• 【發(fā)布單位】80705
• 【發(fā)布文號(hào)】長春市人民政府令第9號(hào)
• 【發(fā)布日期】1998-07-21
• 【生效日期】1998-07-21
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

長春市公有住房售后管理辦法

 長春市公有住房售后管理辦法
 
（1998年7月21日長春市人民政府令第9號(hào)）
 第一章 總則





 第一條 為了深化我市住房制度改革，加強(qiáng)公有住房出售后的管理,，維護(hù)售購房人雙方合法權(quán)益，根據(jù)國家有關(guān)法律,、法規(guī)的規(guī)定,，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法,。



 第二條 凡在我市市區(qū)內(nèi)依照《長春市出售公有住房管理辦法》出售的公有住房,，均適用本辦法。

 出售公有住房的單位和購買公有住房的個(gè)人,，必須遵守本辦法,。



 第三條 本辦法所稱公有住房售后管理，是指公有住房出售給個(gè)人后,，對(duì)房屋自用部位,、自用設(shè)備、共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備維修,、使用的管理。



 第四條 本辦法所稱自用部位,，是指戶門以內(nèi)的部位和自用陽臺(tái),。

 本辦法所稱自用設(shè)備，是指戶門以內(nèi)上水,、電照,、煤氣表以內(nèi)的管線和暖氣支管,、散熱器及衛(wèi)生設(shè)施。

 本辦法所稱共用部位,，是指樓板,、屋面、梁,、柱,、內(nèi)外墻體、基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位和樓梯間,、水箱間,、共用走廊、共用門廳,、樓內(nèi)存車庫院落,、共用廚房、共用廁所,。

 本辦法所稱共用設(shè)施設(shè)備,，是指共用的給排水管道、二次供水設(shè)施,、樓內(nèi)暖氣管道,、落水管、郵政信箱,、垃圾道,、煙囪、共用照明,、共用天線,。



 第五條 市房地產(chǎn)管理局是本市公有住房售后管理的行政主管部門，負(fù)責(zé)我市公有住房售后的統(tǒng)一管理工作,。



 第六條 城建,、公用、環(huán)保,、公安,、工商、電業(yè),、電信,、郵政、衛(wèi)生等有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé),，配合房地產(chǎn)管理部門做好公有住房售后的管理工作,。




 第二章 管理組織和職責(zé)





 第七條 公有住房出售后，一幢住宅樓出售率（戶）達(dá)到50％以上,，尚沒有實(shí)行物業(yè)管理的,，市房地產(chǎn)管理部門指定的售房單位應(yīng)當(dāng)同房屋產(chǎn)權(quán)人建立售后房屋臨時(shí)管理委員會(huì)（以下簡稱臨時(shí)管委會(huì)）,。

 臨時(shí)管委會(huì)的職責(zé)：

 （一）制定管委會(huì)章程，維護(hù)房屋產(chǎn)權(quán)人,，使用人合法權(quán)利,；

 （二）決定選聘物業(yè)管理單位，代表房屋產(chǎn)權(quán)人,，使用人簽訂房屋委托管理合同,；

 （三）審議物業(yè)管理單位維修資金的使用計(jì)劃；

 （四）審議物業(yè)管理單位制訂的年度管理計(jì)劃,，決定房屋維修和管理服務(wù)的重大事項(xiàng),；

 （五）檢查、監(jiān)督物業(yè)管理單位對(duì)房屋的管理工作,。



 第八條 建立臨時(shí)管委會(huì)時(shí),，應(yīng)當(dāng)提交建立臨時(shí)管委會(huì)申請(qǐng)書、《臨時(shí)管委會(huì)章程》,、臨時(shí)管委會(huì)成員名單和辦公場所等有關(guān)資料,，報(bào)市房地產(chǎn)管理部門審批備案。

 臨時(shí)管委會(huì)的成員應(yīng)為兼職,，主任由市房地產(chǎn)管理部門指定的售房單位派人兼任,，其他成員可參照《長春市住宅小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)選舉辦法》的有關(guān)規(guī)定在購房人代表中選舉產(chǎn)生。



 第九條 臨時(shí)管委會(huì)管理的房屋納入住宅小區(qū)物業(yè)管理后,，臨時(shí)管委會(huì)的職能由住宅小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)行使,。雙方應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)管理部門監(jiān)督下，做好工作的交接,。住宅小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)中應(yīng)當(dāng)有購房人代表，代表名額由房地產(chǎn)管理部門根據(jù)不同情況確定,。



