• 【發(fā)布單位】82004
• 【發(fā)布文號】--
• 【發(fā)布日期】1998-06-26
• 【生效日期】1998-06-26
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

南寧市城市房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例

南寧市城市房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例
 
（1997年12月25日南寧市十屆人大常委會(huì)第十七次會(huì)議通過1998年6月26日廣西壯族自治區(qū)第九屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第四次會(huì)議批準(zhǔn)）
 第一章 總則





 第一條 為了加強(qiáng)對城市房地產(chǎn)交易管理,，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序,，保障房地產(chǎn)交易當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《
中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等法律,、法規(guī)的規(guī)定,，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例,。



 第二條 在本市城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)進(jìn)行房地產(chǎn)交易活動(dòng),，實(shí)施房地產(chǎn)管理，應(yīng)當(dāng)遵守本條例,。

 本條例所稱房地產(chǎn)交易,，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押,、租賃等經(jīng)營活動(dòng),。



 第三條 境內(nèi)外的公民、法人或者其他組織，可以依法從事房地產(chǎn)交易活動(dòng),。



 第四條 南寧市房產(chǎn)行政主管部門,、土地行政主管部門（以下簡稱市房、地產(chǎn)行政主管部門）依照各自職權(quán)劃分,，各司其職,，密切配合，實(shí)施全市房地產(chǎn)交易管理工作,。



 第五條 房地產(chǎn)交易應(yīng)當(dāng)遵循自愿,、公平、等價(jià)有償,、誠實(shí)信用和憑證交易的原則,，不得損害國家利益、社會(huì)公共利益和他人的合法權(quán)益,。



 第六條 地上建筑物,、其他附著物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí),，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓,、抵押。但地上建筑物,、其他附著物作為動(dòng)產(chǎn)的除外,。

 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押的,，其地上建筑物,、其他附著物隨之轉(zhuǎn)讓、抵押,。



 第七條 房地產(chǎn)交易實(shí)行價(jià)格評估制度,。

 房地產(chǎn)價(jià)格評估，應(yīng)當(dāng)遵循公正,、公平,、公開的原則，按照國家,、自治區(qū)和市人民政府規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評估程序進(jìn)行,。



 第八條 下列房地產(chǎn)不得進(jìn)行交易：

 （一）以出讓方式取得土地使用權(quán)，未付清土地使用權(quán)出讓金或不按出讓合同約定的期限和條件投資開發(fā)的,；

 （二）以劃撥方式取得,、無地上建筑物及其他附著物的土地使用權(quán)的；

 （三）司法機(jī)關(guān)或行政機(jī)關(guān)依法裁定,、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的,；

 （四）市人民政府根據(jù)城市建設(shè)需要或依法決定收回土地使用權(quán)的；

 （五）未登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；

 （六）權(quán)屬有爭議,、權(quán)屬證書與標(biāo)的物不符或者房屋,、土地權(quán)利人不一致的；

 （七）共有房地產(chǎn),，未經(jīng)其他共有人書面同意的,；

 （八）依法公告列入拆遷范圍的；

 （九）設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn),，未通知抵押權(quán)人的,；

 （十）依法禁止交易的其他情形,。




 第二章 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓





 第九條 本條例所稱房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的經(jīng)營行為,。具體包括：

 （一）買賣房屋、交換房地產(chǎn)的,；

 （二）以房地產(chǎn)作價(jià)入股,，與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的,；

 （三）提供土地使用權(quán)進(jìn)行合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)的,；

 （四）因企業(yè)被收購、兼并或者合并,，房地產(chǎn)隨之轉(zhuǎn)移的,；

 （五）以房地產(chǎn)抵債的；

 （六）法律,、法規(guī)規(guī)定的其他情形,。



 第十條 同一房屋產(chǎn)權(quán)分割轉(zhuǎn)讓時(shí)，各房屋所有權(quán)人按相應(yīng)的比例占有土地使用權(quán),，但同一幢房屋所占用的土地使用權(quán)整體不可分割,。



 第十一條 以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí),，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

 （一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金,，并取得土地使用權(quán)證書；

 （二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā),，屬于房屋建設(shè)工程的,，完成開發(fā)投資總額的25％以上，屬于成片開發(fā)土地的,，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件,。

 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書,。



 第十二條 以劃撥方式取得土地使用權(quán)的,，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)報(bào)市人民政府審批。經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓的,，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù),，并按照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。經(jīng)批準(zhǔn)可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的,，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲土地收益按照國家有關(guān)規(guī)定上繳市財(cái)政,。



 第十三條 商品房銷售、預(yù)售必須報(bào)市房產(chǎn)行政主管部門審批,，取得《商品房銷售許可證》或《商品房預(yù)售許可證》方可進(jìn)行,。

