• 【發(fā)布單位】81502
• 【發(fā)布文號】山東省人民政府令第86號
• 【發(fā)布日期】1997-10-22
• 【生效日期】1997-12-01
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

山東省人民政府令

山東省人民政府令
 
（第86號）
 《山東省城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》業(yè)經(jīng)省政府批準,，現(xiàn)予發(fā)布施行,。



 省長 李春亭

 一九九七年十月二十二日

 山東省城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法




 第一章 總則





 第一條 為加強城市住宅小區(qū)物業(yè)管理，保障業(yè)主的合法權(quán)益,，維護住宅小區(qū)的生活秩序,，改善居住環(huán)境,，提高城市文明程度,，根據(jù)國家有關規(guī)定，結(jié)合本省實際,，制定本辦法,。



 第二條 本辦法適用于本省城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)住宅小區(qū)的物業(yè)管理。



 第三條 本辦法所稱住宅小區(qū),，是指統(tǒng)一規(guī)劃,、綜合開發(fā)、配套建設,，并達到一定規(guī)模的居住區(qū),。

 本辦法所稱物業(yè),，是指住宅小區(qū)內(nèi)的各類房屋和相配套的公用設施、設備及公共場地,。

 本辦法所稱物業(yè)管理,，是指物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主根據(jù)合同約定，對住宅小區(qū)內(nèi)的物業(yè)進行維護,、修繕等管理服務的活動,。

 本辦法所稱業(yè)主，是指住宅小區(qū)內(nèi)各類房屋的所有權(quán)人,。



 第四條 住宅小區(qū)物業(yè)管理應遵循公平,、自愿、便民,、互利和自我管理與專業(yè)服務相結(jié)合的原則,。



 第五條 各級人民政府應加強領導，積極推行住宅小區(qū)物業(yè)管理,，為城市居民創(chuàng)造優(yōu)美整潔,、舒適方便、文明安全的生活環(huán)境,。



 第六條 各級建設或房地產(chǎn)行政主管部門（以下稱物業(yè)管理主管部門）負責本行政區(qū)域內(nèi)的住宅小區(qū)物業(yè)管理工作,。

 其他有關部門按照各自職責，配合做好住宅小區(qū)的管理工作,。



 第七條 物業(yè)管理主管部門應加強對物業(yè)管理企業(yè)的指導與服務,，協(xié)調(diào)解決有關問題，幫助物業(yè)管理企業(yè)提高管理水平和服務質(zhì)量,。




 第二章 業(yè)主大會及其委員會





 第八條 住宅小區(qū)已交付使用且入住率達到50％以上時,，物業(yè)管理主管部門應會同開發(fā)建設單位召集全體業(yè)主舉行大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會,。



 第九條 業(yè)主委員會是住宅小區(qū)內(nèi)代表全體業(yè)主對物業(yè)實施管理的組織,。

 業(yè)主委員會主任、副主任和委員由業(yè)主大會在全體業(yè)主中選舉產(chǎn)生,。



 第十條 業(yè)主委員會在業(yè)主大會的監(jiān)督下,，履行下列職責：

 （一）召集并主持業(yè)主大會，報告小區(qū)物業(yè)管理的實施情況,；

 （二）通過公開招標選定物業(yè)管理企業(yè),，與物業(yè)管理企業(yè)訂立、變更或解除物業(yè)管理合同,；

 （三）擬定公共資金使用計劃,，并按年度公布使用情況；

 （四）審定物業(yè)管理企業(yè)提出的物業(yè)管理計劃；

 （五）聽取業(yè)主的意見和建議,，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的工作,；

 （六）監(jiān)督公用設施、設備及公共場地的使用,；

 （七）業(yè)主大會賦予的其他職責,。



 第十一條 業(yè)主委員會應定期召開會議，會議應有過半數(shù)委員出席,，其決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上通過方有效,。

 業(yè)主委員會召開會議時，可以邀請政府有關部門及街道辦事處,、公安派出所,、居民委員會、物業(yè)管理企業(yè)等單位參加,。



 第十二條 業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定對本住宅小區(qū)的業(yè)主和非業(yè)主均具有約束力,。



 第十三條 住宅小區(qū)應制定業(yè)主公約。

 業(yè)主公約經(jīng)業(yè)主大會討論通過后生效,。業(yè)主公約生效前,，業(yè)主和非業(yè)主應遵守開發(fā)建設單位制定的住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定。




 第三章 物業(yè)管理移交





 第十四條 住宅小區(qū)竣工后,，開發(fā)建設單位必須向有關部門申請綜合驗收,。綜合驗收合格的，方可辦理物業(yè)管理移交手續(xù),。



 第十五條 住宅小區(qū)業(yè)主委員會成立前,，物業(yè)管理工作由開發(fā)建設單位負責，費用由開發(fā)建設單位承擔,。



 第十六條 住宅小區(qū)業(yè)主委員會成立后,，開發(fā)建設單位應將住宅小區(qū)的物業(yè)管理移交給業(yè)主委員會，并提供下列資料：

 （一）住宅小區(qū)建設各項批準文件,；

 （二）住宅小區(qū)規(guī)劃圖,、竣工總平面圖；

 （三）房屋及配套公用設施,、設備竣工圖,；

 （四）地下管網(wǎng)圖；

 （五）質(zhì)量驗收資料,；

 （六）其他必要資料,。

 上述資料由業(yè)主委員會或物業(yè)管理企業(yè)負責保管,。



 第十七條 開發(fā)建設單位在出售住宅時,，按省政府有關規(guī)定向業(yè)主收取物業(yè)管理公共資金。

 開發(fā)建設單位在移交住宅小區(qū)物業(yè)管理時，應將物業(yè)管理公共資金以業(yè)主委員會的名義一次性存入金融機構(gòu),，按住宅小區(qū)專戶儲存,，并接受物業(yè)管理主管部門的監(jiān)督和管理。