 第十條 出售的公有住房已經(jīng)實(shí)行物業(yè)管理的,，仍由物業(yè)管理單位管理，物業(yè)管理委員會(huì)中應(yīng)當(dāng)有購房人代表參加,，代表名額由房地產(chǎn)管理部門根據(jù)不同情況確定,。




 第三章 共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修資金

 的來源和使用管理





 第十一條 共有部位,、共用設(shè)施設(shè)備維修資金（以下簡稱共用資金）分為維修儲(chǔ)備基金,、個(gè)人維修資金。其來源為：

 （一）維修儲(chǔ)備基金：非高層建筑售房款總額的20％,，高層建筑售房款總額的35％,。

 （二）個(gè)人維修資金：產(chǎn)權(quán)人按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)交納的房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修資金,。

 （三）維修儲(chǔ)備基金,、個(gè)維修資金的存款利息,。



 第十二條 共用資金的管理：

 （一）共用資金的賬簿，必須委托有物業(yè)管理資質(zhì)的單位進(jìn)行管理,。

 （二）共用資金應(yīng)以臨時(shí)管委會(huì)或物業(yè)小區(qū)管理委員會(huì)的名義按有關(guān)規(guī)定手續(xù)存儲(chǔ)到市住房資金管理中心,，以樓房幢為單位設(shè)立賬目，單獨(dú)使用,，單獨(dú)核算,，專款專用,，任何單位或個(gè)人均不得截留,、挪用。

 （三）受委托的物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)每六個(gè)月向小區(qū)管委會(huì)或者產(chǎn)權(quán)人公布一次房屋共用資金的使用情況,。



 第十三條 共用資金的使用：

 （一）維修儲(chǔ)備基金用于房屋共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的大、中維修,。

 （二）維修儲(chǔ)備基金在使用時(shí),，由臨時(shí)管委會(huì)或者小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)提交使用計(jì)劃和項(xiàng)目預(yù)算書，經(jīng)市住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室（以下簡稱房改辦）審批后,，持批準(zhǔn)書到銀行辦理用款手續(xù),。

 （三）受委托的物業(yè)管理單位對(duì)共用資金的使用，必須自覺接受財(cái)政,、審計(jì)部門的監(jiān)督檢查,。



 第十四條 房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修,，是指需牽動(dòng)或者拆換部分主體構(gòu)件,，但不需全部拆除的工程；大修工程一次費(fèi)用應(yīng)當(dāng)在該建筑物同類結(jié)構(gòu)新建造價(jià)的25％以上,，大修后的房屋必須符合基本完好或者完好標(biāo)準(zhǔn)的要求,。

 房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的中修,，是指需牽動(dòng)或者拆換少量主體構(gòu)件,，但保持原房的規(guī)模和結(jié)構(gòu)的工程；中修工程一次費(fèi)用應(yīng)當(dāng)在該建筑物同類結(jié)構(gòu)新造價(jià)的20％以下,，中修后的房屋70％以上必須符合基本完好或者完好標(biāo)準(zhǔn)的要求,。

 房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的小修,，是指及時(shí)修復(fù)小損小壞,，保持房屋原來完損等級(jí)為目的的日常養(yǎng)護(hù)工程；小修工程的綜合年均費(fèi)用應(yīng)當(dāng)為所管房屋現(xiàn)時(shí)造價(jià)的1％以下。




 第四章 使用管理





 第十五條 產(chǎn)權(quán)人,、使用人應(yīng)當(dāng)自覺遵守房屋管理有關(guān)規(guī)定,，嚴(yán)格按照規(guī)定要求，使用和維護(hù)房屋及設(shè)施設(shè)備,。



 第十六條 產(chǎn)權(quán)人,、使用人不得拆改自住房屋的承重結(jié)構(gòu)；確需拆改房屋非承重結(jié)構(gòu)或者設(shè)施設(shè)備時(shí),，必須向物業(yè)管理單位遞交書面申請(qǐng),，經(jīng)房屋鑒定部門鑒定，市房地產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)后,，方可施工,。



 第十七條 產(chǎn)權(quán)人轉(zhuǎn)讓住房前應(yīng)當(dāng)事先報(bào)告物業(yè)管理單位，所轉(zhuǎn)讓房屋的維修儲(chǔ)備基金受房人享有使用權(quán),，仍用于該房屋的維修,。



 第十八條 以成本價(jià)購買的住房，使用時(shí)需要改變?cè)》啃再|(zhì),，從事經(jīng)營性活動(dòng),，必須在不影響房屋使用安全和房屋壽命，不影響周圍環(huán)境和市容,，不妨礙毗鄰住房使用的前提下,，經(jīng)房管會(huì)同意，報(bào)房管行政部門審批后,，方可向有關(guān)部門申領(lǐng)營業(yè)執(zhí)照,。以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的住房，使用時(shí)需要改變?cè)》啃再|(zhì)的,，還需征得售房單位的同意,。



