• 【發(fā)布單位】80803
• 【發(fā)布文號】黑龍江省建委建房字[97]第40號
• 【發(fā)布日期】1998-03-01
• 【生效日期】1998-03-01
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

黑龍江省城市房地產(chǎn)物業(yè)管理暫行辦法

 黑龍江省城市房地產(chǎn)物業(yè)管理暫行辦法
 
（黑龍江省建委建房字［1997］第40號文）
 第一章 總則





 第一條 為了加強(qiáng)城市房地產(chǎn)物業(yè)管理（以下簡稱物業(yè)管理）保障房屋及設(shè)備設(shè)施的正常使用,，提高生活居住、辦公,、生產(chǎn)經(jīng)營等環(huán)境質(zhì)量,，維護(hù)其正常的公共秩序，依據(jù)國家《
城市新建住宅小區(qū)管理辦法》等有關(guān)規(guī)定,，給合本省實際,，制定本辦法。



 第二條 本辦法所稱物業(yè),，是指房地產(chǎn)及其附屬設(shè)備設(shè)施的服務(wù)經(jīng)營化的各類住宅小區(qū),、機(jī)關(guān)企事業(yè)單位辦公樓和生活區(qū),、寫字樓、商場,、商廈,、工業(yè)區(qū)等建筑物及其設(shè)施與占地。

 本辦法所稱物業(yè)管理是指依法設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè),，依照與業(yè)主或業(yè)主委員會簽訂的委托合同,，對房屋建筑及其供暖、供水,、排水,、環(huán)境綠化、環(huán)境衛(wèi)生,、小區(qū)道路,、休閑娛樂設(shè)施、保安和環(huán)境容貌等進(jìn)行的維修,、養(yǎng)護(hù),、服務(wù)和管理。



 第三條 凡在本省城市規(guī)劃區(qū)從事房地產(chǎn)物業(yè)管理經(jīng)營活動和實施物業(yè)行政管理的均應(yīng)遵守本辦法,。



 第四條 省建設(shè)行政主管部門主管全省物業(yè)管理工作,，負(fù)責(zé)本辦法的組織實施。

 各行署建設(shè)行政主管部門和市,、縣房地產(chǎn)行政主管部門（以下均房地產(chǎn)行政主管部門）主管本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理工作,。

 各級規(guī)劃,、市政、供熱,、綠化,、環(huán)衛(wèi)等行政管理部門。應(yīng)按各自的職責(zé)分工,，協(xié)助房地產(chǎn)行政主管部門做好房地產(chǎn)物業(yè)管理工作的指導(dǎo)和監(jiān)督檢查,。




 第二章 業(yè)主與業(yè)主委員會





 第五條 本辦法所稱業(yè)主，是指房地產(chǎn)物業(yè)的所有權(quán)和使用人,。



 第六條 房地產(chǎn)物業(yè)使用人達(dá)到百分之六十以上時,，開發(fā)建設(shè)單位、公房房改售房單位和物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)監(jiān)督下,，組織召開首次業(yè)主在會或業(yè)主代表大會,，依法選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。



 第七條 業(yè)主大會，由全體業(yè)主組成,；業(yè)主人數(shù)較多的,，應(yīng)按比例推選業(yè)主代表，組成業(yè)主代表大會,。

 業(yè)主大會或業(yè)主代表大會,，應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)業(yè)主或業(yè)主代表出席。業(yè)主大會或業(yè)主代表大會作出的決定,，應(yīng)當(dāng)經(jīng)與會的業(yè)主或與會的業(yè)主代表過半數(shù)通過,。



 第八條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會和業(yè)主代表大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的常務(wù)工作,，并代表全體業(yè)主對物業(yè)實施自治行為規(guī)范和委托物業(yè)管理的監(jiān)督檢查,。

 業(yè)主委員會每年至少召開一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會；經(jīng)15％以上業(yè)主或業(yè)主代表提議,，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)就所提議題如召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會,。



