• 【發(fā)布單位】80803
• 【發(fā)布文號】黑龍江省建委建房字[97]第40號
• 【發(fā)布日期】1998-03-01
• 【生效日期】1998-03-01
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

黑龍江省城市房地產(chǎn)物業(yè)管理暫行辦法

 黑龍江省城市房地產(chǎn)物業(yè)管理暫行辦法
 
（黑龍江省建委建房字［1997］第40號文）
 第一章 總則





 第一條 為了加強城市房地產(chǎn)物業(yè)管理（以下簡稱物業(yè)管理）保障房屋及設備設施的正常使用,，提高生活居住、辦公,、生產(chǎn)經(jīng)營等環(huán)境質量,，維護其正常的公共秩序，依據(jù)國家《
城市新建住宅小區(qū)管理辦法》等有關規(guī)定,，給合本省實際,，制定本辦法。



 第二條 本辦法所稱物業(yè),，是指房地產(chǎn)及其附屬設備設施的服務經(jīng)營化的各類住宅小區(qū),、機關企事業(yè)單位辦公樓和生活區(qū)、寫字樓,、商場,、商廈,、工業(yè)區(qū)等建筑物及其設施與占地。

 本辦法所稱物業(yè)管理是指依法設立的物業(yè)管理企業(yè),，依照與業(yè)主或業(yè)主委員會簽訂的委托合同,，對房屋建筑及其供暖、供水,、排水,、環(huán)境綠化、環(huán)境衛(wèi)生,、小區(qū)道路,、休閑娛樂設施、保安和環(huán)境容貌等進行的維修,、養(yǎng)護,、服務和管理。



 第三條 凡在本省城市規(guī)劃區(qū)從事房地產(chǎn)物業(yè)管理經(jīng)營活動和實施物業(yè)行政管理的均應遵守本辦法,。



 第四條 省建設行政主管部門主管全省物業(yè)管理工作,，負責本辦法的組織實施。

 各行署建設行政主管部門和市,、縣房地產(chǎn)行政主管部門（以下均房地產(chǎn)行政主管部門）主管本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理工作,。

 各級規(guī)劃、市政,、供熱,、綠化、環(huán)衛(wèi)等行政管理部門,。應按各自的職責分工,，協(xié)助房地產(chǎn)行政主管部門做好房地產(chǎn)物業(yè)管理工作的指導和監(jiān)督檢查。




 第二章 業(yè)主與業(yè)主委員會





 第五條 本辦法所稱業(yè)主,，是指房地產(chǎn)物業(yè)的所有權和使用人,。



 第六條 房地產(chǎn)物業(yè)使用人達到百分之六十以上時，開發(fā)建設單位,、公房房改售房單位和物業(yè)管理企業(yè)應在房地產(chǎn)行政主管部門指導監(jiān)督下,，組織召開首次業(yè)主在會或業(yè)主代表大會，依法選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會,。



 第七條 業(yè)主大會,，由全體業(yè)主組成；業(yè)主人數(shù)較多的,，應按比例推選業(yè)主代表,，組成業(yè)主代表大會。

 業(yè)主大會或業(yè)主代表大會,，應當有過半數(shù)業(yè)主或業(yè)主代表出席,。業(yè)主大會或業(yè)主代表大會作出的決定,，應當經(jīng)與會的業(yè)主或與會的業(yè)主代表過半數(shù)通過。



 第八條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會和業(yè)主代表大會的執(zhí)行機構,，負責業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的常務工作,，并代表全體業(yè)主對物業(yè)實施自治行為規(guī)范和委托物業(yè)管理的監(jiān)督檢查。

 業(yè)主委員會每年至少召開一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會,；經(jīng)15％以上業(yè)主或業(yè)主代表提議,，業(yè)主委員會應當就所提議題如召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會。



 第九條 業(yè)主委員會組成人數(shù)應根據(jù)業(yè)主人數(shù)確定,，一般不應少于9人組成,。并在委員中推選產(chǎn)生業(yè)主委員會主任，副主任和執(zhí)行秘書,。執(zhí)行秘書負責委員會的日常工作,。

 業(yè)主委員會每屆任期三年，可連選連任,。主任,、副主任,、執(zhí)行秘書每屆任期三年,，可連選連任、副主任,、執(zhí)行秘書每屆任期三年,，可連選連任。但在任期滿需調整的,，應經(jīng)業(yè)主大會或業(yè)主代表大會通過,。



