• 【發(fā)布單位】80901
• 【發(fā)布文號】上海市人大常委會第60號
• 【發(fā)布日期】1997-06-09
• 【生效日期】1997-07-01
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

上海市人民代表大會常務(wù)委員會公告

上海市人民代表大會常務(wù)委員會公告
 
（第六十號）
 《上海市居住物業(yè)管理條例》已由上海市第十屆人民代表大會常務(wù)委員會第三十六次會議于一九九七年五月二十八日通過,，現(xiàn)予公布,，自一九九七年七月一日起施行。



 上海市人民代表大會常務(wù)委員會

 一九九七年六月九日

 上海市居住物業(yè)管理條例

 （1997年5月28日上海市第十屆人民代表大會

 常務(wù)委員會第三十六次會議通過）




 第一章 總則





 第一條 為了規(guī)范本市居住物業(yè)的使用,、維修和其他管理服務(wù)活動,，維護業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益,，創(chuàng)造和保持整潔,、安全、舒適的居住環(huán)境,，根據(jù)國家法律,、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實際情況,，制定本條例,。



 第二條 本條例適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的居住物業(yè)管理。



 第三條 本條例所稱居住物業(yè)（以下簡稱物業(yè)）,，是指住宅以及相關(guān)的公共設(shè)施,。

 本條例所稱業(yè)主，是指物業(yè)的所有權(quán)人,。

 本條例所稱使用人,，是指物業(yè)的承租人和實際使用物業(yè)的其他人。

 本條例所稱物業(yè)管理企業(yè),，是指接受業(yè)主或者業(yè)主委員會的委托,，根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同進行專業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)。



 第四條 物業(yè)管理實行業(yè)主自治管理與委托物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理服務(wù)相結(jié)合的原則,。



 第五條 上海市房屋土地管理局（以下簡稱市房地局）是本市物業(yè)管理的行政主管部門,，負(fù)責(zé)組織實施本條例。

 區(qū),、縣房地產(chǎn)管理部門是本轄區(qū)物業(yè)管理的行政管理部門,，依照本條例對轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理進行管理監(jiān)督。

 建設(shè),、規(guī)劃,、市政、公用,、電力,、郵電、環(huán)衛(wèi),、園林,、住宅、公安,、物價,、工商等有關(guān)行政管理部門按照各自的職責(zé)，協(xié)同實施本條例,。

 街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)助有關(guān)行政管理部門對物業(yè)管理進行監(jiān)督，對物業(yè)管理與社區(qū)管理,、社區(qū)服務(wù)的相互關(guān)系進行協(xié)調(diào),。




 第二章 業(yè)主自治管理





 第六條 業(yè)主委員會是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主對物業(yè)實施自治管理的組織。

 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主委員會,。

 物業(yè)管理區(qū)域的范圍,，由區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門按照住宅與公共設(shè)施的相關(guān)情況劃定,。



 第七條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會選舉產(chǎn)生,，業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)由業(yè)主擔(dān)任。

 一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),，有下列情況之一的,，所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)會同住宅出售單位組織召開第一次業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會,，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會：

 （一）公有住宅出售建筑面積達(dá)到百分之三十以上,；

 （二）新建商品住宅出售建筑面積達(dá)到百分之五十以上；

 （三）住宅出售已滿兩年,。



 第八條 業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成,；業(yè)主人數(shù)較多的，應(yīng)當(dāng)按比例推選業(yè)主代表,，組成物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主代表大會,。

 業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會，應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)業(yè)主或者業(yè)主代表主席,。業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會作出的決定,，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體業(yè)主過半數(shù)或者全體業(yè)主代表過半數(shù)通過。

 業(yè)主委員會每年至少召開一次業(yè)主大會或者代表大會,；經(jīng)百分之十五以上業(yè)主或者業(yè)主代表提議,，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)就所提議題召開業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會。

 業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會應(yīng)當(dāng)邀請居民委員會和使用人代表列席,。



