• 【發(fā)布單位】81514
• 【發(fā)布文號(hào)】--
• 【發(fā)布日期】1997-05-22
• 【生效日期】1997-05-22
• 【失效日期】--
• 【文件來(lái)源】
• 【所屬類(lèi)別】地方法規(guī)

淄博市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法

 淄博市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法
（試行）
 （淄政發(fā)〔1997〕76號(hào)1997年5月22日）

 第一條 為適應(yīng)住房制度改革，加強(qiáng)住房售后服務(wù),，保障住宅小區(qū)的房屋和公用設(shè)施的正常使用,，為居民創(chuàng)造整潔、優(yōu)美,、舒適,、安寧的生活環(huán)境，根據(jù)國(guó)家,、省有關(guān)規(guī)定,，結(jié)合我市實(shí)際，制訂本辦法,。



 第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)統(tǒng)一規(guī)劃,、綜合開(kāi)發(fā)、配套設(shè)施比較齊全,，具有一定規(guī)模的城市居民住宅小區(qū),。

 大廈、工業(yè)區(qū)適合實(shí)行物業(yè)管理的，也可依照本辦法執(zhí)行,。



 第三條 本辦法所稱(chēng)物業(yè)管理是指物業(yè)管理企業(yè)對(duì)房屋及其設(shè)施進(jìn)行維修,、管護(hù)，并對(duì)居民居住環(huán)境進(jìn)行相關(guān)管理服務(wù)的活動(dòng),。



 第四條 小區(qū)物業(yè)管理按照所有權(quán)與管理權(quán)分離,、服務(wù)機(jī)構(gòu)與監(jiān)督機(jī)構(gòu)分離的原則,，實(shí)行統(tǒng)一管理,、綜合服務(wù)、民主監(jiān)督的管理體制,。



 第五條 物業(yè)管理企業(yè)是具有物業(yè)管理資質(zhì),，經(jīng)工商部門(mén)依法登記的管理、服務(wù)型法人組織,。小區(qū)管理委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)為聘用關(guān)系,，物業(yè)管理企業(yè)與保安、園林,、供熱,、供電、供水,、供氣,、環(huán)衛(wèi)等單位按合同確定權(quán)、責(zé),、利關(guān)系,。



 第六條 房產(chǎn)行政管理部門(mén)主管小區(qū)物業(yè)管理工作，公安,、物價(jià),、電業(yè)、公用,、市政,、園林、環(huán)衛(wèi)等部門(mén)和單位,，按各自職責(zé)配合做好小區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理工作,。



 第七條 住宅小區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)單位必須按照規(guī)劃要求建設(shè)相應(yīng)的配套設(shè)施。住宅小區(qū)綜合驗(yàn)收后,，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位方可向住宅小區(qū)管理委員會(huì)辦理移交手續(xù),，移交時(shí)，必須提供完整,、詳實(shí)的圖紙（圖片）資料,。

 住宅小區(qū)的綜合驗(yàn)收，應(yīng)有房產(chǎn)行政管理部門(mén)和擬聘用的物業(yè)管理企業(yè)參加。



 第八條 住宅小區(qū)已交付使用并且入住率達(dá)到50％以上時(shí),，應(yīng)當(dāng)在房產(chǎn)行政管理部門(mén)指導(dǎo)下,，建立住宅小區(qū)管理委員會(huì)。

 小區(qū)管理委員會(huì)由小區(qū)內(nèi)的產(chǎn)權(quán)人,、使用人及居委會(huì)等有關(guān)單位推選的代表組成,，每屆任期兩年，產(chǎn)權(quán)人,、使用人應(yīng)不低于小區(qū)管理委員會(huì)組成人員的70％,。

 住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)周期較長(zhǎng)的，在小區(qū)管理委員會(huì)成立以前由該住宅小區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)物業(yè)管理,。



 第九條 小區(qū)管理委員會(huì)代表并維護(hù)房屋產(chǎn)權(quán)人,、使用人的合法權(quán)益，制訂小區(qū)管理委員會(huì)章程,，招聘或選聘物業(yè)管理企業(yè),，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)履行合同情況進(jìn)行監(jiān)督，督促小區(qū)居民接受管理和履行義務(wù),。



 第十條 物業(yè)管理企業(yè)須持有市房產(chǎn)行政管理部門(mén)頒發(fā)的資質(zhì)證書(shū)和工商部門(mén)核發(fā)的《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》,，方可參加投標(biāo)或應(yīng)聘，承擔(dān)住宅小區(qū)的物業(yè)管理工作,。



 第十一條 物業(yè)管理企業(yè)享受?chē)?guó)家,、省、市對(duì)第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策,。



 第十二條 住宅小區(qū)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂委托合同,，合同期限一至三年。合同應(yīng)當(dāng)明確管理項(xiàng)目,、合同期限,、管理費(fèi)用、雙方權(quán)利和義務(wù),、違約責(zé)任等,。

 合同簽訂后，由物業(yè)管理企業(yè)向房產(chǎn)行政管理部門(mén)備案,。



 第十三條 物業(yè)管理企業(yè)的職責(zé)：

 （一）依據(jù)委托合同和有關(guān)物業(yè)管理法規(guī),、政策對(duì)住宅小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理；

 （二）對(duì)委托管理的房屋,、設(shè)施及其公共部位進(jìn)行維修,，承擔(dān)居住小區(qū)內(nèi)物業(yè)的保安、防火,、綠化,、維護(hù),、清掃保潔及產(chǎn)權(quán)人和使用人日常生活必需的便民服務(wù)；

