業(yè)主,、住用人承諾的，對全體業(yè)主,、住用人具有約束力的有關(guān)業(yè)主,、住用人在本住宅區(qū)使用、維護物業(yè)及其管理等方面權(quán)利義務(wù)的行為守則。

 公約由市主管部門制訂示范文本,。業(yè)主大會可以根據(jù)本住宅區(qū)的實際進行修改,、補充，并報市,、區(qū)主管部門備案,。業(yè)主、住用人公約應(yīng)當(dāng)符合法律,、法規(guī)和政府有關(guān)規(guī)定,。

 公約在管委會成立時，經(jīng)過半數(shù)以上入住業(yè)主,、住用人簽訂后生效,，并對本住宅區(qū)所有業(yè)主、住用人具有約束力,。公約生效前,，市主管部門制訂的示范文本具有公約的效力。



 五,、關(guān)于選聘物業(yè)管理公司

 選聘物業(yè)管理公司可由管委會委員一致同意指定,，或采用招標(biāo)方式，但在相近條件下,，應(yīng)優(yōu)先聘用已實施前期和初期物業(yè)管理的公司,。被聘用的物業(yè)管理公司必須持有《物業(yè)管理資質(zhì)證書》。

 管委會應(yīng)與被選聘的物業(yè)管理公司簽訂委托管理合同,，并報市,、區(qū)主管部門備案。合同內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括委托管理事項,、管理標(biāo)準,、管理權(quán)限、管理期限,、管理費收支,、利潤及風(fēng)險、監(jiān)督檢查,、違約責(zé)任,、合同終止及其它權(quán)利義務(wù)等。專業(yè)管理單位委托管理的事項可一并列入管委會簽訂的合同,，也可單獨訂立合同,。合同有效期限一般可定為3年至5年。



 六,、關(guān)于物業(yè)管理用房的配置

 新住宅區(qū)除必須按《城市居民區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》（ＧＢ50180－93）配置專業(yè)管理用房（房管段,、綠化,、環(huán)衛(wèi)、綜合管理用房為小區(qū)總建筑面積的0．38％）和按市政府第41號令設(shè)置住宅區(qū)治安防范設(shè)施外,，還必須分別按總建筑面積（除單獨實行物業(yè)管理的大樓外,，下同）0．3％和0．4％的標(biāo)準配置物業(yè)管理用房和經(jīng)營用房。上述行政管理用房和物業(yè)管理用房,、經(jīng)營用房在規(guī)劃設(shè)計時統(tǒng)一配置,，合并用于物業(yè)管理。老住宅區(qū)可參照上述標(biāo)準并結(jié)合該住宅區(qū)的實際情況配置物業(yè)管理用房,。

 管理用房建設(shè)費按甬政辦〔1996〕2號文規(guī)定在小配套費中列支（鎮(zhèn)海,、北侖區(qū)管理用房建設(shè)費，作為成本外獨立費,，列入房屋價格）,；經(jīng)營用房按基本造價購買，購房經(jīng)費從物業(yè)管理專項資金中列支,。

 物業(yè)管理用房和經(jīng)營用房的性質(zhì)為直管公房,，使用權(quán)歸管委會。管理用房中除保障管委會專職人員辦公用房外,，全部由物業(yè)管理公司免租使用,。經(jīng)營用房全部租賃給物業(yè)管理公司有償使用，租金由市主管部門（鎮(zhèn)海,、北侖區(qū)由區(qū)房地產(chǎn)管理處）按直管住宅租金標(biāo)準收取,，并用于發(fā)展物業(yè)管理事業(yè)。



 七,、關(guān)于物業(yè)管理資金籌集和管理

 新住宅區(qū)總體移交時，由開發(fā)建設(shè)單位在建筑施工單位質(zhì)量保證金中一次性向管委會撥付建筑安裝工程造價1％（優(yōu)質(zhì)工程為0．8％）的保修費,。管委會應(yīng)將該項資金全額撥付給物業(yè)管理公司包干使用,。在保修期內(nèi)，房屋由物業(yè)管理公司按規(guī)定負責(zé)保修,。

 開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)按住宅區(qū)總建筑面積,，以每平方米相當(dāng)于當(dāng)年大、小配套費標(biāo)準11％的標(biāo)準（鎮(zhèn)海,、北侖區(qū)按相應(yīng)金額）,，撥付物業(yè)管理經(jīng)費，其中1％用于前期和初期物業(yè)管理,，在實施前期物業(yè)管理時撥付,；10％在新住宅區(qū)總體移交時撥付，作為物業(yè)管理專項資金,。物業(yè)管理經(jīng)費作為成本外獨立費,，列入房屋價格。物業(yè)管理專項資金在支付經(jīng)營用房購置款后，其余額存入住房資金管理中心,，并按市政府決策利率計息,。本金不得動用，增值資金在市主管部門和財政部門（鎮(zhèn)海,、北侖區(qū)由區(qū)主管部門和財政部門）監(jiān)督下使用,。專項資金具體管理使用辦法由市政府另行規(guī)定。

 住用人入住后,，應(yīng)按月交納綜合服務(wù)費,。綜合服務(wù)費的標(biāo)準由市物價部門商市主管部門制訂（鎮(zhèn)海、北侖區(qū)由區(qū)物價部門商區(qū)主管部門制訂）,。綜合服務(wù)費由物業(yè)管理公司直接向住用人收取,。

 住宅區(qū)內(nèi)直管公房、單位自管房,、非按房改政策購買的私房業(yè)主應(yīng)按物價部門商主管部門制定的標(biāo)準向物業(yè)管理公司支付房屋共有部位,、共用設(shè)施日常維修費。按房改政策出售的房屋,，從規(guī)定提取的維修基金增值中按同樣標(biāo)準向物業(yè)管理公司支付房屋共有部位,、共用設(shè)施日常維修費。

