上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)審核工作程序

上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)審核工作程序
 
（滬房地交［1997］第1172號(hào)文1998年1月1日） 為了搞活本市房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng),，促進(jìn)已投入使用的房地產(chǎn)交易,，保障房地產(chǎn)交易雙方的合法權(quán)益，維護(hù)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的正常秩序,，根據(jù)《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》,，特制定本程序。

 本程序適用于本市行政區(qū)域內(nèi)已投入使用的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài),。



 一,、訂立合同

 房地買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)當(dāng)依法訂立房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同（以下簡(jiǎn)稱(chēng)買(mǎi)賣(mài)合同）；買(mǎi)賣(mài)合同可使用上海市房屋土地管理局制定的示范文本,，也可使用自制合同,。



 二、過(guò)戶(hù)申請(qǐng)

 房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)當(dāng)在買(mǎi)賣(mài)合同生效后三十日內(nèi),，向房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)提出過(guò)戶(hù)申請(qǐng),，并提交下列材料：

 1．房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)（或房屋所有權(quán)證、土地使用證）,；

 2．已訂立的買(mǎi)賣(mài)合同,；

 3．買(mǎi)賣(mài)雙方合法的身份證明；

 4．經(jīng)填寫(xiě)無(wú)誤的上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過(guò)戶(hù)登記申請(qǐng)書(shū),；

 5．其他有關(guān)的文件,。

 房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)雙方使用自制合同的，當(dāng)事人在過(guò)戶(hù)申請(qǐng)前應(yīng)委托經(jīng)市房地局認(rèn)定的法律服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行預(yù)審,，法律服務(wù)機(jī)構(gòu)對(duì)符合規(guī)定的自制合同,，提出預(yù)審合格意見(jiàn)。

 其他有關(guān)的文件包括當(dāng)事人的委托書(shū)及代理人的合法身份證明,，共有人放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的證明,，承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的證明。若按有關(guān)規(guī)定應(yīng)辦理土地使用權(quán)手續(xù)的,，須提供經(jīng)簽訂的《上海市國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》（副本）,。



 三、受理申請(qǐng)

 對(duì)于資料齊備,、證件齊全,，符合受理規(guī)定的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài),，房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)應(yīng)予受理，并向買(mǎi)賣(mài)雙方出具收件收據(jù),。

 收件收據(jù)是房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)開(kāi)具的表明已受理該房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶(hù)的文書(shū),，具有法律效力，受理日期一般為開(kāi)據(jù)收據(jù)的當(dāng)日,。除房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)作出不予過(guò)戶(hù)決定外,，房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)受理過(guò)戶(hù)申請(qǐng)之日為房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移的日期。



 四,、資料審核

 市,、區(qū)、縣房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)受理過(guò)戶(hù)申請(qǐng)后,，應(yīng)對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方提供的申請(qǐng)過(guò)戶(hù)資料進(jìn)行審核,，審核主要有以下幾方面的內(nèi)容：

 1、當(dāng)事人提供的材料是否合法,、有效,；

 2、申請(qǐng)書(shū)上填寫(xiě)的內(nèi)容與所提供的材料是否一致,、無(wú)誤,；

 3、房地產(chǎn)的權(quán)屬是否清楚,，有無(wú)權(quán)屬糾紛或他項(xiàng)權(quán)利不清的現(xiàn)象,，是否屬于《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓的范圍；

 4,、受讓人按規(guī)定是否可以受讓該房地產(chǎn),；

 5、買(mǎi)賣(mài)的房地產(chǎn)是否已設(shè)定抵押權(quán),；

 6,、對(duì)于買(mǎi)賣(mài)已出租的房地產(chǎn),，承租人是否放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),；

 7、對(duì)于買(mǎi)賣(mài)共有的房地產(chǎn),，共有人是否放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),；

 8、房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)認(rèn)為應(yīng)該審核的其他內(nèi)容,。

 房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)受理房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶(hù)申請(qǐng)后應(yīng)調(diào)集或查閱1：500地形圖,、產(chǎn)業(yè)件袋和轉(zhuǎn)讓件袋等有關(guān)資料，并根據(jù)需要實(shí)地查勘房屋的類(lèi)型,、結(jié)構(gòu),、裝修標(biāo)準(zhǔn),、設(shè)備、四至,。

 房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)雙方申報(bào)價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)的,，房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格計(jì)算綜合稅款、契稅,、交易手續(xù)費(fèi),、土地收益金。

 房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)應(yīng)填寫(xiě)《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過(guò)戶(hù),、登記審核表》,。



 五、審核批準(zhǔn)及繳納稅費(fèi)

 經(jīng)審核,，凡符合過(guò)戶(hù)條件的,，房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)應(yīng)在受理過(guò)戶(hù)申請(qǐng)之日起起15日內(nèi)通知買(mǎi)賣(mài)雙方按規(guī)定繳納綜合稅款、契稅,、房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)等稅費(fèi),。

 凡屬行政劃撥土地上的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)，按規(guī)定不需要辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的,，房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)應(yīng)通知轉(zhuǎn)讓人按規(guī)定繳納土地收益金,。土地收益金由房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)匯集后統(tǒng)一解交市房地局，上交市財(cái)政,。

 經(jīng)審核,，凡不符合過(guò)戶(hù)審批條件的，房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)應(yīng)在受理過(guò)戶(hù)申請(qǐng)之日起15日內(nèi)書(shū)面通知買(mǎi)賣(mài)雙方不予過(guò)戶(hù),，辦理退件手續(xù),。



 六、資料移轉(zhuǎn)

 房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)審核同意轉(zhuǎn)讓過(guò)戶(hù)后,，應(yīng)將《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過(guò)戶(hù),、登記審核表》及有關(guān)資料移交房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，由房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)按照《上海市房地產(chǎn)登記條例》的規(guī)定辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓變更登記,。



 七,、復(fù)議及訴訟

 買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人對(duì)于市、區(qū),、縣房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)作出的不予過(guò)戶(hù)決定有異議,，可向市房地局申請(qǐng)行政復(fù)議，也可直接向人民法院起訴,。

 市,、區(qū)、縣房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)受理窗口的力量,，公開(kāi)辦事制度,，對(duì)于資料欠缺的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài),，一律不予受理。資料齊備受理后,，應(yīng)盡快進(jìn)行審核,，并及時(shí)給予買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人明確答復(fù)。

 市,、區(qū),、縣房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)應(yīng)積極做好存量房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)臺(tái)帳的登錄工作，每月按時(shí)上報(bào)“存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓統(tǒng)計(jì)月報(bào)”,。

 本工作程序自一九九八年一月一日起執(zhí)行,。原印發(fā)的有關(guān)規(guī)定與本程序相悖

的，以本規(guī)定為準(zhǔn),。

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