• 【發(fā)布單位】80803
• 【發(fā)布文號】黑龍江省建委建房字[97]第40號
• 【發(fā)布日期】1998-03-01
• 【生效日期】1998-03-01
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

黑龍江省城市房地產物業(yè)管理暫行辦法

 黑龍江省城市房地產物業(yè)管理暫行辦法
 
（黑龍江省建委建房字［1997］第40號文）
 第一章 總則





 第一條 為了加強城市房地產物業(yè)管理（以下簡稱物業(yè)管理）保障房屋及設備設施的正常使用，提高生活居住,、辦公,、生產經營等環(huán)境質量，維護其正常的公共秩序,，依據國家《
城市新建住宅小區(qū)管理辦法》等有關規(guī)定,，給合本省實際，制定本辦法,。



 第二條 本辦法所稱物業(yè),，是指房地產及其附屬設備設施的服務經營化的各類住宅小區(qū)、機關企事業(yè)單位辦公樓和生活區(qū),、寫字樓,、商場、商廈,、工業(yè)區(qū)等建筑物及其設施與占地,。

 本辦法所稱物業(yè)管理是指依法設立的物業(yè)管理企業(yè)，依照與業(yè)主或業(yè)主委員會簽訂的委托合同,，對房屋建筑及其供暖,、供水、排水,、環(huán)境綠化,、環(huán)境衛(wèi)生、小區(qū)道路,、休閑娛樂設施,、保安和環(huán)境容貌等進行的維修、養(yǎng)護、服務和管理,。



 第三條 凡在本省城市規(guī)劃區(qū)從事房地產物業(yè)管理經營活動和實施物業(yè)行政管理的均應遵守本辦法,。



 第四條 省建設行政主管部門主管全省物業(yè)管理工作，負責本辦法的組織實施,。

 各行署建設行政主管部門和市,、縣房地產行政主管部門（以下均房地產行政主管部門）主管本行政區(qū)域內的物業(yè)管理工作。

 各級規(guī)劃,、市政,、供熱、綠化,、環(huán)衛(wèi)等行政管理部門,。應按各自的職責分工，協助房地產行政主管部門做好房地產物業(yè)管理工作的指導和監(jiān)督檢查,。




 第二章 業(yè)主與業(yè)主委員會





 第五條 本辦法所稱業(yè)主,，是指房地產物業(yè)的所有權和使用人。



 第六條 房地產物業(yè)使用人達到百分之六十以上時,，開發(fā)建設單位,、公房房改售房單位和物業(yè)管理企業(yè)應在房地產行政主管部門指導監(jiān)督下，組織召開首次業(yè)主在會或業(yè)主代表大會,，依法選舉產生業(yè)主委員會。



 第七條 業(yè)主大會,，由全體業(yè)主組成,；業(yè)主人數較多的，應按比例推選業(yè)主代表,，組成業(yè)主代表大會,。

 業(yè)主大會或業(yè)主代表大會，應當有過半數業(yè)主或業(yè)主代表出席,。業(yè)主大會或業(yè)主代表大會作出的決定,，應當經與會的業(yè)主或與會的業(yè)主代表過半數通過。



 第八條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會和業(yè)主代表大會的執(zhí)行機構,，負責業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的常務工作,，并代表全體業(yè)主對物業(yè)實施自治行為規(guī)范和委托物業(yè)管理的監(jiān)督檢查。

 業(yè)主委員會每年至少召開一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會,；經15％以上業(yè)主或業(yè)主代表提議,，業(yè)主委員會應當就所提議題如召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會。



 第九條 業(yè)主委員會組成人數應根據業(yè)主人數確定,，一般不應少于9人組成,。并在委員中推選產生業(yè)主委員會主任，副主任和執(zhí)行秘書,。執(zhí)行秘書負責委員會的日常工作,。

 業(yè)主委員會每屆任期三年,，可連選連任。主任,、副主任,、執(zhí)行秘書每屆任期三年，可連選連任,、副主任,、執(zhí)行秘書每屆任期三年，可連選連任,。但在任期滿需調整的,，應經業(yè)主大會或業(yè)主代表大會通過。