 第九條 業(yè)主委員會組成人數(shù)應(yīng)根據(jù)業(yè)主人數(shù)確定，一般不應(yīng)少于9人組成,。并在委員中推選產(chǎn)生業(yè)主委員會主任,，副主任和執(zhí)行秘書。執(zhí)行秘書負(fù)責(zé)委員會的日常工作,。

 業(yè)主委員會每屆任期三年,，可連選連任,。主任,、副主任,、執(zhí)行秘書每屆任期三年,，可連選連任、副主任,、執(zhí)行秘書每屆任期三年，可連選連任。但在任期滿需調(diào)整的,，應(yīng)經(jīng)業(yè)主大會或業(yè)主代表大會通過。



 第十條 業(yè)主委員會應(yīng)自選舉產(chǎn)生之日起十五日內(nèi)持下列文件向所在地房地產(chǎn)行政主管部門辦理登記,，并提交下材料：

 （一）成立業(yè)主委員會登記申請書,；

 （二）業(yè)主委員會委員及領(lǐng)導(dǎo)成員名單；

 （三）業(yè)主委員會章程,。

 所在地房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)自受理登記申請十五日內(nèi),，完成登記工作，對不符規(guī)定成立的業(yè)主委員會不予登記,，并書面通知申請人,。



 第十一條 業(yè)主委員會職責(zé)：

 （一）在房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下，制訂業(yè)主委員會章程，代表業(yè)主維護(hù)其合法權(quán)益,；

 （二）定期主持召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會或業(yè)主代表大會,；

 （三）決定選聘物業(yè)管理企業(yè)并與其簽訂物業(yè)管理委托合同；

 （四）制定業(yè)主公約并提交業(yè)主大會或業(yè)主代表大會審議通過,，報房地產(chǎn)行政主管部門備案,；

 （五）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)對委托物業(yè)的服務(wù)管理工作；

 （六）審議物業(yè)管理企業(yè)對房屋大中修的報告,，監(jiān)督檢查維修費(fèi)用的使用情況,；

 （七）配合物業(yè)管理企業(yè)，監(jiān)督檢查業(yè)主遵守物業(yè)管理規(guī)章制度,、履行義務(wù)情況,；

 （八）督促物業(yè)管理企業(yè)按季度公布帳務(wù)收支情況。



 第十二條 業(yè)主委員會會議,，每年至少召開兩次,，決議事項應(yīng)采取少數(shù)服從多數(shù)原則。




 第三章 物業(yè)管理企業(yè)





 第十三條 本辦法所稱物業(yè)管理企業(yè),，是指取得省建設(shè)行政主管部門頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)《資質(zhì)證書》,，并取得工商營業(yè)執(zhí)照，具有企業(yè)法人資格,，為業(yè)主提供專業(yè)化,、社會化、企業(yè)化,、經(jīng)營型服務(wù)的經(jīng)濟(jì)實體,。

 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，公房管理單位,、寫字樓以及商城商廈業(yè)主等自行實施物業(yè)管理的,，也應(yīng)按前款規(guī)定組建物業(yè)管理企業(yè)或辦理兼營資質(zhì)證書手續(xù)。

 未取得省建設(shè)行政主管部門頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)《資質(zhì)證書》和工商營業(yè)執(zhí)照及物價部門頒發(fā)的收費(fèi)許可證的,，不得接受委托承擔(dān)物業(yè)管理任務(wù)收取物業(yè)管理費(fèi)用,。

 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)和管理辦法，由省建設(shè)行政主管部門另行制定,。



 第十四條 外省物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)入我省或本省物業(yè)管理企業(yè)省內(nèi)跨區(qū)（?。┙邮芪谐袚?dān)物業(yè)管理任務(wù)的，應(yīng)按省跨區(qū)（?。┯嘘P(guān)規(guī)定辦理相應(yīng)手續(xù)后,，方可開展物業(yè)管理經(jīng)營活動。