 （三）接受房產(chǎn)行政管理部門(mén)和有關(guān)行政管理機(jī)關(guān)的指導(dǎo),、監(jiān)督,；

 （四）接受小區(qū)管理委員會(huì)和居民的監(jiān)督，實(shí)施重大管理措施應(yīng)報(bào)小區(qū)管理委員會(huì)審議決定,；

 （五）勸阻,、制止、損害小區(qū)物業(yè)或妨害物業(yè)管理的行為,，發(fā)現(xiàn)違反法律,、法規(guī)和規(guī)章的行為，要予以制止并及時(shí)向有關(guān)管理機(jī)關(guān)報(bào)告,；

 （六）開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)和有償服務(wù),。



 第十四條 小區(qū)內(nèi)的供水,、供電,、供熱（冷）、煤氣,、照明,、消防設(shè)施、排水,、排污等管理管線(xiàn)的維護(hù)養(yǎng)護(hù),，由各有關(guān)單位負(fù)責(zé)。各有關(guān)單位亦可委托小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé),，與物業(yè)管理企業(yè)簽訂《托管合同》并支付委托費(fèi)用,。



 第十五條 小區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位按規(guī)劃建設(shè)的專(zhuān)業(yè)管理用房，由物業(yè)管理企業(yè)按房產(chǎn)管理有關(guān)規(guī)定使用和經(jīng)營(yíng),，任合單位和個(gè)人不得擅自改變其用途,。



 第十六條 房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)物業(yè)管理規(guī)定，按照規(guī)定使用房屋和其他共公設(shè)施,，交納有關(guān)費(fèi)用,，自覺(jué)維護(hù)小區(qū)內(nèi)正常的生活秩序和管理秩序；有權(quán)要求小區(qū)管理委員會(huì)更換違反法律,、法規(guī)及委托合同的物業(yè)管理企業(yè),，有權(quán)對(duì)妨害小區(qū)管理秩序、生活秩序和損壞公共設(shè)施的行為進(jìn)行勸阻,、制止和舉報(bào),。



 第十七條 物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的主要來(lái)源：

 （一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位按住宅小區(qū)建安費(fèi)3％的比例代收的小區(qū)物業(yè)管理公共資金；

 （二）城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)中撥付的專(zhuān)項(xiàng)養(yǎng)護(hù)費(fèi),；

 （三）公有房屋房租中的維修資金和從公房出售后建立的公用部位,、公用設(shè)施維修基金利息中提取一定比例的資金；

 （四）小區(qū)內(nèi)產(chǎn)權(quán)人、使用人繳納的管理費(fèi),；

 （五）小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)收入中提取的部分,。

 物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的收取、管理和使用辦法,，由市房產(chǎn)行政管理部門(mén)會(huì)同有關(guān)部門(mén)制定,，報(bào)市政府批準(zhǔn)后執(zhí)行。



 第十八條 凡納入小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)范圍的,，其他部門(mén)和單位不得再行重復(fù)征收性質(zhì)和內(nèi)容相同的費(fèi)用,。



 第十九條 小區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位不繳納管理資金和不提供小區(qū)有關(guān)圖紙（圖片）資料的，由房產(chǎn)行政管理部門(mén)責(zé)令限期履行,，逾期不履行的,，不準(zhǔn)出售商、住用房,，并按日加收繳納資金總額千分之2的滯納金,。



 第二十條 未取得物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū)而從事物業(yè)管理的，由房產(chǎn)行政管理部門(mén)責(zé)令其停止經(jīng)營(yíng)活動(dòng),；有違法所得的,，由有關(guān)行政部門(mén)依法予以沒(méi)收。



 第二十一條 物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法規(guī)定,，有下列行為之一的,，產(chǎn)權(quán)人、使用人有權(quán)向小區(qū)管理委員會(huì)反映或向房產(chǎn)等行政管理部門(mén)投訴,，由有關(guān)行政管理部門(mén)責(zé)令限期改正,，賠償損失，恢復(fù)原貌,，并可按規(guī)定處以罰款,，情節(jié)嚴(yán)重造成小區(qū)物業(yè)及其居住環(huán)境惡化的，降低資質(zhì)等級(jí),，直至吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)：

 （一）房屋及設(shè)施修繕不及時(shí),、服務(wù)質(zhì)量較差的；

 （二）規(guī)章制度不健全,、管理混亂的,；

 （三）無(wú)收費(fèi)許可證及擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的,；

 （四）亂搭亂建,、改變房屋和公共設(shè)施用途的；

 （五）違反物業(yè)管理合同的其他行為,。



 第二十二條 產(chǎn)權(quán)人,、使用人違反物業(yè)管理規(guī)定,，有下列行為的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)勸阻,、制止,、并向房產(chǎn)行政管理部門(mén)反映，由房產(chǎn)行政管理部門(mén)責(zé)令限期改正,，恢復(fù)原貌,，賠償損失，逾期不改正的,，處以200元以下罰款：

 （一）擅自占用居住小區(qū)的公共場(chǎng)地或者改變其用途的,；

 （二）擅自改變房屋、配套設(shè)施的用途,、結(jié)構(gòu),、外觀(guān)、損毀設(shè)施,，設(shè)備及其他危及房屋安全行為的,；

 （三）私搭亂建、亂停放車(chē)輛,，在房屋共用部位亂堆亂放,，隨意占用綠地或破壞綠化，污染環(huán)境,，影響居住小區(qū)景觀(guān)，制造噪聲擾民的,。



 第二十三條 當(dāng)事人對(duì)行政處罰決定不服的,，可依法申請(qǐng)行政復(fù)議或提起行政訴訟。逾期不申請(qǐng)復(fù)議也不向人民法院起訴,，又不履行處罰決定的,，由作出處罰決定的行政機(jī)關(guān)申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。



 第二十四條 本辦法自發(fā)布之日起施行,。