 第九條 業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會行使下列職權(quán)：

 （一）選舉,、罷免業(yè)主委員會委員；

 （二）審議通過業(yè)主委員會章程和業(yè)主公約,；

 （三）聽取和審議物業(yè)管理服務(wù)工作報告,；

 （四）決定物業(yè)管理的其他重大事項,。



 第十條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起十五日內(nèi)，持下列文件向所在地的區(qū),、縣房地產(chǎn)管理部門辦理登記：

 （一）成立業(yè)主委員會登記申請書,；

 （二）業(yè)主委員會委員名單；

 （三）業(yè)主委員會章程,。

 區(qū),、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)自受理登記申請之日起十五日內(nèi)，完成登記工作,；對不符合本條例規(guī)定成立的業(yè)主委員會不予登記,，并書面通知申請人。



 第十一條 業(yè)主委員會根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的規(guī)模由五人至十五人組成,。

 業(yè)主委員會主任,、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生。

 業(yè)主委員會每屆任期兩年,。



 第十二條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)維護全體業(yè)主的合法權(quán)益,，履行下列職責(zé)：

 （一）召開業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會，報告物業(yè)管理的實施情況,；

 （二）選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè),，與物業(yè)管理企業(yè)訂立、變更或者解除物業(yè)管理服務(wù)合同,；

 （三）依照本條例設(shè)立物業(yè)維修基金的,，負(fù)責(zé)該基金的籌集、使用和管理,；

 （四）審定物業(yè)管理企業(yè)提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計劃、財務(wù)預(yù)算和決算,；

 （五）聽取業(yè)主、使用人的意見和建議,，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動；

 （六）監(jiān)督公共建筑,、公共設(shè)施的合理使用,；

 （七）業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會賦予的其他職責(zé),。

 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)定期召開會議,，會議必須有過半數(shù)委員出席有效，作出決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員過半數(shù)通過,。



 第十三條 住宅出售單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定提供物業(yè)管理區(qū)域必需的物業(yè)管理服務(wù)用房,，產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主共有,；物業(yè)管理服務(wù)用房的收益用于業(yè)主委員會的活動經(jīng)費和補充物業(yè)維修基金,。具體辦法由市人民政府制定,。



 第十四條 業(yè)主小組由本幢住宅業(yè)主推選若干代表組成,，其職責(zé)是：

 （一）聽取業(yè)主,、使用人對物業(yè)管理服務(wù)的意見和建議,，向業(yè)主委員會或者物業(yè)管理企業(yè)反映,；

 （二）執(zhí)行業(yè)主委員會作出的決定,；

 （三）提出共用部位和共用設(shè)備的維修,、更新建議,。



 第十五條 業(yè)主公約是有關(guān)物業(yè)使用,、維修和其他管理服務(wù)活動的行為規(guī)范,，對全體業(yè)主具有約束力。使用人應(yīng)當(dāng)遵守業(yè)主公約,。

 業(yè)主公約自業(yè)主大會或業(yè)主代表大會審議通過之日起生效。

 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自業(yè)主公約生效之日起十五日內(nèi),，將業(yè)主公約所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門備案,。



 第十六條 業(yè)主大會,、業(yè)主代表大會,、業(yè)主委員會作出的決定,，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主,、使用人具有約束力,。

 業(yè)主公約和業(yè)主大會,、業(yè)主代表大會、業(yè)主委員會作出的決定,，不得與法律,、法規(guī)相抵觸,。




 第三章 物業(yè)管理服務(wù)





 第十七條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定向市房地局或者注冊地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門申領(lǐng)物業(yè)管理資質(zhì)證書,。

 市房地局和區(qū),、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)自受理物業(yè)管理企業(yè)申請之日起二十日內(nèi)，核發(fā)物業(yè)管理資質(zhì)證書,。

 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照資質(zhì)管理的規(guī)定從事物業(yè)管理服務(wù),。