 商品房預(yù)售所得款項(xiàng)必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。



 第十四條 享受國家優(yōu)惠政策的房改住房和安居工程住房的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,，按國家,、自治區(qū)、南寧市的有關(guān)規(guī)定辦理,。



 第十五條 出售房屋的,，房屋的共有人、承租人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán),，其中共有人有優(yōu)先于承租人購買的權(quán)利,。



 第十六條 納入國有資產(chǎn)管理的公有房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，還應(yīng)當(dāng)經(jīng)市國有資產(chǎn)管理部門批準(zhǔn),。



 第十七條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格由轉(zhuǎn)讓雙方協(xié)商議定,，但應(yīng)當(dāng)向市房、地產(chǎn)行政主管部門如實(shí)申報(bào)成交價(jià),。申報(bào)價(jià)格低于評估價(jià)格的,，應(yīng)當(dāng)按評估價(jià)格繳納有關(guān)稅費(fèi)。



 第十八條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同,，并于合同簽訂之日起三十日內(nèi)到市房、地產(chǎn)行政主管部門分別辦理房屋和土地權(quán)屬變更登記,。

 登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)自受理登記申請之日起三十日內(nèi)作出準(zhǔn)予登記,、暫緩登記、不予登記的決定,，并書面通知當(dāng)事人,。




 第三章 房地產(chǎn)抵押





 第十九條 房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí),，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償,。



 第二十條 房地產(chǎn)抵押，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)簽訂書面抵押合同,，并于合同簽訂之日起三十日內(nèi)到市房,、地產(chǎn)行政主管部門辦理抵押登記,。

 抵押合同到期，抵押當(dāng)事人雙方同意延長抵押期限的,，應(yīng)簽訂抵押延期合同,，并在合同簽訂之日起三十日內(nèi)，到原登記機(jī)關(guān)登記備案,。

 抵押合同提前終止,，抵押當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)在合同提前終止之日起三十日內(nèi)，到原登記機(jī)關(guān)登記備案,。



 第二十一條 以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)設(shè)定抵押的,，抵押人應(yīng)委托具有資格的估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行地價(jià)評估，評估結(jié)果須經(jīng)市土地行政主管部門確認(rèn),，并首先核定出讓金數(shù)額,。



 第二十二條 以已出租的房地產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)的，抵押人在抵押時(shí)應(yīng)當(dāng)將租賃情況如實(shí)告知抵押權(quán)人,，并書面通知承租人,。抵押期間,，原租賃關(guān)系繼續(xù)有效,。



 第二十三條 同一房地產(chǎn)設(shè)定數(shù)個(gè)抵押權(quán)時(shí)，其抵押擔(dān)保債務(wù)之和不得超過該房地產(chǎn)現(xiàn)值,。

 若干房地產(chǎn)設(shè)定同一抵押權(quán)時(shí),，該抵押權(quán)為不可分擔(dān)保物權(quán)。



 第二十四條 抵押的房地產(chǎn),，由抵押人管理,、使用和維修，抵押期內(nèi)抵押人不得擅自處分該房地產(chǎn),。

 抵押期內(nèi),，抵押人確需對房屋翻建、擴(kuò)建或改變用途時(shí),，必須取得抵押權(quán)人的書面同意,，對抵押合同的內(nèi)容作相應(yīng)變更，并辦理抵押變更登記,。



 第二十五條 抵押的房地產(chǎn),，在抵押期間因國家建設(shè)需要拆除，占用的,，應(yīng)由抵押人另外提供擔(dān)?；蛘咔鍍攤鶆?wù)。



 第二十六條 有下列情況之一者,，抵押權(quán)人有權(quán)要求處分抵押的房地產(chǎn)：

 （一）債務(wù)履行期滿,，抵押權(quán)人未受清償,，債務(wù)人又未能與抵押權(quán)人達(dá)成延期履行協(xié)議的；

 （二）抵押人死亡或者被宣告死亡而無人代為履行到期債務(wù)的,；

 （三）抵押人違反規(guī)定擅自處分抵押房地產(chǎn)的,；

 （四）抵押人被依法宣告解散、破產(chǎn)或者被依法撤銷的,。

 因處分抵押房地產(chǎn)而取得房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的,，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定到市房、地產(chǎn)行政主管部門辦理變更登記手續(xù),。



 第二十七條 處分抵押房地產(chǎn)所得款項(xiàng),，按下列順序分配：

 （一）支付處分抵押房地產(chǎn)的所需費(fèi)用；

 （二）扣繳抵押房地產(chǎn)處分后應(yīng)繳納的稅費(fèi),；

 （三）抵押房地產(chǎn)占用的土地為劃撥方式取得土地使用權(quán)的,，繳納相應(yīng)的出讓金；

 （四）償還債務(wù)的本息及支付違約金,。

 按上列順序分配后剩余金額,，交還抵押人。處分抵押房地產(chǎn)所得金額不足以支付債務(wù)和違約金,、賠償金時(shí),，抵押權(quán)人有權(quán)向債務(wù)人追索不足部分。