 第十條 業(yè)主委員會應自選舉產生之日起十五日內持下列文件向所在地房地產行政主管部門辦理登記,，并提交下材料：

 （一）成立業(yè)主委員會登記申請書,；

 （二）業(yè)主委員會委員及領導成員名單；

 （三）業(yè)主委員會章程,。

 所在地房地產行政主管部門應當自受理登記申請十五日內,，完成登記工作，對不符規(guī)定成立的業(yè)主委員會不予登記,，并書面通知申請人,。



 第十一條 業(yè)主委員會職責：

 （一）在房地產行政主管部門的指導下，制訂業(yè)主委員會章程,，代表業(yè)主維護其合法權益,；

 （二）定期主持召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會或業(yè)主代表大會；

 （三）決定選聘物業(yè)管理企業(yè)并與其簽訂物業(yè)管理委托合同,；

 （四）制定業(yè)主公約并提交業(yè)主大會或業(yè)主代表大會審議通過,，報房地產行政主管部門備案；

 （五）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)對委托物業(yè)的服務管理工作,；

 （六）審議物業(yè)管理企業(yè)對房屋大中修的報告,，監(jiān)督檢查維修費用的使用情況；

 （七）配合物業(yè)管理企業(yè),，監(jiān)督檢查業(yè)主遵守物業(yè)管理規(guī)章制度,、履行義務情況；

 （八）督促物業(yè)管理企業(yè)按季度公布帳務收支情況,。



 第十二條 業(yè)主委員會會議,，每年至少召開兩次，決議事項應采取少數服從多數原則,。




 第三章 物業(yè)管理企業(yè)





 第十三條 本辦法所稱物業(yè)管理企業(yè),，是指取得省建設行政主管部門頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)《資質證書》，并取得工商營業(yè)執(zhí)照，具有企業(yè)法人資格,，為業(yè)主提供專業(yè)化,、社會化、企業(yè)化,、經營型服務的經濟實體,。

 房地產開發(fā)企業(yè)，公房管理單位,、寫字樓以及商城商廈業(yè)主等自行實施物業(yè)管理的,，也應按前款規(guī)定組建物業(yè)管理企業(yè)或辦理兼營資質證書手續(xù)。

 未取得省建設行政主管部門頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)《資質證書》和工商營業(yè)執(zhí)照及物價部門頒發(fā)的收費許可證的,，不得接受委托承擔物業(yè)管理任務收取物業(yè)管理費用,。

 物業(yè)管理企業(yè)資質標準和管理辦法，由省建設行政主管部門另行制定,。



 第十四條 外省物業(yè)管理企業(yè)進入我省或本省物業(yè)管理企業(yè)省內跨區(qū)（?。┙邮芪谐袚飿I(yè)管理任務的，應按省跨區(qū)（?。┯嘘P規(guī)定辦理相應手續(xù)后,，方可開展物業(yè)管理經營活動。



 第十五條 物業(yè)管理企業(yè)的權利：

 （一）對接受委托的物業(yè)進行接管驗收,；

 （二）根據有關法律,、法規(guī)及物業(yè)管理委托合同、公約,，制定物業(yè)管理委托合同,，公約，制定物業(yè)管理具體實施辦法及各項規(guī)章制度,；

 （三）依據政府物業(yè)管理收費規(guī)定和物業(yè)管理委托合同,，收取物業(yè)管理委托合同,，收取物業(yè)管理費用,；

 （四）有權制止違反物業(yè)管理規(guī)章制度及違法行為；

 （五）有權選聘專營企業(yè)承擔專項管理業(yè)務,；

 （六）按企業(yè)許可經營范圍開展各種經營活動,。



 第十六條 物業(yè)管理企業(yè)義務

 （一）履行物業(yè)管理委托合同，依法從事物業(yè)管理經營活動,；

 （二）接受房地產行政主管部門和物業(yè)管理相關政府部門的檢查指導,，接受業(yè)主

和業(yè)主委員會的監(jiān)督；

 （三）定期向業(yè)主委員會報告工作,；

 （四）按時向全體業(yè)主公布物業(yè)管理費用財務收支情況,；

 （五）協助業(yè)主開展多種形式的社會文化活動。




 第四章 物業(yè)管理委托





 第十七條 開發(fā)建設單位在房屋或住宅小區(qū)竣工驗收前，應選聘物業(yè)管理企業(yè)提前介入進行前期物業(yè)管理,，在業(yè)主委員會成立后,，由業(yè)主委員會決定續(xù)聘或另聘物業(yè)管理企業(yè)進行物業(yè)管理。