 第十八條 業(yè)主或者業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)委托一個物業(yè)管理企業(yè)管理物業(yè),。

 物業(yè)管理企業(yè)接受委托從事物業(yè)管理服務(wù)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主或者業(yè)主委員會簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同,。

 物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)載明下列主要內(nèi)容：

 （一）業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)的名稱,、住所；

 （二）物業(yè)管理區(qū)域的范圍和管理項目,；

 （三）物業(yè)管理服務(wù)的事項,；

 （四）物業(yè)管理服務(wù)的要求和標(biāo)準(zhǔn),；

 （五）物業(yè)管理服務(wù)的費用；

 （六）物業(yè)管理服務(wù)的期限；

 （七）違約責(zé)任,；

 （八）合同終止和解除的約定,；

 （九）當(dāng)事人雙方約定的其他事項,。

 物業(yè)管理服務(wù)合同的期限為兩年,。

 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)管理服務(wù)合同生效之日起十五日內(nèi)，將物業(yè)管理服務(wù)合同報住宅所在地的區(qū),、縣房地產(chǎn)管理部門備案,。



 第十九條 物業(yè)管理服務(wù)合同中當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)約定下列物業(yè)管理服務(wù)事項：

 （一）住宅共用部位、共用設(shè)備的使用管理,、維修和更新,；

 （二）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共設(shè)施的使用管理、維修和更新,；

 （三）電梯,、水泵等房屋設(shè)備的運行服務(wù)；

 （四）保潔服務(wù),；

 （五）保安服務(wù),；

 （六）物業(yè)維修、更新費用的帳務(wù)管理,；

 （七）物業(yè)檔案資料的保管,。

 物業(yè)管理服務(wù)合同中當(dāng)事人可以約定下列物業(yè)管理服務(wù)事項：

 （一）住宅的自用部位和自用設(shè)備的維修、更新,；

 （二）業(yè)主委員會委托的其他物業(yè)管理服務(wù)事項,。



 第二十條 物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)當(dāng)保持住宅和公共設(shè)施完好、環(huán)境整潔優(yōu)美,、公共秩序良好,，保障物業(yè)使用方便、安全,，并按照下列要求實施：

 （一）按照國家和本市規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范以及業(yè)主委員會審定的物業(yè)管理服務(wù)年度計劃,，實施管理服務(wù)；

 （二）在業(yè)主,、使用人使用房屋前,，將住宅的共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施使用,、維護的方法,、要求、注意事項以及法規(guī),、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定書面告知業(yè)主,、使用人；

 （三）經(jīng)常對物業(yè)管理區(qū)域進行全面的巡視,、檢查,，定期對住宅的共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施進行養(yǎng)護,；

 （四）發(fā)現(xiàn)住宅的共用部位,、共用設(shè)備或者公共設(shè)施損壞時,，立即采取保護措施，并按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定進行維修,；

 （五）接到物業(yè)損壞報修時,，限時進行維修和處理；

 （六）做好物業(yè)維修,、更新及其費用收支的各項記錄,，妥善保管物業(yè)檔案資料和有關(guān)的財務(wù)帳冊；

 （七）每半年向業(yè)主委員會報送物業(yè)維修,、更新費用的收支帳目,，接受審核；

 （八）定期聽取業(yè)主委員會,、業(yè)主,、使用人的意見和建議，改進和完善管理服務(wù),；

 （九）發(fā)現(xiàn)違反本條例或者業(yè)主公約的行為,，立即進行勸阻、制止,，并向業(yè)主委員會和有關(guān)行政機關(guān)報告,；

 （十）按照物業(yè)管理服務(wù)合同約定的要求，做好業(yè)主委員會,、業(yè)主,、使用人委托的其他管理服務(wù)事項。

 除前款規(guī)定外,，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合居民委員會做好社區(qū)管理,、社區(qū)服務(wù)的有關(guān)工作。