 第十五條 物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利：

 （一）對接受委托的物業(yè)進(jìn)行接管驗收,；

 （二）根據(jù)有關(guān)法律,、法規(guī)及物業(yè)管理委托合同,、公約，制定物業(yè)管理委托合同,，公約,，制定物業(yè)管理具體實施辦法及各項規(guī)章制度；

 （三）依據(jù)政府物業(yè)管理收費(fèi)規(guī)定和物業(yè)管理委托合同,，收取物業(yè)管理委托合同,，收取物業(yè)管理費(fèi)用；

 （四）有權(quán)制止違反物業(yè)管理規(guī)章制度及違法行為,；

 （五）有權(quán)選聘專營企業(yè)承擔(dān)專項管理業(yè)務(wù),；

 （六）按企業(yè)許可經(jīng)營范圍開展各種經(jīng)營活動。



 第十六條 物業(yè)管理企業(yè)義務(wù)

 （一）履行物業(yè)管理委托合同,，依法從事物業(yè)管理經(jīng)營活動,；

 （二）接受房地產(chǎn)行政主管部門和物業(yè)管理相關(guān)政府部門的檢查指導(dǎo)，接受業(yè)主

和業(yè)主委員會的監(jiān)督,；

 （三）定期向業(yè)主委員會報告工作,；

 （四）按時向全體業(yè)主公布物業(yè)管理費(fèi)用財務(wù)收支情況；

 （五）協(xié)助業(yè)主開展多種形式的社會文化活動,。




 第四章 物業(yè)管理委托





 第十七條 開發(fā)建設(shè)單位在房屋或住宅小區(qū)竣工驗收前,，應(yīng)選聘物業(yè)管理企業(yè)提前介入進(jìn)行前期物業(yè)管理，在業(yè)主委員會成立后,，由業(yè)主委員會決定續(xù)聘或另聘物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理,。



 第十八條 業(yè)主委員會宜采取招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。



 第十九條 房屋銷售時,，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)與購房者在房屋銷售合同中訂立有關(guān)售后物業(yè)管理條款,。



 第二十條 開發(fā)建設(shè)單位在房屋或住宅小區(qū)竣工驗收后，以及公房房改售房單位應(yīng)及時向物業(yè)管理企業(yè)移交工程建設(shè)技術(shù)資料,，辦理交接手續(xù),。



 第二十一條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)與業(yè)主委員會簽訂物業(yè)管理委托合同。

 簽訂物業(yè)管理委托合同,，應(yīng)使用國家建設(shè)部與國家工商行政管理局統(tǒng)一制發(fā)的物業(yè)管理委托合同文本,。



 第二十二條 物業(yè)管理企業(yè)的管理項目聘請有關(guān)專營公司承擔(dān)時，其原簽訂的物業(yè)管理委托合同中的責(zé)任不隨之轉(zhuǎn)移,。



 第二十三條 物業(yè)管理企業(yè)在簽訂委托合同后十五日內(nèi)，向所在地房地產(chǎn)行政主管部門備案,。



 第二十四條 物業(yè)管理委托合同到期或物業(yè)管理企業(yè)未達(dá)到委托合同規(guī)定的條款標(biāo)準(zhǔn)或者因其他違法行為原因的,，業(yè)主委員會可通過決議終止通知之日起一個月內(nèi)向業(yè)主委員會辦理有關(guān)房屋、工程建設(shè)技術(shù)資料,、帳冊及其他有關(guān)物品的移交手續(xù),。




 第五章 房地產(chǎn)物業(yè)使用與維護(hù)





 第二十五條 房屋或住房小區(qū)竣工驗收合格后,，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)行政主管部門和監(jiān)督下，向業(yè)主委員會或物業(yè)管理企業(yè)移交下列工程建設(shè)技術(shù)資料：

