• 【發(fā)布單位】81502
• 【發(fā)布文號】山東省人民政府令第86號
• 【發(fā)布日期】1997-10-22
• 【生效日期】1997-12-01
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

山東省人民政府令

山東省人民政府令
 
（第86號）
 《山東省城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》業(yè)經(jīng)省政府批準(zhǔn),，現(xiàn)予發(fā)布施行。



 省長 李春亭

 一九九七年十月二十二日

 山東省城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法




 第一章 總則





 第一條 為加強(qiáng)城市住宅小區(qū)物業(yè)管理,，保障業(yè)主的合法權(quán)益,，維護(hù)住宅小區(qū)的生活秩序，改善居住環(huán)境,，提高城市文明程度,，根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本省實(shí)際,，制定本辦法,。



 第二條 本辦法適用于本省城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)住宅小區(qū)的物業(yè)管理。



 第三條 本辦法所稱住宅小區(qū),，是指統(tǒng)一規(guī)劃,、綜合開發(fā)、配套建設(shè),，并達(dá)到一定規(guī)模的居住區(qū),。

 本辦法所稱物業(yè)，是指住宅小區(qū)內(nèi)的各類房屋和相配套的公用設(shè)施,、設(shè)備及公共場地,。

 本辦法所稱物業(yè)管理,，是指物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主根據(jù)合同約定，對住宅小區(qū)內(nèi)的物業(yè)進(jìn)行維護(hù),、修繕等管理服務(wù)的活動,。

 本辦法所稱業(yè)主，是指住宅小區(qū)內(nèi)各類房屋的所有權(quán)人,。



 第四條 住宅小區(qū)物業(yè)管理應(yīng)遵循公平,、自愿、便民,、互利和自我管理與專業(yè)服務(wù)相結(jié)合的原則,。



 第五條 各級人民政府應(yīng)加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，積極推行住宅小區(qū)物業(yè)管理,，為城市居民創(chuàng)造優(yōu)美整潔,、舒適方便、文明安全的生活環(huán)境,。



 第六條 各級建設(shè)或房地產(chǎn)行政主管部門（以下稱物業(yè)管理主管部門）負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的住宅小區(qū)物業(yè)管理工作。

 其他有關(guān)部門按照各自職責(zé),，配合做好住宅小區(qū)的管理工作,。



 第七條 物業(yè)管理主管部門應(yīng)加強(qiáng)對物業(yè)管理企業(yè)的指導(dǎo)與服務(wù)，協(xié)調(diào)解決有關(guān)問題,，幫助物業(yè)管理企業(yè)提高管理水平和服務(wù)質(zhì)量,。




 第二章 業(yè)主大會及其委員會





 第八條 住宅小區(qū)已交付使用且入住率達(dá)到50％以上時(shí)，物業(yè)管理主管部門應(yīng)會同開發(fā)建設(shè)單位召集全體業(yè)主舉行大會,，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會,。



 第九條 業(yè)主委員會是住宅小區(qū)內(nèi)代表全體業(yè)主對物業(yè)實(shí)施管理的組織。

 業(yè)主委員會主任,、副主任和委員由業(yè)主大會在全體業(yè)主中選舉產(chǎn)生,。



 第十條 業(yè)主委員會在業(yè)主大會的監(jiān)督下，履行下列職責(zé)：

 （一）召集并主持業(yè)主大會,，報(bào)告小區(qū)物業(yè)管理的實(shí)施情況,；

 （二）通過公開招標(biāo)選定物業(yè)管理企業(yè)，與物業(yè)管理企業(yè)訂立,、變更或解除物業(yè)管理合同,；

 （三）擬定公共資金使用計(jì)劃，并按年度公布使用情況,；

 （四）審定物業(yè)管理企業(yè)提出的物業(yè)管理計(jì)劃,；

 （五）聽取業(yè)主的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的工作,；

 （六）監(jiān)督公用設(shè)施,、設(shè)備及公共場地的使用,；

 （七）業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。



 第十一條 業(yè)主委員會應(yīng)定期召開會議,，會議應(yīng)有過半數(shù)委員出席,，其決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上通過方有效。