 第十條 業(yè)主委員會應自選舉產(chǎn)生之日起十五日內(nèi)持下列文件向所在地房地產(chǎn)行政主管部門辦理登記，并提交下材料：

 （一）成立業(yè)主委員會登記申請書,；

 （二）業(yè)主委員會委員及領導成員名單,；

 （三）業(yè)主委員會章程。

 所在地房地產(chǎn)行政主管部門應當自受理登記申請十五日內(nèi),，完成登記工作,，對不符規(guī)定成立的業(yè)主委員會不予登記，并書面通知申請人,。



 第十一條 業(yè)主委員會職責：

 （一）在房地產(chǎn)行政主管部門的指導下,，制訂業(yè)主委員會章程，代表業(yè)主維護其合法權益,；

 （二）定期主持召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會或業(yè)主代表大會,；

 （三）決定選聘物業(yè)管理企業(yè)并與其簽訂物業(yè)管理委托合同；

 （四）制定業(yè)主公約并提交業(yè)主大會或業(yè)主代表大會審議通過,，報房地產(chǎn)行政主管部門備案,；

 （五）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)對委托物業(yè)的服務管理工作,；

 （六）審議物業(yè)管理企業(yè)對房屋大中修的報告，監(jiān)督檢查維修費用的使用情況,；

 （七）配合物業(yè)管理企業(yè),，監(jiān)督檢查業(yè)主遵守物業(yè)管理規(guī)章制度、履行義務情況,；

 （八）督促物業(yè)管理企業(yè)按季度公布帳務收支情況,。



 第十二條 業(yè)主委員會會議，每年至少召開兩次,，決議事項應采取少數(shù)服從多數(shù)原則,。




 第三章 物業(yè)管理企業(yè)





 第十三條 本辦法所稱物業(yè)管理企業(yè)，是指取得省建設行政主管部門頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)《資質證書》,，并取得工商營業(yè)執(zhí)照,，具有企業(yè)法人資格，為業(yè)主提供專業(yè)化,、社會化,、企業(yè)化、經(jīng)營型服務的經(jīng)濟實體,。

 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),，公房管理單位、寫字樓以及商城商廈業(yè)主等自行實施物業(yè)管理的,，也應按前款規(guī)定組建物業(yè)管理企業(yè)或辦理兼營資質證書手續(xù),。

 未取得省建設行政主管部門頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)《資質證書》和工商營業(yè)執(zhí)照及物價部門頒發(fā)的收費許可證的，不得接受委托承擔物業(yè)管理任務收取物業(yè)管理費用,。

 物業(yè)管理企業(yè)資質標準和管理辦法,，由省建設行政主管部門另行制定。



 第十四條 外省物業(yè)管理企業(yè)進入我省或本省物業(yè)管理企業(yè)省內(nèi)跨區(qū)（?。┙邮芪谐袚飿I(yè)管理任務的,，應按省跨區(qū)（省）有關規(guī)定辦理相應手續(xù)后,，方可開展物業(yè)管理經(jīng)營活動,。



 第十五條 物業(yè)管理企業(yè)的權利：

 （一）對接受委托的物業(yè)進行接管驗收；

 （二）根據(jù)有關法律,、法規(guī)及物業(yè)管理委托合同,、公約，制定物業(yè)管理委托合同,，公約,，制定物業(yè)管理具體實施辦法及各項規(guī)章制度；

 （三）依據(jù)政府物業(yè)管理收費規(guī)定和物業(yè)管理委托合同,，收取物業(yè)管理委托合同,，收取物業(yè)管理費用,；

 （四）有權制止違反物業(yè)管理規(guī)章制度及違法行為；

 （五）有權選聘專營企業(yè)承擔專項管理業(yè)務,；

 （六）按企業(yè)許可經(jīng)營范圍開展各種經(jīng)營活動,。



 第十六條 物業(yè)管理企業(yè)義務

 （一）履行物業(yè)管理委托合同，依法從事物業(yè)管理經(jīng)營活動,；

 （二）接受房地產(chǎn)行政主管部門和物業(yè)管理相關政府部門的檢查指導,，接受業(yè)主

和業(yè)主委員會的監(jiān)督；

 （三）定期向業(yè)主委員會報告工作,；

 （四）按時向全體業(yè)主公布物業(yè)管理費用財務收支情況,；

 （五）協(xié)助業(yè)主開展多種形式的社會文化活動。




 第四章 物業(yè)管理委托





 第十七條 開發(fā)建設單位在房屋或住宅小區(qū)竣工驗收前,，應選聘物業(yè)管理企業(yè)提前介入進行前期物業(yè)管理,，在業(yè)主委員會成立后，由業(yè)主委員會決定續(xù)聘或另聘物業(yè)管理企業(yè)進行物業(yè)管理,。



