• 【發(fā)布單位】80903
• 【發(fā)布文號】滬房地交[1997]第1172號文
• 【發(fā)布日期】1998-01-01
• 【生效日期】1998-01-01
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

上海市房地產(chǎn)買賣審核工作程序

上海市房地產(chǎn)買賣審核工作程序
 
（滬房地交［1997］第1172號文1998年1月1日）
 為了搞活本市房地產(chǎn)三級市場,，促進已投入使用的房地產(chǎn)交易，保障房地產(chǎn)交易雙方的合法權(quán)益,，維護房地產(chǎn)交易市場的正常秩序,，根據(jù)《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》，特制定本程序,。

 本程序適用于本市行政區(qū)域內(nèi)已投入使用的房地產(chǎn)買賣,。



 一、訂立合同

 房地買賣雙方應(yīng)當(dāng)依法訂立房地產(chǎn)買賣合同（以下簡稱買賣合同）,；買賣合同可使用上海市房屋土地管理局制定的示范文本,，也可使用自制合同。



 二,、過戶申請

 房地產(chǎn)買賣雙方應(yīng)當(dāng)在買賣合同生效后三十日內(nèi),，向房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)提出過戶申請，并提交下列材料：

 1．房地產(chǎn)權(quán)證書（或房屋所有權(quán)證,、土地使用證）,；

 2．已訂立的買賣合同；

 3．買賣雙方合法的身份證明,；

 4．經(jīng)填寫無誤的上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過戶登記申請書,；

 5．其他有關(guān)的文件。

 房地產(chǎn)買賣雙方使用自制合同的,，當(dāng)事人在過戶申請前應(yīng)委托經(jīng)市房地局認(rèn)定的法律服務(wù)機構(gòu)進行預(yù)審,，法律服務(wù)機構(gòu)對符合規(guī)定的自制合同,，提出預(yù)審合格意見。

 其他有關(guān)的文件包括當(dāng)事人的委托書及代理人的合法身份證明,，共有人放棄優(yōu)先購買權(quán)的證明，承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的證明,。若按有關(guān)規(guī)定應(yīng)辦理土地使用權(quán)手續(xù)的,，須提供經(jīng)簽訂的《上海市國有土地使用權(quán)出讓合同》（副本）。



 三,、受理申請

 對于資料齊備,、證件齊全，符合受理規(guī)定的房地產(chǎn)買賣,，房地產(chǎn)交易機構(gòu)應(yīng)予受理,，并向買賣雙方出具收件收據(jù)。

 收件收據(jù)是房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)開具的表明已受理該房地產(chǎn)買賣過戶的文書,，具有法律效力,，受理日期一般為開據(jù)收據(jù)的當(dāng)日。除房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)作出不予過戶決定外,，房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)受理過戶申請之日為房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移的日期,。



 四、資料審核

 市,、區(qū),、縣房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)受理過戶申請后，應(yīng)對買賣雙方提供的申請過戶資料進行審核,，審核主要有以下幾方面的內(nèi)容：

 1,、當(dāng)事人提供的材料是否合法、有效,；

 2,、申請書上填寫的內(nèi)容與所提供的材料是否一致、無誤,；

 3,、房地產(chǎn)的權(quán)屬是否清楚，有無權(quán)屬糾紛或他項權(quán)利不清的現(xiàn)象,，是否屬于《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓的范圍,；

 4、受讓人按規(guī)定是否可以受讓該房地產(chǎn),；

 5,、買賣的房地產(chǎn)是否已設(shè)定抵押權(quán)；

 6,、對于買賣已出租的房地產(chǎn),，承租人是否放棄優(yōu)先購買權(quán),；

 7、對于買賣共有的房地產(chǎn),，共有人是否放棄優(yōu)先購買權(quán),；

 8、房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)認(rèn)為應(yīng)該審核的其他內(nèi)容,。

 房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)受理房地產(chǎn)買賣過戶申請后應(yīng)調(diào)集或查閱1：500地形圖,、產(chǎn)業(yè)件袋和轉(zhuǎn)讓件袋等有關(guān)資料，并根據(jù)需要實地查勘房屋的類型,、結(jié)構(gòu),、裝修標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)備,、四至,。

 房地產(chǎn)買賣雙方申報價格明顯低于市場價的，房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)的評估價格計算綜合稅款,、契稅,、交易手續(xù)費、土地收益金,。

 房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)應(yīng)填寫《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過戶,、登記審核表》。



 五,、審核批準(zhǔn)及繳納稅費

 經(jīng)審核,，凡符合過戶條件的，房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)應(yīng)在受理過戶申請之日起起15日內(nèi)通知買賣雙方按規(guī)定繳納綜合稅款,、契稅,、房地產(chǎn)交易手續(xù)費等稅費。

 凡屬行政劃撥土地上的房地產(chǎn)買賣,，按規(guī)定不需要辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的,，房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)應(yīng)通知轉(zhuǎn)讓人按規(guī)定繳納土地收益金。土地收益金由房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)匯集后統(tǒng)一解交市房地局,，上交市財政,。

 經(jīng)審核，凡不符合過戶審批條件的,，房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)應(yīng)在受理過戶申請之日起15日內(nèi)書面通知買賣雙方不予過戶,，辦理退件手續(xù)。



 六,、資料移轉(zhuǎn)

 房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)審核同意轉(zhuǎn)讓過戶后,，應(yīng)將《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過戶、登記審核表》及有關(guān)資料移交房地產(chǎn)登記機構(gòu),，由房地產(chǎn)登記機構(gòu)按照《上海市房地產(chǎn)登記條例》的規(guī)定辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓變更登記,。



 七,、復(fù)議及訴訟

 買賣雙方當(dāng)事人對于市、區(qū),、縣房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)作出的不予過戶決定有異議,，可向市房地局申請行政復(fù)議，也可直接向人民法院起訴,。

 市,、區(qū)、縣房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)應(yīng)加強受理窗口的力量,，公開辦事制度，對于資料欠缺的房地產(chǎn)買賣,，一律不予受理,。資料齊備受理后，應(yīng)盡快進行審核,，并及時給予買賣雙方當(dāng)事人明確答復(fù),。

 市、區(qū),、縣房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)應(yīng)積極做好存量房地產(chǎn)買賣臺帳的登錄工作,，每月按時上報“存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓統(tǒng)計月報”。

 本工作程序自一九九八年一月一日起執(zhí)行,。原印發(fā)的有關(guān)規(guī)定與本程序相悖

的,，以本規(guī)定為準(zhǔn)。