 第二十一條 物業(yè)管理服務(wù)收費,，應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及與管理服務(wù)水平相適應(yīng)的原則,。



 第二十二條 物業(yè)管理服務(wù)收費包括下列項目：

 （一）管理費,，用于物業(yè)管理區(qū)域的日常管理，包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的巡視,、檢查,，物業(yè)維修、更新費用的帳務(wù)管理,，物業(yè)檔案資料的保管和其他有關(guān)物業(yè)管理服務(wù),；

 （二）房屋設(shè)備運行費，用于電梯,、水泵等房屋設(shè)備運行服務(wù)所需的費用,；

 （三）保潔費,，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)日常保潔服務(wù)所需的費用；

 （四）保安費,，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)日常安全保衛(wèi)服務(wù)所需的費用,；

 （五）維修費，用于物業(yè)維修服務(wù)所需的費用,。

 前款第（一）,、（二）、（三）,、（四）項費用按月分項計算,，第（五）項費用按實際維修項目計算。



 第二十三條 物業(yè)管理服務(wù)收費的標(biāo)準(zhǔn)按照下列規(guī)定確定：

 （一）已售公有住宅的收費標(biāo)準(zhǔn),，由市物價局會同市房地局制定,；

 （二）普通內(nèi)銷商品住宅的收費標(biāo)準(zhǔn)，由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主或業(yè)主委員會在區(qū),、縣物價部門會同房地產(chǎn)管理部門規(guī)定的基準(zhǔn)價的浮動幅度內(nèi)協(xié)商確定,；

 （三）高標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)銷商品住宅和外銷商品住宅的收費標(biāo)準(zhǔn)，由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主或者業(yè)主委員會協(xié)商確定,。

 其他服務(wù)項目的收費,，由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會或者業(yè)主、使用人協(xié)商確定,。



 第二十四條 物業(yè)管理服務(wù)費用由物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定向業(yè)主收取,。

 業(yè)主與使用人約定由使用人交納物業(yè)管理服務(wù)費用的，從其約定,。

 物業(yè)管理服務(wù)費用經(jīng)約定可以預(yù)收,，預(yù)收期限不得超過三個月。



 第二十五條 物業(yè)管理企業(yè)收費的項目和標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)公布,。已按照本條例向業(yè)主或者使用人收取物業(yè)管理服務(wù)費用的,，其他任何單位和個人不得重復(fù)收取性質(zhì)相同的費用。

 未受業(yè)主委員會或者業(yè)主,、使用人委托,，物業(yè)管理企業(yè)自行提供服務(wù)收費的，業(yè)主或者使用人可以不支付,。



 第二十六條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理服務(wù)合同終止或者解除后的十日內(nèi),，向業(yè)主委員會辦理下列事項，并報區(qū),、縣房地產(chǎn)管理部門備案：

 （一）對預(yù)收的物業(yè)管理服務(wù)費用按實結(jié)算,，多收的部分予以退還；

 （二）移交全部物業(yè)檔案資料和有關(guān)的財務(wù)帳冊,；

 （三）移交業(yè)主共有的房屋,、場地和其他財物,。




 第四章 物業(yè)的使用





 第二十七條 業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)遵守法律,、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定,，按照有利于物業(yè)使用、安全以及公平,、合理的原則,，正確處理供水、排水,、通行,、通風(fēng)、采光,、維修,、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護等方面的相鄰關(guān)系,。



 第二十八條 物業(yè)使用中禁止下列行為：

 （一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)和破壞房屋外貌,；

 （二）占用、損壞住宅的共用部位,、共用設(shè)備或者移裝共用設(shè)備,；

 （三）在天井、庭園,、平臺,、屋頂以及道路或者其他場地搭建建筑物、構(gòu)筑物,；

 （四）侵占綠地,、毀壞綠化；

 （五）亂設(shè)攤,、亂設(shè)集貿(mào)市場,；

 （六）亂倒垃圾、雜物,；

 （七）在建筑物,、構(gòu)筑物上亂張貼、亂涂寫,、亂刻畫,；

 （八）排放有毒,、有害物質(zhì)或者發(fā)現(xiàn)超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲,；