 業(yè)主委員會召開會議時(shí),，可以邀請政府有關(guān)部門及街道辦事處,、公安派出所、居民委員會,、物業(yè)管理企業(yè)等單位參加,。



 第十二條 業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定對本住宅小區(qū)的業(yè)主和非業(yè)主均具有約束力。



 第十三條 住宅小區(qū)應(yīng)制定業(yè)主公約,。

 業(yè)主公約經(jīng)業(yè)主大會討論通過后生效,。業(yè)主公約生效前，業(yè)主和非業(yè)主應(yīng)遵守開發(fā)建設(shè)單位制定的住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定,。




 第三章 物業(yè)管理移交





 第十四條 住宅小區(qū)竣工后,，開發(fā)建設(shè)單位必須向有關(guān)部門申請綜合驗(yàn)收。綜合驗(yàn)收合格的,，方可辦理物業(yè)管理移交手續(xù),。



 第十五條 住宅小區(qū)業(yè)主委員會成立前，物業(yè)管理工作由開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé),，費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān),。



 第十六條 住宅小區(qū)業(yè)主委員會成立后，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)將住宅小區(qū)的物業(yè)管理移交給業(yè)主委員會,，并提供下列資料：

 （一）住宅小區(qū)建設(shè)各項(xiàng)批準(zhǔn)文件,；

 （二）住宅小區(qū)規(guī)劃圖、竣工總平面圖,；

 （三）房屋及配套公用設(shè)施,、設(shè)備竣工圖；

 （四）地下管網(wǎng)圖,；

 （五）質(zhì)量驗(yàn)收資料,；

 （六）其他必要資料。

 上述資料由業(yè)主委員會或物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)保管,。



 第十七條 開發(fā)建設(shè)單位在出售住宅時(shí),，按省政府有關(guān)規(guī)定向業(yè)主收取物業(yè)管理公共資金。

 開發(fā)建設(shè)單位在移交住宅小區(qū)物業(yè)管理時(shí),，應(yīng)將物業(yè)管理公共資金以業(yè)主委員會的名義一次性存入金融機(jī)構(gòu),，按住宅小區(qū)專戶儲存，并接受物業(yè)管理主管部門的監(jiān)督和管理,。



 第十八條 物業(yè)管理公共資金的所有權(quán)歸本住宅小區(qū)全體業(yè)主共同所有,。

 物業(yè)管理公共資金的使用由業(yè)主大會決定,，專款用于該住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的啟動及公用設(shè)施的維修,、更新和建設(shè),，任何單位和個(gè)人不得挪用。



 第十九條 開發(fā)建設(shè)單位在移交住宅小區(qū)物業(yè)管理時(shí),，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定向業(yè)主委員會提供物業(yè)管理用房和一定比例的商業(yè)用房,。

 商業(yè)用房由開發(fā)建設(shè)單位按成本價(jià)提供，其購置費(fèi)用可從物業(yè)管理公共資金中暫支,，并從該商業(yè)用房的經(jīng)營收入中逐步收回,。

 商業(yè)用房的比例，由城市人民政府確定,。




 第四章 物業(yè)管理企業(yè)





 第二十條 物業(yè)管理企業(yè)必須依法登記注冊,，并取得省建設(shè)行政主管部門核發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書后，方可從事物業(yè)管理工作,。



 第二十一條 物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)與業(yè)主委員會簽訂的合同,，承擔(dān)住宅小區(qū)的物業(yè)管理工作。

 物業(yè)管理合同應(yīng)明確物業(yè)管理的事項(xiàng),、標(biāo)準(zhǔn),、權(quán)限、期限,、費(fèi)用、違約責(zé)任及其他權(quán)利義務(wù)等條款,。



 第二十二條 物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主和非業(yè)主收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi),，收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)向物價(jià)主管部門申報(bào)，并接受物價(jià)和物業(yè)管理主管部門的監(jiān)督檢查,。



 第二十三條 物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供的公共衛(wèi)生清潔,、公用設(shè)施維修保養(yǎng)和保安、綠化等公共性服務(wù)以及代收代繳水電費(fèi),、煤氣費(fèi),、有線電視費(fèi)、電話費(fèi)等代辦性服務(wù)的收費(fèi),，分別按國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行,。