 第十八條 業(yè)主委員會宜采取招投標方式選聘物業(yè)管理企業(yè),。



 第十九條 房屋銷售時,，開發(fā)建設單位應與購房者在房屋銷售合同中訂立有關售后物業(yè)管理條款。



 第二十條 開發(fā)建設單位在房屋或住宅小區(qū)竣工驗收后,，以及公房房改售房單位應及時向物業(yè)管理企業(yè)移交工程建設技術資料,，辦理交接手續(xù)。



 第二十一條 物業(yè)管理企業(yè)應與業(yè)主委員會簽訂物業(yè)管理委托合同,。

 簽訂物業(yè)管理委托合同,，應使用國家建設部與國家工商行政管理局統一制發(fā)的物業(yè)管理委托合同文本。



 第二十二條 物業(yè)管理企業(yè)的管理項目聘請有關專營公司承擔時,，其原簽訂的物業(yè)管理委托合同中的責任不隨之轉移,。



 第二十三條 物業(yè)管理企業(yè)在簽訂委托合同后十五日內，向所在地房地產行政主管部門備案,。



 第二十四條 物業(yè)管理委托合同到期或物業(yè)管理企業(yè)未達到委托合同規(guī)定的條款標準或者因其他違法行為原因的,，業(yè)主委員會可通過決議終止通知之日起一個月內向業(yè)主委員會辦理有關房屋、工程建設技術資料,、帳冊及其他有關物品的移交手續(xù),。




 第五章 房地產物業(yè)使用與維護





 第二十五條 房屋或住房小區(qū)竣工驗收合格后，開發(fā)建設單位應當在房地產行政主管部門和監(jiān)督下,，向業(yè)主委員會或物業(yè)管理企業(yè)移交下列工程建設技術資料：

 （一）房屋或住宅小區(qū)規(guī)劃平面圖,；

 （二）單體建筑、結構,、竣工圖,；

 （三）公用配套設施、地下管線開程竣工圖,；

 （四）有關設施,、設備安裝竣工圖及使用和維護技術資料；

 （五）質量驗收資料,；

 （六）其他必要資料,。



 第二十六條 供暖、供水,、排水,、供氣、供電及電汛等部門,，在物業(yè)管理范圍內開挖路面或者進行其他施工時,，應當事先通知物業(yè)管理企業(yè),。工程竣工時應負責恢復原貌。