 第十八條 業(yè)主委員會宜采取招投標方式選聘物業(yè)管理企業(yè),。



 第十九條 房屋銷售時，開發(fā)建設單位應與購房者在房屋銷售合同中訂立有關售后物業(yè)管理條款,。



 第二十條 開發(fā)建設單位在房屋或住宅小區(qū)竣工驗收后,，以及公房房改售房單位應及時向物業(yè)管理企業(yè)移交工程建設技術資料，辦理交接手續(xù),。



 第二十一條 物業(yè)管理企業(yè)應與業(yè)主委員會簽訂物業(yè)管理委托合同,。

 簽訂物業(yè)管理委托合同,，應使用國家建設部與國家工商行政管理局統(tǒng)一制發(fā)的物業(yè)管理委托合同文本,。



 第二十二條 物業(yè)管理企業(yè)的管理項目聘請有關專營公司承擔時，其原簽訂的物業(yè)管理委托合同中的責任不隨之轉移,。



 第二十三條 物業(yè)管理企業(yè)在簽訂委托合同后十五日內(nèi),，向所在地房地產(chǎn)行政主管部門備案。



 第二十四條 物業(yè)管理委托合同到期或物業(yè)管理企業(yè)未達到委托合同規(guī)定的條款標準或者因其他違法行為原因的,，業(yè)主委員會可通過決議終止通知之日起一個月內(nèi)向業(yè)主委員會辦理有關房屋,、工程建設技術資料、帳冊及其他有關物品的移交手續(xù),。




 第五章 房地產(chǎn)物業(yè)使用與維護





 第二十五條 房屋或住房小區(qū)竣工驗收合格后,，開發(fā)建設單位應當在房地產(chǎn)行政主管部門和監(jiān)督下，向業(yè)主委員會或物業(yè)管理企業(yè)移交下列工程建設技術資料：

 （一）房屋或住宅小區(qū)規(guī)劃平面圖,；

 （二）單體建筑,、結構、竣工圖,；

 （三）公用配套設施,、地下管線開程竣工圖,；

 （四）有關設施、設備安裝竣工圖及使用和維護技術資料,；

 （五）質量驗收資料,；

 （六）其他必要資料。



 第二十六條 供暖,、供水,、排水、供氣,、供電及電汛等部門,，在物業(yè)管理范圍內(nèi)開挖路面或者進行其他施工時，應當事先通知物業(yè)管理企業(yè),。工程竣工時應負責恢復原貌,。