 （九）法律、法規(guī)禁止的其他行為,。



 第二十九條 業(yè)主或者使用人裝修住宅,，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè),。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝修住宅的禁止行為和注意事項告知業(yè)主或者使用人。

 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)對裝修住宅活動進行指導(dǎo)和監(jiān)督,，發(fā)現(xiàn)違反本條例第二十八條的行為,，應(yīng)當(dāng)勸阻制止，并督促改正,；對拒不改正的,，應(yīng)當(dāng)及時告知業(yè)主委員會并報有關(guān)行政管理部門依法處理。



 第三十條 住宅不得改變使用性質(zhì),。因特殊情況需要改變使用性質(zhì)的,，應(yīng)當(dāng)符合城市規(guī)劃要求，其業(yè)主應(yīng)當(dāng)征得相鄰業(yè)主,、使用人和業(yè)主委員會的書面同意,，并報區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門審批,。

 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和公共設(shè)施,，不得改變使用性質(zhì)。



 第三十一條 任何單位和個人不得占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路,、場地,。因物業(yè)維修或者公共利益需要臨時占用、挖掘道路,、場地的,，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會簽訂協(xié)議，并在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀,。

 除執(zhí)行任務(wù)的治安,、消防、搶險,、救護,、環(huán)衛(wèi)等特種車輛外，機動車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行使,、停放及其收費的規(guī)定,，由業(yè)主委員會決定。車輛停放收費標(biāo)準(zhǔn)按所在地的區(qū),、縣物價部門的規(guī)定執(zhí)行,。車輛停放的收益費應(yīng)當(dāng)納入物業(yè)維修基金，用于公共設(shè)施的維修,、更新,。



 第三十二條 利用物業(yè)設(shè)置廣告等經(jīng)營性設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主,、使用人和業(yè)主委員會的書面同意后,，方可向有關(guān)行政管理部門辦理審批手續(xù),；經(jīng)批準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會簽訂協(xié)議,，并支付設(shè)置費用,。

 按照前款規(guī)定收取的經(jīng)營性設(shè)施設(shè)置費用應(yīng)當(dāng)納入物業(yè)維修基金。

 利用物業(yè)設(shè)置公益性設(shè)施,，按照市人民政府的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行,。



 第三十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)生活垃圾和糞便的清運、處理,，按照本市環(huán)境衛(wèi)生管理法規(guī)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行,。



 第三十四條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租住宅時，應(yīng)當(dāng)將業(yè)主公約作為住宅轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同的附件,。

 住宅轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同簽訂之日起十日內(nèi),，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)將住宅轉(zhuǎn)讓或者出租的有關(guān)情況書面告知業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)。




 第五章 物業(yè)的維修





 第三十五條 公有住宅和新建普通內(nèi)銷商品住宅出售時,，應(yīng)當(dāng)設(shè)立物業(yè)維修基金,。

 新建高標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)銷商品住宅和外銷商品住宅出售時，可以設(shè)立物業(yè)維修基金,。

 物業(yè)維修基金設(shè)立的具體標(biāo)準(zhǔn)和辦法,，由市人民政府規(guī)定。



 第三十六條 住宅出售單位應(yīng)當(dāng)將物業(yè)維修基金以業(yè)主委員會的名義存入金融機構(gòu),，設(shè)立專門帳戶,，按照不低于城鄉(xiāng)居民存款利率計取利息。

 物業(yè)維修基金應(yīng)當(dāng)按幢立帳,、按戶核算,。



 第三十七條 物業(yè)維修基金應(yīng)當(dāng)用于住宅的共同部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施的維修,、更新,，不得挪作他用。

 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)定期公布物業(yè)維修基金的收支情況,，接受業(yè)主監(jiān)督,。