 第二十四條 物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供合同約定項(xiàng)目以外的特約服務(wù)，服務(wù)費(fèi)用由當(dāng)事人雙方約定,。




 第五章 物業(yè)維護(hù)





 第二十五條 全體業(yè)主和非業(yè)主都應(yīng)愛護(hù)和正確使用小區(qū)物業(yè),。住宅小區(qū)內(nèi)禁止下列行為：

 （一）踐踏、占用綠化地,；

 （二）損毀園林,；

 （三）占用通道,、停車場等公用設(shè)施和場地；

 （四）亂拋,、亂堆,、焚燒垃圾和雜物；

 （五）制造超標(biāo)準(zhǔn)噪音,；

 （六）亂搭,、亂建、亂涂,、亂畫,；

 （七）堆放或隨意使用易燃、易爆,、劇毒放射性等物品,；

 （八）政府或業(yè)主公約明令禁止的其他行為。



 第二十六條 房屋分戶門內(nèi)的維修,，由業(yè)主自行負(fù)責(zé),。

 單體建筑物內(nèi)公用設(shè)施的維修費(fèi)用，由業(yè)主依其所擁有的建筑物份額按比例分擔(dān),。

 出租房屋的維修責(zé)任,，由當(dāng)事人雙方在租賃合同中約定。



 第二十七條 住宅小區(qū)內(nèi)業(yè)主專用的公用設(shè)備和公共場地的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用,，由業(yè)主依其所擁有的建筑物份額按比例分擔(dān),。

 非業(yè)主專用的公用設(shè)施、設(shè)備和公共場地的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用,，由受益人或有關(guān)部門承擔(dān),。



 第二十八條 房屋及其附屬設(shè)施影響市容或危及公共安全的，業(yè)主應(yīng)及時(shí)維修,；拖延或拒不維修的,，業(yè)主委員會可以委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行強(qiáng)制維修，費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān),。



 第二十九條 住宅小區(qū)內(nèi)的供水,、供電、供氣,、通信等社會公共事業(yè)設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù),，按國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。




 第六章 法律責(zé)任





 第三十條 未取得物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書從事住宅小區(qū)物業(yè)管理業(yè)務(wù)的,，由物業(yè)管理主管部門責(zé)令其限期補(bǔ)辦手續(xù),，可并處1萬元以下罰款。



 第三十一條 物業(yè)管理企業(yè)擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),，由物價(jià)主管部門按國家有關(guān)規(guī)定予以處罰,。



 第三十二條 違反本辦法第二十五條規(guī)定的,，由物業(yè)管理主管部門及其他有關(guān)部門依法予以處罰；造成損失的,，承擔(dān)賠償責(zé)任,。



 第三十三條 依照本辦法實(shí)施罰款處罰時(shí)，應(yīng)使用省財(cái)政部門統(tǒng)一制發(fā)的罰款票據(jù),。罰款全部上繳國庫,。



 第三十四條 當(dāng)事人對依照本辦法做出的行政處罰決定不服的，可依法申請復(fù)議或向人民法院提起訴訟,。當(dāng)事人逾期不申請復(fù)議,，也不向人民法院提起訴訟，又不履行處罰決定的,，由作出處罰決定的機(jī)關(guān)申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行,。




 第七章 附則



 第三十五條 本辦法施行前已交付使用的住宅小區(qū)，未按規(guī)劃,、設(shè)計(jì)要求進(jìn)行配套建設(shè)的,，由原開發(fā)建設(shè)單位按規(guī)定進(jìn)行補(bǔ)建和完善，并按本辦法規(guī)定逐步實(shí)行物業(yè)管理,。



 第三十六條 城市住宅小區(qū)以外的其他住宅區(qū),、別墅區(qū)、寫字樓,、綜合樓等實(shí)行物業(yè)管理的，可參照本辦法執(zhí)行,。



 第三十七條 本辦法委托省建設(shè)委員會負(fù)責(zé)解釋,。



 第三十八條 本辦法自1997年12月1日起施行。山東省人民政府1989年11月19日發(fā)布的《山東省城市住宅小區(qū)管理暫行辦法》（魯政發(fā)［1989］141號）同時(shí)廢止,。