 第二十七條 業(yè)主使用房屋應遵守下列規(guī)定：

 （一）未經有關部門批準,，不得隨意改變房屋結構,，用途和外貌；

 （二）未經批準,，不得對房屋的內外承重墻,、樓板、梁,、柱,、陽臺及屋面進行拆改、開鑿等,；

 （三）房屋裝飾修,、搭建按有關規(guī)定辦理審批手續(xù)，并自行清理建筑及裝修垃圾,；

 （四）不得存放生活性燃料以外的易燃,、易爆、有毒,、放射性等物品,；

 （五）不得阻撓物業(yè)管理企業(yè)對共用部位、公用設施設備的維修養(yǎng)護,；

 （六）不得利用房屋從事違法犯罪,、危害公共利益及侵害他人正當權益的活動；

 （七）不得占用房屋內公共樓梯,、過道,、地下室、平臺等公共部位,，不得堆放雜物,；

 （八）公共場所、公共部位不得亂貼,、亂畫,、亂掛；

 （九）愛護公共配套設施,，不得損壞道路,、綠地,、花草樹木和休閑娛樂設施,；

 （十）法律法規(guī)及政府規(guī)定的其他行為。



 第二十八條 物業(yè)維修責任,，一般按下列規(guī)定劃分：

 （一）房屋室內自用部分,，由產權人自行維修,；

 （二）房屋的共用部位及房屋內的供水、排水,、供熱設施設備,，由受聘的物業(yè)管理企業(yè)養(yǎng)護維修。

 （三）住宅小區(qū)及其他場區(qū)內的公用設施設備,，由受聘的物業(yè)管理企業(yè)維修養(yǎng)護,。

 （四）其他管線設施由相應部門負責維修養(yǎng)護，也可委托物業(yè)管理企業(yè)進行有償維修養(yǎng)護,。

 需要物業(yè)管理企業(yè)在此基礎上擴大養(yǎng)護維修范圍的,，應在有關合同中作出規(guī)定。




 第六章 物業(yè)管理經費與管理用房





 第二十九條 物業(yè)管理經費主要渠道：

 （一）開發(fā)建設單位在出售商品房屋時,，按建筑面積提取每平方米1―2％建安費做為物業(yè)管理公共部位,、公用設施設備維修專項資金；

 （二）公房房改出售后,，按售房款20―30％比例提取共用部位,、公用設施設

備物業(yè)管理維修專項資金；

 （三）按有關規(guī)定收取的物業(yè)管理費,；

 （四）專項委托服務收入,；

 （五）特約服務收入；

 （六）其他合法收入,。



 第三十條 開發(fā)建設單位在房屋或住宅小區(qū)移交時,，將提取的物業(yè)管理專項資金交由市、縣房地產行政主管部門代管,，專儲專用,。動用此項資金，由業(yè)主委員會或物業(yè)管理企業(yè)做了計劃,，申請房地產行政主管部門批準,。



 第三十一條 已交付使用的房屋或住宅小區(qū)，未提取物業(yè)管理專項資金的,，應由當地政府批準確定該資金來源渠道和數額,，做為物業(yè)管理共用部位、公用設施設備維修專項資金,。



 第三十二條 公有房屋出售后,，提取的公共部位、公用設施設備資金,，交由市,、縣房地產行政主管部門代管，按售房單位專儲專用,。動用此項資金,，由業(yè)主委員會或物業(yè)管理企業(yè)做出計劃,，申請房地產行政主管部門批準。



 第三十三條 開發(fā)建設單位和公房房改售房單位在移交住宅小區(qū)時,，應無償向小區(qū)業(yè)主委員會提供一定比例的物業(yè)管理用房,，其產權歸業(yè)主委員會所有，由市,、縣房地產行政主管部門代替,；同時也可以成本租金或零值租金向物業(yè)管理企業(yè)提供一定數量的商業(yè)用房，以扶持物業(yè)管理企業(yè)的起步與運營,，產權歸原開發(fā)建設單位或原公房房改售房單位所有,；也可以以成本價出售給業(yè)主委員會。業(yè)主委員會購買上述商業(yè)用房的資金,，可在物業(yè)管理專項資金中列支,，并以該商業(yè)用房的經營收入逐年回收。物業(yè)管理企業(yè)應負責其使用的物業(yè)管理用房和商業(yè)用房的維修養(yǎng)護,。

 物業(yè)管理用房未經批準不得改變使用性質,。

 開發(fā)建設單位為小區(qū)業(yè)主委員會提供的管理用房和商業(yè)用房的比例，由當地政府確定,。




 第七章 法律責任





 第三十四條 物業(yè)管理企業(yè),，有下列行為之一的，由縣以上房地產行政主管部門,，根據情節(jié)輕重,，依法給予行政處罰，并建議資質審查機關對資質等級予以降級,，直至取消其資質,。

 （一）未按本規(guī)定取得資質證書，擅自從事物業(yè)管理經營活動的,；

 （二）未經批準超越營業(yè)范圍經營的,；

 （三）未按規(guī)定辦理跨區(qū)、跨省手續(xù)的,；

 （四）不履行物業(yè)管理委托合同,，損害業(yè)主利益的；

 （五）不按規(guī)定的項目,、標準收取物業(yè)管理費用的,；

 （六）有其他違法違紀行為的。



 第三十五條 業(yè)主因故意或過失造成公用設施設備損壞的,，由責任者負責修復或賠償,，構成犯罪的，由有關部門依法追究其法律責任,。



 第三十六條 業(yè)主或業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)在執(zhí)行合同過程中發(fā)生爭議的,，可由房地產行政主管部門進行調解。調解無效的,?？缮暾堉俨脵C構仲裁或直接向人民法院起訴。




 第八章 附則



 第三十七條 城市規(guī)劃區(qū)以外的獨立農場,、林場,、工礦區(qū)等物業(yè)管理，參照本辦法執(zhí)行,。



 第三十八條 本辦法由省建設委員會負責解釋,。



 第三十九條 本辦法自發(fā)布之日起施行。