 第三十八條 物業(yè)維修、更新的費用,，按照下列規(guī)定承擔(dān)：

 （一）會計室自用部位和自用設(shè)備的維修,、更新費用，由業(yè)主承擔(dān),；

 （二）住宅共用部位和共用設(shè)備的維修,、更新費用，由整幢住宅的業(yè)主按照各自擁有的住宅建筑面積比例共同承擔(dān)；依照本條例設(shè)立物業(yè)維修基金的,，在物業(yè)維修基金中列支；

 （三）公共設(shè)施的維修,、更新費用,，由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主按照各自擁有的住宅建筑面積比例共同承擔(dān)；依照本條例設(shè)立物業(yè)維修基金的,，在物業(yè)維修基金中列支,。

 住宅的共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施屬人為損壞的,，其維修,、更新費用由責(zé)任人承擔(dān)。

 物業(yè)出現(xiàn)嚴(yán)重?fù)p壞,，影響業(yè)主和使用人安全時,，區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)督促限期維修,。

 物業(yè)維修基金不足時,，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主委員會的決定和所擁有的住宅建筑面積比例，交納物業(yè)維修基金,。已售公有住宅的公共設(shè)施維修,、更新費用，按照市人民政府的規(guī)定執(zhí)行,。



 第三十九條 住宅的共用部位,、共用設(shè)備維修時，相鄰業(yè)主,、使用人應(yīng)當(dāng)予以配合,。因相鄰業(yè)主、使用人阻撓維修造成其他業(yè)主,、使用人財產(chǎn)損失的,，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)賠償。

 因物業(yè)維修,、裝修造成相鄰業(yè)主,、使用人的自用部位、自用設(shè)備損壞或者其他財產(chǎn)損失的,，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償,。



 第四十條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓住宅時，其物業(yè)維修基金帳戶中剩余部分的費用不予退還,，繼續(xù)用作住宅的共用部位,、共用設(shè)備和公共設(shè)施的維修、更新，其中由業(yè)主交納的剩余部分,，由受讓人向轉(zhuǎn)讓人支付,。




 第六章 前期物業(yè)管理





 第四十一條 本條例所稱前期物業(yè)管理，是指住宅出售后至業(yè)主委員會成立前的物業(yè)管理,。



 第四十二條 新建商品住宅出售單位應(yīng)當(dāng)在出售住宅前制定住宅使用公約,，與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同，并報所在地的區(qū),、縣房地產(chǎn)管理部門備案,。

 新建商品住宅出售單位與住宅買受人簽訂住宅轉(zhuǎn)讓合同時，應(yīng)當(dāng)將住宅使用公約,、前期物業(yè)管理服務(wù)合同和住宅使用說明書作為住宅轉(zhuǎn)讓合同的附件,。

 住宅使用公約不得與法律、法規(guī)相抵觸,。



 第四十三條 新建商品住宅出售單位不得將住宅的共用部位,、共用設(shè)備或者公共設(shè)施的所有權(quán)、使用權(quán)單獨轉(zhuǎn)讓,。



 第四十四條 新建商品住宅出售單位應(yīng)當(dāng)按照國家和本市規(guī)定的保修期限和保修范圍,，承擔(dān)住宅的保修責(zé)任。



 第四十五條 新建商品住宅出售單位在前期物業(yè)管理期間,，不得使用物業(yè)維修基金,。



 第四十六條 自前期物業(yè)管理服務(wù)合同簽訂之日至新建商品住宅交付使用之日發(fā)生的前期物業(yè)管理服務(wù)費用，由住宅出售單位承擔(dān),；自新建商品住宅交付使用之日至前期物業(yè)管理服務(wù)合同終止之日發(fā)生的前期物業(yè)管理服務(wù)費用,，由住宅出售單位和買受人按照住宅轉(zhuǎn)讓合同的約定承擔(dān)。