 （一）房屋或住宅小區(qū)規(guī)劃平面圖,；

 （二）單體建筑,、結(jié)構(gòu)、竣工圖,；

 （三）公用配套設(shè)施,、地下管線開程竣工圖；

 （四）有關(guān)設(shè)施,、設(shè)備安裝竣工圖及使用和維護(hù)技術(shù)資料,；

 （五）質(zhì)量驗收資料；

 （六）其他必要資料,。



 第二十六條 供暖,、供水、排水,、供氣,、供電及電汛等部門，在物業(yè)管理范圍內(nèi)開挖路面或者進(jìn)行其他施工時,，應(yīng)當(dāng)事先通知物業(yè)管理企業(yè),。工程竣工時應(yīng)負(fù)責(zé)恢復(fù)原貌。



 第二十七條 業(yè)主使用房屋應(yīng)遵守下列規(guī)定：

 （一）未經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn),，不得隨意改變房屋結(jié)構(gòu),，用途和外貌；

 （二）未經(jīng)批準(zhǔn),，不得對房屋的內(nèi)外承重墻,、樓板、梁,、柱,、陽臺及屋面進(jìn)行拆改、開鑿等,；

 （三）房屋裝飾修,、搭建按有關(guān)規(guī)定辦理審批手續(xù)，并自行清理建筑及裝修垃圾,；

 （四）不得存放生活性燃料以外的易燃,、易爆、有毒,、放射性等物品,；

 （五）不得阻撓物業(yè)管理企業(yè)對共用部位、公用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù),；

 （六）不得利用房屋從事違法犯罪,、危害公共利益及侵害他人正當(dāng)權(quán)益的活動,；

 （七）不得占用房屋內(nèi)公共樓梯、過道,、地下室,、平臺等公共部位，不得堆放雜物,；

 （八）公共場所,、公共部位不得亂貼、亂畫,、亂掛,；

 （九）愛護(hù)公共配套設(shè)施，不得損壞道路,、綠地,、花草樹木和休閑娛樂設(shè)施；

 （十）法律法規(guī)及政府規(guī)定的其他行為,。



 第二十八條 物業(yè)維修責(zé)任,，一般按下列規(guī)定劃分：

 （一）房屋室內(nèi)自用部分，由產(chǎn)權(quán)人自行維修,；

 （二）房屋的共用部位及房屋內(nèi)的供水,、排水、供熱設(shè)施設(shè)備,，由受聘的物業(yè)管理企業(yè)養(yǎng)護(hù)維修,。

 （三）住宅小區(qū)及其他場區(qū)內(nèi)的公用設(shè)施設(shè)備，由受聘的物業(yè)管理企業(yè)維修養(yǎng)護(hù),。

 （四）其他管線設(shè)施由相應(yīng)部門負(fù)責(zé)維修養(yǎng)護(hù),，也可委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行有償維修養(yǎng)護(hù)。

 需要物業(yè)管理企業(yè)在此基礎(chǔ)上擴(kuò)大養(yǎng)護(hù)維修范圍的,，應(yīng)在有關(guān)合同中作出規(guī)定,。




 第六章 物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)與管理用房





 第二十九條 物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)主要渠道：

 （一）開發(fā)建設(shè)單位在出售商品房屋時，按建筑面積提取每平方米1―2％建安費(fèi)做為物業(yè)管理公共部位,、公用設(shè)施設(shè)備維修專項資金,；

 （二）公房房改出售后，按售房款20―30％比例提取共用部位,、公用設(shè)施設(shè)

備物業(yè)管理維修專項資金,；

 （三）按有關(guān)規(guī)定收取的物業(yè)管理費(fèi)；

 （四）專項委托服務(wù)收入,；

 （五）特約服務(wù)收入,；

 （六）其他合法收入。



 第三十條 開發(fā)建設(shè)單位在房屋或住宅小區(qū)移交時,，將提取的物業(yè)管理專項資金交由市,、縣房地產(chǎn)行政主管部門代管，專儲專用,。動用此項資金,，由業(yè)主委員會或物業(yè)管理企業(yè)做了計劃，申請房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn),。