 同一房地產(chǎn)設(shè)定數(shù)個(gè)抵押權(quán)的,，按抵押登記的先后順序清償,；同時(shí)登記的，按各方債權(quán)比例清償,。抵押人及各抵押權(quán)人之間另有約定的,，從其約定。



 第二十八條 房地產(chǎn)抵押合同簽訂后,，土地上新增的房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn),。需要處分該抵押的房地產(chǎn)時(shí)，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財(cái)產(chǎn)一同處分,，但對處分新增房屋所得,，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。




 第四章 房地產(chǎn)租賃





 第二十九條 房地產(chǎn)租賃是指房屋權(quán)利人作為出租人將地上建筑物,、其他附著物及其占有范圍內(nèi)的土地出租給承租人使用,，由承租人向出租人支付租金的行為。



 第三十條 房地產(chǎn)租賃,，出租人和承租人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同,，并于合同簽訂之日起三十日內(nèi)到市房、地產(chǎn)行政主管部門登記備案,。

 租賃合同到期,，租賃當(dāng)事人雙方同意延長租賃期限的,，應(yīng)簽訂租賃延期合同，并在合同簽訂之日起三十日內(nèi)到原登記機(jī)關(guān)登記備案,。

 租賃合同提前終止,，當(dāng)事人雙方應(yīng)在提前終止后三十日內(nèi)到原登記機(jī)關(guān)登記備案。



 第三十一條 公有住房的租賃,，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行市人民政府規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn),。

 私有住房和非住宅房屋的租賃，由租賃雙方協(xié)商議定租金及其他租賃事項(xiàng),。



 第三十二條 房地產(chǎn)權(quán)利人將以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房屋以營利為目的出租的,，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定將租金中所含土地收益上繳市財(cái)政。



 第三十三條 出租人應(yīng)當(dāng)依照租賃合同約定的期限將房地產(chǎn)交付承租人,，并承擔(dān)房屋維修責(zé)任,，租賃合同另有約定的除外。因不能按期交付或及時(shí)維修給承租人造成損失的,，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任,。



 第三十四條 承租人應(yīng)當(dāng)按時(shí)繳納租金，愛護(hù)并合理使用承租的房地產(chǎn),，不得擅自將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)租,、轉(zhuǎn)借、調(diào)換或拆改,、擴(kuò)建,、增添,。因承租人的過錯(cuò)損害房屋或造成出租人損失的,，由承租人負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償。



 第三十五條 承租人在租賃期限內(nèi),，與他人互換房地產(chǎn)使用或者將承租房地產(chǎn)轉(zhuǎn)租給他人的,，必須征得出租人書面同意，重新簽訂租賃合同或簽訂轉(zhuǎn)租合同,，并到市房,、地產(chǎn)行政主管部門登記備案。




 第五章 房地產(chǎn)中介服務(wù)





 第三十六條 房地產(chǎn)中介服務(wù),，是指在房地產(chǎn)投資,、開發(fā),、轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押,、權(quán)屬登記、物業(yè)管理等活動(dòng)中從事咨詢,、估價(jià)、經(jīng)紀(jì)等居間經(jīng)營活動(dòng)并收取傭金的行為,。



 第三十七條 凡從事房地產(chǎn)中介服務(wù)，應(yīng)當(dāng)依法設(shè)立相應(yīng)的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu),。

 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)包括房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu),、房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)等,。



 第三十八條 設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

 （一）有自己的名稱,、章程和財(cái)務(wù)制度；

 （二）有固定的服務(wù)場所,；

 （三）有10萬元以上的注冊資金,；

 （四）從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)的，具有房地產(chǎn)及相關(guān)專業(yè)大專以上學(xué)歷,、中級以上專業(yè)技術(shù)職稱人員須占總?cè)藬?shù)的50％以上,；從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的，經(jīng)認(rèn)證的專業(yè)估價(jià)人員須占總?cè)藬?shù)的70％以上,；從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的必須有四名以上取得有關(guān)機(jī)關(guān)頒發(fā)資格證書的人員,；

 （五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件,。



 第三十九條 設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu),，應(yīng)當(dāng)經(jīng)市房、地產(chǎn)行政主管部門資質(zhì)審查合格,，并到工商行政管理部門申請?jiān)O(shè)立登記,，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后，方可開業(yè)從事房地產(chǎn)中介服務(wù),。

 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后的一個(gè)月內(nèi),，到原資質(zhì)審查機(jī)關(guān)備案。