 物業(yè)管理公司用于物業(yè)管理的資金還應(yīng)包括：專業(yè)管理部門委托實施物業(yè)管理所支付的市政設(shè)施養(yǎng)護費,、綠化養(yǎng)護費,、治安聯(lián)防費等相應(yīng)費用；經(jīng)營用房和可經(jīng)營設(shè)施,、場地的經(jīng)營收入,，其它第三產(chǎn)業(yè)和有償服務(wù)收入等。

 管委會和物業(yè)管理公司的各項資金,，都要依據(jù)財經(jīng)法規(guī)和制度建賬立制,。市、區(qū)財政部門和市,、區(qū)主管部門要加強監(jiān)督,、管理。



 八,、關(guān)于規(guī)范管理和人員培訓(xùn)

 市主管部門應(yīng)根據(jù)上述有關(guān)規(guī)定,，盡快制定《住宅區(qū)業(yè)主、住用人公約》,、《住宅區(qū)業(yè)主,、住用人管理委員會章程》、《住宅區(qū)委托管理合同》,、《業(yè)主,、住用人手冊》,、《物業(yè)管理公司員工手冊》等示范文本。同時要適應(yīng)管理方式的轉(zhuǎn)變,，抓緊修改,、完善住宅區(qū)建設(shè)、移交,、維護等業(yè)務(wù)管理制度和制訂物業(yè)管理公司行業(yè)管理等業(yè)務(wù)工作制度,。在此基礎(chǔ)上，要加快制定《寧波市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》,。

 要分層次開展人員培訓(xùn),。重點搞好以市級有關(guān)部門和區(qū)政府分管領(lǐng)導(dǎo)、業(yè)務(wù)主管部門領(lǐng)導(dǎo)為對象的骨干培訓(xùn),。在培訓(xùn)時要結(jié)合傳授物業(yè)管理知識,，聯(lián)系本市實際，開展物業(yè)管理理論,、政策和工作研究,，以進一步理清思路、統(tǒng)一認識,。要提高物業(yè)管理企業(yè)的整體素質(zhì),，對企業(yè)高級管理人員要嚴格培訓(xùn)和考核。對住宅區(qū)管委會骨干要結(jié)合工作指導(dǎo)進行業(yè)務(wù)培訓(xùn),，提高他們依法管理物業(yè)的能力,。



 九、關(guān)于理順關(guān)系,，明確職責(zé)

 市房地產(chǎn)管理局是市物業(yè)管理的主管部門,，負責(zé)會同各區(qū)政府和市有關(guān)部門制訂全市物業(yè)管理事業(yè)發(fā)展規(guī)劃和工作計劃；開展政策研究,，起草物業(yè)管理法規(guī)和規(guī)章,；制訂有關(guān)物業(yè)管理的章程、合同,、公約等示范文本,；組織專業(yè)培訓(xùn),；監(jiān)督,、指導(dǎo)物業(yè)管理的實施和資金管理；對物業(yè)管理公司實施行業(yè)管理等工作,。

 區(qū)政府負責(zé)轄區(qū)內(nèi)住宅區(qū)物業(yè)管理的組織領(lǐng)導(dǎo)和實施中的協(xié)調(diào)工作,，并指定一個主管部門具體負責(zé)。其主要職責(zé)是：負責(zé)制訂轄區(qū)物業(yè)管理發(fā)展規(guī)劃和工作計劃,，組織專業(yè)培訓(xùn),，監(jiān)督,、指導(dǎo)物業(yè)管理的實施。各職能部門和街道辦事處根據(jù)各自職能,，指導(dǎo)和幫助管委會依法照章并有效地履行自己的職能,，指導(dǎo)和幫助物業(yè)管理公司建立良性運行機制，加強內(nèi)部管理,，并監(jiān)督其依法經(jīng)營,。

 管委會是住宅區(qū)物業(yè)管理行為主體，要在政府及其派出機構(gòu)的監(jiān)督指導(dǎo)下充分履行自治職能,，維護業(yè)主和住用人的合法權(quán)益,，履行相應(yīng)義務(wù)；支持和監(jiān)督物業(yè)管理公司履行合同義務(wù),。管委會與居委會的職能分工要互相銜接,，互有側(cè)重。管委會以對物業(yè)的維護和住宅區(qū)空間環(huán)境的管理（委托物業(yè)管理公司實施）為主,，為居民提供良好的服務(wù),。居委會以組織實施政府的社會管理行為和對人際環(huán)境的管理為主，為居民提供良好的服務(wù),。原來承擔(dān)的屬于物業(yè)管理范圍的工作內(nèi)容應(yīng)移交管委會,。管委會與居委會要互相支持，互相配合,。居委會作為居民（即住用人）的自治組織派代表參加管委會,，維護居民的合法權(quán)益，同時教育居民自覺遵守業(yè)主,、住用人公約和有關(guān)管理規(guī)定,。管委會與居委會之間實際工作的某些交叉和“三產(chǎn)”經(jīng)營中的利益關(guān)系，由街道辦事處負責(zé)協(xié)調(diào),。

 物業(yè)管理公司是物業(yè)管理的實際操作者,，應(yīng)嚴格按照合同委托的范圍、內(nèi)容和標(biāo)準實行專業(yè)化,、規(guī)范化管理和服務(wù),。在具備良好的經(jīng)營機制和內(nèi)部管理的前提下，物業(yè)管理公司的最終經(jīng)營成果是：職工取得合理的勞動報酬,；企業(yè)微利或不虧損,；被管理的住宅區(qū)房屋和各類設(shè)施完好，空間環(huán)境整潔,、美觀,、安全、有序,。