 第三十一條 已交付使用的房屋或住宅小區(qū),，未提取物業(yè)管理專項資金的，應(yīng)由當(dāng)?shù)卣鷾?zhǔn)確定該資金來源渠道和數(shù)額,，做為物業(yè)管理共用部位,、公用設(shè)施設(shè)備維修專項資金。



 第三十二條 公有房屋出售后,，提取的公共部位,、公用設(shè)施設(shè)備資金，交由市,、縣房地產(chǎn)行政主管部門代管,，按售房單位專儲專用。動用此項資金,，由業(yè)主委員會或物業(yè)管理企業(yè)做出計劃,，申請房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)。



 第三十三條 開發(fā)建設(shè)單位和公房房改售房單位在移交住宅小區(qū)時,，應(yīng)無償向小區(qū)業(yè)主委員會提供一定比例的物業(yè)管理用房,，其產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主委員會所有，由市,、縣房地產(chǎn)行政主管部門代替,；同時也可以成本租金或零值租金向物業(yè)管理企業(yè)提供一定數(shù)量的商業(yè)用房，以扶持物業(yè)管理企業(yè)的起步與運(yùn)營,，產(chǎn)權(quán)歸原開發(fā)建設(shè)單位或原公房房改售房單位所有,；也可以以成本價出售給業(yè)主委員會。業(yè)主委員會購買上述商業(yè)用房的資金,，可在物業(yè)管理專項資金中列支,，并以該商業(yè)用房的經(jīng)營收入逐年回收。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)負(fù)責(zé)其使用的物業(yè)管理用房和商業(yè)用房的維修養(yǎng)護(hù),。

 物業(yè)管理用房未經(jīng)批準(zhǔn)不得改變使用性質(zhì),。

 開發(fā)建設(shè)單位為小區(qū)業(yè)主委員會提供的管理用房和商業(yè)用房的比例，由當(dāng)?shù)卣_定,。




 第七章 法律責(zé)任





 第三十四條 物業(yè)管理企業(yè),，有下列行為之一的，由縣以上房地產(chǎn)行政主管部門,，根據(jù)情節(jié)輕重,，依法給予行政處罰,，并建議資質(zhì)審查機(jī)關(guān)對資質(zhì)等級予以降級，直至取消其資質(zhì),。

 （一）未按本規(guī)定取得資質(zhì)證書,，擅自從事物業(yè)管理經(jīng)營活動的；

 （二）未經(jīng)批準(zhǔn)超越營業(yè)范圍經(jīng)營的,；

 （三）未按規(guī)定辦理跨區(qū),、跨省手續(xù)的；

 （四）不履行物業(yè)管理委托合同,，損害業(yè)主利益的,；

 （五）不按規(guī)定的項目、標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)管理費(fèi)用的,；

 （六）有其他違法違紀(jì)行為的,。



 第三十五條 業(yè)主因故意或過失造成公用設(shè)施設(shè)備損壞的，由責(zé)任者負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償,，構(gòu)成犯罪的,，由有關(guān)部門依法追究其法律責(zé)任。



 第三十六條 業(yè)主或業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)在執(zhí)行合同過程中發(fā)生爭議的,，可由房地產(chǎn)行政主管部門進(jìn)行調(diào)解,。調(diào)解無效的?？缮暾堉俨脵C(jī)構(gòu)仲裁或直接向人民法院起訴,。




 第八章 附則



 第三十七條 城市規(guī)劃區(qū)以外的獨(dú)立農(nóng)場、林場,、工礦區(qū)等物業(yè)管理,，參照本辦法執(zhí)行。



 第三十八條 本辦法由省建設(shè)委員會負(fù)責(zé)解釋,。



 第三十九條 本辦法自發(fā)布之日起施行,。