 第四十條 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)必須履行下列義務(wù)：

 （一）遵守有關(guān)的法律,、法規(guī),；

 （二）遵守自愿、公平,、誠實(shí)信用的原則,；

 （三）按照核準(zhǔn)的業(yè)務(wù)范圍從事經(jīng)營活動(dòng)；

 （四）為當(dāng)事人保守商業(yè)秘密,；

 （五）按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取費(fèi)用,；

 （六）依法交納稅費(fèi)；

 （七）接受市房,、地產(chǎn)行政主管部門及其他有關(guān)部門的指導(dǎo),、監(jiān)督和檢查。



 第四十一條 房地產(chǎn)中介服務(wù)人員在房地產(chǎn)中介活動(dòng)中不得有下列行為：

 （一）索取,、收受中介服務(wù)合同以外的酬金或其他財(cái)物,；

 （二）以個(gè)人名義與委托人進(jìn)行交易,；

 （三）同時(shí)在兩個(gè)或兩個(gè)以上中介服務(wù)機(jī)構(gòu)執(zhí)行業(yè)務(wù)；

 （四）與一方當(dāng)事人串通損害另一方當(dāng)事人利益,；

 （五）法律,、法規(guī)禁止的其他行為。




 第六章 法律責(zé)任





 第四十二條 房地產(chǎn)權(quán)利人隱瞞房地產(chǎn)存在共有,、產(chǎn)權(quán)爭議或者被查封,、扣押及其他禁止交易情況，而進(jìn)行房地產(chǎn)交易的,，其行為無效,，并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)由此產(chǎn)生的法律責(zé)任。



 第四十三條 房地產(chǎn)交易當(dāng)事人不按本條例規(guī)定辦理有關(guān)登記備案的,，由市房,、地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期補(bǔ)辦。拒不補(bǔ)辦的,，按國家和自治區(qū)有關(guān)規(guī)定處理,。



 第四十四條 違反本條例第十一條的規(guī)定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，由市土地行政主管部門沒收其違法所得,，可并處違法所得三倍以下罰款,。



 第四十五條 違反本條例第十二條規(guī)定的，由市土地行政主管部門責(zé)令繳納土地使用權(quán)出讓金或者土地使用權(quán)收益金,，沒收違法所得,，可并處違法所得三倍以下罰款。



 第四十六條 未取得《商品房預(yù)售許可證》而進(jìn)行商品房預(yù)售的,，由市房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令停止預(yù)售活動(dòng),，沒收違法所得，可并處商品房預(yù)售所得款項(xiàng)2‰以上10‰以下的罰款,。

 未取得《商品房銷售許可證》而進(jìn)行商品房銷售的,，由市房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令停止銷售。



 第四十七條 違反本條例第二十四條第一款規(guī)定,，擅自處分抵押房地產(chǎn)的，其行為無效,；造成他人損失的,，由抵押人負(fù)責(zé)賠償。



 第四十八條 違反本條例第三十九條規(guī)定,，未取得營業(yè)執(zhí)照擅自從事房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)的,，由市工商行政主管部門責(zé)令其停止房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)活動(dòng)，沒收違法所得,，可并處違法所得三倍以下罰款,。



 第四十九條 房地產(chǎn)中介服務(wù)人員違反本條例第四十一條規(guī)定的,，應(yīng)當(dāng)退回違法所得的財(cái)物或賠償當(dāng)事人損失，由市房,、地產(chǎn)行政主管部門注銷資格證書,，并處以500元以上2000元以下罰款，構(gòu)成犯罪的,，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任,。



 第五十條 當(dāng)事人對行政處罰決定不服的，可在接到處罰決定之日起十五日內(nèi)向作出處罰決定的行政機(jī)關(guān)的上一級機(jī)關(guān)申請復(fù)議,，也可以直接向人民法院起訴,。對復(fù)議決定不服的，可以在接到復(fù)議決定之日起十五日內(nèi)向人民法院起訴,。當(dāng)事人逾期不申請復(fù)議,，也不向法院起訴，又不履行處罰決定的,，由作出處罰決定的行政機(jī)關(guān)申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行,。



 第五十一條 房地產(chǎn)交易發(fā)生糾紛，由當(dāng)事人雙方協(xié)商解決,；協(xié)商不成的,，可申請市房、地產(chǎn)行政主管部門調(diào)解,，也可向仲裁機(jī)構(gòu)申請仲裁或向人民法院起訴,。



 第五十二條 市房、地產(chǎn)行政主管部門工作人員徇情謀私,、索賄受賄,、違法亂紀(jì)的，由其所在單位或上級主管部門給予行政處分,；構(gòu)成犯罪的,，依法追究刑事責(zé)任。




 第七章 附則



 第五十三條 本條例具體運(yùn)用中的問題,，由市人民政府負(fù)責(zé)解釋,。



 第五十四條 市轄縣可參照執(zhí)行。



 第五十五條 本條例自公布之日起施行,。