 第二十七條 業(yè)主使用房屋應遵守下列規(guī)定：

 （一）未經(jīng)有關部門批準，不得隨意改變房屋結構,，用途和外貌,；

 （二）未經(jīng)批準，不得對房屋的內(nèi)外承重墻,、樓板,、梁、柱,、陽臺及屋面進行拆改,、開鑿等；

 （三）房屋裝飾修,、搭建按有關規(guī)定辦理審批手續(xù),，并自行清理建筑及裝修垃圾；

 （四）不得存放生活性燃料以外的易燃,、易爆,、有毒、放射性等物品,；

 （五）不得阻撓物業(yè)管理企業(yè)對共用部位,、公用設施設備的維修養(yǎng)護；

 （六）不得利用房屋從事違法犯罪,、危害公共利益及侵害他人正當權益的活動,；

 （七）不得占用房屋內(nèi)公共樓梯、過道,、地下室,、平臺等公共部位，不得堆放雜物；

 （八）公共場所,、公共部位不得亂貼,、亂畫、亂掛,；

 （九）愛護公共配套設施,，不得損壞道路、綠地,、花草樹木和休閑娛樂設施,；

 （十）法律法規(guī)及政府規(guī)定的其他行為。



 第二十八條 物業(yè)維修責任,，一般按下列規(guī)定劃分：

 （一）房屋室內(nèi)自用部分,，由產(chǎn)權人自行維修；

 （二）房屋的共用部位及房屋內(nèi)的供水,、排水,、供熱設施設備，由受聘的物業(yè)管理企業(yè)養(yǎng)護維修,。

 （三）住宅小區(qū)及其他場區(qū)內(nèi)的公用設施設備,，由受聘的物業(yè)管理企業(yè)維修養(yǎng)護。

 （四）其他管線設施由相應部門負責維修養(yǎng)護,，也可委托物業(yè)管理企業(yè)進行有償維修養(yǎng)護,。

 需要物業(yè)管理企業(yè)在此基礎上擴大養(yǎng)護維修范圍的，應在有關合同中作出規(guī)定,。




 第六章 物業(yè)管理經(jīng)費與管理用房





 第二十九條 物業(yè)管理經(jīng)費主要渠道：

 （一）開發(fā)建設單位在出售商品房屋時,，按建筑面積提取每平方米1―2％建安費做為物業(yè)管理公共部位、公用設施設備維修專項資金,；

 （二）公房房改出售后,，按售房款20―30％比例提取共用部位、公用設施設

備物業(yè)管理維修專項資金,；

 （三）按有關規(guī)定收取的物業(yè)管理費,；

 （四）專項委托服務收入；

 （五）特約服務收入,；

 （六）其他合法收入。



 第三十條 開發(fā)建設單位在房屋或住宅小區(qū)移交時,，將提取的物業(yè)管理專項資金交由市,、縣房地產(chǎn)行政主管部門代管，專儲專用,。動用此項資金,，由業(yè)主委員會或物業(yè)管理企業(yè)做了計劃，申請房地產(chǎn)行政主管部門批準。



 第三十一條 已交付使用的房屋或住宅小區(qū),，未提取物業(yè)管理專項資金的,，應由當?shù)卣鷾蚀_定該資金來源渠道和數(shù)額，做為物業(yè)管理共用部位,、公用設施設備維修專項資金,。



 第三十二條 公有房屋出售后，提取的公共部位,、公用設施設備資金,，交由市、縣房地產(chǎn)行政主管部門代管,，按售房單位專儲專用,。動用此項資金，由業(yè)主委員會或物業(yè)管理企業(yè)做出計劃,，申請房地產(chǎn)行政主管部門批準,。



 第三十三條 開發(fā)建設單位和公房房改售房單位在移交住宅小區(qū)時，應無償向小區(qū)業(yè)主委員會提供一定比例的物業(yè)管理用房,，其產(chǎn)權歸業(yè)主委員會所有,，由市、縣房地產(chǎn)行政主管部門代替,；同時也可以成本租金或零值租金向物業(yè)管理企業(yè)提供一定數(shù)量的商業(yè)用房,，以扶持物業(yè)管理企業(yè)的起步與運營，產(chǎn)權歸原開發(fā)建設單位或原公房房改售房單位所有,；也可以以成本價出售給業(yè)主委員會,。業(yè)主委員會購買上述商業(yè)用房的資金，可在物業(yè)管理專項資金中列支,，并以該商業(yè)用房的經(jīng)營收入逐年回收,。物業(yè)管理企業(yè)應負責其使用的物業(yè)管理用房和商業(yè)用房的維修養(yǎng)護。

 物業(yè)管理用房未經(jīng)批準不得改變使用性質,。

 開發(fā)建設單位為小區(qū)業(yè)主委員會提供的管理用房和商業(yè)用房的比例,，由當?shù)卣_定。




 第七章 法律責任





 第三十四條 物業(yè)管理企業(yè),，有下列行為之一的,，由縣以上房地產(chǎn)行政主管部門，根據(jù)情節(jié)輕重,，依法給予行政處罰,，并建議資質審查機關對資質等級予以降級，直至取消其資質,。

 （一）未按本規(guī)定取得資質證書,，擅自從事物業(yè)管理經(jīng)營活動的；

 （二）未經(jīng)批準超越營業(yè)范圍經(jīng)營的；

 （三）未按規(guī)定辦理跨區(qū),、跨省手續(xù)的,；

 （四）不履行物業(yè)管理委托合同，損害業(yè)主利益的,；

 （五）不按規(guī)定的項目,、標準收取物業(yè)管理費用的；

 （六）有其他違法違紀行為的,。



 第三十五條 業(yè)主因故意或過失造成公用設施設備損壞的,，由責任者負責修復或賠償，構成犯罪的,，由有關部門依法追究其法律責任,。



 第三十六條 業(yè)主或業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)在執(zhí)行合同過程中發(fā)生爭議的，可由房地產(chǎn)行政主管部門進行調解,。調解無效的,。可申請仲裁機構仲裁或直接向人民法院起訴,。




 第八章 附則



 第三十七條 城市規(guī)劃區(qū)以外的獨立農(nóng)場,、林場、工礦區(qū)等物業(yè)管理,，參照本辦法執(zhí)行,。



 第三十八條 本辦法由省建設委員會負責解釋。



 第三十九條 本辦法自發(fā)布之日起施行,。