 第四十七條 新建商品住宅交付使用時,，除住宅轉(zhuǎn)讓合同另有約定外,，物業(yè)管理企業(yè)不得向住宅買受人收取任何費用。



 第四十八條 住宅使用公約至業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會審議通過的業(yè)主公約生效時終止,。

 前期物業(yè)管理服務(wù)合同至業(yè)主委員會與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同生效時終止,。



 第四十九條 公有住宅出售后的前期物業(yè)管理，由公有住宅出售前的管理單位實施,。



 第五十條 前期物業(yè)管理適用本條例第二章以外的各章規(guī)定,。




 第七章 投訴





 第五十一條 市房地局和區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)建立投訴受理制度,，接受業(yè)主委員會,、業(yè)主和使用人對違反本條例行為的投訴。



 第五十二條 區(qū),、縣房地產(chǎn)管理部門受理投訴后,，應(yīng)當(dāng)進行調(diào)查,、核實，并自受理投訴之日起三十日內(nèi)答復(fù)投訴人,。

 投訴人對區(qū),、縣房地產(chǎn)管理部門的答復(fù)有異議，可以向市房地局提出復(fù)核要求,。市房地局應(yīng)當(dāng)自受理之日起三十日內(nèi),，將復(fù)核意見答復(fù)投訴人。



 第五十三條 投訴內(nèi)容涉及其他行政管理部門職責(zé)范圍的,，市房地局或者區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)自受理之日起五日內(nèi),，移送有關(guān)行政管理部門處理,，并書面告知投訴人。




 第八章 法律責(zé)任





 第五十四條 業(yè)主,、使用人違反業(yè)主公約,、住宅使用公約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任,。對違反業(yè)主公約,、住宅使用公約的，業(yè)主委員會或者相關(guān)的業(yè)主,、使用人可以向人民法院提起民事訴訟,。

 業(yè)主、使用人未按照物業(yè)管理服務(wù)合同交納物業(yè)管理服務(wù)費用的,，物業(yè)管理企業(yè)可以按日加收應(yīng)交納費用千分之三的滯納金或者按約定加收滯納金,。

 物業(yè)管理企業(yè)違反物業(yè)管理服務(wù)合同的約定，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任,；造成業(yè)主,、使用人損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任,。



 第五十五條 業(yè)主大會,、業(yè)主代表大會、業(yè)主委員會作出的決定違反本條例的,，市房地局或者區(qū),、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主,。



 第五十六條 物業(yè)管理企業(yè)違反本條例,，按照下列規(guī)定予以處罰：

 （一）違反第十七條第一款、第三款,，第十八條第五款,，第二十條,，第二十六條，第二十九條第二款規(guī)定的,，由市房地局或者區(qū),、縣房地產(chǎn)管理部門責(zé)令其限期改正，可以并處一千元以上三萬元以下的罰款,；

 （二）違反第二十三條,，第二十四條第一款、第三款,，第二十五條第一款,，第四十七條規(guī)定的，由物價部門按照相關(guān)法律,、法規(guī)的規(guī)定處罰,。

 物業(yè)管理企業(yè)違反本條例情節(jié)嚴(yán)重的，市房地局或者區(qū),、縣房地產(chǎn)管理部門可以作出降低資質(zhì)等級的處理,，直至吊銷資質(zhì)證書，并建議工商行政管理部門依法注銷其物業(yè)管理的經(jīng)營項目,。



 第五十七條 新建商品住宅的出售單位違反本條例第三十五條第一款,、第三十六條、第四十二條,、第四十三條,、第四十四條、第四十五條,、第四十六條規(guī)定的,，由市房地局或者區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門責(zé)令其限期改正,，可以并處一萬元以上五萬元以下的罰款,。



 第五十八條 業(yè)主、使用人或者其他單位,、個人違反本條例,，按照下列規(guī)定予以處罰：

 （一）違反第二十八條第（一）、（二）,、（三）項,，第三十條第一款，第三十一條第一款,，第三十二條第一款規(guī)定的,，由區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門責(zé)令其限期改正,，恢復(fù)原狀,，可以并處一千元以上一萬元以下的罰款,；