 第十八條 物業(yè)管理公共資金的所有權(quán)歸本住宅小區(qū)全體業(yè)主共同所有,。

 物業(yè)管理公共資金的使用由業(yè)主大會決定,，專款用于該住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的啟動及公用設施的維修,、更新和建設,，任何單位和個人不得挪用。



 第十九條 開發(fā)建設單位在移交住宅小區(qū)物業(yè)管理時,，應按有關規(guī)定向業(yè)主委員會提供物業(yè)管理用房和一定比例的商業(yè)用房,。

 商業(yè)用房由開發(fā)建設單位按成本價提供，其購置費用可從物業(yè)管理公共資金中暫支,，并從該商業(yè)用房的經(jīng)營收入中逐步收回,。

 商業(yè)用房的比例，由城市人民政府確定,。




 第四章 物業(yè)管理企業(yè)





 第二十條 物業(yè)管理企業(yè)必須依法登記注冊,，并取得省建設行政主管部門核發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書后，方可從事物業(yè)管理工作,。



 第二十一條 物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)與業(yè)主委員會簽訂的合同,，承擔住宅小區(qū)的物業(yè)管理工作。

 物業(yè)管理合同應明確物業(yè)管理的事項,、標準,、權(quán)限、期限,、費用,、違約責任及其他權(quán)利義務等條款。



 第二十二條 物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主和非業(yè)主收取物業(yè)管理服務費,，收費項目和標準應向物價主管部門申報,，并接受物價和物業(yè)管理主管部門的監(jiān)督檢查。



 第二十三條 物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供的公共衛(wèi)生清潔,、公用設施維修保養(yǎng)和保安,、綠化等公共性服務以及代收代繳水電費、煤氣費,、有線電視費,、電話費等代辦性服務的收費，分別按國家有關規(guī)定執(zhí)行,。



 第二十四條 物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供合同約定項目以外的特約服務,，服務費用由當事人雙方約定。




 第五章 物業(yè)維護





 第二十五條 全體業(yè)主和非業(yè)主都應愛護和正確使用小區(qū)物業(yè)。住宅小區(qū)內(nèi)禁止下列行為：

 （一）踐踏,、占用綠化地,；

 （二）損毀園林；

 （三）占用通道,、停車場等公用設施和場地,；

 （四）亂拋、亂堆,、焚燒垃圾和雜物,；

 （五）制造超標準噪音；

 （六）亂搭,、亂建,、亂涂、亂畫,；

 （七）堆放或隨意使用易燃,、易爆、劇毒放射性等物品,；

 （八）政府或業(yè)主公約明令禁止的其他行為,。



 第二十六條 房屋分戶門內(nèi)的維修，由業(yè)主自行負責,。

 單體建筑物內(nèi)公用設施的維修費用,，由業(yè)主依其所擁有的建筑物份額按比例分擔。

 出租房屋的維修責任,，由當事人雙方在租賃合同中約定,。



 第二十七條 住宅小區(qū)內(nèi)業(yè)主專用的公用設備和公共場地的維修養(yǎng)護費用，由業(yè)主依其所擁有的建筑物份額按比例分擔,。

 非業(yè)主專用的公用設施,、設備和公共場地的維修養(yǎng)護費用，由受益人或有關部門承擔,。



 第二十八條 房屋及其附屬設施影響市容或危及公共安全的,，業(yè)主應及時維修；拖延或拒不維修的,，業(yè)主委員會可以委托物業(yè)管理企業(yè)進行強制維修,，費用由業(yè)主承擔。



 第二十九條 住宅小區(qū)內(nèi)的供水,、供電,、供氣、通信等社會公共事業(yè)設施的維修養(yǎng)護,，按國家有關規(guī)定執(zhí)行,。




 第六章 法律責任





 第三十條 未取得物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書從事住宅小區(qū)物業(yè)管理業(yè)務的,，由物業(yè)管理主管部門責令其限期補辦手續(xù)，可并處1萬元以下罰款,。



 第三十一條 物業(yè)管理企業(yè)擅自提高收費標準，由物價主管部門按國家有關規(guī)定予以處罰,。



 第三十二條 違反本辦法第二十五條規(guī)定的,，由物業(yè)管理主管部門及其他有關部門依法予以處罰；造成損失的,，承擔賠償責任,。



 第三十三條 依照本辦法實施罰款處罰時，應使用省財政部門統(tǒng)一制發(fā)的罰款票據(jù),。罰款全部上繳國庫,。



 第三十四條 當事人對依照本辦法做出的行政處罰決定不服的，可依法申請復議或向人民法院提起訴訟,。當事人逾期不申請復議,，也不向人民法院提起訴訟，又不履行處罰決定的,，由作出處罰決定的機關申請人民法院強制執(zhí)行,。




 第七章 附則



 第三十五條 本辦法施行前已交付使用的住宅小區(qū)，未按規(guī)劃,、設計要求進行配套建設的,，由原開發(fā)建設單位按規(guī)定進行補建和完善，并按本辦法規(guī)定逐步實行物業(yè)管理,。



 第三十六條 城市住宅小區(qū)以外的其他住宅區(qū),、別墅區(qū)、寫字樓,、綜合樓等實行物業(yè)管理的,，可參照本辦法執(zhí)行。



 第三十七條 本辦法委托省建設委員會負責解釋,。



 第三十八條 本辦法自1997年12月1日起施行,。山東省人民政府1989年11月19日發(fā)布的《山東省城市住宅小區(qū)管理暫行辦法》（魯政發(fā)［1989］141號）同時廢止。