 第十九條 第二層或二層以上的住房，原則上不得改變其使用性質(zhì),。



 第二十條 以成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的住房,，出租或出售，按照《長春市出售公有住房管理辦法》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行,。



 第二十一條 房屋產(chǎn)權(quán)人、使用人不得阻撓共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的修繕,；因阻撓修繕造成人身傷害、財(cái)產(chǎn)損失的,，由阻撓人依法承擔(dān)法律責(zé)任,。




 第五章 維修管理





 第二十二條 公有住房售后維修費(fèi)用的分擔(dān)：

 （一）自用部位、自用設(shè)施設(shè)備的維修更新所需費(fèi)用由產(chǎn)權(quán)人承擔(dān),。

 （二）共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的小修費(fèi)用由產(chǎn)權(quán)人從個(gè)人維修資金中支付,。

 （三）共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的大,、中維修費(fèi)用從維修儲(chǔ)備基金中支付。當(dāng)維修儲(chǔ)備基金不足時(shí),，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)交納房屋共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的維修費(fèi)，以保證房屋的正常使用,。



 第二十三條 住房出售后,，入樓戶閥門以外的供水、電信,、電照,、煤氣、供暖等設(shè)施,、設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù),，依照有關(guān)規(guī)定劃分的責(zé)任執(zhí)行。

 住房采暖費(fèi)在市政府沒有新的規(guī)定之前仍由原渠道解決,。



 第二十四條 公有住房出售后,，需要進(jìn)行維修的，應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定辦理：

 （一）房屋由受委托的物業(yè)管理單位進(jìn)行維修,。

 （二）房屋需要小修的,，產(chǎn)權(quán)人、使用人應(yīng)當(dāng)向住宅小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)或者臨時(shí)管委會(huì)報(bào)告,，物業(yè)單位在接到住宅小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)或者臨時(shí)管委會(huì)的通知后應(yīng)當(dāng)及時(shí)給予修繕,，確保維修質(zhì)量。

 （三）房屋需要大,、中修的,，受委托的物業(yè)管理單位在接到住宅小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)或者臨時(shí)管委會(huì)提交的維修儲(chǔ)備基金批準(zhǔn)使用計(jì)劃和項(xiàng)目預(yù)算書后，方可施工,。




 第六章 法律責(zé)任





 第二十五條 違反本辦法第十一條規(guī)定售房單位仍未建立維修儲(chǔ)備基金的,，由房地產(chǎn)管理部門限期建立，逾期仍未建立的,，依照有關(guān)規(guī)定予以處罰,。



 第二十六條 違反本辦法第十二條第二項(xiàng)規(guī)定，擅自截留,、挪用共用資金的,，由房地產(chǎn)管理部門限期改正，情節(jié)嚴(yán)重構(gòu)成犯罪的,，依法追究刑事責(zé)任,。



 第二十七條 違反本辦法規(guī)定，受委托的物業(yè)管理單位不及時(shí)維修房屋、設(shè)施設(shè)備的,，或者維修達(dá)不到質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的,，由房地產(chǎn)管理部門限期改正，并給予10000元以下罰款,；給產(chǎn)權(quán)人,、使用人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任,。



 第二十八條 違反本辦法其他條款規(guī)定的,，由有關(guān)部門依照有關(guān)法律、法規(guī),、規(guī)章的規(guī)定予以處罰,。



 第二十九條 當(dāng)事人對(duì)處罰決定不服的，可以在接到處罰決定書之日起十五日內(nèi)向作出處罰決定機(jī)關(guān)的上一級(jí)機(jī)關(guān)申請(qǐng)復(fù)議,；對(duì)復(fù)議決定不服的,，可以在接到復(fù)議決定書之日起十五日內(nèi)向人民法院起訴；當(dāng)事人也可以自接到處罰決定書之日起十五日內(nèi)直接向人民法院起訴,。

 當(dāng)事人逾期不申請(qǐng)復(fù)議或者不向人民法院起訴又不履行處罰決定的,，由作出處罰決定的機(jī)關(guān)申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。




 第七章 附則



 第三十條 各縣（市）可參照本辦法執(zhí)行,。



 第三十一條 本辦法由市人民政府法制局負(fù)責(zé)解釋,。



 第三十二條 本辦法由市房地產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)組織實(shí)施。



 第三十三條 本辦法自公布之日起施行,。