 （二）違反第二十八條第（四）、（五）,、（六）,、（七）、（八）項,，第三十條第二款規(guī)定的,，由有關(guān)行政管理部門按照各自職責(zé)和相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定處罰,。



 第五十九條 市或者區(qū),、縣房地產(chǎn)管理部門違反本條例規(guī)定的行為，由市人民政府或者市房地局責(zé)令改正或者撤銷其決定,。

 市和區(qū),、縣房地產(chǎn)管理部門工作人員玩忽職守、濫用職權(quán),、徇私舞弊的,，由其所在單位或者上級機關(guān)給予行政處分,；構(gòu)成犯罪的,，依法追究刑事責(zé)任。



 第六十條 街道監(jiān)察隊對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反市容,、環(huán)境衛(wèi)生,、環(huán)境保護、市政設(shè)施,、綠化等城市管理法律,、法規(guī)規(guī)定以及違法建筑、設(shè)攤,、堆物,、占路等行為，應(yīng)當(dāng)在其法定職權(quán)范圍內(nèi),，依法作出處罰和處理,。



 第六十一條 當(dāng)事人對行政管理部門的具體行政行為不服的，可以按照《
行政復(fù)議條例》和《
中華人民共和國行政訴訟法》的規(guī)定,，申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟,。

 當(dāng)事人在法定期限內(nèi)不申請復(fù)議，不提起訴訟,，又不履行具體行政行為的,，作出具體行政行為的行政管理部門可以按照《
中華人民共和國行政訴訟法》的規(guī)定，申請人民法院強制執(zhí)行,。




 第九章 附則



 第六十二條 本條例中有關(guān)專業(yè)用語的含義：

 （一）自用部位,，是指一套住宅內(nèi)部,，由住宅的業(yè)主、使用人自用的臥室,、客廳,、廚房、衛(wèi)生間,、陽臺,、天井、庭園以及室內(nèi)墻面等部位,；

 （二）自用設(shè)備,，是指一套住宅內(nèi)部，由住宅的業(yè)主,、使用人自用的門窗,、衛(wèi)生潔具以及通向總管的供水、排水,、燃?xì)夤艿?、電線等設(shè)備；

 （三）共用部位,，是指一幢住宅內(nèi)部,，由整幢住宅的業(yè)主、使用人共同使用的門廳,、樓梯間,、水泵間、電表間,、電梯間,、電話分線間、電梯機房,、走廊通道,、傳達(dá)室、內(nèi)天井,、房屋承重結(jié)構(gòu),、室外墻面、屋面等部位,；

 （四）共用設(shè)備,，是指一幢住宅內(nèi)部，由整幢住宅的業(yè)主,、使用人共同使用的供水管道,、排水管道、落水管,、照明燈具,、垃圾通道,、電視天線、水箱,、水泵,、電梯、郵政信箱,、避雷裝置,、消防器具等設(shè)備；

 （五）公共設(shè)施,，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),，由業(yè)主和使用人共同使用的道路、綠地,、停車場庫,、照明路燈、排水管道,、窨井,、化糞池、垃圾箱（房）等設(shè)施,；

 （六）房屋承重結(jié)構(gòu),，是指住宅的基礎(chǔ)、承重墻體,、梁柱,、樓蓋,、屋頂?shù)取?


 第六十三條 本條例中業(yè)主公約,、住宅使用公約、業(yè)主委員會章程的示范文本,，由市房地局制定,。物業(yè)管理服務(wù)合同、前期物業(yè)管理服務(wù)合同的示范文本,，由市房地局會同市工商行政管理局制定,。



 第六十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非居住物業(yè)管理，參照本條例執(zhí)行,。



 第六十五條 本條例的具體應(yīng)用問題,，由市房地局負(fù)責(zé)解釋。



 第六十六條 本條例自1997年7月1日起施行,。